认识楼宇的维修及管理

認識樓宇的維修及管理3.1簡介疑難-本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成因。透過所提供的資料，讀者可較容易掌握其個別物業的現況。解決辦法-第4章會就本章提及的疑難，建議一些解決 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 以供讀者選擇，包括詳細步驟、修正 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 及方法。讀者在閱覽第3及4章後，可對樓宇的維修及管理有較深入的了解，從而選擇恰當及合適的方法去解決問題。維修及管理-維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔外，其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌，以確保安全舒適的居住環境。正如下文所解釋，監察樓宇的情況及其所需維修保養的工作，可與日常管理保安巡查互相配合，以達到共同的目的。業主在安排個別管理員的工作時，應要求同一員工同時進行以上兩類工作，會更為省便有利。3.2適時維修預防勝於治療-樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！其實大多數這類別的意外的成因，都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的問題，引發故障或突然倒塌，對生命構成威脅，更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示，以避免這類事故發生，及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及第4章，以便及早採取預防及修正行動，防止意外發生，避免收到政府的命令，這亦正是適時維修的精神。.3.2.1常見的樓宇損毀及其癥狀(a)背境所有樓宇，不論其樓齡多少，都可找到不同種類及程度的損毀。以下各項都會是構成樓宇損毀的誘因：建築物料種類繁多，導致彼此未能完全互相配合;建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病；工人技術水平不一致或未達標準；使用不適當的建築程序；因工地環境惡劣因而令 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 質素降低；自然損耗；受污染物侵蝕；及樓宇落成後使用不當。(b)樓宇損壞樓宇常見的問題:常見問題癥狀可能成因第4章有關章節(i)天花板混凝土剝落或批盪鬆脫- 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 面出現水漬或銹漬、或有漏水情況-出現裂縫-表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常已生銹的鋼筋-批盪/瓷磚剝落在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷。-4.1.1(a)(i)(ii)外牆/窗戶、屋頂或天花板岀現滲漏-出現水漬-漆油或牆紙剝落-滴水-生長霉菌-混凝土、批盪或瓷磚有損毀-出現銹漬造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠有破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管有破損等。一4.1.3(iii)牆壁出現結構性裂縫-穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的裂縫-出現橫跨牆壁的長裂縫-窗戶或門角出現斜狀裂縫-裂縫有銹漬造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計/建築欠佳等。如發現裂縫，必須先進行勘測，找岀原因，加以清除或修復，然後才安排裂縫的修補工程。*—4.1.1(a)(ii)(iv)樑柱出現結構性裂縫-穿過表層批盪深入混凝土或磚牆的裂縫-剝落與上述(iii)項相同。常見問題癥狀可能成因第4章有關章節（v）非結構性裂縫（通常在批盪或其它以水泥沙漿批盪為底層的飾面岀現）—岀現髮絲般的裂縫-岀現伸向多個方向的裂縫（因收縮而造成的裂縫）-非結構牆和結構組件間（如磚牆與樑柱的接口）出現的裂縫在批盪或其他表層的裂縫，只會影響樓宇外觀，並不構成安全威脅。那些髮絲裂縫，是在外牆表層形成，並不影響內裡鋼筋石屎混凝土的結構。-4.1.1(b)(ii)（vi）破損的外牆批盪/紙皮石/瓷磚/石面層/幕牆外牆批盪/瓷磚鬆脫，當用鎚毃擊時，會發出「空心」聲音牆壁表面出現裂縫表層隆起，內裡中空-剝落裂縫-部份鬆脫造成這些損毀的原因眾多，如老化、結構移動、工人安裝時技術欠佳、冷縮熱漲時引起的移動、伸縮縫損壞或根本沒有預留所需的伸縮縫、其他外在因素（如颱風時高處墮下物件）、有水進入外牆批盪或瓷磚與結構之間的空隙等。-4.1.1(b)如要知道怎樣修補以上損毀，可參考第4章第4.1.1節或以後各節*如發現結構性裂縫，應立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或某部份之結構正承受過大的荷載。一個結構，倘其承受的荷載超過其原本設計上能承受的，便很容易倒塌。因此，如發現結構性裂縫突然出現，或裂口擴大及/或有蔓延跡象，應立即向屋宇署報告。如發現此等裂縫，應先進行勘察，找出原因及修復，然後才修補裂縫。通常需要聘請一位建築界專業人士如註冊結構工程師，以找出造成裂縫的原因，然後評估對樓宇結構的影響，及建議和監督合適的修正及修復工程。(c)屋宇裝備問題大多數屋宇裝備的機械組件的使用壽命均較樓宇結構本身的為短，這些機械組件如出現毛病，很容易造成故障，需要更換或維修。