大连城市房屋拆迁补偿安置优质项目及补偿基础标准

大连都市房屋拆迁补偿安顿项目及补偿原则居住房屋补偿安顿（一）货币补偿1、搬迁补贴费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补贴费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。2、安顿补贴费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十条第3款规定，一次性支付每户安顿补贴费1000元。3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿获得煤气设施费用补偿，由拆迁人承担。4、有照房屋货币补偿金根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十、三十一条规定，实行货币补偿，依照被拆迁房屋类区、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。拆迁住宅房屋实行货币补偿，市内区被拆迁房屋市场评估价格低于规定拆迁住宅房屋最低货币补偿原则，按最低货币补偿原则补偿；被拆迁房屋市场评估价格高于规定拆迁住宅房屋最低货币补偿原则，按市场评估价格补偿。拆迁住宅房屋，被拆迁人或房屋承租人每户原住房建筑面积局限性规定拆迁住宅房屋建筑面积补贴原则，拆迁人应按增长建筑面积予以货币补贴。随着2月，大连市发布了“新普通商品房原则”，该新原则普遍上调了级地原则：一级地、二级地10000元/平方米；三级地、四级地8000元/平方米；五级地、六级地7000元/平方米；七级地以上6000元/平方。考虑到保护被拆迁人不因拆迁导致居住水平减少原则，某些地区正在研究采用重置新建商品房价格扣减构导致本差价办法计算补偿金，相信政府会尽快出台政策重新调节房屋拆迁最低货币补偿原则。5、公有租赁房屋根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金原则公有租赁房屋，被拆迁人选取货币补偿，租赁关系终结。属于住宅房屋，货币补偿金20%支付给被拆迁人，80%和增长建筑面积补贴支付给房屋承租人。6、违章建筑和超过批如期限暂时建筑-----不予补偿。7、拆除未超过批如期限暂时建筑补偿金=建筑成本×剩余期限/批如期限同步，根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府关于部门批准建成暂时建筑，属于使用人自住、具备常住户口、别处确无住房，使用人规定货币补偿，拆迁人应按拆迁住宅房屋最低货币补偿原则中房屋四类区补偿原则50％支付给使用人。8、房屋附属物按照附属物成本乘以成新度恰当给与货币货币补偿。（二）产权调换1、搬迁补贴费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补贴费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。2、安顿补贴费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十条第2款规定，实行房屋产权调换，在合同规定过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处，应支付暂时安顿补贴费，每户每月600元；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供周转房，拆迁人不支付暂时安顿补贴费。第四十五条规定，实行产权调换，拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采用过渡安顿，应在拆迁补偿安顿合同中明确过渡期限。安顿房屋为多层建筑，过渡期限不得超过2年；安顿房屋为高层建筑，过渡期限不得超过3年。第四十六条  因拆迁人责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限，对自行安排住处被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增长暂时安顿补贴费，超期在1年以内，每月附加50%；1年以上，每月附加100%。对周转房使用人，应当自逾期之月起按每户每月200元支付暂时安顿补贴费。4、有照房屋产权调换根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条规定，计算被拆迁房屋补偿、补贴金额和所调换房屋价格，结清房屋产权调换差价。按照上述规定，产权调换差价=所调换房屋价格-房屋货币补偿金额-补贴费用。另一种办法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋构造差价和增长建筑面积差价，其她费用另算。该办法在《大连市都市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平拆迁补偿安顿办法。5、租赁房屋根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安顿达不成合同，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，  拆迁执行政府规定租金原则公有租赁房屋，被拆迁人选取房屋产权调换，由被拆迁人安顿房屋承租人，租赁关系继续保持。6、拆除未超过批如期限暂时建筑根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府关于部门批准建成暂时建筑，属于使用人自住、具备常住户口、别处确无住房，拆迁人应按拆迁住宅房屋建筑面积补贴原则中房屋四类区补贴原则予以妥善安顿，使用人需按房价50%承担安顿费用。7、无照房屋、房屋附属物、装修参照货币补偿方式执行。二、生产经营房屋补偿安顿（一）货币补偿1、有照房屋货币补偿依照《大连市都市房屋拆迁管理办法》、《都市房屋拆迁估指引意见》等现行规范房屋拆迁行为法律文献，经营用房屋拆迁补偿程序上归纳为如下三点：一是拆迁人与被拆迁人协商订立《拆迁补偿安顿合同》；二是协商不成，依照被拆迁房屋类区、用途、建筑面积等因素，双方共同委托有资质房地产评估机构评估房屋市场价格，以拟定房屋补偿价格；三是依照评估价格再行协商或行政裁决。生产经营房屋普通要通过评估程序拟定房屋市场价格，但房屋评估值不能反映被拆迁房屋所有价值，因而完全根据评估值作为拆迁补偿金是不合理。该评估价格中不包括装修价格、停产停业损失、无法恢复设备价格等，且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响。评估侧重考虑是被拆迁房屋类区、用途、建筑面积因素，因此评估值往往不能被当事人所接受。