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2戴德梁行 DTZ
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2
富人 进化论
戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司
2007-06-01
3戴德梁行 DTZ
序
[英] 达尔文《物种起源》宇宙进化,导致生命的起源;生物进化,导致人类的起源;人类进化,
导致社会的起源与发展.
[中] 深圳地产的不断进化和演变,导致不同时段豪宅出现;从格调﹑思想和居住,深圳
豪宅为这个城市带来了极为深刻的改变.
每一个豪宅都是这个城市高品位居住的居住坐标,从西海岸到东海岸,从香蜜湖、红树
林到银湖山。。。。。。
下一站,富人会选择什么样的居所?
4戴德梁行 DTZ
深圳富人区点阵分析
5戴德梁行 DTZ
深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线,由西向东
呈组团式发展;中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值
招商曦城
硅谷别墅
红树湾
波托菲诺
圣莫丽斯
星河丹堤
东海花园
香蜜湖
东部华侨城
天琴湾
万科第五园
仙湖山庄
中海大山地
十七英里
西部组团
东部组团
大南山
塘朗山
银湖山
梧桐山
中部组团
香蜜湖
6戴德梁行 DTZ
中部组团与CBD的发展及政治因素密切相关,
龙脉之位,机缘天成
西部组团
东部组团
中部组团
CBD
7戴德梁行 DTZ
豪宅中部组团风水分析
1、天定龙脉
¾风水看深圳,梧桐山系东西延伸将
深圳分为关内关外,关内藏风纳气,
风水极佳。
¾关内有两块风水最佳宝地,一是莲
花山南(CBD),一是笔架山南(华
强北),北面具有双重靠山,并且能吸
纳南面海洋风。
¾莲花山麓,深圳南北中央轴线,通
达四方,成为深圳独尊的龙脉。
暗藏至高无上之玄机。
本页标题
本案
8戴德梁行 DTZ
人文龙脉
¾邓小平雕象引出“天子轴线”(中轴线),统领
书城、市民中心、怡景中心、晶岛国际、会展中心
等公建 及商业设施,成为中心区的人文龙脉(龙王)。
¾沿金田路、益田路”双龙飞舞“的建筑天际线,
形成为天子轴线(龙王)护驾之势。
¾CBD的整体布局与北京故宫十分相似,富有浓厚的
中国传统色彩(皇家思想和儒家文化)。
“九宫格”规划布局
双龙飞舞
本项目不但要借势CBD,而且要延续CBD的人文
龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐,
进而向北纵深延长深圳中轴线。
本项目不但要借势CBD,而且要延续CBD的人文
龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐,
进而向北纵深延长深圳中轴线。
9戴德梁行 DTZ
龙脉案例——北京故宫
¾中轴线从7.8公里延长到25公里。
¾距中轴线道路两侧各500米为控制区域,
区域内严格控制建筑的高度和形态。
¾北京600年的发展
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
明,中轴线是城市的
龙脉所在,也是城市的永恒轴线,轴线上
的物业形态须高度和谐。
随着城市的发展,深圳的中轴线将会继续延长,
同时中轴线上的物业须保持高度和谐,以维护龙脉。
而本案作为中轴线北延的首批高档物业之一,
对维护龙脉(延CBD续建筑天际线)更责无旁贷。
鸟巢与观天下别墅
10戴德梁行 DTZ
富人区典型分析
11戴德梁行 DTZ
百
仕
达
花
园
、
东
海
花
园
银
湖
、
蛇
口
国
际
化
别
墅
华
侨
城
、
香
蜜
湖
、
红
树
湾
第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段
“以豪为首,以贵为基”开启
深圳大盘时代,但仅停留在
“克隆”阶段,并未追求地段
和景观资源,“宅虽豪,但非
豪宅”。
“崇尚自然,追求国际化”更加注
重自然景观资源的重要性,但缺少
较为成熟的生活及人文配套,缺乏
生活气息。
“尊贵由我,诗意栖居”进入
“大金三角”时代,兼得城市
繁荣与绿色生态。
深圳毫宅的发展历程
12戴德梁行 DTZ
华侨城——尊贵由我,诗意栖居
人
造
的
生态
价
值
城
市
价
值
位于城市主干道—深南大道旁,东接香蜜湖,南靠红树湾
地理位置优越,交通极为便利 。
世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村四大主题
公园,以及即将建成的欢乐海岸湿地公园,将生态旅游