因此，業主應預先編定時間表，列明更換每個機械零件或組件的時間。不應任由組件不停操作磨損致毀壞為止，可避免發生突然故障，引致不便或狼狽情況。有關裝置及保養樓宇裝備的資料，可參閱第4章4.1.2節。常見的樓宇裝備問題簡述如下：系統癥狀可能成因第4章可供參考章節(i)食水供應一水壓或水流不足-供水系統組件如水管或活門(或閘掣)岀現阻塞或漏水-4.1.2(d)-食水啡黃/出現砂粒及沉澱物一水管生銹或儲水缸骯髒-供應中斷-水泵故障、供水管道破損-岀現滲漏情況-儲水缸、水管(接駁口)或活閥(活門或閘掣)損毀-食水不潔、有海藻生長、污物或沉積物-欠缺儲水缸蓋或缸蓋損毀-用水量突然大增-供水系統在水錶後岀現漏水-水泵或入水處發岀噪音一水泵破損或水壓不均(ii)電力供應-供應中斷/系統停頓-保險絲或漏電斷路器岀現故障-4.1.2(a)-保險絲或斷路器突然或經常切斷，令電力供應中斷-漏電，引致負荷過重-電掣及電線過熱-負荷過重-耗電量大，經常或突然岀現電力中斷-用電安排分佈不平均-出現火花、觸電-地線連接駁不足系統癥狀可能成因第4章可供參考章節(iii)消防裝置-水壓不足-供水系統的組件如水管或活閥（活門或閘掣）出現阻塞或漏水-4.1.2(b)-沒有水供應-水泵岀現故障、供水系統斷漏-漏水、岀現銹漬-水管、接駁位、活閥（活門或閘制）岀現損毀、生銹或故障-警鐘失效或誤鳴、或警告燈/指示板錯誤顯示-警鐘線路岀現問題、短路-可攜滅火器具遺失或放在不適當位置，警鐘開關掣的玻璃面碎裂-保護或管理不足-儀器操作不正常-保養或維修不足㈣電梯及扶手電梯-操作時停頓或發岀過大噪音、指示燈熄滅、機身不穩定、按紐及指示燈操作不正常—零件老化、機件故障-4.1.2(c)-升降機間歇性未有停在指定樓層或有走位現象升降機停頓位置與樓層數水平未有適當調準-升降機門未能正常關上—零件老化、機件故障、有垃圾阻礙操作-機件岀現問題、經常停頓、岀現警報訊號-保養不足(v)空調/暖氣-冷氣及暖氣均不足夠—效率低、冷凍劑洩漏、傳熱部份積聚塵埃或垃圾-嘈吵、空氣不流通-零件鬆脫、吹風機或推動器發生故障-機器聲音顯示操作正常，但空氣不流通—隔塵板閉塞、通風管及隔塵網未有清理-吹風機或推動器操作嘈吵-機械軸的銜接位岀現誤差-室內空氣質素欠佳一輸入新鮮空氣不足夠、空氣過濾器操作不正常-岀現滴水、及輸岀的冷氣及暖氣溫度不足夠—隔熱部份失去功能-鼓風機或扇葉發岀噪音一馬達軸心有偏差其他需要定期檢查及保養的屋宇裝備包括：氣體供應系統、保安系統及警鐘、接收電台廣播、電話及電視訊號系統等。(d)斜坡及擋土牆的問題業主須負責保養私人土地範圍內的斜坡或擋土牆。然而，政府土地租約或契約的條款內，亦會要求業主就連接或靠近該地段的政府土地的斜坡或擋土牆履行保養維修責任。應定期巡查斜坡，以清除鬆脫的沙石及野生植物，以免損壞斜坡表面層或排水渠。業主應派員經常監察擋土牆，確保結構及排水狀況正常。有監察裝置的擋土牆，應由合資格人士定期檢查。要確保斜坡及擋土牆的結構狀況穩固良好，應進行定期的維修保養及鞏固工程，特別是在雨季刖。大多數斜坡或擋土牆崩塌都與水有關，故此應加緊巡查連接水道的斜坡。連綿大雨、淤塞渠道、地面排水渠道破損、護面退化、地下水位急升等均會造成斜坡或擋土牆的崩塌。斜坡問題或擋土結構損毀排水渠道積聚雜物或垃圾雜草引致斜坡表面及排水渠道出現裂縫用磚石砌成的牆上石塊間的灰泥填料剝落或退化疏水孔淤塞斜坡及擋土牆頂及底部的排水渠道出現裂縫或損毀斜坡表層出現裂縫或損毀斜坡、擋土牆頂或底部、或路面出現下陷斜坡及擋土牆的表面墮下物件斜坡及擋土牆表層或疏水孔有水大量流出—般山泥傾瀉的癥狀在馬路及行人徑上有少量山泥傾瀉後出現的泥石在斜坡、擋土牆的頂部或底部或在馬路或行人徑上出現下陷或新的大裂痕泥土、岩石、混凝土/磚石碎塊及連根拔起的植物從斜坡及擋土牆墮下從斜坡或擋土牆流出的水突然改變顏色(由清澈轉成混濁)大量雨水溢流在斜坡及擋土牆上灰泥或混凝土斜坡護面隆起、鬆脫、移位或有泥土沖蝕的跡象渠管、排水井或引水道崩缺引起溢流山坡地區水浸在斜坡或擋土牆上突然出現大面積的滲漏(Vi)斜坡及護土結構的預防性維修保養，包括勘測、分析、監察及制訂修復方案的過程，是需要土力工程師提供專業服務，政府在這方面亦已編制了有關的詳細指引。為方便讀者，本全書附錄7節錄了業主應負的維修保養責任及範圍及其詳細資料，以供參考。適時維修不但可保障生命，長遠來說更可節省維修所需的費用。•(e)滲漏及排水系統造成的滋擾這些現象經常對下層的的住客造成滋擾。雖然知道水向下流，但要準確找出滲漏源頭或因由，有時候卻非容易的事。很多時需使用特別的探測儀器或染劑來追蹤漏水源頭、收集樣本作分析、或在可疑的滲漏源頭或其他特定位置進行測試等，都是找出滲漏成因的慣常做法。整個過程所耗時間可能較長，需要各方的耐性及合作。以下是一些常見的情況：滲漏位置可能成因第4章有關章節(i)天面(如天台、平台、天井)的底層防水層受破壞或老化通道門或機房頂蓋門岀現漏水天面鋼坑板(作防水用途)及接駁位的物料老化圍封水缸內層的物料出現損毀天台圍邊護牆有裂縫，影響防水層通過天台樓板的套管沒有足夠保護或裝置不當建築接駁位移動過大-4.1.3(a)(ii)室內地方的天花滲漏樓上單位的浴室或廚房漏水，通常因喉管接駁位或接合膠物料安裝不當、破損或出現裂縫，引致衛生設備、浴缸、花灑缸、暗藏水管或排水渠出現滲漏樓上單位的地面防水層未有妥善安裝，或因安裝電插頭、地下線道而引致防水層的損毀露台或外牆的防水物料岀現問題滲漏位置可能成因第4章有關章節(iii)牆壁水從外牆的破損地方滲入，例如裂縫、接駁口、蜂巢狀混凝土剝落位置、破孔、針孔或損壞部份、混留在外牆內的垃圾殘屑引致的弱點或因外牆組件的移動產生的缺口等外牆飾面岀現破損，令雨水從外滲入，如紙皮石鬆脫、瓷磚及漆面有裂縫、外牆覆蓋層或玻璃幕牆手工欠妥，或抗水組件效能不足等水沿着樓宇之間共用牆或在預製構件之間的裂縫滲入-4.1.3(c)(iv)地面因喉管或衛生潔具破損暫時性的水浸或溢流浴室設備如浴缸、花灑缸、洗手盆岀現的問題，或喉管、防水接合膠安裝不當-4.1.3