房地产发展论文

目 录 摘要…………………………………………………………………………………Ⅰ ABSTRACT……………………………………………………………………………Ⅱ 一、中国房地产业的历史回顾 ……………………………………………………1 二、房地产泡沫的定义、形成原因、运行机制及测度方法……………………3 (一)泡沫的定义………………………………………………………………3 (二)泡沫的成因………………………………………………………………3 (三)泡沫的运行机制…………………………………………………………4 (四)房地产泡沫的测度方法…………………………………………………5 三、中国房价的实证分析…………………………………………………………6 (一)房价与货币供给 …………………………………………………………6 (二)房价与沪证股价指数 ……………………………………………………8 四、江苏房地产市场的初步定量分析……………………………………………9 (一)生产层面 …………………………………………………………………9 (二)交易层面…………………………………………………………………10 (三)初步结论…………………………………………………………………11 五、指标法的应用…………………………………………………………………12 (一)房地产价格增长率/实际地区生产增长率 ……………………………12 (二)房屋销售指数/居民消费价格指数 ……………………………………13 (三)房价收入比………………………………………………………………13 六、结论……………………………………………………………………………14 参考文献……………………………………………………………………………16 论房地产泡沫：理论与实证分析 ——以江苏为例 摘 要：首先简单回顾了我国房地产业的发展历史，着重分析了90年代以来的房地产发展的整体情况；然后阐述了房地产泡沫的定义、形成原因、运行机制以及测度方法；选取了与房价相关程度较高的两个变量——货币供给量和沪证综合股价指数来建立回归模型，进一步分析房价与这两者的关系；下面以江苏省房地产市场为例，从房地产市场的生产和交易层面来做初步分析；最后根据前面所述的理论测度方法，选取了指标法来对江苏房地产市场进行泡沫程度的测量。 关健词：房地产泡沫；泡沫测度；线性回归；指标 Probing into the real estate bubble in terms of theory and practice, taking JiangSu province for example ABSTRACT：At the beginning, this paper reviewed the history of the real estate industry of China, making a special effort to analyze the entirety development of the real estate industry since 1990.Then the paper expounded the real estate’s definition, the causes and the methods of bubble estimation .After that, this paper chose two factors to establish the linear regressions, which were closely related to the price of the house, in order to make a further analysis among the price of houses, the money supply and the SHA. Afterwards, taking the real estate market of Jiangsu province for example; the paper made a preliminary analysis from two different angles. At last this paper chose some indexes to estimate the bubble based on the methods of bubble estimation which were mentioned above. Key words: the real estate bubble，estimation of bubble，linear regression，index 一、中国房地产业的历史回顾 房地产业在我国是一个古老而又新兴的产业。据文字记载，早在三千年前就出现了田地的交换和买卖。在长达2000多年的封建历史时期，虽有王朝更替，但土地和房屋的租赁、买卖活动一直没有中断。 1949-1956年中国房地产业的整顿时期：没收官僚资本家的房地产，分配给国家机关、企事业单位使用，实行分配和划拨 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，同时设立了地政局、房地产管理局等机构。 