商业街——三种最具市场活力的商业物业之二

DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 45 从所包含的业态种类看，商业街可以与购物中心相提并论，但从经营形态上看，商业街更接近于底商。 本文主要从一些成功案例的剖析中向读者揭示商业街开发的要点。 ■ 黄宗卉 商 业 街 ——三种最具市场活力的商业物业之二 在商业地产的各种形态中，无论是从操作的角度看还是从经营的角度来看，商业街无疑是其中比较复 杂的一类，但也是形态最为丰富的一类，项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、 主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的 内容。 注：此图是南京中国女人街的景观设计详图，它通过线与面的巧妙连拉散落的景观点连接为一个有机的整体， 形式主次分明，丰有动感的园林景观。 46《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 一、商业街分类 商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状 式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例 规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克 大街、巴黎香榭丽舍大街等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限， 是不可混淆的概念。目前，国内的商业街有如下几种分类方式： 按规模分类 大型商业街：在长度为1000米的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 基点上进行的商铺的有序布局，如上海的南京路和淮海路两大 商业街，北京王府井大街和西单北大街两个大型商业街，目前全国最长的步行街是全长为1210米的 武汉江汉路商业街。 中小型商业街：如深圳华强北路商业街和北京275米的大栅栏袖珍商业街。 按功能分类 综合型商业街：如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商 业街。 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 47 大型专题深度研究系统·商业街 专业型商业街：如杭州健康路丝绸特色街、福州榕城美食街、北京三里屯洒吧一条街。 按等级分类 市级商业街：如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街。 区级商业街：如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和方庄小区餐饮一条街。 除此之外还有按照不同性质来划分的，如商品性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、 北京西二环东侧的北京金融街。 二、商业街选址四大要素 与其他业态有所区别的是，商业街选址的受限性很大，当然，我们在这里所说的商业街并不是指住宅 小区里仅仅提供生活便利的小型街市，而是能够成为整个城市的中心焦点的大型的、有城市特色的、 以赢利为主要目的的商业形态。 一般来说，为提高商业街项目的成功机率，绝大多数项目的地址选在老城区中心，或者是由旧城改造 为商业街，例如北京王府井、西单、三里屯酒吧街，上海南京路、新天地，广州北京路、上下九等等 都成为了各大城市的名片。总的来说，商业街项目运营的成功与否主要涉及到几个方面的要素： 要素一：人流量 商业街是依赖规模消费而存在的，人流量的多少直接决定了项目的“火爆”与否，当然，要设计一个 48《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 成功的商业街项目，还必须随时掌握主要消费力的投向、消费者群体的心理变化趋势等等变量。 例如北京市三大商业街的设计，首先调查外来流动人口占客流量的比例，王府井大街为60%，西单北 大街为26%，前门大街为65%，然后对商业街的客流定量和客流密度做出更为精确的计算。 北京青年报2000年4月15日就消费者逛商业街的消费行为进行民意调查，其中对不同类型商业街的 选择比例为：51％的人喜欢逛大型豪华型商业街，如王府井商业街和西单商业街；39%的人喜欢到中 型大众化商业街和西单商业街，如复兴门外大街和朝阳门外大街；7%的喜欢去小型商业街，如秀水服 装一条街和三里屯酒 吧一条街；3%的人不 喜欢逛街。 要素二：交通环境 要其尽可能做到使客 户群不受地理界线的 限制，使消费者宁愿不 惜路遥而“避近就远”， 交通便利是必备条件， 经营比较成功的广州 北京路和上下九两条 商业街，除了有近40路的公共汽车能够到达之外还有直达地铁。 要素三：人文环境 很多商业街都身处老城区中央，除了人流量大，老城区一般都具备丰富的人文历史故事，不仅能够丰 富商业街的文化内涵，而且在不同程度上满足旅游者和消费者的精神需求，吸引更多的消费者，同时， 能够创造差异化竞争的局面。 随着保护历史遗留文化的氛围越来越浓，人文因素对商业街的影响也越来越显著，商业街的选址也更 多的考虑到了人文因素的影响力。如具有580年历史的北京大栅栏，其商业街发展的原动力是京味商 业文化；已经有380岁的广州西关商业街，则充分表现出岭南特色的人文风貌；北京王府井商业街上 “祥子拉车”和“火树银花”雕塑，以截然不同的两种雕塑风格，反映出现代商业环境中东方文化与 世界文化的撞击和融合；而开封宋城御街则是依靠东京汴梁的古商业文化之风名扬中原大地。 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 49 大型专题深度研究系统·商业街 要素四：市政配套 由于商业街选址固定在了城市的中心区域，则必然会受到老城区严重落后的市政设施的影响，这些会 影响到商业街设施的功能。为此北京王府井大街在1998年进行了根本性的改造，一期工程总投资9.6 亿中只有1200万用于地面设施的建设，其余98.3%的资金全部用于各种市政管线的铺设。 三、商业街的定位 根据美国风靡全球的《定位》一书中的诠释，所谓定位是指明确和显化企业、品牌形象及产品价值， 以帮助目标顾客群正确认识并理解企业区别于竞争对手形象的行为过程。而商业街不同于其他商家聚 集地的最大区别就是在于商业街的主题，也就是商业街规划和经营的指导思想，表现在外面的就是商 业街的风格。 所以，商业街的市场定位是项目前期工作的重点，项目的定位传达的是项目的精髓，准确的定位可以 赋予项目独特鲜明的个性，主要从两个方面来进行商业街项目的定位： 1、商业主题定位 即商业街应该具有独特商业经营的主要脉络和指导思想。 