(e)(v)窗戶窗框的封邊物不當窗框及窗扇變型，或固定玻璃及窗框的墊圈、防漏膠或填縫料出現問題冷氣機槽位或其混凝土平台向內傾斜冷氣機四周的防漏膠不足夠-4.1.3(d)(vi)地庫防水層不足或受損(可能因結構移動或破損造成)建築縫或伸縮縫的防水裝置老化(vii)埋設管道、地下渠道或水管因安裝不當，或不冋樓宇結構部份移動、基礎沉降不一、地下水位變異而令接駁位或喉管岀現破損地面或牆壁接口位的水管生銹水滲入地下導管，從而分流到其它地方因管道淤塞而令水壓大幅上升，加大了漏水爆裂的機會被害蟲或植物根部破壞-4.1.3(b)&(g)滲漏位置可能成因第4章有關章節(viii)外露(或在管道槽內)的水管或排水渠排水渠設計考慮不周，如直徑或寬度不足、彎位太促等垃圾或泥沙在彎位累積，令渠道淤塞供水管托架數目不足或老化，令水管受壓時發出錘擊聲或破裂植物或垃圾堆積，令排水管的接口漏斗淤塞違法的加建，令排水系統負荷過大-4.1.3(f)目前市面上有很多針對以上問題的勘測技術及維修方法，讀者應諮詢建築專業人士，特別是當滲水的成因並不明顯或不易確認的情況下。安裝或修補防水組件需要特別的技術及工具。一般來說，安裝後都會有保用期及有關證明書。若出現漏水，找出源頭後，可用合適的方法及物料去修補。第4章4.1.2(d)節及4.1.3節內列有一些常見的方法。⑴窗戶及外牆附加物的問題(i)窗戶的常見問題窗戶因直接與外界環境接觸，又需要經常開關，一般是樓宇外殼中較脆弱的一環。業主如發現玻璃出現裂紋，應立刻更換。傳統的鋼窗，通常因框架出現銹蝕，或固定玻璃的油灰或接合劑剝落或老化而出現問題。現時大多數樓宇都採用鋁窗以取代鋼窗，但近期發生多宗因鋁窗損毀做成的意外，備受公衆的關注。安裝鋁窗涉及不同的組件如柳釘、螺絲、窗鉸及錨釘的嵌合，這些組件均容易損毁，需定期維修及保養。有摩擦力的開關窗鉸(即一般鋁窗的四竿鉸)是窗戶的精細部份，需要經常留意，避免塵埃積聚，妨礙滑行。如果有需要時，可加上少許潤滑劑以減低移動部份的摩擦力。但加上的潤滑劑不可過量，否則摩擦力會完全消失，移動部份便無法固定，容易發生意外。若缺乏所需的維修或保養，窗鉸可能會變得過緊、柳釘容易鬆脫、或螺絲出現銹蝕，其壽命將會大為縮短。一旦猛力推開窗戶、或遇強風，窗扇可能會變形或移位，窗戶便很容易飛脫，對公衆構成危險。第4章4.1.1(c)部份載有維修方法之詳情(ii)外牆附加物的常見問題樓宇外牆的附加物，例如屋簷、裝飾線條或浮雕、伸出物、建築構件、冷氣機、簷篷、露台、晾衣架、突出板及外層保護物等，通常是懸臂式結構。雖然這些組件在設計上已考慮到其特殊情況，但若欠缺保養維修,自然風化仍會侵蝕其結構，縮短其使用年限，引起嚴重的倒塌意外，尤其是這些意外發生前可能並無癥兆。懸臂式結構需要密切監察，主要原因為：第一、這些結構易受風雨侵蝕,或易因違例的加建工程而變得脆弱；第二、一般混凝土的結構，主要鋼筋都放置近底部的位置，但懸臂式結構的鋼筋通常放近頂部，而該處正是裂縫經常先出現的地方，因此，一旦頂部防水層厚度不足，或因裂縫而撕裂，水便容易從外滲入，令鋼筋銹蝕。銹蝕會減少鋼筋的有效橫切面面積，減低其負荷能力，引發突然倒塌的意外。常見問題如下：接駁位出現裂縫批盪及主牆間鼓起，或表層剝落混凝土剝落，或外露鋼筋金屬部份出現銹蝕霉菌或植物生長造成損毀建築構件間出現滲漏現象附加物銹蝕或鬆脫除了在平台位置的簷篷外，其他附加物一般較細小及單薄，但數目卻很多，其所需的監察巡查工作並不簡單。因此，業主或管理公司應分配足夠資源，作定期巡查及維修，以防它們從高空墮下，構成危險。要檢查樓宇外牆的損毀，一般可利用個別單位的窗戶和露台。讀者如發現樓宇外牆有損毀，不論這些損毀是否在本身或其他的單位外，均應立刻通知產業經理或業主立案法團，以採取即時行動。322需要特別留意的事項(a)危險品的貯存(i)危險品的正確處理及貯存根據《危險品條例》的規定，超過獲豁免數量的危險品，均須貯存在領有牌照的危險品倉庫內。常見危險品的例子有酒精、指定類別的精油、石油氣及火水。其他危險品通常作商業及工業用途。所有危險品均須小心處理，使用時附近不可有明火，以防發生火警或爆炸。(ii)類別危險品條例》將危險品劃分為不同類別，以下為一些例子：第1類：爆炸品(監督為礦務處處長)第2類：壓縮氣體第一分類永久氣體第二分類液化氣體第三分類溶解氣體第3類：腐蝕性物質第4類：有毒物質第一分類發出有毒氣體或蒸氣的物質第二分類某些其他有毒物質第5類：釋出易着火蒸氣第一分類引火點低於23oC的物質的物質第二分類引火點為23oC或高於23°C但不高於66°C的物質第三分類引火點為66oC或高於66oC的物質(只適用於柴油、爐油及其他燃油)第6類：與水相互影響會變為危險的物質第7類：強力助燃劑第8類：隨時可能燃燒的物質第9類：可自燃的物質(iii)意見、投訴及查詢如對危險品有任何疑問，可直接與消防處危險品課聯絡。聯絡電話載於附錄2。(b)「單梯樓」(i)概述「單梯樓」簡單來說是指不超過6層高，而最高層地台高度距離地面樓梯出口不超過17米的樓宇。由於只有一幢樓梯，這唯一的走火通道對住客來說最為重要，應時刻保持暢通及妥善地維修保養。(ii)用途的限制樓上各層只可作住宅或辦公室用途，而地下則可作店舖或停車場。其它用途可能與樓宇設計不配合，容易產生危險。如有疑問，應徵詢「認可第3章認識樓宇的維修及管理Page12人士」(iii)走火通道的規定地面層應有足夠通道，讓雲梯/救援器材能直達樓上每個單位最少一扇窗戶。故此，擅自將一個單位分間為多個獨立單位是一項危險的做法。若樓宇的最高樓層的水平距離地面超過13米(約4層樓高):每一層的樓梯入口應穿越一個防煙間。這個防煙間應當作樓梯的一部份，妥善維修保養，不應拆除，或納入任何毗鄰單位的範圍內。待樓梯應直達天台的空曠處，遇火警時受影響的人可在該處暫留等救援。(iv)僭建物許多常見的僭建物均與「單梯樓」有關。除了一般外牆的附加物外，很多僭建物都會影響走火通道，對住客構成極大的危險。