2010长沙望城金星路板块别墅市场分析

望城金星路板块别墅市场分析湖南中原事业五部HunNan.11.2010区域核心竞争对手研究界定条件望城远郊产品类似推货时间选取项目金科·东方大院和记黄埔·盈峰翠邸中粮·北纬28度中新·森林海分析内容推售情况建筑园林户型点评个案 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 竞争项目圈定：目前项目核心竞争对象为东方大院、中新森林海、盈峰翠邸、北纬28度4个项目本案开发商金科地产地址岳麓区尖山村物业管理金科物管建筑类型独栋、联排、洋房、小高　规划户数2494套占地（㎡）　31万㎡建面（㎡）　41万㎡容积率　1.06绿化率　50%开盘日期2009年8月8日配套广场/游泳池/会所/商业金科·东方大院推售情况：目前二期240-350平联排在售，均价8000-9000元/平米；三期137-277平洋房在售，均价6000元/平米产品线规划分六期开发:一期联排,二期临湖独栋和观湖联排,三期洋房和小高去化速度成交10套洋房，5套联排（10月4日-10月24日）户型面积段套数价格临湖独栋500-100018总价1200万起联排240-350208000-9000洋房137-2771006000园林是建筑的外立面，金科•东方大院，恪守金科严苟的5层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、360度择向定位 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，着力于每一处细节。园林生态化：金科园林生态化标准——树比人多，林比房密，房隐林中。七重绿化大型乔木：以叶阔高大植物为主，如行道树、中心景观树、宅间树等。小乔木：配合大型乔木，如景墙、窗前、水岸边等。大型灌木：注重枝型和色彩，为视觉中心过渡段。小型灌木：以常绿植物为主，为与地被植物过渡段。悬挂植物：建筑栏杆上悬挂鲜艳花木，墙体上覆攀爬植物，增加建筑的生活情调。草花带：视觉的吸引点，活跃心情，增加情趣。亲地草坪：选用四季常绿视觉佳的高档次草坪。建筑园林：建筑为传统中式院落风格；徽派精致园林，七重绿化金科·东方大院联排别墅：以观海组团为例赠送面积近百平米的地下私人会所，可办产权。客厅挑高7.5米。每层均设卫生间，方便居家。顶楼带阁楼最大可利用面积超过1：1缺点：一楼未设老人房主要空间面积参数（米）面积（㎡）层高（米）负一层私家会所8.1*11.492.343.3—4.2负一层车库8.1*5.645.363.3—4.2首层客厅4.8*5.425.927.5前庭——21——后院8.1*8.468.04——主卧4.8*5.425.92㎡3.3赠送面积户型点评：以观海联排为例，地下室全赠送，可办产权。缺点是一楼未设老人房，给老年人居家带来不便金科·东方大院在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，营造纯粹的别墅生活空间；在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过1：1，户型还 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 有书房、更衣室等起居功能。在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重绿化让金科东方大院园林生态化——树比房密，房在树中。从营销策略方面来看，项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式，在优惠折扣上以付款方式折扣为主。从物业管理方面来看，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科物业“锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。