例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平 民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了 26%。 注：例如南京中国女人街是采取立体交通网与平面互动的混合设计方式，在南京女人街交通流线的规划中， 住宅人流和消防车道围绕商业街外围而设，不进入商业街内部；街道内部才能完全做到人车分离，车行 道全部为地下行车道，街面则为步行街。 50《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位 制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示， 在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。 2、社会文化主题定位 即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商 业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。 例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文 物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整 的历史脉络和现代商业气息。 又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、 以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。 （见案例演示一） 四、商业街的空间规划 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 51 大型专题深度研究系统·商业街 商业街的规划设计除了景观、固定建筑的包装以外，还涉及到交通网络的设计和商业业态的组合。 1、业态组合 商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。 同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态 的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备 购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之 四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。 但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺， 是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、 朝外商圈，周边商业环境非常成熟 SHOPPING MALL形式的丰联广场、华普超市、雅宝路小商品市场、特色商业 百老汇、老牌国营百货商场蓝岛大厦、台湾旺市百利 较难容纳大型的新商业进入朝外商圈； 北京大型百货商业出现严重的供给过剩； 特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起； 项目邻近北京第一、第二使馆区，有172个国家大使馆坐落周围，已形成国 际化的生活氛围； 北京朝阳区的国贸地区、朝外大街、建外大街、燕莎地区等早已成为众多国 外机构和公司的集中区域； 以经营国外商品为主的商业形式将会受到本项目乃至周边居住和生活的众多 外籍人士的欢迎； 能够弥补朝外商圈商业功能的空白点； 越来越多的外籍人士来到中国工作、经商、生活和学习； 在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士 ALTENS' STREET "国际商品街" 以经营国外商品为主，充满异国商业特色 的商业街 餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 杂货类：老外普遍喜 欢和常用的一些日用品、工具等杂货店 食品类：红酒、雪茄等 保键品类： 药店、护肤用品店等 宠物用品类：猫、狗粮及用品店 休闲类：体育、运 动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等； 项目地址 北京“老番街”的定位启示录 竞争对手 市场调查 发现商机 项目定位 业态组成 确定目标客户 案例演示一 52《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。 通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等 作为丰富商业街的补充形式出现。（见案例演示二） 应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。 2、空间布局 国际流行的街景构造是，商业街内街景全为内置环廊式，内街的人流、物流畅通无阻，主体结构有三 种形态，全开放式、全封闭式、半封闭式。在内街的各式人行步道上将装配众多的公共服务设施，如 休闲桌椅、公用电话、ATM取款机、自助银行、环保公厕、儿童乐园、园林景观、城市雕塑等。而 目前中国城市的商业街大多数是借市成街的模式，近年来才开始注意到街道景观园林的建设。 大量的人流意味着复杂交通流线的设计，交通网络的搭建特别是立体交通网络的设计越来越重要。例 如上海南京路商业街，拥有24条地面公交线路、两条地铁线、市内环线高架路、市内铁路线以及黄浦 江水运线，从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。 中、小型商业街，在不具备立体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具 备一侧、一面、两端交通疏导型交通网络条件。 五、商业街的招商策略 招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物 业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 53 大型专题深度研究系统·商业街 信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。 怎样做好招商工作，目前，国内的商业街还处于一个正在摸索中前进的阶段，但仍然有做得成功与出 色的案例，南京女人街项目就做得很成功。（见案例演示三） 六、商业街的经营管理 商业街项目生存发展所依赖的是专业化的管理，包括对进驻商铺、业主、企业等权利义务的限制。由 于其所管理的范围大、行业跨度大，要保证商业街朝着预期的目标前进，就需要更为细致的经营策略。 