推向极致。
AUBE
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
的华侨城生态广场,及生态循环与生活配套
于一体。
内拥燕含山,坐赏燕栖湖、天鹅湖 。
70公顷填海内湖湿地公园。
13戴德梁行 DTZ
香蜜湖——入则自然,出则繁华
天
然
的
生态
价
值
城
市
价
值
香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。
内拥有120万平方米的香蜜湖,43万平方米的农科植物园。
香蜜湖片区作为城市中心绿核,空气指数远远优于其他片区。
是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。
位于城市的中轴线上,以深南大道为核心,东接香蜜湖路,
西接广深公路,北接莲花西路,南接滨河大道,地理位置优越,
交通极为便利 。
香蜜湖度假村和迪士尼式的中国娱乐城是著名的旅游胜地,
农科中心和车公庙庙工贸园正逐步发展成福田中心区集
金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。
14戴德梁行 DTZ
红树湾——“碧海兴波舞祥云”
天
然
的
生态
价
值
城
市
价
值
红树林自然保护区。
一线深圳湾天然海景资源。
独享15公里滨海休闲长廊。
西临沙河高尔夫球场。
位于城市中心地带,城市主干道滨海大道旁,紧邻西部
通道深圳湾大桥,通达性极其便利。
西部通道、滨海休闲长廊的开通以及华侨城欢乐海岸的
建成,必将提升片区的旅游度假价值。
15戴德梁行 DTZ
圣莫丽斯
星河丹堤
金光华龙岸
入则自然,出则自然
—— 纯正诗意栖居本项目
银湖名邸
N--生代豪宅区诞生N--生代豪宅区诞生
16戴德梁行 DTZ
深圳毫宅市场的简单小结
□从华侨城、香蜜湖、红树湾这些成熟富人区的分析中我们发现了这几个区域的共
性,从而破解出其内在的“DNA密码”:自然生态、绝版地段、流畅通达性及成
熟的配套。任何一个因素的缺失都不能遗传到纯正的“高贵基因”。例如,银湖别
墅区虽抢占了银湖山自然资源,但却因没有成熟的生活配套而逐渐被新生代的富人
区所淘汰。
□ 其次,我们发现了富人区动态繁殖的内在规律:富人区的繁衍发展具有极高的选
择性。只有经历了高度纯正的基因严格地筛选后,新生代富人区才能够真正孕育产
生。
□ 因此,我们可以断定在圣莫丽斯、星河丹堤经过严格筛选且金光华龙岸、金光
华银湖名邸等项目不断孕育发展的过程中,本项目所在片区必将成为遗传了纯正
基因的下一代富人区。
17戴德梁行 DTZ
二线拓展区的城市地位
18戴德梁行 DTZ
北京:传统的荷包蛋格局 上海:一江两岸的双黄蛋格局
武汉:两江四岸的三黄蛋格局 深圳:多核结构的“散黄蛋”格局
19戴德梁行 DTZ
城市“多核心学说”及深圳的发展模式
城市的“多核心学说”是由美国地理学家哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼
(E.L.Ullman)于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和
影响因素的多样性,符合现代城市地域结构的特点和发展趋势,是当今城市规划领域
最重要的研究课题之一。
如同当今世界的多级化发展趋势一样,我们很高兴地看到,在中国,深圳正走在城
市多核化发展的最前沿,从东到西的梯次推进到城市核心的全面北扩,每一步都那么
思路清晰、定位明确。
20戴德梁行 DTZ
深圳的多核构成及其城市定位
21戴德梁行 DTZ
罗湖核心区
发展黄金期:90年代
崛起因素:改革开放、口岸经济、罗湖火车站
核心标志:金三角商圈、地王大厦
发展模式:点式发展
城市定位:金融商贸中心
22戴德梁行 DTZ
发展黄金期:90年代末-世纪初
崛起因素:中心西移、CBD确立、政府规划
核心标志:市民中心、会展中心、13姊妹
发展模式:统一规划,集中开发
城市定位:政治经济中心
福田中心区
23戴德梁行 DTZ
发展黄金期:2004-2005年
崛起因素:滨海大道、西部通道、高科技产业
核心标志:保利文化广场、南山书城、大学城
发展模式:点式发展与集中开发结合
城市定位:文化商业中心
南山中心区
24戴德梁行 DTZ
发展黄金期:2005-2006
崛起因素:珠江东岸经济带、宝安大道
核心标志:水族馆、游艇码头、天桥连廊
发展模式:统一规划,集中开发
城市定位:深圳西岸滨海城市
宝安中心区
25戴德梁行 DTZ
二线拓展区3D城市规划图二线拓展区3D城市规划图
龙岗的城市定位:工业化的卫星城
盐田的城市定位:休闲、旅游度假区
作为多核布局的最后一站
龙华二线拓展区——
未来的城市定位将是什么?
