广州楼盘考察报告

nullnull 广州楼盘考察 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 考察小组成员：null考 察 行 程其他楼 盘 简 介它 山 之 石活 动 花 絮 趣味空间——力讯上筑 玩转营销——玫瑰园 三重感受——富力桃园万科人眼中的万科 魔鬼细节——蓝山 山水田园——四季花城 我们的思考null深圳凯旋新世界力迅上筑时代玫瑰园依云小镇万科蓝山四季花城富力桃园考察行程null它山之石 两天考察，七个楼盘，匆匆而过。采他之长，补己之短，看到的是片断，留下的是思索。 力讯，5年房地产开发史，却在广州开发了数个经典项目。富力，广州老牌发展商，在广州本地人中享有较高的品牌忠诚度。时代玫瑰园，“把家搬进美术馆”、“大象应该是粉色的”营销出击，将一个地理区位远离市中心、设计普通的楼盘卖得不错……我们要向他人学习的太多了……null 万科的设计很牛，这是所有万科人都熟知并为之骄傲的事情，但是考察中，我们发现，我们的实力虽然在行业内暂时领先，但其他发展商与我们的差距已经越来越小。一些新锐公司如力讯，已拥有新颖的设计理念和强大的设计能力——它山之石——力讯上筑null它山之石——力讯上筑 “我们客户的需求远远不是有几个房间，而是室内空间是否有趣。” ——力讯如是说 null 力讯上筑在设计上兼具实用与美观。客户群定位于上升中的中产阶级，即我们所说的有较强购买力、向富贵之家发展的社会新锐。售楼处门厅上方用红色铅笔构成的logo售楼处的玻璃墙，本身就成为户外广告。楼体外立面以灰、白色为主，简约大方。它山之石——力讯上筑null 趣味空间一：西区高层住宅户型设计中引入“别墅”理念。 运用双套房、跃式等设计元素，进一步提升住宅的空间感及舒适性。设计出“前庭后院”，让高层也有别墅的感觉。 它山之石——力讯上筑跃式设计：室内空间格局的再深化，通过三个介面跃式立体空间的演绎，对方正实用的平层空间进行立体延展，使空间的功能分区更加完整立体。跃式设计：室内空间格局的再深化，通过三个介面跃式立体空间的演绎，对方正实用的平层空间进行立体延展，使空间的功能分区更加完整立体。它山之石——力讯上筑null 极受欢迎的顶层复式户型，可以自己隔出3层，不计面积；附送游泳池、挑高阳台，创意发挥。 趣味空间二：东区联排住宅每户附送层高2.15米的夹层空间多达20－30平方米，增加了附加价值。 它山之石——力讯上筑null 带装修出售，配带每平方米1200元的装修标准交楼。 它山之石——力讯上筑null 很早就就看过时代玫瑰园的电视广告“把家搬进美术馆”、也见过它的报广“大象应该是粉色的”，但是真正进入其中，我们才了解到，为什么这个远离市中心，均价较同区位同档次楼盘高的项目，却比别人卖得更好——它山之石——时代玫瑰园null时代玫瑰园——中国建设部综合科技示范工程 . 人文社区小区内美术馆准确把握社会新锐的心理，不遗余力地营造小区文化氛围null小区户外广告null售楼处海报null此次考察，富力桃园给我们留下了深刻的印象——富力桃园给我们的三重感受——它山之石——富力桃园null第一感觉：设计非常土也就外墙还算有点现代感富力标志性的室内错层。土的掉渣的护栏 90年代初流行的地面大理石拼花它山之石——富力桃园null所有的户型设计都中规中矩，没有创新。类似项目的户型基本完全相同。第一感觉：设计非常土它山之石——富力桃园null富力桃园一期开盘5000元/平米，三期开盘已上涨到7000元/平米它山之石——富力桃园null第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值富力在老城区的客户定位——渴望通过换房提高生活品质的老广州人。 富力桃园位于广州老城区的边缘，步行5分钟就进入老城区。 老广州人的房屋价值： 1、需要景观，最好能有水景（财运）； 2、恋地情节，不愿离开自己熟悉的区域； 3、对于周边配套要求高； 4、喜好富贵，更倾向于欧式设计。