浅议商业地产运营模式及其利弊对策分析

工程的实际造价，编制竣工决算． 影响隧道造价的因素很多。隧道造价控 制也贯穿于隧道建设过程中的各个阶段，本 文仅从隧道 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 比选与总体设计、隧道围岩 类别划分、隧道横断面选择方面谈了自己的 一些感受和体会。2、隧舫案比选与总体设计对造价 的影响 在山区修建高速公路，高山较多，地形 复杂，桥隧结构物比例，一般占到50％，甚至 达80％，因此，山区路线选线应路线、桥梁、 隧道、路基等各专业相互协调，在能够确保 充分发挥隧道在路线中的功能以及工程结构． 安全的前提下，依据经济指标、运营效益优 选设计方案，合理确定隧道建设规模，对于 难以取舍及对投资影响较大的方案应进行同 等深度比较，以更好地控制公路总造价。 下面以贵州某高速公路E一段有关隧道 采用连拱隧道或分幅隧道问题的比较为例， 进行说明。 比较的这段路线长2．3公里，设计单位采 用连拱隧道方案，由于连拱隧道方案施工工 序复杂．工程质量较难控制，且造价较高， 因此设计单位采用了另一方案，也就是采用 分离式双洞隧道，对本路段进行了技术经济 比较论证． 本项目中，该路段正线方案中的省界隧 道采用的是连拱隧道，为与分离式隧道方案 相比较，设计新增了Yl方案进行路线方案比 选，Yl方案中省界隧道采用的是分幅的分离 式隧道方案，由于出省界后至该路段的 K263+250左右，又有另一隧道(广西境隧道)。 故本次比选以桩号K263+200为终点进行，仅 比较涉及省界隧道的2．3公里范围路段。 YI方案以正线K260+900为起点，至 Y1(260+982．281开始分幅，由于正线省界隧 道出口左侧地质较差(存在裂隙、坍塌体、 溶洞等)，故Yl方案右幅隧道轴线基本与正 线相同，左幅隧道轴线离右幅以36米控制， 出隧道后，穿越出坝至K．263+200。 虽然连拱隧道施工工序复杂，工程质量 较难控制，且造价较高，但从本路段综合比 较来看，省界隧道采用连拱隧道处地质情况 较好，占地少．如采用分离式隧道，洞外工 程、占地、拆迁数量增加较大，造成总投资 增加，从节约用地和节省投资考虑，设计推 荐了正线方案，节约了投资，减少了占地， 取得了较好的社会和经济效益。 因此，隧道方案的选择除了看隧道本身 的造价外，还要结合隧道具体的地形、地质 情况、占地情况以及结合路线走向进行多方 面的论证比较，才能得出正确的方案选择， 最终节约好投资。 3、准确划分隧道围岩类别 隧道埋于地下，受地质条件影响非常大， 在勘察阶段，往往会出现基础勘察资料深度 不够与围岩类别划分依据不足的情况，导致 围岩类别划分偏低。在隧道设计中，设计人 员与地质人员沟通不够，采取将围岩类别进 一步降低或采用了较强的支护，都使隧道工 程投资加大。在施工阶段，现场监控量测工 作做得不好，设计与施工配合不及时，围岩 变差时要设计变更，围岩变好时则不提设计 变更，导致了该增加的费用增加了，应该减 少的费用却没有减下来。 因此。在隧道总体方案确定后，合理、 准确地划分隧道围岩类别就成了控制工程造 价的关键，这就要求隧道设计人员与地质人 员密切联系和配合，把握好各阶段地质勘察 重点与工作深度，趋利避害，准确划分隧道 围岩类别，并把地质超前预报与围岩监控量 性，以控制好隧道_[程造价。 4、合理确定隧道横断面 隧道横断面的大小直接影响到隧道的使 用功能和工程造价，在设计中应最大限度地 提高断面的利用率。首先应满足隧道建筑限 界要求，有利于结构受力，还要兼顾隧道通 风方式及洞内设施安装所需的空间。 隧道衬砌横断面与结构形式合理、有效． 适应建设条件，满足耐久性要求，一般应优 先选用复合式衬砌并采取必要的辅助施工措 施，在一般围岩(地形、地质、埋深)和断 面大小、形状、环境条件下，衬砌应尽可能 采用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化预设计，充分掌握和评价围岩特 性，选择适合其特性的支护结构，以更好地 控制工程造价。 结束语：隧道造价控制涉及的方面很多， 除了从上面谈到的方案选择、合理确定围岩 类别、合理确定隧道横断面等几个主要方面 来进行隧道造价控制外。还有隧道防排水设 计、隧道通风照明设计、隧道洞门形式选择、 隧道施工方法等等都对隧道造价控制影响较 大，因此，针对每一个具体隧道。我们应创 造适宜的条件，合理确定目标，采用科学的 方法，就一定能搞好隧道造价控制，从而进 一步控制好公路工程项目总投资，杜绝“三超 (概算超估算，预算超概算，结算超预算)” 现象发生，合理、有效地控制工程造价，节 约工程资金，使投资获得最大经济效益和社 会效益。 参考文献： [1]《降低造价公路设计指南)．人民交通 出版社 浅议商业地产运营模式及其利弊对策分析 者 波 (重庆教育学院经济贸易系400067) ■要：对我国现阶段商业地产主流运营模．武进行分析，得出各种模式的利弊，以期为后续新模式的推出提供参考和借鉴，为商业地产模式的 丰富和发展提供有益思路。 关键词。商业地产运营模式 一、我国商业地产发展现状 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地 产．