城市地租与土地区位

null第三章 城市地租与土地区位第三章 城市地租与土地区位第一节 城市地租第一节 城市地租一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 和形式也有很大的差异第一节 城市地租第一节 城市地租（二）地租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第 弗朗索瓦·魁奈 亚当·斯密 大卫·李嘉图第一节 城市地租第一节 城市地租2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯·马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔 保罗·萨缪尔森 雷利·巴洛维 nullnullnull第一节 城市地租第一节 城市地租（三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租第一节 城市地租第一节 城市地租造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性第一节 城市地租第一节 城市地租马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。 （1）级差地租I （2）级差地租II第一节 城市地租第一节 城市地租2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况： 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额第一节 城市地租第一节 城市地租3、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品 这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定 第一节 城市地租第一节 城市地租二、城市地租及其形态 （一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租第一节 城市地租第一节 城市地租（二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面 城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低 城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小 商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的第一节 城市地租第一节 城市地租城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II第一节 城市地租第一节 城市地租（三）城市绝对地租和垄断地租 1、城市绝对地租 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定 第一节 城市地租第一节 城市地租2、城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定第一节 城市地租第一节 城市地租三、地租与城市房地产 （一）地租与房地产价格 1、地租与土地价格 土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化 2、地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降第一节 城市地租第一节 城市地租（二）地租与城市房地产开发 地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位一、土地区位和区位理论 （一）区位概念及区位理论的发展 关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法 狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系 广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系 第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说 屠能 韦伯 克里斯塔勒 奥古斯特·勒施第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位（二）农业区位理论 中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位（三）工业区位理论 韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。 工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点 区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素 区位因素的特性分为自然－技术方面的区位因素和社会－文化方面的区位因素 工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素 第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点 运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位原料指数＝稀有性原料总重量/制成品总重量 当原料指数小于l时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区 当原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近 当原料指数等于l时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位2、工资成本 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比 如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位3、集聚因素 当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定 集聚经济效益的产生原因有： 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本 几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益 集聚因素带来了外部经济利益的增长 第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位（四）城市区位理论 克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。 人口规模 交通 行政管理第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位（五）市场区位理论 奥古斯特·勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向 勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析 “市场圈”概念 区域集聚和点集聚问题 垄断和自由竞争 最大利润原则第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位二、决定城市土地区位的主要因素 1、自然条件和环境 大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位2、交通和通讯 城市内部的交通和通讯 城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位3、基础设施 指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位4、人口和经济集聚 人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口 经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度 居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位5、社会文化 居民消费水平、结构和习惯 居民文化道德水平、劳动力素质 文化教育和科学研究机构发展状况第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果 这些因素可以归结为： (1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输成本 (2)市场容量及其发展潜力 (3)信息资源利用 (4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用 (5)谈判交易的方便 最终可归结为成本、交易费用和利润第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位三、城市土地利用的原则和功能分区 （一）城市土地利用的原则 在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构 现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”第二节 城市土地区位第二节 城市土地区位（二）城市土地利用的功能分区 1、商业区 商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围 2、工业区 根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区 3、居住区 居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工业区之间第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展一、区位理论在房地产业发展中的作用 区位理论为房地产业的发展提供了理论指导，房地产业的发展必须遵循土地区位规律 区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面： 能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作 能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益 第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展二、土地区位和城市规划 （一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系 城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。因为： 土地的稀缺性 土地的区位可变性 土地的报酬递减性 土地经营的垄断性 保护、优化生态环境第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，也就是不同地区的自然条件和资源条件是存在差异的，只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态 区位经济差异是由自然条件和社会经济条件即人们社会经济活动中的一系列因素造成的，城市土地规划只有符合土地区位规律，才会符合土地最优利用的原则第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展（二）住宅区位与城市规划 城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划 各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段、愿意或能够支付的地租数额是不一样的 在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展（三）非住宅区位与城市规划 城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求 城市非居住用房规划必须体现综合开发的原则 城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展三、土地区位与房地产投资 （一）工业用房地产宏观区位的选择 宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的 工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等 通常根据区位因素影响的程度不同可以分为： 原料指向 能源指向 市场指向 原料与市场双重指向 科技指向第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展（二）城市房地产微观区位选择 城市房地产微观区位是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题 房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 主要有： 房屋本身 要处于商业区，以获得大量的外部经济 一面或二面要面临街道或道路 要交通及通讯方便；人口流量要大 增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括： 房屋本身的结构 周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好 交通、通讯和人间交往是否方便 社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好 购物出行买卖是否方便 增值潜力是否大第三节 土地区位与房地产业发展第三节 土地区位与房地产业发展（三）区位选择中应注意的几个问题 房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重 房地产的发展有赖于地方经济的依托 在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究 当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题 注意区位升值潜力的分析 选择区位具有超前意识 选择区位要运用定量定性相结合的办法