常見的例子包括：拆除防煙間的門，或將它更換為非防火玻璃門；在防煙間、梯間或梯台安裝鐵閘或門，阻塞走火通道；搭建天台建築物；將通往天台的門上鎖；在地下店舖加建或擴建閣樓，並在梯間設置新的門口去閣樓；及在梯間加建門口，以便將單位分間。任何人士均不可進行上述任何工程，包括違例將任何樓層或單位更改作不配合原來指定的用途。屋宇署會就這些違規之處發出命令，要求個別業主或所有業主修復。(c)使用不當、更改用途及申領牌照概述樓宇的每一部份均有其指定用途，通常稱為「核准用途」，如作為住宅、辦公室、店舖、課室、機房、走廊、停車場、管理員辦事處、工廠、貨倉、遊樂場、會所等等。在樓宇落成後，建築事務監督會發出「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)，概括列明在屋宇署批准的圖則上所標明有關樓宇及其不同部份的核准用途。核准用途新樓宇的核准用途通常是受到《城市規劃條例》下的「分區計劃大綱圖」(可向規劃署索取)、政府租契文件(可向土地註冊署索取)及屋宇署批准的建築圖則所規管。建築事務監督所發出的入伙紙，簡單概述了樓宇主要的資料及其核准用途。如仍有需要，應仔細查閱經批准的建築圖則，以第3章認識樓宇的維修及管理Page13確定不同樓宇部份詳細的核准用途在樓宇落成後，住客可能想更改樓宇某些部份的核准用途。有時候，新的用途仍屬規例所容許，業主只需在有關樓宇部份作出非常輕微的調整或改建以配合便可。但在有些情況下，業主可能需要申請有關牌照，及申請批准更改用途、改建或加建等。最極端的情況是業主甚至可能須將整幢樓宇拆卸及重建，以符合法例對新用途的要求。(iii)使用不當不當地使用整幢樓宇或其中某部份的情況包括未經許可而擅自更改用途，常見的例子如下：將辦公室改為住宅單位，或將住宅單位改作辦公室；將住宅單位改作食肆或其他商業用途，或將食肆或其他商業用途單位改作住宅用途；將辦公室或住宅單位改成工廠或貨倉，或將工廠或貨倉改作辦公室或住宅單位；將工業用途的單位改作辦公用途，或將辦公室用途改作工業用途；將平台改作停車場、倉庫、辦公室或住宅單位；或將簷篷改作平台或露台。某些用途的改變是會增加火警危險、加重結構的負荷，或導致使用人數增加及防礙走火通道等。因此，業主在考慮改變用途或增加使用量時，如有疑問，應徵詢認可人士，以免構成危險。(iv)申請牌照需要領取牌照的場所指定類別的行業，是需要為其經營的場所申領有關牌照，方可經營，常見的例子如下:食肆及其他飲食行業；酒店、旅館及床位寓所；學校及超過特定學生人數的補習班;娛樂場所及浴室；安老院、幼稚園或幼兒中心；或會所。申請牌照每一項牌照的申請程序，均由各有關的發牌當局釐定。申請用途能否獲得批准，通常視乎有關樓宇的設計例如負荷承受能力、走火通道的數目及設計、防火安全及消防裝置等。市民在這方面宜徵詢建築專業人士，他們會評估該樓宇或其有關部份是否適合作建議的用途、是否需要進行改建或加建等。如欲急於開展的業務屬於發牌當局職權範圍內，應選擇本身設計適合及已獲批准作該用途、或已領有適當牌照的場所，會較省便。如欲知悉更多有關改建及加建的詳情，請參閱本章的3.2.2(c)(vii)部份及第4章的4.3節。(v)更改用途即使構想中新的用途並不涉及改建或加建工程，業主或用戶仍有可能需要先獲得建築事務監督或其它部門的批准，才可更改樓宇的用途。讀者應聘請建築專業人士，就以下各方面評估有關樓宇現時的設計及建築是否適合建議新的用途：《城市規劃條例》及有關的分區計劃大綱圖或發展計劃圖中列明的核准用途；地契條款中列明的核准用途；建議的用途對樓宇結構的影響；有關建議對火警時使用走火通道的影響；衛生設備是否足夠；消防裝置是否足夠、防火結構是否符合規定；及建議的用途是否與鄰近單位現時的用途及樓宇本身設計相配合，會否對其他住客造成危險或滋擾。(vi)局部拆卸、美化及改善工程局部拆卸局部拆卸即拆除樓宇某一部份。通常涉及拆卸結構組件，如樓板、橫樑或支柱等，例子包括：拆除簷篷；拆除樓板以增加樓底的高度；拆除樓板以安裝新樓梯、電梯或扶手電梯；拆除樓宇的部份以用作興建或連接新翼；或拆卸大型僭建物亦被視為局部拆卸的一種。這類改建或拆卸僭建工程，有時候會涉及拆除含石棉物質的物料，這方面在本章的3.2.2(h)節及第4章的4.1.5節載有關於這方面的更詳細資料。不論是進行局部或全部拆卸，業主均應聘請認可人士提交拆卸計劃書，供建築事務監督批准。而有關工程須由註冊專門承建商(拆卸工程類別)嚴格按安全守則進行。.美化及改善工程樓宇的美化及改善工程通常包括一些粉飾項目、更換外牆及公用大堂表層或陳舊失修的屋宇裝備、機器或裝置等。業主宜向認可人士徵詢，以確定這些工程是否需要建築事務監督的批准。這些工程與改建及加建工程相類似，詳情可參閱第4章的4.3節（vii）改建及加建更改樓宇的建築工程通常統稱為「改建及加建工程」，雖然實際上這些工程未必一定增加樓宇面積。改建及加建工程的例子如下：在現時樓宇毗鄰增建新的建築物；在天台或樓層之間多建樓層；興建泳池；拆卸部份樓板，及/或加建內樓梯，打通兩個或以上的樓層；興建閣樓：拆除間隔牆，打通兩個或以上單位；於樓宇外牆安裝外牆蓋板或玻璃幕牆；將單位分間成數個小型單位；或加建水缸、電梯、扶手電梯、幕牆、吊機裝置、殘疾人士設施、簷篷、固定冷氣機或散熱系統的結構框架、廣告招牌的結構支撐香港是世界上其中一個最擠迫的城市，可發展的土地十分短缺，可謂「寸金尺土」。一塊土地可發展的潛力，往往成為釐定其市場價格的主要因素。發展商和業主一般都會地盡其用。但在一些特別情況下，大廈興建時並未完全用盡法例下所容許的最大建築面積。業主在此情況下，可在入伙紙發出後申請擴建。常見的例子為一些按特定用途而興建的工業或教育用途的建築物。讀者須留意即使擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地面的業權或通行權，並不等同有權在這些地方加建或改建。讀者應參閱大廈公契、經批准的建築圖則、地契條款等。如有疑問，應徵詢建築專業人士。聘用建築專業人士業主如擬進行改建或加建工程，應先向建築專業人士徵詢。專業人士通常會先進行詳細研究，查閱樓宇過往的建築記錄、地契文件及建議有關工程的技術限制等。