9-住房福利

null第九章 住房福利计划第九章 住房福利计划第一节 住房福利计划概述 第二节 住房福利的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 与选择 第三节 选择和实施激励性住房福利计划应注意的几个问题要点提示要点提示住房福利计划在中国兴起的特殊历史原因 法定住房福利计划 补充性住房福利计划 如何建立激励性的住房福利计划第一节 住房福利计划概述第一节 住房福利计划概述杜甫诗云“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，住房是满足人们生存需求的基本生活要素之一，住房问题在世界各国均得到了相当的关注，无论是发展中国家，还是发达国家，均出台了相关的居民住房保障政策，以解决全社会人民的住房问题。但从总的趋势来看，对于绝大多数非贫困居民的住房问题，越来越多的国家鼓励市场发挥更大的作用，以减轻公共财政的压力。提高住房私有化率正成为一个世界潮流。而中国从20世纪80年初期也开始逐渐推进住房商品化的改革，也是在这一改革过程中，使得企业，不管其类型如何，在国家法令的强制和市场的压力之下，必须要向员工提供某种形式的住房福利计划——以解决员工居住问题或缓解员工的居住压力 一、中国住房福利计划发展历程的回顾一、中国住房福利计划发展历程的回顾自20世纪80年代初期开始，为解决当时普遍存在的住房困难问题，我国开始着手实行住房商品化的改革。 从20世纪80年代开始的住房改革，一方面是为了解决居民住房困难而国家建设资金不足的问题，另一方面也希望能够减轻政府的经济负担，并通过住房商品化改革拉动房地产行业的发展，进而促进整个经济的增长。 1994年7月，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房新制度的基本框架：建立国家、单位、个人三者合理负担的住宅建设投资体制；建立社会化、专业化运作的住宅建设、分配、维修、管理体制。 二、住房福利计划在中国企业的实施现状二、住房福利计划在中国企业的实施现状总的来说，目前企业为员工所提供的住房福利计划基本上可分为两部分：一部分是属于国家政策强制性的福利计划——住房公积金计划；另一部分是属于企业根据自身的承受能力和经营战略需要而自主建立的内部补充性住房福利计划。这类计划由于完全属于企业行为，因此在形式上呈多样化的发展趋势。下面对这两种计划的具体内容和特征作简要的介绍。null（一）住房公积金计划 1.住房公积金的建立与住房公积金的构成 2.住房公积金的支取和使用 3.住房公积金的管理与监督 4.住房公积金与一般存款相比所享受的政策优惠 2010年10月21日起个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%，贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。null（二）补充性住房福利计划 1.补充性住房公积金 2.住房补助 3.企业直接为无房员工提供宿舍或公寓 4.公司直接与房地产开发商进行谈判集体购房或公司集资建房，之后以相对较低的价格出售给员工 5.提供购房贷款null（三）住房公积金计划与补充性住房福利计划的比较 住房公积金计划与补充性住房福利计划相比较而言，前者由于是国家强制性的，原则上所有的企业都必须参加，包括民营和外资企业，但是由于各企业的经营状况和承受能力不同，缴费比例存在一定差别。另外，由于国家目前对此方面的监管力度并不像对其他强制性险种那么强，因此也有一小部分企业尚未建立。后者主要集中在经济效益比较好的大型企业，不过在近一两年建立住房福利计划的企业逐渐呈上升趋势，虽然企业间仍存在着较大的差距。 三、住房福利计划在中国发展的成因分析三、住房福利计划在中国发展的成因分析（一）住房福利计划在中国的发展是由特殊的历史环境造成的 从住房福利计划的发展历程中我们可以看到，早在新中国成立初期，住房福利就和其他退休金、公费医疗一样都是在计划经济体制下，国家（企业）向职工所提供的一揽子“社会主义福利”中的一部分；长期以来，住房均被看做是国家的财产，而并非个人的私有财产，直至现在，我们的住房虽然已经有个人产权，但此产权也并非像国外一样是真正意义上的私人产权，而仅仅是房屋所有权和70年的土地使用权而已。