1957-1978年中国房地产业的停滞期：从1956年起，开展了房地产行业的社会主义改造。至1964年，城市土地归属国家，并实行无偿、限期使用制度，不允许买卖转让。文化大革命期间，基本上否定了房地产的私有制，土地不允许买卖转让。至此，中国的房地产业和房地产市场基本消失。 1979-1987年中国房地产业的萌生时期：党的第十一届三中全会确立了以经济建设为中心，中国开始进入改革开放的新的历史时期。许多沿海城市、地区凭借区位优势和发达的经济、技术条件，引进外资发展房地产。 可以说，1987年后中国才有了真正意义上的房地产市场。1988－1991年间属于起步摸索阶段，这一时期的经济结构仍然是 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济体制，而住房作为一种体现社会主义优越性的福利制度，以极低的租金提供给本单位的职工。这一时期里，房地产业的投资额和房屋销售面积都没有太大的变动。房地产市场的供求关系基本平衡。 1992年是中国房地产业发展的一个转折之年，在邓小平南巡讲话发表后，房地产业在有利的政治和经济环境下得到了迅速发展。因此1992－1993年是快速发展的两年，投资额和销售面积的增长率都明显高于其他年份，分别为117.56%、165.12%、41.76%和55.94%(见表1、图1)。 1994-1997年中国房地产业进入了消化阶段，投资额的增长一路下降，但房屋销售面积却有上升的势头。中国房市处于稳定、消化盘整阶段。 1998年开始，房地产投资稳步回升，一直持续到如今，并且始终有两位数的增长率，已经成为我国经济发展的一个亮点和支柱。 表1 1987－2004年中国房地产发展整体情况 年 份 开发完成投资额(亿元) 年增长率(%) 房屋销售面积(万平方米) 年增长率(%) 房屋销售额(亿元) 年增长率(%) 1987 150 48.40 2697.24 　 110.10 　 1988 257 71.33 2927.33 8.53 147.22 33.71 11.23 23.25 1989 272 5.84 2855.36 -2.46 163.75 1990 253 -6.99 2871.54 0.57 201.83 1991 336 32.81 3025.46 5.36 237.86 17.85 79.34 1992 731 117.56 4288.86 41.76 426.59 1993 1938 165.12 6687.91 55.94 863.71 102.47 1994 2554 31.79 7230.35 8.11 1018.50 17.92 23.49 1995 3152 23.41 7905.94 9.34 1257.73 1996 3216 2.03 7900.41 -0.07 1427.13 13.47 96.16 -10.22 1997 3106 -3.42 9010.17 14.05 2799.48 1998 3614 16.36 12185.30 35.24 2513.30 1999 4010.2 10.96 14556.53 19.46 2655.30 5.65 48.21 2000 4984.1 24.29 18637.13 28.03 3935.44 2001 6344.1 27.29 22411.90 20.25 4862.75 23.56 24.05 2002 7790.9 22.81 26808.29 19.62 6032.34 2003 10153.8 30.33 33717.63 25.77 7955.62 31.88 34.19 2004 13158.3 29.59 38231.64 13.39 10675.71 注：表1中的数据来自《中国统计年鉴》 注：图1由表1的数据绘制而成 二、房地产泡沫的定义、形成原因、运行机制及测度方法 (一)对于泡沫含义，各国学者提出了许多不同的定义： 1.泡沫：指房价、股价等资产的价格持续出现无法以基础条件来解释的上涨或下跌，直至最后出现突然的暴跌或暴涨。 2.泡沫：是一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃，是一种投机性冒险。除非有无数个参与者，否则，泡沫在本质上是非理性的。 3.泡沫：是一种经济失衡现象，是某种价格水平相对于其经济基础条件向上偏移，可以将偏移的数学期望作为泡沫的度量。 4.金德尔伯格将泡沫定义为：一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者不断加入，随着价格的上涨，会出现预期的逆转和价格的暴跌，当价格泡沫出现破裂的征兆时，市场就会产生与原来相反的预期，市场的内在力量使得高起的市场价格向着理论价格回归，因此，价格会迅速而急速的下降，最终导致泡沫的破裂，引发金融危机。 简言之，房地产泡沫就是房地产价格脱离了它实际的价值，本质上是一种价格运动现象。其实它并没有违反“价格是围绕着价值上下波动的”这一经济原理，只是它所引起的波动大大超过了一般正常的上下限范围，因而对经济发展有着很大的影响。 (二)房地产泡沫形成的原因：我觉得大致可以分为两个方面，一方面是内在因素，即房地产市场本身所具有的特征使其极易产生泡沫——土地的缺乏供给弹性，市场的不充分、信息不对称等。 土地作为房地产的载体，与房地产业有着紧密的联系。由于房屋的建筑成本一般是固定的，房地产泡沫在很大程度上就是因为地价泡沫。像1992年北海的房地产市场上，之所以出现泡沫，绝大部分原因就是地价在半年内涨了十几倍。从长期看，土地的供给是缺乏弹性的，容易产生土地投机行为，这正是泡沫经济发生的必要条件。 房地产市场是不充分、信息不对称的，这就导致了容易产生羊群效应：上涨的房价使得人们预期房价将会继续上升，不断涌入购买，房价进一步上升；一旦出现下降的趋势，人们产生与原来相反的预期，不再涉足，房价加剧下降。这一效应使得需求、供给法则失效。 另一方面就是外在因素：1、政府调控失败，政府干预是与市场配置手段相对应的，在我国目前各种体制都还不够完善的情况下，起着重要的作用。但是在我国经济发展过程中常见的“一抓就死”、“一放就乱”的现象，在房地产业的发展中也表现的十分突出。而且政府调控不利既会向前推动土地投机，也会向后拉动“权力寻租”，两者都会加剧房地产泡沫的产生；2、权力寻租，就是在不完善的市场中，少数拥有特权的人凭借其权利进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，有单方面的地方政府寻租行为，也有土地使用者和政府之间双方面的寻租行为。这些行为严重破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场配置手段失效；3、道德风险，这个主要是指金融系统对房地产业的资金支持。有资金的支持当然能使房地产业更好的发展，但是它同时也是房地产泡沫生成的动力之一。而金融系统在利润的驱动下，非常愿意向房地产这种容易查封、变卖、贷款风险小的行业发放贷款，一时间房地产市场上就出现了大量的资金，为泡沫的产生奠定了基础。其实综合来看，这些外在因素主要都是由于体制的不健全引起的，就像多米诺骨牌一样，“一损俱损，一荣俱荣”。 (三)房地产泡沫的运行机制主要就是分为内在传导机制和外在冲击机制。而且房地产泡沫除了一般的利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数机制、信贷机制、产业关联机制和经济增长制约机制这些传导机制外，还有自身所特有的机制：投机价格机制和自我膨胀机制。 投机价格机制，在房地产经济波动中，价格机制的作用是：在价格上升时，需求量减少,供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是在房地产泡沫的形成过程中却相反，价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌（即羊群效应）。 自我膨胀机制，由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环。在一个投机的市场当中，许多人都是这么做的，而且会吸引越来越多的人加入其中，于是形成了泡沫的自我膨胀机制。不但一般的投机人参与房地产的炒作，有时候银行也积极参与炒作，更加助长了泡沫的泛滥。如果银行将房地产抵押贷款证券化，就会获得更多的资金放贷给投机者。流入房地产的资金就像滚雪球一样越滚越打。银行等金融机构和广大的房地产证券投资人在这种膨胀机制中一步一步陷入泥潭（道德风险）。房地产泡沫也就越来越严重。 房地产泡沫的外在冲击机制指的是在某种外界要素的冲击下，房地产泡沫产生或者破灭。许多要素都可能成为泡沫的冲击要素。诸如利率的升降、税收的增减、石油价格的升降等等。有些冲击要素可能是投机者制造的，如市场谣言、狂热的情绪、恐慌的气氛。 房地产泡沫的运行机制和产生它的原因有密切的联系，正是在那些原因的“酝酿”下，内在传导机制和外在冲击机制的共同作用，房地产泡沫开始产生、膨胀乃至达到极点，直到最后崩溃。 其实，房地产泡沫也不是一无是处，让人一提起就感觉经济快崩溃一样。因为适度的泡沫反而能够促进房地产业更好的发展。会对经济发展酿成灾难的只是指过度膨胀的房地产泡沫。那么怎样才能判断房地产泡沫是否过度呢？这就需要对房地产泡沫进行测度分析。 (四)一般各国学者关于房地产泡沫的测度方法，主要有四类：指标指示法、理论价格法、统计检验法和空置修正法。 指标指示法是根据某些指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，程度为多少。国际上通用的指标为房价增幅与GDP增幅之比、房价收入比。其他的一些指标如住宅空置率、房价增长率与物价增长率之比、价租比等等。房价增幅与GDP增幅之比这一指标主要是针对房地产泡沫的含义来 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的,房屋售价指数、居民消费价格指数这也是针对房地产泡沫定义而设计的,房价收入比则主要是针对投机行为而设计的。 理论价格法是通过建立模型推导出房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较的一种方法。