如認為建議是可行的，在動工前業主須聘用認可人士（按《建築物條例》的規定註冊）代為擬備及提交改建或加建工程圖則,以待屋宇署批准。詳細程序見第4章434節。（d）泳池《泳池規例》（第132章）規定，任何人士如欲設立或經辦一個泳池，必須向食物環境衛生署取得泳池牌照。根據現行法例，泳池是指任何人工興建用作游泳或浸浴，而公衆可使用（不論是否收費）的水池，或由任何會所、機構、聯會或其他組織負責管理的泳池。但這條例不適用於只供為數不多於20個住宅單位使用及公衆不能使用的泳池。妥善維修保養泳池，可延長泳池結構及濾水裝置的使用年限。太大的溫差，可令乾涸的泳池表面出現龜裂。建議在冬季的例行維修保養每隔一個星期開動過濾水裝置及水泵如常操作一次。用清洗劑殺死細菌和青苔。每星期清潔池邊及底部，確保並無青苔生長。每星期進行檢查和機械保養。關閉所有入口，張貼告示，說明泳池不對外開放，並且無救生員當值。讀者應留意泳池結構及濾水系統的保養須由專業的承建商執行。.(e)私家巷、私家路及空地私家巷、私家路及空地與私人樓宇一樣，均受《建築物條例》規管。如需在這些地方需進行建築工程，業主須聘請認可人士負責統籌監管。私家巷私家巷主要是作支援服務及鋪置公共設施用途，例如在地底鋪設排水系統、供水系統、電力及通訊電纜，供毗鄰樓宇使用。市區很多私家巷均有作收集垃圾的用途。常見的情況是樓宇的樓梯或地面層單位的出口是通向後巷或側巷，因此這些巷亦成為走火通道的一部份。這些巷可能位於樓宇的後面或兩旁。若這巷屬私人擁有，則業主有責任進行維修及保養。以下是這方面值得留意的事項：巷遭地面層的住客非法擴建，或被外人擅闖及佔用；巷或地面通往巷的逃生出口被阻塞；地下水電設施的接駁及維修；雨水及地面水能否妥善排放；地面的維修；及照明及衛生狀況私家路私家路指私人土地上物業內的道路或街道，包括所有屋苑道路、通路、設有或沒有行人路的車道，包括緊急車輛通道。不過，亦有一些街道或道路，由於受一些實際限制，未能容許車輛通過，但按它們建造的用途,仍被視作道路或街道。業主有責任維修及保養所有私家路。除了留意以上就私家路所述的事項外，亦應留意下列幾方面：所有車輛通道、車路及緊急車輛通道必須在長、闊、通行高度、轉彎半經、斜度、地面負荷及質料方面符合法例的基本要求；道路上不得有危及使用者安全的伸出或加建物、障礙物、裝置或傢具等；所有交通標誌及路面標記必須符合路政署及運輸署的最新標準；必須妥善維修保養公共設施，如花架、花床、座椅、欄杆、下斜路緣及斜路、路拱、垃圾筒、雨水及地面排水渠、暗渠、照明系統、交通燈及消防龍頭；道路的結構可能包括高架斜路、天橋、行人天橋、斜坡及擋土牆;及未經許可而停泊的車輛及小販擺賣問題，需由業主及他們的管理代表處理，而不是政府的責任。(iii)私人空地私人空地泛指花園、休憩地方、兒童遊樂場、停泊或上落客貨區、草坪區、緩坡、預留作引水道的區域、接近斜坡或擋土牆頂部或底部的空地,或任何屬私人但尚未有建築物的地方。這些地方通常會被疏於管理，並且任由公衆使用。業主有責任維修保養空地及其設施，保持空地在良好狀況及防止有人濫用或擅闖。樓宇的管理人員應定時巡查，如發現任何問題，應盡快處理及報告。⑴常見的僭建工程《建築物條例》所界定的僭建工程(或稱僭建物)《建築物條例》規定，在所有私人樓宇及土地的建築工程，均須事先由認可人士向建築事務監督提交圖則，申請審批。私人樓宇及土地上任何未經建築事務監督事先同意及批准的建築、建造、改建及加建工程，一律被視為僭建工程。這些工程均屬違法，當局會下令清拆。任何人士如教唆進行或擁有僭建工程，均會接獲清拆命令，被要求拆除僭建物及將樓宇修復至原本獲批准的狀況，而且更有可能被檢控、罰款甚至判處監僭建工程的種類及向屋宇署舉報的責任以下為常見的僭建工程:從樓宇外牆伸出的鐵籠、簷篷、金屬花架、冷氣機支撐框架等;在政府土地、行人路、後巷的上方伸出的簷篷及結構組件；在天井、天台、平台、庭園的非法擴建物；未獲批准而為加建地庫或泳池進行土地挖掘；拆除在公用地方或單位入口的防煙門；將單位入口的防火門轉換為普通玻璃門(這個情況在辦公室或工業樓宇單位很普遍)；在走火通道上安裝鐵閘，或鐵閘向外開啟，阻礙走火通道；將污水渠(地面或地下)改道或接駁至雨水渠；冷氣機及冷氣系統的散熱裝置的金屬支撐架；豎立危險或過大的廣告招牌(請不時參考屋宇署最新發出的指引，附錄10載有現時指引的樣本)；在山邊進行挖掘或填土，以蓋搭堤圍或平台；及未經批准蓋搭擋土牆，或改變擋土牆的高度。屋宇署設有電話熱線(見附錄2)，讓公衆舉報任何正在進行的僭建工程,屋宇署亦會採取即時取締行動。業主或業主立案法團的責任業主或業主立案法團有責任適當地保養及維修其樓宇，以確保樓宇狀況安全及衛生，及沒有僭建物。若僭建物位於業權契據訂明的單位範圍內,不論該僭建物是否由其蓋搭，該單位的業主均有責任將其拆除並修復至原貌。若僭建物位於樓宇的公用部份，則業主立案法團須負責拆除。若無業主立案法團，則由業主們須共同負起責任。《建築物條例》所界定的豁免管制建築工程某些毋須獲建築事務監督事先批准而進行的建築工程通常稱為「豁免管制的建築工程」，例如：不影響樓宇結構的粉飾及小型裝修工程；拆除非結構性及非作為防火用途的內部間隔牆；加設輕型間隔牆，如板間牆、輕型混凝土牆；更換室內的非防火門；或在不違反規例及並無對他人造成滋擾的情況下，更換或移動浴室潔具或廚房洗碗盆等設備。如有疑問，業主應向認可人士或屋宇署諮詢。其他詳情第4章的4.2節載有更多有關處理及清拆僭建工程的詳情。(g)廣告招牌(i)法例管制廣告招牌(包括其支撐結構)的豎立，一般屬於《建築物條例》所監管的範圍內，因此須獲得建築事務監督的批准及同意才可進行這類工程，否則會被列為僭建工程，當局會發出清拆命令。屋宇署印製的「安裝及維修廣告招牌指引」(見附錄10)提供了一些這方面的資料。除了受《建築物條例》管制外，廣告招牌亦須符合其他監管部門(包括機電工程署、消防處、民航處、運輸署、郊野公園及海岸公園管理局等)的規定。(ii)維修必須定時檢查及維修設於樓宇外牆的廣告招牌，以確保市民的安全。