个案小结：中式风格经典别墅项目，长沙高端别墅标杆项目金科·东方大院占地面积556430平方米建筑面积660000平方米总套数4225容积率1.2绿化率33%建筑类型联排、双拼、叠加开发商和记黄埔地产（长沙望城)有限公司物管和记黄埔地产辖下专业物业管理团队车位比规划1：1自身配套会所、幼儿园、小学和记黄埔·盈峰翠邸推售情况：目前项目主打产品为二期200-240平联排，均价6000元/平米；同时在售产品还有二期双拼和叠加产品产品线规划分五期开发：一期联排、双拼、叠加；二期联排、双拼、叠加在售去化速度成交11套联排，均价6000-7000元/平米（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价联排200-240306000双拼270-330108200叠加106-150205800二期叠翠园联排产品在售一期售罄该项目地段较远，周边无任何配套港式产品打造思路，项目联排套数过多形成十联排乃至十三联排的超长排屋内部景观资源极少，项目密度过高，对视严重规划点评：高密度，无资源；十联排超长排屋，楼间距小，对视严重和记黄埔·盈峰翠邸港资开发商不了解长沙市场，打造产品出现11-13联排，建筑密度大，如同平民窟排屋；项目内部基本无景观打造，周边基本无配套，项目容积率为达1.2，不符合纯别墅社区的定位；联排叠加产品开间短进深极长，非常拥挤；楼间距20余米，对视严重，完全没有私密性可言项目对面为安置小区，周边农民房环绕，周边居住人口素质较低个案小结：经济型低端别墅项目，所打造产品不适合长沙市场需求和记黄埔·盈峰翠邸占地面积304000平方米建筑面积339000平方米总套数2268容积率1.21绿化率40%建筑类型联排、双拼、洋房、小高开发商湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司物管湖南嘉业物业管理有限公司车位比1286：2268自身配套双会所、人工湖中新•森林海推售情况：目前主打产品为240-280平联排，均价4100元/平米；110-170平电梯洋房，均价5500元/平米产品线规划项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售去化速度成交8套联排，6套洋房（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价联排240-280404100双拼200-280105600洋房110-170505500联排在售洋房售罄洋房售罄洋房在售洋房在售项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可中新•森林海中新森林海占地1089余亩，总建筑面积逾百万平米，容积率仅为1.2，绿化率达40%，号称“长沙生态第一城”。项目一期产品以景观多层、花园洋房、电梯洋房、透天联排为主，为客户定制“森林里的花园住宅”。地块南向为未来望城县公交总站用地，高乔快速路从地块中间穿过，交通便利，自然景观优美，周边有大面积的自然水系，发展潜力很大。联排别墅：以透天联排户型为例客厅和餐厅宽绰，使用面积大每层均设卫生间，方便居家。地下室带车库，停车方便主卧室带阳台露台，舒适度较好中新•森林海户型点评：以透天联排为例，户型宽绰通透，主卧室带阳台露台赠送。户型普通，无亮点个案小结：长沙最低端的别墅项目中新•森林海本土开发商实力有限，产品打造极差；6层高电梯洋房，产品品质达不到洋房标准，形同单位房；其别墅产品为长沙品质最差的别墅产品；业主物业服务不到位，投诉多占地面积790724平方米建筑面积300000平方米总套数5705容积率0.35绿化率70%建筑类型小独栋、中独栋、大独栋开发商长沙观音谷房地产开发有限公司物管中粮地产车位比1：1自身配套中央公园、会所中粮•北纬28度推售情况：一期产品9月28号开盘，开盘销售75套，销售率达57%。目前在售主打产品为250-350平米小独栋，均价11000-12000元/平米一期推货情况项目本次推出一期共140余套独栋去化速度成交14套独栋，小中独栋10000-15000元/平米，大独栋16000-18000元/平米（10月4日-10月24日）户型面积段套数单价小独栋250-3534011000-12000中独栋667210000-12000大独栋900213000-15000规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征；道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量，同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽端式设计、私密性强；景观绿化：主入口—景观大道—中央公园—会所的景观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与引人入胜的自然山景相映成辉。