推算理论价格的思路有两类：基于收益还原价值角度的和基于市场供需角度的。日本的一些经济学家就根据第一类思路来研究了日本的房地产市场。 统计检验法是利用统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析。因为当房地产市场上无泡沫时，它的价格变化是有规律可循的，而当存在泡沫时，价格变化的统计规律会失常。主要有间接检验和直接检验两种方法。 以上三种主要是西方国家运用的，我国的洪开荣提出了一种“空置率修正法”，它以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后从宏观经济状况、房地产状况和市场交易状况进行修正，估算出房地产泡沫的数值。 三、中国房价的实证分析 主要分析房价与货币供给量和沪证股价指数的关系，因为货币供给量和沪证股价指数具有宏观的效应，所以我们选用国内平均房价来与之建立模型分析。 （一）房价与货币供给(M2) 货币供给是影响房价高低的重要因素。因为货币供给宽松，房屋购买的融资条件会相对比较优厚。货币供给量与房价的变动基本是同方向的(见表2)。 将货币供应量分为当期、前期和后期供应量，通过计算得出，房价与当期货币供应量、前期货币供应量和后期货币供应量的相关系数0.914、0.916、0.895，验证了房价与这三者高度相关。分别建立房价与这三者的回归模型，如下： （1）房价与当期货币供应量（M2）的关系 FJ = 1009.997+0.007*HBGJ R2=0.839, (66.176 8.923 8.135) （2）房价与前期货币供应量的关系 FJ = 1130.431+0.008*QHB R2=0.84, (62.965 10.486 7.935) （3）房价于后期货币供应量的关系 FJ = 952.612+0.007*ZHB R2=0.8, (48.125 7.463 6.937) 表2 1990－2004年全国货币供应量和商品房均价 年份 货币供应量（M2)(亿元) 增长率(%) 全国商品房均价(元/平方米) 增长率(%) 1990 15293.4 　 703 1991 19349.9 26.52 786 11.81 1992 25402.2 31.28 995 26.59 1993 34879.8 37.31 1291 29.75 1994 46923.5 34.53 1409 9.14 1995 60750.5 29.47 1710 21.36 1996 76094.9 25.26 1860 8.77 1997 90995.3 19.58 1976 6.24 1998 104498.5 14.84 2062 4.35 1999 119897.9 14.74 2053 -0.44 2000 134610.4 12.27 2112 2.87 2001 158301.9 17.60 2170 2.75 2002 185007 16.87 2250 3.69 2003 221222.8 19.58 2359 4.84 2004 253207.7 14.46 2714 15.05 注：表２的数据来自《中国统计年鉴》 三个回归方程的拟合优度均达到了很高的水平，方程和各系数的显著性检验也都能通过，说明货币供给量确实能很好解释房价的变动。从房价与当期、前期和后期货币供应量以及这三个回归方程的R2来看，在我国，当期和前期的货币供应量比后期货币供应量的解释能力要强一些。我国学者以前也做过该分析，他的数据是从1990－1999年的，他的结论是前期的货币供给量对房价的解释能力不如当期和后期的货币供给量。那时我国的金融市场还不够完善和成熟，因而货币政策对房价的反映要相对滞后一些。但是，近几年金融市场的完善，使得货币政策对房价的很及时，还有点引导作用。我们选取相关系数和R2值最大的一个方程，即房价与前期货币供给量的回归方程： FJ = 1130.431+ 0.008*QHB, R2＝0.84 (62.965 10.486 7.935) LN(FJ) = 3.074 + 0.394*LN(QHB)，R2=0.929 (156.348 8.728 12.504) 由这两个方程的解释，房价与前期货币供给量有正相关关系，每增加1亿元的货币供给量，会对房价有上涨平均0.008元/平方米的贡献；用弹性来解释的话，货币供给量每增加1%，房价会变动0.394%。 (二)房价与沪证股价指数 股价指数代表着金融市场的发展，而房地产业与金融也有着非常密切的联系，前面已经论述过了，因此股价指数也是影响房价的一个因素。