任何招牌，如可能對公眾構成危險或影響樓宇的結構，當局便可根據《建築物條例》第24條的規定發出清拆令。任何棄置的廣告招牌及結構，如證實是危險或會構成危險，當局亦可根據《公眾衞生及市政條例》第105條的規定進行清拆。(h)石棉及噪音(i)樓宇內含石棉物料石棉是一組天然纖維狀的硅質礦物的泛稱，已證實對人體有害。在八十年代中期之前，工廠、醫院、酒店、學校及一些公共設施等樓宇較常會使用含石棉的物料，以作防火、隔熱、電力絕緣及吸音的用途。較常見的含石棉物料包括有鋪蓋屋頂及簷篷的波紋石棉片(俗稱石棉瓦，經常用於蓋搭在僭建物)、一些類似塑膠的地板磚、假天花隔熱板、天花隔音板、用作護牆或邊界牆的裝飾性混凝土磚、絕緣氈、纖維水泥板等。含石棉物料一旦退化或破損，內藏的石棉纖維就會飛散出來，長期浮游於空氣中。人體如吸入這些纖維，可能會引致一些慢性疾病。如欲知道更多這方面的資料或需要查閱專業顧問及承建商的名單，請參閱由環境保護署印製的「拆除含石棉物料的僭建物」小冊子(見附錄14及第4章的4.1.5節)。(ii)通風或抽水系統的噪音通風及抽水系統是樓宇內常見的噪音來源，並可能對住客造成滋擾。樓宇管理人員應制定一個定期保養設備的時間表，妥善維修保養樓宇內的設備及裝置，確保它們操作正常，不會產生過大的噪音或震動。管理人員若發現通風或抽水系統有不尋常或過量的噪音，應立刻找出噪音來源及成因，然後採取適當的修復措施。管理人員應留意，一個操作正常的強力抽氣扇或高性能冷凝器，亦會產生擾人的噪音。在這些情況下，應採取額外的措施減低噪音，如設置隔音板、圍板、靜音器或隔音百葉等。雖然水泵大多位於機房內，其震動卻常可透過地板或其它結構組件傳送至樓宇內敏感的地方，如住宅或課室等。管理人員應用彈簧或橡膠墊裝置，將水泵及水管與機房結構分隔開來。至於穿越樓板或牆壁的水管，應用避震物料，如橡膠套或玻璃纖維包好。若要改建或更換通風或抽水系統，除了考慮性能外，水泵或活動零件是否能寧靜操作亦是一個重要因素。設計時應盡量將嘈吵的操作系統搬離對噪音敏感的地方，或加上適當的隔音屏障或物料。簷篷及露台在衆多樓宇附加物當中，簷篷及露台特別容易被人不當地使用。簷篷原為行人遮擋風雨及高空墮下的物件，而露台則主要供住客作觀賞室外景物之用。若欠缺維修保養、使用不當、物料銹蝕/老化、施工技術欠佳，又或在簷篷上下加建僭建物，都會引發倒塌的危險，造成傷亡。有些倒塌的簷篷本身便是僭建物。亦有一些例子，住客將原本符合規例而獲批准的露台改為儲物室，以致負荷過重，最後釀成倒塌意外。因此，對簷篷/露台應留意以下各點：避免令負荷過重；確保並無任何僭建物；避免有積水；確保排水及其它防水系統得到妥善維修保養，並且結構安全；及除非有認可人士或註冊結構工程師負責設計及在其監督下，由註冊一般建築承建商進行安裝工程，否則不要將露台欄河更換作玻璃嵌板。簷篷及露台的損毀未必能單靠肉眼可以觀察得到，業主如對這類構件的安全有憂慮，應聘請建築專業人士進行勘測。若情況需要，屋宇署亦會向簷篷/露台的註冊業主發出命令，要求他們聘請建築專業人士進行勘測及作出相應措施，確保其結構的安全。勘測通常包括以下程序：有需要時鑿開結構關鍵的部位作檢查，驗證原有的建築物料及設計，測試物料強度，以及評估它的穩定性。勘測人員亦會檢查排水及防水系統，以及查看有否鬆脫的部份或附加物。若建築專業人員的評估發現簷篷及露台變得不安全，便可能需要進行修復或鞏固工程，甚至將結構局部或全部拆除。如欲了解更詳盡的工程詳情，可參閱第4章的4.2及4.3節內所列舉的解決方案。(j)因毗鄰建築工程或其他外在因素而造成的損毀毗鄰建築工程樓宇的損毀可能受毗鄰的建築工程影響而造成，這些包括挖掘、打樁、拆卸及建築的工程，應由認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商監督及進行。若是屬政府的工程，是會由有關的政府部門或其聘用的私人建築專業人士及承建商負責。屋宇署及其他有關政府部門，會就這類工程的安全、穩定性、噪音、塵埃、水質污染等事宜不時巡查地盤。但即使有關方面可能已採取預防及安全的措施，仍不能完全排除影響到毗鄰樓宇的機會。其他外在因素其他外在因素包括惡劣的天氣、意外、爆竊或毗鄰業主的疏忽等。意外亦可因車輛闖入、火警、山泥傾瀉、公共喉管爆裂，或毗鄰樓宇有物件從高處墮下所引致。常見的損毀因毗鄰建築工程或其它外在因素造成常見的損毀有以下的例子：因震動、泥土移動或沉降而令牆壁、門窗、天花板、地板等出現裂縫；因泥土移動或沉降而令樓宇某些部份出現傾側或傾斜；牆壁或屋頂局部倒塌；在毗連樓宇被拆卸後，共用牆出現滲漏情況；及泥水直接從毗連的地盤湧入，或地盤因公共渠道淤塞而導致泥水湧入。(iv)支撐工程你的物業有時候可能因毗鄰建築工程的影響而須進行臨時的支撐工程，以確保樓宇結構的安全。但這些支撐工程亦可能是在損毀出現後才進行的補救措施。支撐或鞏固工程是用作強化及保護樓宇的結構。可是，在某程度上這類工程會對樓宇的裝修及飾面造成損毀及為住客帶來不便。毗鄰的業主或其承建商，如欲在你的樓宇進行支撐或鞏固工程，應先取得你的同意。假使雙方不能達成協議，但為了樓宇的安全及結構的穩固性，這類工程仍應如期進行。—般來說，支撐架等會在毗鄰的工程完成後拆除。若你的物業結構出現損毀，毗鄰的業主須為你的物業進行檢查、測量及修葺，才可以拆除支撐架或其他用作鞏固樓宇的臨時措施。第4章的4.1.8節載有更多這方面的指引3.3法定命令的類別倘若樓宇的損毀或有關的滋擾危及公眾安全或健康，政府會介入以加快有關的修復進度。3.3.1屋宇署發出的命令屋宇署會向私人樓宇的業主發出勸喻信或警告信，甚至命令，要求業主進行勘測、修補損毀或修復違規之處。命令一旦發出，業主／業主立案法團應立刻採取適當行動，否則可能被檢控、罰款及／或監禁。此外，命令會在土地註冊處有關物業的業權上註冊，亦因此而可能令樓宇買賣交易出現障礙。以下是一些常見的命令：違例建築工程清拆令一《建築物條例》(第123章)第24條這命令是發給有僭建工程的註冊業主。有關業主須在60天內，清拆僭建物及按獲批准圖則將樓宇修復至原狀。