按照业主的经营行为分类 北京大栅栏300米步行街业态组合 商业街业态组合示范 案例演示二 前门大街商业业态组合 业态类别 数量 数量项目地址业态类别 玉器、工艺品、 旅游纪念品商店 8 20皮货店 购物中心、商场 1 20服装专店 书店 4 12钟表眼镜 钟表眼镜 5 7药房 茶庄 3 1自行车专卖 药店 5 11手机专卖 服装专卖 3 3书店 鞋店 1 11饭店 帽店 2 3照相馆 绸缎 6 2茶庄 旅馆 3食品商店、超市 3俱乐部、电影院、剧场 1剪刀专卖 1家电 4 54《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 一条多元化的主题概念街，满足广大女性购物、休闲、美食、娱乐、健身等需 求； 中国女人街招商实行“二个重点四个优先”的原则 二个重点： 1、重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作； 2、对名家、名品、名企、名人重点招商。 四个优先： 1、厂家优先：厂家直接合作优先答约； 2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。 南京中国女人街招商策略 女 人 街 项 目 定 位 1、铺设四条招商管线伸向市场，即商铺销售管线、商铺租赁管线、产品供应 管线、品牌加盟管线； 2、委托招商，选择国内重点城市的专业招商机构开展委托招商工作； 3、细分目标市场锁定客户，对名企和名牌商品进行有重点的招商； 4、分别对浙江、广东、上海、福建等重点区域进行综合性招商； 5、利用外部资源招商，如专业网络、组织活动、银行网点等。 目 标 客 户 群 分 类 根据商业街定位，将招商的目标客户群分为投资经营商、租赁经营商、产品供 应商、品牌加盟商四种； l、国内外名优品牌生产厂家； 2、国内外有较强的经营实力，大经营规模的商业机构； 3、具丰富营销经验的地区级品牌代理商； 4、有一定实力的研发机构或生产厂家。 1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产 品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定； 2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门批准文件； 3、实行商品保真经营，严禁假冒伪劣商品入场； 4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。 1、第一、二年免收经营单价应缴纳的工商管理费和市场交易费； 2、商铺投资者应缴纳的房产税、营业税等，按国家现行税收政策规定征收， 实际留成部分，第一年在年底前一次性给予奖励，第二、三年按50%奖励； 3、从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，第一年至第二年免 征所得税，第三、四年按所得税区实际留成部分的50%给予奖励； 4、进入中国女人街的新办独立核算的高新技术企业、软件开发企业，经市、 区科技行政主管部门认定，自实现销售之日起，应缴纳的增值税、营业税区实 际留成部分，前三年给予全额奖励，第四年至第八年按50%奖励。 5、进驻女人街的业主、管理人员可将户口免费迁人商业街所在地，享受当地 居民同等侍遇，其子女可就近入托、入学。 招 商 方 式 选 定 招 商 原 则 招 商 对 象 招 商 要 求 招 商 优 惠 政 策 案例演示三 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 55 大型专题深度研究系统·商业街 投资经营：商铺业主购买商铺后自己直接经营。 委托经营：商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。 租赁经营：业主为规避风险或没有足够的资金时，以租赁方式获取商铺的经营权。 按照商业街的营销方式分类 一次性卖出：商业街完成招商工作后，将整个项目卖出。 租赁经营：照顾中小投资者的需求，不卖出商铺产权，提供使用权租赁的管理方式。 直接经营：商业街的管理公司直接引入产品，自行经营。 混合经营模式：将以上三种方式按照一定的比例混合经营。 选择经营模式要根据商业街管理公司的能力来确定，直接经营模式和混合经营模式的难度要比单纯的 租赁和买卖要复杂得多。（见案例演示五） 56《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 案例演示四：南京中国女人街管理示范 管理机构：组建了“中国女人街商务经营管理有限公司” 一、商业管理宗旨 维护良好的整体形象和秩序、确保消费者满意、使物业保值增值、为业主创造最大赢利机会。 二、经营管理方面 1、商业街形象管理：对商业街进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业街良好的 形象和信誉 （1）理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； （2）行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、礼貌用语、行为规范等； （3）视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、销售现场管理：对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环 境和秩序 （1）店铺装潢：遵循中国女人街的统一规定和要求，不得随意装修，应维持商业街的整体形象； （2）货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放； （3）商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放； （4）店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； （5）现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。 3、市场营销推广 （1）营销策划：制定商业街整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ； （2）宣传促销：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动； （3）品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动； （4）发行《中国女人街报》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营 者和顾客； （5）实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额； （6）资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 （1）实施统一明码标价 （2）禁止价格欺诈行为 （3）不得随意降价促销。 