作为多核布局的最后一站
龙华二线拓展区——
未来的城市定位将是什么?
26戴德梁行 DTZ
2006年5月1日,社会盛传的“261工程”正式启动,6月30日完成“二拆六”工作
“2”:原宝安区的龙华街道办、龙岗区的布吉街道办这2个街道办
“6”:龙华、布吉街道办分拆成6个新街道办(大浪、龙华、民治、南湾、布
吉、坂田)
“1”:社会盛传正在筹组的深圳第七大行政区——布龙区
如果该计划最终成立,龙华将迎来一个历史性的发展机遇。作为未来深圳的交通枢
纽,作为距离福田CBD最近的城区,作为土地平整度高,规划建设难度低的区域,
龙华二线拓展区作为深圳主轴北核心区的地位将无可争议。
“261工程” 的正式启动为龙华迎来历史性的发展机遇
27戴德梁行 DTZ
理由一:深圳北扩是城市发展必然趋势
根据深圳的城市特点和城市圈层发展原理,
深圳中心区的一级辐射区将涵盖二线拓展
区,深圳北扩将成为必然。
理由二:市级商圈比肩东门、华强北
根据《2006-2010深圳商业网点规划》二线拓展区商业级别将
超越福田CBD、南山及宝安中心,体量将超过40万㎡
深圳北扩的理论及现实依据
28戴德梁行 DTZ
理由三:整个深圳市的立体化交通枢纽
高速公路:梅观高速、机荷高速
快速干道:福龙路、梅龙路、新区大道、南坪快速
铁路:深圳新客站(京广深港、杭福深、广深港专线)
地铁/轻轨:4号线、5号线、6号线
理由四:高起点规划,集中开发
从福田CBD、南山中心到宝安中心,深圳已积累
了丰富的高标准规划经验。港铁、中航、绿景、城
投、花样年等品牌发展商的集中开发,将为区域带
来巨大的变化
深国投项目
总建面:565902㎡
日出印象
小区
中航项目
建面: 246683㎡
香港地铁公司地块
约10万㎡
东边村
向南村
花样年项目
占面: 30881.6㎡
绿景项目
总建面:188215㎡
城投七里香榭
总建面:89000㎡
深圳北扩的理论及现实依据
29戴德梁行 DTZ
深圳新客站 地铁四号线 客户辐射圈层
圆心 半径 圈层+
+
=
=
作为新兴核心,二线拓展区的价值在于未来,而交通条件正是直接作用于未来的关
键因素。新客站的建立带来了大量的人流、物流、资金流,而地铁四号线打通了港
人北上置业最便捷的通道。以此为半径,可以预期二线拓展区的置业半径将扩展至
整个深圳,乃至珠江三角洲以南地区。
二线拓展区核心客户来源
30戴德梁行 DTZ
深圳新客站将衔接京、沪、广、港等地,
并与地铁4、6号线,轻轨5号线接驳,是
国内唯一三线合一的火车站,深圳最重要
的陆上交通门户。
圆心——深圳新客站
专家预测:
1、2020年新客站旅客将达4450万人次/年。
2、铁路开通以后周边物业将有30-50%的升值。
3、2020年将承载深圳60%的铁路客运量。
31戴德梁行 DTZ
新客站促进区域城市发展
北京站—首都窗口
全国枢纽北京西站于1996年
1月开通,号称亚洲第一大
站,它的建成,有力地带动
了周边区域的发展,形成了
“北京西南地区经济带”、
“北京西南小香港”、“西
站经济圈”等商圈。
广州东站—广州东部商圈
核心
以广州东站为核心,由广州
东站—中信广场—天河体育
中心—珠江新城—新客运
港—洛溪岛为轴的广州新城
市中轴线成为新的广州东部
商圈核心。
32戴德梁行 DTZ
半径——地铁4号线
作用一:
由于大大缩短了二线拓
展区与关内和香港的距
离,将导致关内客户的
大量外移,并带动香港
人北上置业的方向发生
转移。
作用二:
沿线290万平米港铁物业
的开发将有效带动沿线
物业价值的升值。
作用三:
促进二线拓展区核心商
圈的形成
福田CBD福田CBD
皇岗口岸皇岗口岸
二线拓展区二线拓展区
香港特别行政区
地铁4号线
罗湖核心区罗湖核心区
布吉片区布吉片区
罗湖口岸罗湖口岸