拆迁人与被拆迁人采用协商途径尽快达到拆迁补偿合同是解决生产经营用房屋拆迁中最佳办法。固然协商应建立在一种合理补偿金额范畴内，可以选取市场比较法，参照同地区、用途、面积房屋拆迁补偿价格拟定，也允许以选取重置法，按同用途市场商品房价扣减土地出让金、构导致本价差并通过剩余使用年限比例综合拟定补偿价。2、无照房屋货币补偿无照房屋应一方面排除违章建筑和超过批如期限暂时建筑，并充分考虑其使用用途。生产营业用房和附属用房不能等价补偿。生产营业用无照房屋与有照房屋属于同一建筑，且用途一致状况下，房屋评估时不做区别，只是注明该房屋中无照面积数值，供拆迁双方合同补偿价格。如果无照房屋是单独建筑，且无法通过规划部门确以为暂时建筑时，可参照《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，按拆迁执行政府规定租金原则公有租赁房屋计算补偿金，即货币补偿金30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人。3、未超过批如期限暂时建筑按照建筑净值予以补偿，即建筑成本×剩余期限/批如期限。如果该建筑属于生产经营用房屋，其停产停业损失补偿另行予以考虑。4、房屋附属物房屋附属物涉及单独收发室、食堂及水塔、门楼、围墙等建筑物。按照附属物成本乘以成新度恰当给与货币货币补偿。5、装修补偿《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十二条第二款规定，拆迁非住宅房屋（含经批准住宅暂时变化用途），对经房屋产权人批准装修不动产某些，拆迁人应按房地产评估机构对装修原值评估价格，进行折旧后对装修人予以补贴，年折旧率为20%。依此规定，装修经5年以上将面临没有补偿。拆迁双方对此可以协商，恰当给与放宽补偿。6、在职职工生活补贴费按《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换，在停产、停业期间，按上年度市记录局发布人均收入原则1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响在职职工生活补贴费。实行货币补偿，拆迁人一次性支付3个月生活补贴费。计算该项补贴费时要考虑两个问题，一是职工人数规定以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是记录局收入原则优先选用该行业工资收入原则，无该原则是，区别选取在岗职工平均工资收入、全市城乡职工平均工资收入、市内四区城乡单位职工平均工资收入。7、停产、停业损失补偿按照《都市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋导致停产、停业，拆迁人应当予以恰当补偿。普通该项损失有如下几种补偿办法：⑴补偿原则按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商拟定；⑵补偿原则按其房屋市场评估金额比例，予以一次性损失补偿；⑶补偿原则按特许特许经营剩余期限×利润；⑷按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑸以拆迁公示发布前一年月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税公司，利润不能超过税务局有关规定。二是合理补偿月份双方协商拟定。8、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿获得煤气设施费用补偿，由拆迁人承担。9、运送费、设备安装费和无法恢复合用设备补偿费用按照《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十二条规定，拆迁非住宅房屋，不提供周转房过渡安顿，由拆迁人支付因搬迁发生运送费和设备安装费，并对无法恢复使用设备按评估作价予以补偿。运送费按实际发生可估算。无法恢复使用设备拆迁双方可协商拟定，如不能达到一致意见，由专业资产评估师评估作价予以补偿。（二）产权调换1、有照房屋产权调换根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条规定，计算被拆迁房屋补偿、补贴金额和所调换房屋价格，结清房屋产权调换差价。按照上述规定，产权调换差价=所调换房屋价格-房屋货币补偿金额-补贴费用。另一种办法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋构造差价和增长建筑面积差价，其她费用另算。该办法在《大连市都市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平拆迁补偿安顿办法。2、租赁房屋根据《大连市都市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安顿达不成合同，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，  拆迁执行政府规定租金原则公有租赁房屋，被拆迁人选取房屋产权调换，由被拆迁人安顿房屋承租人，租赁关系继续保持。3、在职职工生活补贴费按《大连市都市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换，在停产、停业期间，按上年度市记录局发布人均收入原则1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响在职职工生活补贴费。计算该项补贴费时要考虑三个问题，一是职工人数规定以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是记录局收入原则优先选用该行业工资收入原则，无该原则是，区别选取在岗职工平均工资收入、全市城乡职工平均工资收入、市内四区城乡单位职工平均工资收入。三是补偿月份按实际发生。4、停产、停业损失补偿按照《都市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋导致停产、停业，拆迁人应当予以恰当补偿。普通该项损失有如下几种补偿办法：⑴补偿原则按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商拟定；⑵按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑶以拆迁公示发布前一年月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税公司，利润不能超过税务局有关规定。二是补偿月份按实际发生。5、无照房屋、未超过批如期限暂时建筑、房屋附属物、装修及电话、网络、有线电视安拆费、煤气设施补偿费、运送费、设备安装费和无法恢复合用设备补偿费用参照货币补偿方式执行。