同时，在长期的计划经济体制下，职工一直享受的是“低工资、高福利”的国家主导的报酬机制，虽然从计划经济到市场经济的转型过程中，这样的报酬机制已经发生了根本性的转变，但是像住房这样必需的“高消费”物品，在中国这样一个人口密度较高的国家，还是“稀缺性”物品。人们在仅仅当前有相对较高的工资、以往基本无积蓄的情况下，仅仅依赖于市场本身的供需平衡能力是很难保证满足自身住房这一最基本的生存需求的，在这种情况下住房福利计划也就应运而生了。null（二）目前的市场经济条件所导致的 从上述住房改革的推行情况以及对新的住房体制的介绍中可以看到，由于个人在新的体制下由原来的单纯的福利享用者变成了名副其实的消费者，即按照市场价格支付货币来获得住房的使用权或所有权，因此，住房消费的绝对值和在总的消费支出中所占的比例与原来相比必然会有大幅度的增加。但由于住房体制的改革是与工资体制改革相挂钩的，在取消企业福利分房的同时，员工的工资水平也有了相应的提高，因此，从收入角度来看，住房消费是否在员工的承受范围之内还需进一步分析。目前，我国实际上正处于住房商品化的正式起步与发展阶段，房地产市场的发展并不成熟，尤其是对旧房买卖市场和房屋租赁市场仅进行了初步规范。从住房供给来看，在很大程度上除了原有公房的折价出售外，主要是新盖的商品房。因此，购买新住房的经济开支比较大。从总体来看，目前的商品房房价仍然高于一般工薪阶层的承受能力；单纯依靠企业和员工缴存的住房公积金难以支付月还款，更不要说居住期间的其他住房费用支出。另外，依靠现在任何一种贷款方式买房，首付款都存在一定的压力，尤其对于初就业的人员更是如此。由此可见，企业补充性住房福利计划是非常必要的。null（三）国家在住房方面的政策导向性作用 在介绍住房福利的发展历程中，我们已经提到中国住房体制的改革一方面是为了解决房源不足、人民的居住条件较差的问题，另一方面也是为了促进中国经济的发展，因此中国在房屋政策上，采取了一些鼓励建房和购房的政策，如强制性住房公积金政策的建立、经济适用房政策、出售公房以及减少房屋转让的税收政策等。这样的政策导向使得原本就对土地和住房有着特殊情结的中国民众更加热衷于购买属于自己的住房，在拥有自己住房方面的需求更加强烈；而对于企业而言，最能激励员工的莫过于满足员工最迫切的需求了。因此，企业的住房福利计划成了一个重要的激励手段，同时，国家对于企业的住房福利计划也提供了一定的政策优惠，进一步推动了企业住房福利计划的发展。第二节 住房福利的设计与选择第二节 住房福利的设计与选择中国的住房商品化改革使得大多数的企业雇员非常关注自身目前和将来的住房需求，继而使得住房福利计划迅速成为员工福利计划的一个重要组成部分和企业留住员工的一个重要策略，而且这种趋势随着中国住房改革的深化，还将继续持续下去，尤其是当住房完全商品化之后。本节着重介绍在这种趋势下，企业如何设计更加具有吸引力、更能发挥激励作用的住房福利计划。在此之前，我们需要先了解一下住房以及住房消费本身所具有的特点。一、住房与住房消费 一、住房与住房消费 （一）住房与住房消费的特点 （1）住房消费是人们基本消费的重要项目之一，是劳动力成本的一个必要组成部分。 （2）由于住房必须建造于土地之上，而土地本身存在有限性与差异性，因此，不同地域住房的供给会受到其地域可建造空间的制约，处于不同地域、具有不同外界环境的同等质量的住房价格也会存在很大的不同。 （3）住房消费可以通过租赁的形式获得一定时期的使用权，也可以通过购买的方式获得所有权。而后一种消费方式，不仅仅可以作为消费，还是一种长期的可回收的投资。 （4）住房消费具有较大的收入弹性，一般收入提高，住房消费的需求会随之升高，不同收入水平的人，住房消费存在较大的差距。 (5)由于房屋属于长期耐用消费品，建造时间比较长，同时供给本身又受到空间地域的限制，因此在正常条件下房屋的价格一般比较高，房款总价很难一次性付清，通常需要通过贷款方式购买。 (6)住房消费支出不仅仅是购房所支付的房屋的价格，租房所支付的房租，还包括居住期间按国家规定需要缴纳的各种管理费、土地税以及房屋维修、翻新（再装修)等费用。null（二）住房取得的方式 1.租用 2.购买 （1）住房公积金贷款。 （2）商业贷款。 （3）组合贷款。 二、住房福利计划的选择——多种住房福利计划的相对优势比较二、住房福利计划的选择——多种住房福利计划的相对优势比较第一，看福利计划提供方式本身是否对员工具有吸引力或者是说吸引力比较强。 第二，企业作为“经济人”，无论选择何种行为，必然会在成本—产出分析的基础之上做出决策。因此，我们在比较两类福利计划时，必然要对其所需的成本投入和所产生的影响进行分析。 第三，住房福利计划与其他福利计划一样，是企业的一种管理举措，是为了满足员工的生活需求、提高员工的生活质量而提供的保障措施，因此企业在选择福利计划时，也会考虑在计划中所需要投入的管理精力，以及是否能够对计划的实施效果进行控制。第三节 选择和实施激励性住房福利计划应注意的几个问题第三节 选择和实施激励性住房福利计划应注意的几个问题从前面的阐述中，我们已经了解到由于住房本身和住房消费的特点，再加上我国特殊的历史环境，使得住房无论是从生存的角度还是从生活的角度而言，均受到了比其他生活必需品更高程度的关注。也正因为如此，住房福利计划成了企业吸引和留住员工所使用的多种激励性管理举措之一。以下我们着重讨论一下企业应如何在实际工作中设计和实施住房福利，使之发挥激励作用。一、了解员工的需求，有针对性地提供住房福利计划一、了解员工的需求，有针对性地提供住房福利计划从租房来讲，住房消费主要集中在房租支出上，消费人群主要集中在单身者，尤其是刚刚参加工作的单身者，而且这些人通常是一些外来人口，如刚刚毕业的外地大学生。 从对购房的分析可以看到，低息贷款可以通过住房公积金贷款来解决，但是由于可贷款额度的限制，使得首付房款成为购房者最大的困难。 二、提供多样化的住房福利计划，满足不同层次人员对于住房的需求二、提供多样化的住房福利计划，满足不同层次人员对于住房的需求由于住房之于个人具有多重意义，它不仅是满足人们基本生存需求的长期耐用消费品、投资品，而且还是人们生活品质、社会地位、个人身份的象征，因此，处于不同社会层次的员工对于住房会存在不同的需求，在进行 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的设计时，必须要考虑到这个问题，有层次的住房方案是十分有必要的。下面是从名为“海城人”的互联网网站上选取的一篇名为《高级人才究竟需要什么》的文章中的一个片断，可作为这一设计要点的事实佐证。三、设计住房计划方案时考虑引入弹性化福利方式，赋予员工在住房福利方面更多的选择权三、设计住房计划方案时考虑引入弹性化福利方式，赋予员工在住房福利方面更多的选择权在住房方面，员工之间存在的需求差异相对于养老、医疗方面而言，差异更大。因此，将弹性化引入到住房福利项目之中，让员工根据自身的需要进行选择，比统一的固定的福利方式更能充分满足员工的需求。四、将住房福利方案置于企业整体发展战略中通盘考虑和实施四、将住房福利方案置于企业整体发展战略中通盘考虑和实施首先，就企业的薪酬福利体系而言，住房福利一方面属于员工所获得的整体薪酬的一部分，另一方面其对于员工的激励和牵引作用也在很大程度上取决于员工的薪酬水平。 其次，就企业整个管理体系而言，其目的是为了全面调动各方面的资源，达到其既定的发展目标。 最后，在具体的实施过程中，除了要充分发挥住房福利对员工的吸引、激励和牵引机制外，还要充分考虑各种可能存在的问题或风险并引入必要的控制手段，以避免企业遭受不必要的经济损失。 关键概念关键概念住房公积金 组合贷款 补充性住房福利计划 政策性贷款 商业贷款复习题复习题1.影响企业住房福利计划在中国建立与发展的因素有哪些？ 2.补充性企业住房福利计划的提供方式主要有哪几种？影响企业设计不同类型住房福利计划的因素有哪些？ 3.设计和选择适合本企业的激励性住房福利计划应注意哪些问题？