5、商品质量管理 （1）进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接； DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 57 大型专题深度研究系统·商业街 （2）进店商品以中高档为主以确保商品质量； （3）严禁假冒伪劣产品，假一罚十； （4）实行商品质量“三包”； （5）对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 （1）售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客； （2）售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵； （3）投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意； （4）售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。 7、经营指导管理 （1）教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等； （2）销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务； （3）营业竞赛：奖励优胜的经营者； （4）经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策； （5）信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务； （6）租户调整：通过经营分析，替换不合理或无法继续营运的租赁经营户。 8、品牌招商服务 （1）为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务； （2）代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件； （3）代表中国女人街和组织经营者参加各类大型展销会、订货会； （4）组织经营者到处地参观、考察、学习和旅游。 9、政府关系协调 建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞 经营，降低经营成本，减少后顾之忧。 三、经营服务方面 （1）生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。 （2）办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。 （3）专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。 （4）办证服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。 （5）贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。 （6）人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。 （7）其它服务：提供经营者所需要的其它服务，为经营者创造最大的方便条件和赢利机会。通过科学、有 效的管理和有针对性的专业服务、形成“统一形象、统一宣传、统一促销、统一服务、统一招商、统一管 理、统一协调”七个统一使中国女人街树立良好的品牌形象和信誉，提高经营者的经营管理水平，形成 1+1>2的整体合力，创造中国女人街最大的竞争优势和顾客满意度，提升每个经营者的销售业绩。 58《中国房地产决策情报》 第三十二期 决策情报 DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统 四、商业管理机构 1、经营者大会 由全体投资业主和经营户组成，每年召开1—2次，讨论通过中国女人街的重大决策，推选商业管理委员 会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督。 2、商业管理委员会 （1）委员组成：由投资业主代表、经营者代表组成，人数15—20人，每年选举一次，可以连任，委员均 为义务工作，委员会1—2个月召开一次会议以少数服从多数表决；副主任由商管公司总经理兼任。 （2）主要职责 ①讨论通过商业管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、经营管理规章制度； ②督监各经营者的经营行为，检举违规行为，进行行业自律； ③讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案； ④监督宣传促销费用的使用； ⑤监督经营管理公司的工作； ⑥反映经营管理中的问题和建议。 3、经营管理公司 （1）行政部：负责商业运营管理、政策关系协调，行政后勤服务等； （2）招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等； （3）企划部：负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分 析、信息服务、品牌专案服务等； （4）督导部：负责建立商业街经营管理规章制度，对经营者经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、负责 处理顾客投诉、租户调整等； （5）财务部：负责统一收费、财务分析、财务管理等； （6）虚拟经营部：负责品牌后产品生产和品牌资源开发等； （7）物业中心：负责物业管理、环境维护等。 4、物业运营方面 （1）安全保卫：维护顾客的安全，维护经营者的经营活动及财产安全，维护商场的设施设备安全，防盗、 防火、防害，确保商业街的安全有序运行； （2）环境卫生：由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境； （3）物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行。 5、商业管理收费 （1）物业运营费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户， 合计收1.25元／平方米左右，每年分次预收； （2）水电空调费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次； （3）经营管理费：包括策划、宣传促销、经营督导、品牌招商，专刊编辑、统一管理等，一般按每户收取， 具体由商业管理委员会讨论通过； （4）经营服务费：由经营者视需要委托经营管理公司，一般按市场价收费。