合作开发实施
细则
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甲方：中国农业科学院棉花研究所乙方：海南易盛投资有限公司2011年12月8日，甲乙双方就甲方在三亚市荔枝沟以出让形式、利用自有资金购买的38亩土地（具体见“土地证”）进行土地置换或变更土地使用性质以及进一步合作开发达成一致意见，并签订了
合作协议
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框架。经进一步充分协商与沟通，在协议框架的基础上，双方达成了该合作开发实施细则。具体条款如下：一、双方均有义务遵守2011年12月8日签订的合作协议框架规定的各项合作条款。二、乙方应尽快利用荔枝沟基地现有土地条件，进行土地置换或变更土地使用性质，以便双方能合作开发住宅楼等建设工作。三、在乙方努力下，如能将现有工业用地置换或变更土地使用性质为建设用地，考虑到乙方在房地产开发方面的优势，其住房结构布局、小区规划等以乙方意见为主，但置换地点的选择甲乙双方协商确定，同时，甲方将根据置换或变更土地使用性质以及报建工作的实际需要，提供必要的文件、材料等相关手续。四、在土地置换或变更土地使用性质过程中，如需要增加政府规定的土地差价等相关费用，由乙方先行垫支，并计入甲方土地成本。根据惯例，自乙方垫付资金之日起，甲方应按国家政策规定支付乙方垫支资金利息。五、政府规定的土地差价之外的工程报建及其它各类费用，由乙方先行垫支，并计入双方成本。并根据惯例，按甲乙双方在本合作地块中所占比例进行分摊。如土地置换或变更土地使用性质无法实现，无法进行房地产开发，乙方开支的各类相关费用均由乙方独自承担，与甲方无关。六、依据本实施细则，并经第四、五条款实施，如土地置换或变更土地使用性质能够实现，则甲方以该置换土地或变更土地使用性质的土地为成本，由乙方投资进行房地产合作开发。同时，考虑到甲方为全额事业单位，实际上无法支付乙方在本实施细则规定的垫付资金、本金利息以及乙方的其它各项开支。经双方充分沟通并约定，在该实施细则规定的土地置换或变更土地使用性质、房产开发及小区基础设施建设过程中发生的垫付资金、本金利息、报建费用及其它各类费用等全部费用均由乙方支付和承担。双方合作收益分成如下：（一）土地置换
方案
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开发的实际收益分配比例1、甲方原有土地进行综合评估后的总价值，折算成在新置换土地中的实际土地面积，在此土地上进行的房地产开发，甲乙双方收益的分配比例遵照社会惯例执行，即各建筑物1-6层的建筑面积，甲：乙=3：7；7-15层建筑面积，甲：乙=2.5：7.5；16层以上建筑面积，甲：乙=2：8。2、在新置换土地中，超出甲方原有土地总价值部分的土地以乙方为主，即甲乙双方收益的分配比例各楼层均为甲：乙=1：9。（二）变更土地使用性质方案开发的实际收益分配比例各建筑物1-6层的建筑面积，甲：乙=2.5：7.5；7-15层建筑面积，甲：乙=2：8；16层以上建筑面积，甲：乙=1.5：8.5。无论（一）还是（二）分配方案，其地下室的分配均按甲乙双方地上部分的实际占有比例进行分配，同时，甲乙双方均不以任何理由再提出其它任何额外要求。七、在本实施细则规定的置换土地或变更土地使用性质后的土地上进行的房产开发，其定价在征求甲方意见的基础上，由乙方确定；房屋销售由乙方负责。八、在土地置换或变更土地使用性质后的房地产开发过程中，乙方对新建的各类建筑物及小区内的各类基础设施的质量负担全部责任，如出现建筑质量问题，以及入住后的业主投诉等问题，由乙方具体负责，与甲方无关。九、在新置换土地或变更土地使用性质的土地上进行房地产开发后的物业管理由乙方负责，甲方不参与物业管理。十、如在土地置换或变更土地使用性质及房产开发过程中，出现双方未考虑到的新问题，甲乙双方协商解决，如有必要，双方再签订新的补充协议。十一、该实施细则签订后，甲乙双方要密切合作，力争土地置换或变更土地使用性质及房产开发工作能够实现。十二、本合作开发实施细则与之前双方签订的框架协议具有同等法律效率，如二者出现不一致时，则以该实施细则为准。十三、自签订本实施细则之日起三年（即36个月）内，如不能完成土地置换或变更土地使用性质的相关工作，本实施细则及双方签订的协议框架均自动失效，甲乙双方互不为对方承担任何责任。本实施细则一式四份，甲乙双方各执二份。甲方法人代
表
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（签字） 乙方法人代表（签字）中国农业科学院棉花研究所（盖章） 海南易盛投资有限公司（盖章）2012年1月6日
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