(见表3) 表3 1990－2004年上证综合股价指数与商品房均价 年份 上证综合股价指数 增长率(%) 全国商品房均价(元/平方米) 增长率(%) 1990 127.61 　 703 1991 292.75 129.41 786 11.81 1992 780.39 166.57 995 26.59 1993 833.80 6.84 1291 29.75 1994 647.87 -22.30 1409 9.14 1995 555.29 -14.29 1710 21.36 1996 917.02 65.14 1860 8.77 1997 1194.10 30.22 1976 6.24 1998 1146.70 -3.97 2062 4.35 1999 1366.58 19.18 2053 -0.44 2000 2073.48 51.73 2112 2.87 2001 1645.97 -20.62 2170 2.75 2002 1357.65 -17.52 2250 3.69 2003 1497.04 10.27 2359 4.84 2004 1266.50 -15.40 2714 15.05 注：表3的数据来自《中国统计年鉴》 通过计算得出房价与沪证股价综合指数的相关系数为0.809，两者有很强的正相关关系。得出的回归方程如下： FJ = 794.57+0.925*SHST R20.654, (24.576 3.660 4.957) LN(FJ) = 4.021 +0.5*LN(SHST), R2=0.774 (44.486 7.883 6.67) 该模型的拟合优度要比房价与货币供给量的稍差些，但也能体现出两者的关系。方程和各系数的显著性检验也都能通过。得出的结论是：沪证股价指数每增加一点，对房价有0.925元/平方米的上涨的贡献；股价指数每上涨1%，房价变动0.5%。 四、江苏房地产市场的初步定量分析 因为我国房地产市场是从90年代才开始真正发展起来的，所以我们从1990年起，分别按生产层面、交易层面来对江苏房地产市场做初步分析。 （一）生产层面 表4 1990－2004年江苏省固定资产及房地产开发投资额 年　份 固定资产投资总额(亿元) #房地产开发投资额(亿元) 固定资产增长率(%) 房地产投资增长率(%) 房地产投资占固定资产的比重(%) 1990 356.30 11.71 　 　 3.29 1991 439.98 17.22 23.49 47.05 3.91 1992 711.70 30.42 61.76 76.66 4.27 1993 1144.20 114.01 60.77 274.79 9.96 1994 1331.13 152.42 16.34 33.69 11.45 1995 1680.17 240.85 26.22 58.02 14.33 1996 1949.53 232.62 16.03 -3.42 11.93 1997 2203.09 241.55 13.01 3.84 10.96 1998 2535.50 300.24 15.09 24.30 11.84 1999 2742.65 330.55 8.17 10.10 12.05 2000 2995.43 358.72 9.22 8.52 11.98 2001 3302.96 414.36 10.27 15.51 12.55 2002 3849.24 544.13 16.54 31.32 14.14 2003 5335.80 809.96 38.62 48.85 15.18 2004 6827.59 1269.78 27.96 56.77 18.60 注：表4的数据来自《江苏统计年鉴》 首先从投资额方面来看，全社会的固定资产投资额在1992、1993年开始猛增，而这两年的房地产投资增长率都大大超过了固定资产投资的增长率，可以看出这两年的经济发展加速带动了房地产业的发展，而房地产业的快速成长也推动了经济的进一步发展。在1994－2000年间房地产业投资增幅、固定投资增幅以及房地产投资占固定资产投资的比重，这三个指标都有一致的变化趋势——上下波动呈周期性变化，这一时期正是我国房地产市场消化盘整的阶段。从2000年至今，房地产投资都是在以一个极高的速度递增，它的增幅远远超过了固定资产投资的增幅，而且并未出现与之一致的变化趋势。房地产投资占固定资产投资的比重也一直在上升。房地产业的发展似乎有点脱离社会固定资产投资发展的趋势。呈现出非常火爆的经济前景。 从房地产开发企业的数量上来看，自1995年到现在，企业数量是有增无减，尤其是近两年来，这表明许多人对房地产业的前景还是很看好的，同时也与大量资金的涌入有着密切的联系，尤其是在近两年，增幅过大。(见表5) 从房屋的施工和竣工面积来看，自1996年至今，都保持着百分之百的增长速度，而且增幅呈递增的趋势。这样的增幅应该引起注意。(见表5) 表5 1995－2004年江苏省房地产开发企业和施工、竣工面积情况 年　份 房地产开发企业数量 增速(%) 施工面积(万平方米) 增速(%) 竣工面积(万平方米) 增速(%) 1995 1641.00 　 3510.13 　 1630.06 　 1996 1651.00 0.61 3295.30 93.88 1697.26 104.12 1997 1803.00 9.21 3393.55 102.98 1647.60 97.07 1998 1893.00 4.99 3809.78 112.27 1824.62 110.74 1999 1942.00 2.59 4182.54 109.78 2164.93 118.65 2000 1930.00 -0.62 4268.45 102.05 2143.22 99.00 2001 2022.00 4.77 4858.47 113.82 2341.90 109.27 2002 2122.00 4.95 6115.77 125.88 2696.69 115.15 2003 2580.00 21.58 8924.74 145.93 3120.23 115.71 2004 3359.00 30.19 12316.18 138.00 3906.33 125.19 注：表5的数据来自《江苏统计年鉴》 (二)交易层面 从房屋销售面积和销售总额来看，近十年来这两个指标的增幅都两位数上，而其中住宅的销售面积的增幅变化要小于房地产业整体的增幅变化，说明，住宅这一块的增长比较稳定。