中粮•北纬28度规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗透融合，相映成辉湖边别墅赠送亲水平台，彰显尊贵奢华气派；独特豪美家庭生活起居室与客厅巧妙隔离，让居家生活互不干扰；分设中西厨房，体验别墅生活的贵族气质；特色私家专属电梯，自在便捷；奢华主卧，步入式男女衣帽间，卫浴分区，倍添情致；阳光地下室，室室相通，功能齐全，设有休息室、桌球室、酒吧、健身房，更备有桑拿房蒸汽浴室，格调高雅，舒适惬意；中粮•北纬28度户型点评：赠送亲水平台，分设中西厨房，特色私家电梯，阳光地下室，户型分区合理小区整体环境好，水景资源、山景资源优异；纯小独栋的社区，有利于高端形象的营造；中粮集团产品口碑不错，客户信赖作为与本案同区域的别墅项目，与本项目的竞争关系非常密切中粮•北纬28度个案小结：打造临湖独栋高端社区，自然景观资源优异，与本案同区域且产品类似，竞争关系密切区域次级竞争对手研究界定条件望城金星路板块产品类似推货时间选取项目新地·东方明珠双盈·卧龙湾高鑫·天麓分析内容基本指标推售情况竞争项目圈定：目前项目次级竞争对象为新地·东方明珠、双盈·卧龙湾、高鑫·天麓3个项目本案占地面积399875平方米建筑面积719775平方米总套数3580容积率1.8绿化率23%建筑类型高层、小高开发商湖南武高科房地产开发有限公司物管新地酒店管理公司车位比568：3580自身配套240亩山体公园、2万平商铺、酒店、游泳池新地•东方明珠推售情况：目前处于二期尾盘，项目目前主要在消化剩余高层四房库存，三期尚未开始蓄客，四期和五期别墅产品尚在规划，别墅产品推出时间未定一期洋房、小高二期高层清尾三期高层未开始蓄客产品线规划分五期开发：一期洋房和小高；二期高层和小高；三期高层尚未开始蓄客；四期五期别墅产品尚在规划，推出时间未定户型面积段套数单价四房160-170203800占地面积55000平方米建筑面积368000平方米总套数653容积率2.5绿化率35%建筑类型高层、小高开发商湖南双盈房地产开发有限公司物管长沙唯一物业管理有限公司车位比384：653自身配套幼儿园、超市、会所双盈•卧龙湾一期7#8#9#推售情况：项目目前在售产品为一期楼王7#、8#、9#，单价3308元/平米起。别墅产品推出时间未定，预计明年不会推出产品规划规划分二期开发，一期高层和小高；二期规划有别墅产品，推出时间未定消化速度成交11套三房，5套四房（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价三房1451203300-3800四房1601003300-3800推售情况：一期推出70套联排、双拼别墅，简欧风格，预计2011初开盘占地面积710亩建筑面积78万平米总套数不详容积率4.28绿化率40%建筑类型联排、双拼、洋房、商业综合体开发商高鑫房地产开发有限公司司物管不详高鑫•天麓项目名称产品类型产品面积段剩余套数价格去化速度（10.4-10.24）东方大院独栋、联排联排240-350独栋400-800洋房140-280联排20套、洋房约100套独栋总价1200万起、联排8500元/㎡、洋房6000元/㎡10套洋房，5套联排盈峰翠邸双拼、联排、叠加双拼270-330㎡联排200-240㎡叠加106-150㎡双拼10套、联排30套、叠加20套联排6000元/㎡双拼8200元/㎡叠加5800元/㎡11套联排北纬28度独栋小独栋250-350中独栋667大独栋90040余套小中独栋10000-15000元/㎡、大独栋17000元/㎡14套独栋森林海双拼、联排、洋房双拼200-280㎡联排240-280㎡洋房110-170㎡双拼10套、联排40套、洋房50联排4100元/㎡双拼5600元/㎡洋房5500元/㎡8套联排，6套洋房10月4日至10月24日区域核心竞争别墅项目监控跟踪日期10.4-10.24项目橘郡格兰小镇龙湾国际社区美洲故事托斯卡纳堤亚纳湾阆峰云墅佳兆业水岸新都开盘时间2008年9月2009年11月2009年9月2009年10月2007年2010年1月2010年6月2010年5月成交量（套）4套联排、1套双拼20套联排、1双拼、10洋房、2小高11套联排4套联排4套洋房、5套联排3套叠加、1联排4套独栋28套联排本阶段成交均价（元/㎡）——9000元/㎡小高4800/洋房5800/联排9000/双拼11000联排9000/双拼12000联排10000元/㎡独栋23000-29000元/㎡联排11000/洋房8900联排14000/叠加7500独栋14000-15000元/㎡联排6016元/㎡10月4日至10月24日长沙主要别墅项目监控ThanksforyourattentionWishyouagoodday!