房地产泡沫产生的原因及其危害

房地产泡沫产生的原因及其危害 ● 34 中国经贸导刊 2003年第 5期房地产泡沫产生的原因及其危害文 \刘维新 (一) 房地产业是以土地为基础的高投入、高风险、高回报的行业。由于土地是一种稀缺的不可再生的资源和资产 ,在经济快速发展的时期 , 如果控制不当 , 就非常容易被炒作和投机 ,因此圈地运动是炒作的起点。1992 —1993 年我国的沿海地区就是如此。最近一些地区大量的圈地 , 是在申奥成功和加入 WTO后 , 带动经济快速增长的背景下出现的 ,这种大量“圈地”的情况 ,应引...

● 34 中国经贸导刊 2003年第 5期房地产泡沫产生的原因及其危害文 \刘维新 (一) 房地产业是以土地为基础的高投入、高风险、高回报的行业。由于土地是一种稀缺的不可再生的资源和资产 ,在经济快速发展的时期 , 如果控制不当 , 就非常容易被炒作和投机 ,因此圈地运动是炒作的起点。1992 —1993 年我国的沿海地区就是如此。最近一些地区大量的圈地 , 是在申奥成功和加入 WTO后 , 带动经济快速增长的背景下出现的 ,这种大量“圈地”的情况 ,应引起重视。目前我国一些城市已出现房地产过热的苗头 ,“房地产过热”并不等于“房地产泡沫”。“房地产过热”是指开发过量及与市场消费不平衡 ,是产生房地产泡沫的诱因 ,只有在房地产开发过热的基础上大量地炒作 ,导致房地产价格持续升高 ,才能形成房地产泡沫。房地产泡沫形成有哪些因素呢 ? 1. 土地炒作。由于经济的快速发展 , 有些开发商为了获取巨大的利润 , 违规进行圈地取得土地资本的垄断 ,不是为了直接开发 ,是在取得土地使用权之后对土地进行炒卖 , 有意抬高地价 , 导致市场非理性运作 ,使地价快速持续上涨。当然不是一块地的炒作就能成为 “泡沫”, 但当形成规模时 , 就可形成泡沫。至少可以说 : 这已经脱离了经济学的基本规律。这种价格就是形不成泡沫对经济的健康发展也是不利的。 2. 炒卖楼花。由于 2002 年我国不少城市实行了土地储备制度。这种土地收购储备制度对土地炒作有一定的制约作用。因此 ,不少城市炒家从土地的炒作转向房屋的炒作。值得指出的是 : 在我国有些人炒作楼花 ,是用金融信贷资金运作 ,这就隐藏着极大的风险。 3. 过多的外行业介入房地产。就目前在经济快速发展的今天 ,如果定位准确 , 房地产的利润高于家电、汽车产业。因此最近又出现了外行业过多介入房地产业的开发苗头。业外行业过多地介入房地产就会推动开发的盲目性 ,不仅会导致商品房空置率的增加 ,也会导致泡沫成分的增大 ,对经济的协调发展是不利的 ,很值得警惕。 4. 宏观调控失灵。在经济快速发展 , 房地产成为支柱产业的时候 , 不注意土地供应总量的控制或失去控制的时候 ,尤其集体土地农用土地改变用途失控的时候 , 就会导致房地产开发过热 ,增加盲目性。房地产开发要与本地区的经济基础、人口规模相适应 , 否则就会过热而引发“泡沫”。 (二) 一个国家 , 房地产泡沫严重的时候 , 会导致经济泡沫 , 泡沫经济从本质上讲 , 是一种金融现象 , 是一个国家在经济快速发展中虚拟资本超比例扩张的结果。从日本的泡沫经济实践看 ,与政府相关金融战略和政策的抉择以及有关金融机构的参与是分不开的。泡沫经济从生成、膨胀到破灭 , 其背后都隐藏着一个错综复杂的金融背景。1990 年日本泡沫经济破灭至今已经 13 年 , 几十家金融机构倒闭 ,几千家企业破产。 1997 年与 1990年相比 , 国富 (实物资产 +金融纯资产) 减少了 311万亿日元 ,国富的大幅度减少 , 直接影响了国际社会对日本经济实力的评价和信心 ,进而引发日本经济状况的全面恶化。我国与日本不同 , 我们是社会主义国家 , 而且国有资产都掌握在政府手中 , 不可能等到不可收拾的时候才进行调控 ,也不会产生由房地产泡沫引发泡沫经济。回顾 1992 —1993 年我国少数城市发生的房地产泡沫 ,其教训也是深刻的。 1. 由于沿海地区少数城市的“圈地热”与“房地产热”所产生的房地产泡沫 , 逼迫中央不得不采取宏观调控 , 如果不是中央发现较早并果断决策 , 1997 年的东南亚金融危机 ,中国也难免不受严重影响 ,即使这样仍导致中国经济增长速度大幅度下降 ,房地产业出现第一次大低潮 , 不良资产大量产生 , 半拉子工程到处可见 , 造成人力、物力的极大浪费。花了三年时间才把房地产业的发展引上理性之路。由于那次是局部地区和少数城市发生的 ,还尚未引发整体货币贬值。货币贬值对人民群众是最大的危害。 2. 由于 1992 —1993 年我国的“房地产热”和“圈地热”导致房地产金融资产的大量坏账、死账。在金融机构 3 万多亿的不良资产中房地产占到 35140 %以上。少数城市房地产泡沫的生成、膨胀到破灭 ,造成房地产价格的大起大落。不仅引发了宏观经济的波动 ,也致使不少干部在这个过程中受腐蚀和犯罪。还应看到 ,房地产泡沫不仅会引发泡沫经济 , 导致经济波动、货币大幅度贬值 , 还会引发社会失业率的大量上升 ,也会冲击社会造成人们产生恐慌心理 ,导致社会不安定。应当指出的是 : 房地产过热 , 并不等于房地产泡沫。房地产泡沫并不是不可以防止的 , 只要政策对头 , 发现苗头及时引导 , 加强宏观调控措施 , 在社会主义市场经济中是完全可以避免和控制的。防止泡沫的措施 :一是控制地价 , 抑制炒作 ; 二是打击和制约投机 (含土地投机和房屋投机) , 通过税收杠杆使投机炒作者无利可图 ; 三是正确的舆论引导 , 限制外行过多介入房地产 ; 四是限制开发企业的过高利润 , 平抑房价 ; 五是金融机构对房地产开发贷款 ,保持冷静、清醒的头脑 ,树立风险意识 ,避免随波逐流。■ 财金经纬财税金融

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