勘測令一《建築物條例》第26A條這命令是發給那些樓宇有早期損毀跡象的業主或業主立案法團，要求他們對樓宇進行詳細勘測，找出失修／損毀的部份、類別、成因及其程度。業主須聘請認可人士進行勘測，然後向屋宇署提交補救或修復方案，以待批核。該認可人士亦須負責監督建議的修復工程。修葺令一《建築物條例》第26條這命令是要求那些樓宇有嚴重問題，且可能危及公眾安全或造成損害的業主或業主立案法團須在6個月內進行及完成所需的維修工程，確保樓宇安全。業主須聘請認可人士監督修復工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既定的標準或指定的要求認可。危險斜坡修葺令一《建築物條例》第27A及27C條若發現斜坡及擋土牆有危險，及可能導致他人受傷，或會對毗鄰的物業造成損毀，又或斜坡或擋土牆的渠道或埋藏的水管出現漏水，可能導致山泥傾瀉或倒塌，屋宇署便會對有關的業主或業主立案法團發出此命令。命令會要求業主進行勘測及提交補救方案及申請審批，並在指定期限內進行及完成修復工程。這些勘測及修復工程須委聘認可人士代為處理。（e）渠務修葺令一《建築物條例》第28條若發現樓宇的排水系統出現問題或不足夠而造成滋擾，屋宇署會發出命令，要求業主或業主立案法團進行勘測及維修。業主須聘用認可人士在列明的限期內提交補救方案及監督有關工程完成，並獲屋宇署按標準認可。⑴改善消防安全指示一《消防安全（商業處所）條例》第502章這些指示可由屋宇署或消防處發出。根據上述條例，商業樓宇被劃分為兩類：訂明商業處所和指明商業建築物。訂明商業處所包括作下列用途而面積超過230平方米的地方：銀行；場外投注站；珠寶或金飾店等需要特別保安措施的單位;超級市場、大型超級市場；百貨公司；及商舖/商場。指明商業建築物是指在1987年3月1日之前落成的商業樓宇。按今日的標準，這些樓宇的消防裝置及設備並不足夠，當火警發生時，使用人的安全會受到較大的威脅。業主或使用人會收到改善消防安全指示，要求提昇或改善消防裝置及設備（通常是加設灑水系統）及其它必需的工程，例如安裝或改善防煙門、防火結構（如牆窗），以及清除走火通道的障礙物等。業主須委聘認可人士進行勘測，向建築事務監督提交補救方案，以待審批，並監督有關工程。（g）「大規模清拆行動」及「屋宇維修統籌計劃」自1999年起，屋宇署展開了個大規模的行動，名為「大規模清拆行動」，以清拆樓宇外牆的僭建工程。亦自2000年11月起，屋宇署亦在多個地區展開「屋宇維修統籌計劃」，統籌其他有關部門包括民政事務總署、消防處、機電工程署、食物環境衛生署及水務署就目標樓宇進行勘測，評估所需改善工程的範圍及性質，希望協助業主及業主立案法團加快在這方面的進度，及在進行維修保養時能達至最佳的效率及成本效益。業主或業主立案法團應在接獲命令、勸喻信、警告信或指示後應馬上自動遵守。為了協助在這方面調配資源有困難的業主，屋宇署特別設立了「樓宇安全貸款計劃」,向他們提供樓宇維修及保養所需的財務支援。讀者如要了解此計劃的詳情及收到命令後應採取遵守行動的程序，可參閱第4章的421節及附錄6。屋宇署決心檢控不守法的業主3.3.2其他政府部門發出的命令或指示(a)水務監督(水務署)水務監督會在以下情況按《水務設施條例》(第102章)第16條發出通知：非法改建水務設施來水供應被浪費或污染，或有這方面的危機第4章的423(a)部份列載遵守及處理水務署所發出的通知的方法。(b)環境保護署環境保護署可發出以下通知：為針對欠妥的排污系統，按《水污染管制條例》(第358章)第3條發出通知，勒令改善或修復。為針對可能造成塵埃/砂礫沉積或影響公衆安全等的空氣污染物排放情形，按《空氣污染管制條例》(第311章)第10條的規定發出通知，勒令改善或停止違規用途。按《噪音管制條例》(第400章)第13條的規定發出通知書，規定業主或租客在某期限前把發出的噪音減低至指定水平。有關遵守這類通知的步驟見第4章的423(b)部份。(c)消防處改善消防安全指示請參閱本章的3.3.1(f)部份。消除火警危險通知書消防處可按《消防條例》(第95章)的規定發出通知書，要求有關人士在限期內消除樓宇的火警威脅。視乎情況而定，通知書的對象可以是業主、租客、使用人或負責人。有關人士如不遵守通知書的要求事項，消防處可採取法律行動，或向法庭申請發出命令，勒令遵守。第4章的4.2.3節提供處理這些通知書的建議方法。(d)機電工程署(i)電力裝置機電工程署若發現樓宇的電力裝置缺乏維修、保養或測試，或電線接駁不當，可能導致火災或電力故障，便可根據《電力條例》(第406章)的規定發出通知書，勒令遵守。(ii)氣體裝置若發現氣體供應系統缺乏維修、保養及測試，或貯存過量石油氣瓶，該署便會按《氣體安全條例》(第51章)的規定發出通知勒令改善或修復，以確保有關系統能安全運作。(iii)電梯裝置針對違反規例的樓宇升降機裝置，該署可按《升降機及自動梯(安全)規例》(第327章)的規定發出通知勒令遵守，以確保電梯符合安全標準及運作暢順。(e)食物環境衛生署署方可按《公眾衛生及市政條例》(第132章)的規定發出通知書，旨令有關人士修葺漏水的渠管及清理私人污水渠，避免對其他業主、住客或公眾造成滋擾。3.4有效的維修保養及管理的重要性讀者從上文應理解到樓宇維修管理的複雜性，在這方面擬備一套長遠的計劃以及有效的維修保養管理制度是非常重要，亦是安居樂業的第一步。3.4.1高瞻遠矚的維修及保養計劃有效地維修保養樓宇，不單能改善居住環境，亦令樓宇保值。維修保養大致可分為以下幾種工作：修理、修葺、更換及提昇效能標準。「故障後的維修保養」及「有計劃或預防性的維修保養」在方法、管理和成效方面有很大的不同。事先計劃的維修保養，能讓業主及產業經理有較充裕的時間去籌備工程及其所需的經費。通常是先進行樓宇狀況的全面勘測及評估後找出所需工程範圍，然後定下目標。考慮制定工程的的範圍及優先次序的因素，包括用料及裝備設施的效能標準及可靠性，以及維修保養策略、財政預算、設施的使用年限等。去水道須每日清理，避免淤塞。此外，一些易耗損的設備如兒童遊樂場設施，亦須定期維修，確保它們操作正常安全。