同时房屋销售总额的涨幅递增的速度更快，而且波动范围更小。(表6) 表6 1995－2004年江苏省房屋销售面积及总额 年份 房屋销售面积（万平方米） 增速(%) 其中：住宅 增速(%) 房屋销售总额（亿元） 增速(%) 1995 798.31 　 708.89 　 107.38 　 1996 856.13 7.24 753.26 6.26 123.59 15.10 1997 1069.75 24.95 953.13 26.53 155.05 25.46 1998 1321.40 23.52 1176.57 23.44 210.02 35.45 1999 1500.63 13.56 1343.15 14.16 237.72 13.19 2000 1740.93 16.01 1555.97 15.84 285.99 20.31 2001 1904.16 9.38 1714.62 10.20 342.86 19.89 2002 2321.85 21.94 2074.47 20.99 447.00 30.37 2003 2721.57 17.22 2364.32 13.97 597.91 33.76 2004 3178.91 16.80 2759.41 16.71 842.86 40.97 注：表6的数据来自《江苏统计年鉴》 从房屋销售价格来看，基本是比较平缓的增长，因为它的增幅都没有前几个指标的大，就是在近两年，销售价格的增幅开始猛增，从2002年的6.92%上升到03年的14.12%，2004年是20.69%。其中，住宅的售价增幅也在近两年猛增。这个现象值得关注一下，因为房价上涨的过快，不能排除有大量投机行为的存在。(表7) 表7 1995－2004年房屋销售价格 年份 房屋销售价格（元/平方米） 增速(%) 其中：住宅 增速(％） 1995 1345.09 　 1247.26 　 1996 1443.59 7.32 1332.61 6.84 1997 1449.40 0.40 1352.15 1.47 1998 1589.37 9.66 1444.57 6.84 1999 1584.13 -0.33 1461.50 1.17 2000 1642.74 3.70 1526.66 4.46 2001 1800.58 9.61 1665.00 9.06 2002 1925.19 6.92 1805.51 8.44 2003 2196.93 14.12 2016.99 11.71 2004 2651.41 20.69 2418.00 19.88 注：表7的数据来自《江苏统计年鉴》 (三)初步结论 根据以上从江苏房地产市场的生产和交易层面，分析了房地产投资额、在固定资产投资额中所占的比例、房地产开发企业的数量、房屋施工竣工面积以及房屋销售面积和总额等指标，可以看出，在1992、1993年出现的一些房地产过热的现象与房地产泡沫的一些特征相吻合。而后几年又有回落，继而又比较稳定的继续向前发展。根据1992、1993年的 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 和数据，我们应该警惕近两年来的房地产业的增长，过快的增幅可能已经存在泡沫。 五、指标法的应用 我们选用指标法来对江苏的房地产市场进行分析。在指标的选取方面，根据房地产泡沫的定义和成因，选定了三个指标：房地产价格增长率和实际地区生产总值的比值、房价收入比、房屋售价的指数与居民消费价格指数的比值。 (一)房地产价格增长率/实际地区生产总值增长率 该指标的设计含义如下：因为房地产泡沫实质上就是指房价脱离了实际的价值，因此，用地区生产总值来代表实体经济的发展程度，该比值就能测量房地产相对实体经济增长速度，可以来检测房地产泡沫化的趋势。 根据计算得出的结果，江苏房地产市场近十年房价的涨幅均没有超过地区生产总值的涨幅，但是近两年来有上升的趋势。不可否认，房地产业的发展对全社会经济发展有巨大的贡献，全社会经济发展的良好势头也带动了房地产业的更好的发展。 