有关商品房买卖合同法律法规模板

相关商品房买卖协议法律法规详解最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释“28条”    《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下简称“解释”）将从今年6月1日起开始实施。该解释是依据人民法院在审理案例中,对常常出现争议问题进行法律界定,这不仅对人民法院在审理案件中有实际指导意义,而且对开发商和购房者而言,也有了“参考”。    ●尊重当事人“意思自治”    该“解释”尊重当事人自愿约定,全方面 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现了尊重当事人“意思自治”标准。如第六条相关办理协议立案效力要求,第十一条相关房屋交付时间要求,第十四条相关房屋面积“缩水”“涨水”要求,第十五条相关协议解除权期限要求,第十八条相关办理房屋权属证期限要求,以及第二十和二十一条相关购房者和开发商与包销人法律关系要求,均表现了“有约定从约定、没约定从法定”“意思自治标准。”    提议:购房者和开发商在签署《商品房买卖协议》时,应将对协议条款解释权掌握在自己手中,将双方协商、约定事项在协议中给予明确。    ●想说“协议无效”不轻易《中国协议法》要求,协议被认定为无效后,因该协议取得财产,应该给予返还;不能返还或者没有必需返还,应该折价赔偿。有过失一方应该赔偿对方所以所受到损失,双方都有过失,应该各自负担对应责任。    可见,协议被认定无效后处理,将对房地产市场以及交易关系稳定产生一定影响。为此,该“解释”要求,人民法院在审理案件中,只要《商品房买卖协议》没有违犯《协议法》第五十二条相关认定协议无效要求,并符合该司法解释相关要求,法院不支持“主张无效”请求。    《城市商品房预售管理措施》相关要求,开发经营企业进行商品房预售,应取得《商品房预售许可证》,没有取得预售许可证,属于不符合商品房销售条件和要求,所签署协议,应认定无效。    而该“解释”明确要求,“商品房买卖协议”只要“在起诉前取得商品房预售许可证,能够认定有效。”这么要求,能够稳定交易,并能够有效降低因认定协议无效造成各方损失,在一定意义上保护了开发商利益。    点评:其实,不管是尊重当事人“意思自治”,还是对协议不能轻易确定无效要求,这些解释都是“以人为本”标准深入深化。    ●特定销售广告和宣传资料可视为协议条款在房屋销售中,广告和宣传资料对开发商包装“楼盘”,对购房者选房起着非常关键作用。尤其是在预售阶段,因为大部分房屋属于在建工程,根本无法从工地上看到房屋全方面情况。所以, 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 精美、充满浪漫和想象广告图片就给人以美好憧憬,很多购房者也就“一厢情愿”地认为广告中内容与实际交付房屋完全一致,不过,直到交付房屋时,才发觉“误差”如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已,不愿负担任何责任,所以引发纠纷数不胜数。    《商品房销售管理措施》第十五条要求,房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项,当事人应该在商品房买卖协议中约定。该要求对广告内容事项能否成为协议条款提供了法律依据。    “解释”第三条要求,房地产开发企业就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响说明和允诺,不管是否载入商品房买卖协议,均可视为协议内容。当事人违反,应该负担违约责任。可见,该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为协议内容提供了明确依据,实际上是对开发商交易提出了诚信要求和法律上约束。    点评:销售广告和宣传资料切不可“漫无边际”,开发商要“诚信”,购房者要“当心”。    ●慎签《认购书》在商品房交易中,为了确保买卖双方能够签署买卖协议,通常先由购房者交付一定“定金”,并签署《认购书》,作为签署正式协议前双方权利义务负担书面凭证。对于购房者来说,在签署《认购书》并交付一定“定金”后,能够有一段时间进行考察并考虑决定是否购置该房屋,假如决定不签署正式协议,或者是放弃购置《认购书》中明确约定房屋,购房者仅依据约定负担损失相对较小违约责任。从一定程度上稳定了交易,避免了以后更大纠纷出现。    《认购书》毕竟不是协议,它包含内容比较简单。比如,有《认购书》约定仅仅是:1、购房者认购房号、面积、单价、总价;2、交付定金数额,同时还约定,乙方（购房者）须在签署本《认购书》后×日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖协议》。如乙方在约定时限内不签署该协议,甲方有权扣除乙方所交定金,并有权另行处理该房屋。    从法律效力上说,一旦在《认购书》里约定了定金,对于买卖双方均含有法律约束力。所以,实践中,往往因为双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等协议条款内容不能完全达成一致,这么往往被开发商认为是购房者“不能和约定时间里签署协议”而首先违约,开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商协议条款和签署《认购书》时口头许诺不一致,签不成协议是开发商“出尔反尔”造成,开发商应该双倍返还定金。这么,双方纠纷就不可避免。    “解释”第四条要求,出卖人经过认购、订购、预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保,假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议,应该根据法律相关定金要求处理;因不可归责于当事人双方事由,造成商品房买卖协议未能签订,出卖人应该将定金返还买受人。    依据对该“解释”了解,如出现上述情况,双方不能就协议内容协商一致,或因购房者不能完全接收开发商条件,造成双方不能签署协议,依据该要求,“应该根据法律相关定金要求处理”,那么,购房者定金就很可能被“扣缴”了。    所以,购房者在签署《认购书》时,要注意以下问题:1、签署《认购书》之同时,一定要开发商提供正式协议文本,对协议中内容进行提前了解,对双方了解不一样条款和购房者最关心内容给予沟通协商,并将协商一致了解在《认购书》中确定。2、为避免因“定金”约定使双方产生纠纷,提议在签署《认购书》时,尽可能将“订金”替换“定金”。这么,一旦因对协议了解出现分歧或是纠纷时,“订金”能够全部返还。    当然,作为开发商来讲,签署《认购书》,是确保房屋正常并顺利销售关键条件,任何开发商也决不期望购房者恶意利用“订金”这种相对没有法律处罚性方法签署《认购书》,所以,提议买卖双方在交易中,均保持老实信用态度,也是非常关键。    点评:法律对双方都是公平,买卖双方都有权运使用方法律最大程度地维护自己利益,降低自己风险。    ●处理面积“缩水、涨水”问题法定化《商品房销售管理措施》作为部委规章,对此也有明确要求,即房地产开发商交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符,协议有约定,根据约定处理;协议没有约定或者约定不明确,根据要求标准处理。    该要求以“解释”形式出现,对阻止开发商滥增减房屋面积,有了更明确法律依据和标准。    ●交易不诚信,开发商被严惩在房屋交易中,因为房屋实际转移和取得房产证时间不相一致,购房者往往在实际占有使用房屋很长时间以后,房屋产权通常还在开发商名下,有开发商就因资金担心,将以售出房屋作抵押贷款,这无形中就给购房者增加了风险。    为此,该“解释”第八条要求,对于开发商“一女多嫁”“嫁后抵押”行为,购房者有权请求“解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还能够请求房地产开发企业负担不超出已付购房款一倍赔偿责任。”    可见,该要求加大了对恶意抵押和恶意销售行为惩处力度。    点评:购房者应注意是,只有在开发商恶意抵押和恶意销售行为而造成购房者无法实现购房目时候,该处罚才能生效。    另外,“解释”第十五条,对于协议解除权期限:第十六条,对于怎样处理违约金“漫天要价”和违约金不足以填补实际损失要求,都对规范房地产市场、处理交易纠纷含有很好实际意义。