33戴德梁行 DTZ
二线拓展区未来市场需求趋势预测
2000年前
约95%
约5%
2000-2004年
70-80%
20-30%
2005-2006年
50%
50%
2006年以后
﹤40%
﹥60%
龙华客户预测图形
关内客户预测图形
从客户结构预测图形分析,关内客户数量呈逐年递增态势,至2005年达到均衡状态,
预测2006年后关内客户将加速超出。
34戴德梁行 DTZ
关内客户龙华置业的心态变化
“被动”外移 → “主动”北上
2000年之前 2000-2004年 2005年
不愿意
龙华是乡镇
观望,龙华民治大道
沿线,仅限于小户投资
愿意,居住龙华
价格较低,大社区
2006年
愿意,龙华已成为
关内客户置业主要
区域
乡镇环境
环境未改善
关口附近价格低廉
小户兴起
区域热度加大
大社区开发
价格较低
交通、配套逐步完善
二线拓展区热点
深圳主要置业区
35戴德梁行 DTZ
未来二线拓展区客户结构的变化
交通条件的改善,尤其
是地铁四号线的带动,
将极大地改善原来单一
的客户层面,二线区客
户结构将因中产阶层的
大量进入而得到丰富。
城市精英云集,未来二
线拓展区的人口素质将
得到质的飞跃,对应福
田CBD的深圳CLD即将
形成
36戴德梁行 DTZ
圈层——置业辐射区域
二线拓展区的兴起、
CEPA、人民币的强劲升
值,三大动力将促使关
内客户以及港人顺着地
铁四号线的便捷通道北
上置业。
以此为半径,二线拓展
区的辐射范围将可以覆
盖到珠海、中山、广
州、东莞、惠州等地
区。
37戴德梁行 DTZ
项目的核心价值分析
38戴德梁行 DTZ
项目核心价值:全生态山水物业
深圳山水物业区域分布
Î 本项目坐拥民治水库和银湖山等生态资源。
Î 作为深圳中罕有山水物业,拥有不可限量的居住价值!
梧桐山
云深处
天琴湾
东方尊峪
鸿景翠峰
梧桐半山
半山溪谷
南山 尖岗山企龙山 塘朗山
半山海景
兰溪谷
城市山林
鸣溪谷
高山花园
招华曦城
中粮澜山
山语华庭
圣莫丽斯
新世界项目
深圳东 深圳南 深圳西 深圳北深圳中
银湖山
金碧苑
星河丹堤
银湖名邸
本案
39戴德梁行 DTZ
项目地块价值分析
居住价值:利用生态资源,在居住价值中体现生态组
合,并与水库、山体景观互相呼应,形成生态资源
链。
商业价值:地块靠近梅坂大道的一段具备丰富的商业
资源,依托梅坂大道的交通便利性可沿路规划为风情
商业街。
交通价值:五和大道、梅坂大道使项目处于高度发达
的路网体系中,充分利用五和大道和梅坂大道是充分
发挥项目的关键所在;同时,对民治水库的整治及周
边物业的包装,可以提高项目附加价值,更加凸现项
目宜居性的价值。
万
科
四
季
花
城
春华四季园
阳光第五季
龙
岸
本
案
潜龙
五
和
大
道
梅坂大道
40戴德梁行 DTZ
典型豪宅资源特点分析
分析:
① 与波托菲诺﹑香蜜湖一
号﹑圣莫丽斯﹑星河丹
堤相比,本案的豪宅资源
得分略低于星河丹堤和
香蜜湖一号,但总体评分
远高于圣·莫丽斯。
② 本案具备得天独厚的景
观资源;同时,在周边
物业的发展带动下,项
目可尽享成熟的配套。
③ 本案位于中心北区,在
地铁四号线﹑南坪快速
干线等路网的交汇中,
不断彰显其独特的地段
优势。
3
4
2
3
5
开发商 总分周边配套景观地段项目
16354
15453本 案
10242
16445
19554
星河丹堤
圣·莫丽斯
波托非诺
香蜜湖一号
41戴德梁行 DTZ
项目具备豪宅DNA属性
1. 理论依据
豪宅的DNA属性是鉴别地块是否能成为豪宅的关键一步,共
包含:指标属性、资源属性、社会属性3个方面的鉴定。
2. 案例论证
通过对波托菲诺、香蜜湖一号、圣·莫丽斯、星河丹堤等深
圳中部豪宅案例的对比分析得出,本案豪宅资源打分介于