管理人員應就有關設施供應商的建議、使用的需要、頻率及程度，訂出資源分配的優先次序等，製訂日常的保養維修工作清單。第4章的4.4節載有這方面的詳細資料。3.4.2訂立檢查、巡視及監管計劃的原則(a)檢查日常檢查日常檢查的目的，是要確保不同的建築構件、裝置、裝備及設施都能正常及安全地操作。檢查清單應包括以下項目：水管及水泵；閘門及鎖、消防門及其自動關閉裝置、對講機及電視訊號系統、照明裝置等；消防喉轆、噴嘴(龍頭)盒及警鐘盒的玻璃；信箱及其他容易遭破壞的裝置如告示板等；保安電視攝錄系統及巡更時計；雨水道、渠道、沙井蓋、截油器及隔油器；會所設施、花床、花槽、遊樂場設備，特別是兒童常玩的設施如鞦韆等；樓梯、窗戶、大堂、假天花、自動灑水系統；冷氣機及冷卻劑和冷凝水的管道；及樓宇結構、樓宇外的附加物及外牆批盪。火災過去曾奪去不少人的性命。業主應特別留意檢查下文所提的消防設施、裝備及走火通道：特別檢查逃生路線防火門、防煙間的門及樓梯門應經常關閉，而門的自動關閉裝置應保持有效操作。必須在所有防火門上寫上警告字句，提醒住客防火門必須時刻關閉。除非獲屋宇署事先批准，否則不可在樓梯的防火牆、防煙間及走火通道的牆壁作任何改建，例如加開門戶或通風口等。不得堵塞樓梯間的防火窗戶及通氣口。這些窗戶一般使用鋼框而非鋁框，以符合所需的耐火效能。梯間及出口路線的緊急照明系統，包括出口指示牌必須操作正常門或閘在開啟或關閉時均不得防礙走火通道，例如公用走廊、樓梯、後巷等。所有公用部份的門或閘，應該無需使用鑰匙亦可以隨時從內開啟通往單梯樓天台的門，應該無需使用鑰鎖匙亦可以隨時從內開啟所有逃生路線應暢通無阻，沒有被任何物件如架、櫃、箱、垃圾或儲物間等阻塞。每一層最好有公用走廊，連接各走火樓梯。地下的樓梯出口處應跟樓宇的其他部份，例如儲物室、地下商舖或作其他用途的地方分隔開。可容納超過30人的房間，出口門必須朝出口的方向開啟。假如地下出口的位置設有梯級及門閘，則該門或閘須在梯級的較前或較後的位置安裝，以免使用者開門時未能同時注意到樓梯的存在而引致危險。門閘亦應處於適當的位置，使其向外推開時不會阻礙或碰撞到街上的行人。消防及救援專用通道消防員升降機是供消防員在火災時作救援之用，地面層應設有暢通無阻的通道，讓消防員直接由街道進入消防員升降機。消防升降機門廊的作用，在於保護使用升降機前往救援的消防員。因此，不得改建門廊的牆壁及門。出口樓梯亦供消防員進出火場及救援用。因此，應該令樓梯保持暢通無阻。(iii)檢查防火構件及結構定期維修保養樓宇由不同的構件組成，指定部份的構件必須合乎防火的規格，可以阻止火勢蔓延。業主應妥善維修保養這些防火構件。非法改建這些構件，可能影響其防火能力，繼而影響樓宇的消防安全。若發現防火構件遭非法改建或出現問題，業主應聘請認可人士評估情況及提出修復方法。本節介紹樓宇常見防火構件的種類及功能。如業主未徵詢專業意見及未獲得建築事務監督批准，不得擅加改動。牆壁及樓板牆壁及樓板能防止煙火從樓宇的一部份蔓延至其它部份，又或從一幢樓宇蔓延至另一幢樓宇。因此，不得在這些牆壁及樓板開設無防火設施的缺口。如有疑問，樓宇業主應向認可人士徵詢。樓梯除所需的消防設備及人工照明裝置外，樓梯內不得鋪設電纜、通風管或其它類似的設施，否則應採用適當的防火物料妥為防護有關的設施。耐火門（防火門或防煙門）耐火門能防止煙火從樓宇的一部份蔓延至其他部份，因此不能拆除。耐火門亦應有足夠的耐火性能，及具備自掩裝置，可時刻保持關閉狀態。除非效能相同，業主應避免用其它種類的門替換。通往住宅單位的大門通常都需要是耐火門。如發現耐火門上的外望玻璃片（通常安裝在通往樓梯的耐火門上）有損毀，必須盡快更換適合的耐火玻璃。其他防火圍建物或外殼其他防火圍建物例如商用廚房、危險品倉庫、機房、電掣房、電纜管道、垃圾槽及垃圾房的圍建物或外殼（牆壁、樓板及門）應由防火構件組成。（iv）消防裝置常見的消防裝置以下是香港常見的消防裝置及設備：火警警報系統火警/煙霧探測系統消防栓/喉轆自動噴灑系統自動抽氣裝置緊急照明系統出口標誌消防員升降機滅火器機械式排煙系統通風/空調操控系統內之消防裝置測試及例行維修保養的要求為確保這些必須的消防裝置操作正常，業主須聘請註冊消防裝置承辦商，每年最少檢查及維修保養一次上述裝置。如發現消防裝置操作不正常或有損毀，須立即聘請註冊消防裝置承辦商作出檢查及維修。如業主對消防裝置的承辦商的資格有懷疑，可聯絡消防處的消防安全總區。如欲知道更多有關資料，可參考第4章的4.3節,有關電話見附錄2。(b)巡視巡視樓宇的目的，是要防止有人不當使用樓宇或擅闖私人地方，又或進行盜竊或其他罪行。日常的巡視計劃，應列明所有可到達的公用地方及隱蔽角落的巡查路線和次數。巡查路線應包括樓梯、天台、走廊、露天地方、橫巷或後巷、泳池、天井、平台、機房、電掣房、管槽、垃圾房及暗角等。(c)監管管理人員定時進行巡視及檢查，有助業主監管其樓宇，確保居住環境安全、清潔及舒適。需要監管的地方舉例如下：確認故障或損毀的組件及設施，按已協定的策略和標準處理和維修。避免有防火門被抵住而打開的情況，確保逃生路徑得到適當的保護。清除走火通道及公用部份的垃圾和阻礙物，以及向有關的違規住戶發出警告。及早防範非法擴建或不當使用地方的情況以免環境惡化。制止任何非法接駁電力、食水、排污設備或訊號電纜的行為，確保公用設施操作安全及正常。識別及攔截閒雜人等，堵塞保安漏洞，避免爆竊或擅闖私人地方的情況。3.4.3組織(a)功能巡視、檢查及監管是否有效，很視乎有沒有一個可靠的匯報及記錄系統,令發現的問題/漏洞/不當情況得以及早修復。整個系統應包括詳細的計劃，以發揮下列的功能：有護衛看守，能識別業主、住客及陌生人；防止爆竊及擅闖私人地方；清理及處置垃圾、遭棄置的傢俱及其他物件;維修及更換細小而容易耗損的組件，例如燈泡；張貼告示及警告，安排人手處理緊急事故；安排技工及承辦商定期保養設施及裝置；收取管理費，保存收支記錄；以及實施內部審核制度，以查核和評估各個管理項目的表現(b)不同類別的組識透過上述維修保養及管理責任的簡介，業主應了解到這方面的工作殊非容易，