表8 1995－2004年江苏省房价及地区生产总值 年份 房价(元/平方米) 增速(%) 地区生产总值(亿元) 增速(%) 房价涨幅/生产总值涨幅(%) 1995 1345.09 　 　 　 　 1996 1443.59 7.32 　 　 　 1997 1449.4 0.40 　 　 　 1998 1589.38 9.66 7199.95 　 　 1999 1584.15 -0.33 7697.82 6.91 -4.76 2000 1642.72 3.70 8582.73 11.50 32.16 2001 1800.61 9.61 9511.91 10.83 88.78 2002 1925.17 6.92 10631.75 11.77 58.76 2003 2196.91 14.12 12460.83 17.20 82.05 2004 2651.00 20.67 15512.35 24.49 84.40 注：表8的数据来自《江苏统计年鉴》 (二)房屋售价指数/居民消费价格指数 这也是针对房地产泡沫定义而设计的一个指标，房屋售价是居民消费物价的一部分，一般来讲，房屋售价的变动应该与物价的变动相一致，但是如果存在泡沫的话，房屋的售价会脱离物价的变动轨迹，单独呈上升趋势。 如计算所得，近七年来，房屋售价/消费物价的比值虽然都大于1，即房屋价格的上涨超过了物价上涨的水平，但是超出的范围不是很大，而且并不是呈一直增长的趋势，时降时升。因此，可以看出，江苏房价并没有脱离物价整体的变动趋势，即使存在泡沫也是少量的，没有达到危害的程度。 表9 1998－2004年江苏省居民消费价格指数及房屋消费价格指数 年份 居民消费价格指数(上年＝100) 房屋销售价格指数(上年=100) 其中:住宅 两者之比(%) 1998 99.40 101.4 109 102.012 1999 98.70 99.9 102.4 101.216 2000 100.10 101.1 115 100.999 2001 100.80 102.2 108.1 101.389 2002 99.20 103.7 102 104.536 2003 101.00 104.8 107.5 103.762 2004 104.10 109.7 102.2 105.379 注：表9的数据来自《江苏统计年鉴》 (三)房价收入比 该指标是针对投机行为这一产生泡沫的原因而设计的，房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，他们的支付能力就越低。如果该指标持续上升，那么房地产价格的上涨就超过了居民实际收入的上涨，如果在这样的情况下，房地产市场并没有任何萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中很可能存在较高的投机需求，那么产生泡沫的可能性就很大了。 由表中的计算结果可以看出，近七年来江苏的城镇房价收入是比较稳定的，基本在14、15上下很小的范围内波动。国际上一般公认的房价收入比的合理范围是在5－7之间，但是由于中国的特殊国情，国内学者一般都认为我国的合理房价收入比在14－16间。由此看来，江苏房地产市场整体上是暂时没有泡沫的迹象，但是由于苏南、苏北和苏中的经济发展差距较大，从整体上看没有泡沫并不代表局部地区没有。 表10 1998－2004年江苏省房价及城镇居民可支配收入情况 年份 房价(元/平方米) 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 住宅房价(元) 城镇居民可支配收入(元) 平均每户年收入(元) 房价收入比 1998 1589.38 143044.20 6018.00 9027.00 15.85 1999 1584.15 142573.50 6538.00 9807.00 14.54 2000 1642.72 147844.80 6800.00 10200.00 14.49 2001 1800.61 162054.90 7375.00 11062.50 14.65 2002 1925.17 173265.30 8178.00 12267.00 14.12 2003 2196.91 197721.90 9263.00 13894.50 14.23 2004 2651.00 238590.00 10482.00 15723.00 15.17 注：表10，标准住宅房价＝房价×面积，根据04年统计资料，江苏平均每户人口为3人，人均建筑面积为30平方米，所以该公式中的面积取为90平方米；平均每户就业人口为1.5人，所以家庭年收入取城镇居民可支配收入×1.5)。 综合这三个指标来看，江苏的房地产市场仅可能有少量的泡沫，并不会对社会经济发展构成威胁，相反还有促进的作用。但是必要的控制还是需要的，因为泡沫的成长是很迅速的，一不留神就会让它有机可乘，等到它发展到鼎盛再想让它收缩的话已经太晚了，所以要及早做好防范。 六．结论和建议 房地产近年来的火热发展使得它备受关注，通过建立回归模型，我们可以看出就全国而言，可以将前期货币供给量和股价综合指数作为房价的预示指标，以便预测房价的走势；江苏房地产市场从生产层面还是交易层面来分析，可以看到出现了与过去房地产过热相似的症状，要进一步关注以防泡沫的快速成长；最后根据指标法测算江苏房地产市场的泡沫，可以看出，虽然房地产市场的发展很快，但大体还是和全社会经济增长相一致的，存在少量泡沫，但还没有达到引起危害的程度，同时也不能放松警惕。 参考文献： [1] 曲波.房地产经济波动理论与实证分析［M］.北京：中国大地出版社，2003.177-210. 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