以区别于以居住功能为主的住宅房地产， 以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地 产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、 娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式， 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、 公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用 途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 国外用的比较多的词汇是零售地产的概念． 泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业 地产。商业地产的形式多样。主要包括购物 中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主 题商场、专业市场、写字楼的统称。 随着我国陆续在房地产行业推出各项严 厉调控政策，房地产行业受到，‘定的打压。 但商业地产未在各种调控政策之列，呈现了 自己独特的发展态势。 1．商业地产政策宽松，成交量稳中有升 2010年楼市调控政策次数频仍，力度也 是前所未有，但据统计局公布的2010年全国 房地产市场运行情况报告，12月份全国70个 大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，被称 为史上最严厉的调控政策并未达到预期效 果。2011年伊始，新一轮的调控政策序幕就 已拉开． 170www．$py-z／zz．c料n商品与质量·学术刊 新“国八条”的出台将“限购”推向了 顶峰、房产税以及各种金融信贷政策，使得 住宅市场的投资空间进。步紧缩，然而商业 地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来 越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 从一些成交数据可以看出，在新政出台 前后几天．商业地产成交量大幅上升。 在调控升级、楼市前途尚不明朗的情况 下，商业地产可谓生机盎然，受到更多投资 者的青睐。种种迹象都让投资者相信,2011年 的商业地产成交量将再攀高峰。 2．轨道交通网络的发展也快速扩展了商 业地产 目前中心城区已无更多的土地进行大型 商业项目的开发，人均商业面积已经趋于饱 和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移， 和城市化进程的发展，与住宅开发类似，商 业地产将有外延式发展的趋势，随之形成的 将是商圈多中心局面的形成。 除了外延式发展外，专业化是商业地产 发展的另一趋势。专业市场的发展依托于城 市的辐射能力，随着跨区域高铁网的搭建， 以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展，许 多城市在物流方面的能力在逐步增强，城市 地位在提高，这都给专业市场的发展提供了 动力． =、我国商业地产的运蕾模式及利 冀分析 1．整体租赁不售产权的经营模式 在物业建成后形成独立产权，通过招商 合作，以租金作为主要收入来源的运营模式， 有利于统一的经营与管理。商业地产以出租 作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开 发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使 该项目建设完成并投入运营。 这种模式，优势是：产权、租赁关系明 晰、简单：无违规之嫌，操作安全简便。推 广费用低：固定资产的增值；不需设立专门 的经营公司和配备专业的商业人员；物业可 进行抵押贷款。有利开发新的项目。劣势是 资金[口】收有限：对开发商的社会公关能力要 求极高：为了获得高质量的租赁企业，收益 一般较低；．租赁期较长，物业升值后，其套 现难度较大。 2．分零租赁不售产权的模式 国内采用这种模式的商业地产一般称作 大型购物中心或大型购物J“场，其规划设计 与经营管理都应在统一的组织体系下运作。 而尊蕈顾客选择权使其能够实现一次性满足 的需要，拥有足够数量的停车场地则是其主 要特点。 此种模式的优势是：全业态的一站式购 万方数据 物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到 最大的顾客群：作为城市建设的新亮点，易 吸引政府及大众的关注：世界发达地区的大 型零售商进入国内市场，使开发商在招商时 有更多的选择；专业的经营管理使商业的地 产的后期经营可以获得卓有成效的良好效 果；劣势是在政府职能不明晰的经济欠发达 地区，常常不按经济规律运作，不讲经济效 益；容易脱离自身的融资能力：开发商需要 有专业的管理人才或是将建成后的商业地产 交给有管理 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 的专业管理公司；相关人才 的紧缺：客观市场条件的限制；商业地产的 前期策划有一定的难度 3．