它山之石——富力桃园null第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值无论朝向，所有户型都有景观，而且基本都能看到水景入户花园标准化的水景设计它山之石——富力桃园null第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值 富力桃园大桥 桃源内公交站可以同时停泊20辆大巴为方便业主出行，富力花费近千万建造的跨河大桥。它山之石——富力桃园null在教育配套本身就比较健全的老城区，小区内还配有6000平米幼儿园，12000平米小学和13000平米中学。 针对老城区休闲娱乐设施匮乏的现状，小区内配有11000平米的会所，6000平米的商业配套。第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石——富力桃园null豪华的欧式电梯大堂豪华的标准层电梯厅三期“帝中海”LOGO第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石——富力桃园null富力的所有项目设计（户型和室内设计）基本全部标准化，保证了项目设计的“富力化”。富力地产的项目发展有60个人，分别同时跟进广州市场的20块土地。而80万平米富力桃园只有两名设计人员。 富力在小区内修建一个巨大的公交车站，花费千万修建一座桥方便业主出行，把电梯大堂装修的非常豪华，一万多平米休闲会所… 富力的立面设计、户型设计、景园设计非常简单…万科的客户价值观？？？第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石——富力桃园null万科人眼中的万科——蓝山此行，我们看了广州公司的两个在售楼盘，蓝山和四季花城。园林景观、外立面、户型结构、室内精装修……蓝山真正体现了万科的“魔鬼在细节”。但是，酒香也怕巷子深，我们在去蓝山的路上，足足堵了近一个小时。到达，已是上灯时。null围合组团，从前往后：洋房、联排TH、高层。联排TH处于高层和多层包围中，私密性不强。null灯 火 蓝 山null——入 户 大 堂会 所——null 距广州市中心约40分钟的车程。大部分客户为二次置业者，度假或改善居住环境是主要购买动机。万科人眼中的万科——四季花城null产 品null小 区null从农村包围城市…… 万科项目最大的不足——位置，还是位置！四个圈中内里的两个圈精益求精，外面的两个圈却让总分大打折扣。万科人眼中的万科——我们的思考null万科广州三项目示意图市中心区null万科人眼中的万科——我们的思考 万科的营销，过于陶醉在自己的情意结中。对区域市场的把握不如本地发展商，如富力。对客户把握不清，自我娱乐性的动作过多，一拳击中的动作太少。 当我们把钱花在入户大堂的装饰、细节的琢磨上时，富力把钱放在修公交站、建大桥上…… 在我们刚命名出“社会新锐”这一客户群的时候，时代玫瑰园已经挠到了这一群体的痒处…… 当我们习惯于拿地后再去找客户时，力讯已经非常清楚自己的客户是谁，要在哪拿地……null其他楼盘简介之一点评： 1、典型港式风格，客户中港客和外籍人士占3成。 2、地处广州市中心的新兴发展区珠江新城。容积率2.9，绿化率44%以上，用大量的空间来诠释其低密度的豪宅理念，成本过高。户型从90多平米的2房到250多平米的5房，定位不够清晰。内部设计过于迁就外立面，导致利用率低。null超宽楼距，东西楼距150米，南北楼距450米 南北轴线设计，沿轴线U形排开 视野开阔，空间大气一样的江景，不一样的看法。 楼体整体堆高5米，架空7米建造小区天桥，横跨市政道路，一直延伸到珠江边。null高层中空3层：减压、通风、采光多重功能。 还有一个好听的名字——”风水洞”近8万平米的超大园林null力讯对面，恒大一瞥—— 恒大金碧华府 外立面很漂亮，阳台有特色，但阳台护栏为了美观而过低，不够人性化。其他楼盘简介之二null其他楼盘简介之三点评： 园林景观、外立面设计出众，营销包装到位。联排TH户型设计没有别墅的感觉。社区面积小，周边配套不齐全。null装修中的售楼处null模型：前排为别墅，后排为多层、高层洋房。别墅4~5层，房间巨多，单层面积小，设计不够大气，没有别墅的感觉。null 同志们，冲啊 ！！End..