圣·莫丽斯和星河丹堤之间,具备天然的豪宅属性。
3. 市场依据
从深圳豪宅的发展脉络中可清晰看出,本案位于二线拓展区
豪宅开发的热点片区,具备得天独厚的地段优势。
指标属性
资源属性
社会属性
豪
宅
的
DN
A
属
性
指标属性:就中国房地
产而言地块指标属性是
决定其定位的第一要
素。
资源属性:包括自然属
性与人文属性。
社会属性:指后天赋予
的一些优势,如交通、
配套物业管理服务、区
域认同度等。
42戴德梁行 DTZ
项目价值的波峰剖面分析
项目独特的地貌和价值
导向
临五和大道的商业价值
的挖掘和放大
临五和大道的范围内小
高层、高层的分布
由于地块价值梯度分析
结果,项目价值由南向
北迁移
商业 小高层 情景洋房 情景洋房 联排 别墅
景观制高点
N
43戴德梁行 DTZ
波托菲诺—百年缩影,灵魂沉淀
波托菲诺将意大利百年建筑风格融为一身,每一个建筑、每一种小品
都以其不同的特色及风格向仰慕她的人们诉说着历史,诉说着发生在
她们身上的故事。
华侨城波托菲诺不仅复制了PORTOFINO的建筑形式,更沉淀了其内
心所蕴含的百年建筑灵魂。华侨城对于波托菲诺的理解,在二十年的
精心雕琢中自然流露。波托菲诺每一个细节的变化均体现了华侨城对
于建筑和生活的最新理解和诠释。
正因为波托菲诺厚重的文化积淀,以及其不断引领创新的精神,使得
无数的“尊贵由我,追求诗意栖居”的人们想去解读她、品味她。
“波托菲诺”的目光是睿智的,品味是超然的。“领舞者”的身份非
她莫属。
44戴德梁行 DTZ
波托菲诺神化
因为,波托菲诺是靠手工精心雕琢出来的,每一笔都流露
对于建筑和生活的超然理解。
而圣莫丽斯和星河丹堤,虽然有“天地唯我”的豪迈气魄
以及“虽为人创,宛若天开”的筑岛精神,但却都采用通
俗的“传带式”生产方式建造出来的,并没有真正地理解
建筑与生活的真谛。因此,我们认为只有经过心灵打磨过
的产品才能真正的做到“光溢其身,永恒闪耀”。
为什么圣·莫丽斯和星河丹堤不能创造波托菲诺的神化呢?
45戴德梁行 DTZ
城市龙脉上豪宅建设的“领舞者”
——下一代富人区的“波托菲诺”
我们有比“圣莫丽斯”上游生活更具天赋的龙脉之位,
也有比“星河丹堤”宛如天开更为亲近的天然水系。
因此,我们要本着以“细胞式”精心雕琢的态度,来
代替粗放地“传带式”建造,向世人展示对于建筑与生
活的超然解读。
46戴德梁行 DTZ
城市的空间承诺,只能寄托于少数
人,少数物的杰出存在。
谢谢!
房市金碟-2008最有价值房产策划1000案
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深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线,由西向东呈组团式发展;中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值
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华侨城——尊贵由我,诗意栖居
香蜜湖——入则自然,出则繁华
红树湾——“碧海兴波舞祥云”
N--生代豪宅区诞生
深圳毫宅市场的简单小结
城市“多核心学说”及深圳的发展模式
罗湖核心区
龙岗的城市定位:工业化的卫星城�盐田的城市定位:休闲、旅游度假区
新客站促进区域城市发展
半径——地铁4号线
二线拓展区未来市场需求趋势预测
关内客户龙华置业的心态变化
未来二线拓展区客户结构的变化�
圈层——置业辐射区域�
项目地块价值分析
典型豪宅资源特点分析
项目具备豪宅DNA属性
项目价值的波峰剖面分析
波托菲诺—百年缩影,灵魂沉淀
波托菲诺神化
城市龙脉上豪宅建设的“领舞者” � ——下一代富人区的“波托菲诺”