整体租赁，零售产权的返租模式 产权式商业物业是指由专业的商业经营 管理公司负责经营管理，而物业产权为了回 笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经 营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、 休闻、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区 别于产权未进行拆零销售的商业地产。 此种模式的优势是管理型商铺集合了产 权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物 广场统一进行商业管理的优势；使业主回避 了市场形成初期较大的经营风险：有助于各 经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展 前景的了解和预测，做出正确的决策；既避 免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了 shoppingmall对面积和经营业态的规模化严 格要求：此种模式的劣势是投资回报 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 期较 长，合同期内的发展状况难以预测；投资回 报合同期满后的未来前景难以预测；对于多 建筑工程施工是建设项目在完成工程设 计和施工招标后所进行的实施阶段。投资多、 周期长、涉及广、难度大，如何签订好建设 施工合同?对发包人和承包人都十分重要。 订立工程合同前，要细心研究合同条款，结 合项目特点和自身情况，要设想在建设工程 施工过程中可能出现的问题，事先提出解决 的措施。签订合同条款时的语、句、词、字 要准确，发包人和承包人的义务、权利、责 任要清楚，切不要因准备不足或疏忽而使合 同条款留下漏洞，给履行合同带来困难，给 施工单位的合法权益带来损失。签订建设工 程施工合同时。应充分注意并处理好以下问 题： 1．仔细阅读使用的合同文本，掌握 有关建设工程施工合同的法律、法规和 招标投标文件中的约定 目前签订建设工程施工合同，普遍采用 建设部与国家工商局共同制定的G卜1999一 020l《建设工程施工合同》示范文本，该文本 由协议书、通用条款、专用条款及合同附件(附 件l：承包人承揽工程项目一览表：附件2： 发包人供应材料设备～览表；附件3：房屋建 筑工程质量保修传)四个部分组成。签订合同 前要仔细阅读和准确理解“通用条款”十分 重要，这一部分的内容不仅注明合同用语的 确切含义，引导合同双方如何签订“专用条 款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款 未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款 自动成为合同双方一致同意的合同约定。有 关建设工程施工合同的法律、法规主要有： ‘中华人民共和国合同法》、‘中华人民共和 国建筑法)、‘中华人民共和国招标投标法》、 层的商业物业来说二层以上的商铺销售难度 大，投资者风险高；需要寻找有实力的管理 公司来负责商场的经营。 4．分零租赁经营，零售产权的模式 分零租赁经营零售产权是一般中小型开 发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作 法，它～般将营业用房分隔成lO一50平方 米的小型独立商铺，既方便销售产权。又不 影响经营，商铺由业毛自营或自租。产权和 经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为 开发商自营物业。 此种经营模式优势在于对于开发商而言 资金压力小、运作周期短、短期回报高，相 对来说长远的；开发商不必拥有商业的商业 人才，也不需要设立专门的管理部门和与商 业；产权非常明晰；完全的物业控制权，可 出租还可经营而且易变现：对于开发商的招 商能力要求不高。此种经营模式劣势在于： 各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公 司很难控制：其适应面较窄。 5．零租零售与整租不售两种方式混合的 模式 部分只租不售、部分又售又租，出租部 分起示范作用，以租带售。这种混合运作模 式近两年刚刚兴起，它通过分零销售物业部 分区域的黄金商铺产权回收项目的全部或绝 大部分投资，并由投资者自行出租或自营， 其余物业成为开发商的自有物业，引进大型 超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨 量的人流和经营格局的统一。 