【生产运营】3049-项目开发成本、费用分析

51五、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 造价费用，间接费用包括物业管理修理基金、管理销售财务费用及不行预见费用。1.土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、平安质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。3.建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。4.物业管理修理基金物业管理修理基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6.管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7.不行预见费用不行预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。**地块开发成本、费用分析表实际成本 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 把握状况(+表示费用增加，－费用削减）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元）楼面造价（元/m2)比例（%）费用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 费用或造价1.一、土地费用未知2.二、勘察设计和前期费13182.1交通管理费1.12.2图纸审查费5.52.3地质勘察费41.42.4建筑设计费692.5市政公用基础设施配套费（一级）483一类，105元/M2，按建筑面积2.6建筑工程招投标费9.92.7监理费16.52.8平安质量监督费27.62.9质检费6.62.10白蚁预防费10.52.11三通一平费276按实际发生工程量，通常60元/M22.12自来水管网建设工程费78住宅26元/M22.13自来水管网建设工程费60.8商业38元/M22.14民用管道燃设施安装费户2162.15楼内配套用电费户16.83.三、建筑工程造价55201200元/平方米jjf间接费1418.64物业管理修理基金483按成交价3％计提5管理销售财务费用7705.1开办和管理费276.工程总价5％计提5.2销售代理费3225.3销售推广费1615.4前期物业管理费11工程总价0.2％计提6不行预见费用165.6工程总价3％计提7总计8256.6除去(1)项注：投资分摊的原则：总原则：全部的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：1、按计算投资的各项成原来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。本案利润测算利润15％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润15%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.1514000除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（14000－8256.6）/1.045522.5255万/亩折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润20%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.213416除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（13416－8256.6）/1.044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.312384除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（12384－8256.6）/1.043968183万/亩折合土地成交单价2755元/平方米折合楼面价888元/平方米利润40％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.411500除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（12384－8256.6）/1.043118144万/亩折合土地成交单价2165元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时全部成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有具体计算在内。依据目前市场状况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下：类别计算公试计算过程数据结果备注土地成本1080土地契税1080*0.0443.2猎取土地总费用1123.2除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表项目总成本9379.8总销金额总销售面积*均价4.6*350016100地价50万/亩时项目销售税金及附加测算**地块销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税销售收入*5.56％8952城市维护建设税营业税*7%623教育费附加营业税*3%264教育专项基金营业税*4%355防洪工程维护费销售收入*1％1616印花税销售收入*0.05％8合计1187地价50万/亩时项目土地增值税测算：**地块土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额（万元）1销售收入161002扣除项目金额99072.1开发成本及相关费用82562.2其它扣除项目取（2.1）项20％16513增值额（1）-（2）61634增值率（3）/(2)38.4％5增值税率30%6速算扣除率同上07土地增值税（3）*（5）-（2）*（6）1848地价50万/亩时项目资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入161002总成本费用82563销售税金及附加11874土地增值税18485利润总额（1-2-3－4）48096所得税（5）*33％15867税后利润（5）-（6）3223本项目税前利润总额为：4809万元本项目税后利润总额为：3223万元本项目税前直接投资成本利润率为：60.4％本项目税后直接投资成本利润率为：40.4％以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。五：结论及建议依据预期利润以及销售价格的不同状况，估量最终的地块价格可以有肯定的浮空间。而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右，对比这样的价格，本地块估计成交价格应不宜高于50万/亩，总价约为1080万以上。在本地块将来项目销售均价看好的状况下，如达到预估的3500元/平方米，甚至以上，同时严格把握各类成本，使得土地之外的综合成本把握在预期的8256.6万元之内，该项目存在较大盈利空间。