此种模式的优势是：得到各地政府的大 如何签订建设施工合同 侯高林 兵团建工集团六建新疆石河子832000 《建设工程质量管理条例》、<建筑业资质管 理规定》、《建筑业资质等级标准》、《建筑安 装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发 包与承包价格管理暂行规定》、《建设工程质 量保证金管理暂行办法》等。招标投标文件 的约定主要有：工程招标范围、建设工期、 工程质量达到的标准、投标报价采用的方式、 合同价款与支付方法、质量保修具体规定、 采用的技术 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 及标准和材料设备供应方式 等有关内容。 2．严格审查发包人的资质等级和履 约信用 施工单位在签订《建设工程施工合同》 时，对发包人主体资格的审查是签约的一项 必要的准备工作，它将不合格的主体排斥在 合同之外，将导致风险的隐患排除在合同之 外．为将来合同能够及时、有效和正确地履 行奠定了良好的基础。根据我国法律规定， 从事房产开发的企业必须取得相应的资质等 级，承包人承包的项目必须为依法批准的合 法项目，违反这螳规定会因项目不合法而导 致所签建设工程施工合同无效。因此在订立 合同时应先审查建设单位是否依法领取企业 法人营业执照，取得相应的经营资格和等级 证书，审查建设单位签约代表人的资格，审 查工程项目的合法性，审查发包方的履约信 用． ． 3：工期、质量和造价的约定是施工 合同最重要的内容 “工期、质量、造价”是建设工程施工 中永恒的主题，有关这三个方面的合同条款 是施工合同最重要的内容． L关于工期的争议很多，由开工和竣工的 力支持；这种经营模式做到了强强联手，通 过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制 了经营风险，增强了投资者的投资信心；通 过一层高价商铺的分零销售，开发商基本即 可保证回收项目总投资；世界发达地区的大 型零售商进入国内巾．场，增加了开发商的招 商选择；此种模式的劣势是：主力经营超市 与精品百货的客广群体不重合，投资者风险 较高：对于中小投资者来说，他们很难在与 这样的大型零售商为临的情况下经营同样的 商品，其经营的商品品种必然会受到限制． 三．对策和建议 商业模式的运行发展应遵循自身的规 律，结合本国国情，对后续商业地产的发展 模式提供以下对策： l簏设计后销售。先与企业签订订单，再 根据企业的要求，进行整体规划设计。 2．开发新的模式，注重产品定位。商业地 产要与住宅市场区分开来，注重用商业管理 方法来开发商业地产，注重产品定位，让产 品合乎市场和企业发展要求。 3．应该拓宽商业地产项目长期资金的融 资渠道。 参考文献： [1]吴刚．中国商业地产路在何方[J]．市场 研究。2010。(10)：5-7． [2]房超．中国商业地产蓝皮书(2009)[H] 北京：中国建筑工业出版社．2009：l一2． [3]郭良超．商业地产经营模式的研究 [D]．2006 日期而定。开工日期是“破土之日”和“验 线之日”：竣工日期是“验收之日”和“使用 之日”。无论采用体积或面积，都应在合同中 明确规定，并约定开工和竣工的手续，签署 的文件，中间交工的工程也按上述方法做出 约定。 2．根据国务院《建设工程质量管理条例》的 规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和 工程质量评定的主体，竣工验收和工程质量评定 由建设单位组织勘察、设计、施工和监理单位共 同进行，即所谓的“五方认证0因此合同中应 明确约定参加验收的人员、单位、验收程序、质 量标准，签署文件和产生质量争议的处理办法 等。 3．建设工程施工合同最常见的纠纷是对 工程造价的争议。因为任何工程在施工过程 中都不可避免产生设计变更、现场签证和材 料差价，难以“一次包死，不作调整”，所以 合同中必须对价款调整的范围、程序和计算 依据及设计变更，现场签证和材差确认，做 出明确的规定。 4．对工程进度拨款和竣工结算程序 做出详细规定 工程进度款可按月拨付或按进度拨付。 如何申请拨款?申报需何种文件?如何审核 并确认拨款数额?甲乙双方对进度款数额认 识不一致时如何处理?等等⋯⋯往往缺少详 细的合同规定，引起争议，影响施工，因此 合同中应特别注重拨款和结算上的程序约 定。 5．发包方、总包方和分包方要明确 各自的责任和相互关系 尽管发包方与总包方有总包合同。总包 商品与质量 2011年4月刊171 万方数据 浅议商业地产运营模式及其利弊对策分析 作者： 唐波 作者单位： 重庆教育学院,经济贸易系,400067 刊名： 商品与质量·学术观察 英文刊名： SHANGPIN YU ZHILIANG 年，卷(期)： 2011(4) 参考文献(3条) 1.房超 中国商业地产蓝皮书(2009) 2009 2.郭良超 商业地产经营模式的研究 2006 3.吴刚 中国商业地产路在何方 2010(10) 本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_spyzl-xsgc201104186.aspx