高层楼宇机电设备管理

物业公司梯队培训2012年1月高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高、技术性强，管理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心脏、供应给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住的大厦，停水、停电或是停电梯，对你有什么感触？正因为它的重要性，所以要求我们在日常设备管理中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理。高层楼宇机电设备管理操作程序必须科学、规范， 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 必须严谨、执行必须严格，责任必须明确、落实必须到人（如中央空调操作程序上，开机时先开冷却塔、冷却泵，再次开冷冻泵，最后才是开中央空调主机，操作错误会给设备带来严重的后果；责任制方面，值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、班长对监管失职负责），每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录（记录是最能反馈管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以了解设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并根据设备运行状况制定维修计划）。高层楼宇机电设备管理在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，首先到现场查看设备的管理是否到位，如制度上墙，设备清洁，设施齐全，操作人员对设备操作规范，设备运行良好，无异常情况；其次是检查平时的工作记录完整，档案管理到位。一、高层楼宇的设备分类（重点讲述这些设备在日常的管理）：高层楼宇机电设备管理1、供电系统1、1高低压配电设备（高压环网柜10KV、变压器10KV/400V、低压配电柜、楼层强电井配电箱）1、2高层楼宇供电负荷为二级负荷；新楼盘接管时，核算配电容量是否满足深圳今后20年发展需求，设备计量表的安装是否合理，对于一些不常运行的设备，应设一个总表，减少用电底度。1、3高层楼宇配备发电机组，供公共通道事故照明、电梯、消防设施设备、车库、设备房照明等重要负荷用电。停市电时，消防规定，发电机应在30秒内起动。1、4制定停电应急处理措施，包括停电通知住户的要求。高层楼宇机电设备管理对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将如何管理？如变压器，技术要求是允许温升55℃，设备房最高温度要求40℃，如果变压器绕组最高温度控制在95℃内，则变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120℃时，还不加以重视，则变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的。但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房敞开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房敞开一来设备通风改善，二来也让业主能了解我们所管理的设备。高层楼宇机电设备管理对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根据用电负荷情况，每年至少进行一次全面检查、清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫积碳，检查开关触头扣合情况，绝缘老化程度。供配电设备检修一般在设备低峰期进行，因为天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 采取分段停电、分段检修，把停电影响减到最小。高层楼宇机电设备管理对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发电机，对这些平时不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每两周手动试机一次、每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、电瓶电压是否正常；从安全用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位。高层楼宇机电设备管理2、运输系统（电梯）分有客梯、货梯、消防梯、自动扶梯；分低速梯（＜1m/s）、快速梯（1m/s≤v＞2m/s）、高速梯（≥2m/s）、超高速梯（≥4m/s）高层楼宇机电设备管理2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并联群控电梯，单双层梯最大优点是节省候梯时间，发展商减少投资成本，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节省近半的电费。2、2电梯运行管理，载货时指定专用货梯，也可用消防梯做临时货梯。但消防梯做货梯存有安全隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟。问：在火灾时，楼上的住户能否乘座客梯逃生？高层楼宇机电设备管理2、3电梯每半月必须由专业维修人员进行一次例行保养，每年都由质量监督局特检所进行一次电梯安全检查，每5年做一次负荷调校试验（做超载试验）。电梯必须持《安全检验合格证》，在合格证的有效期限内运行，与维保单位签订维修保养 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 时，约定急修（包括困人）应在半小时到达事故现场（考评 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 要求30分钟）。高层楼宇机电设备管理3、中央空调系统空调系统分为空气处理部份和和制冷部份，制冷部份分为冷却水系统和冷冻水系统；空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、风机盘管。中央空调最重要维保部分——水质处理淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁铁质易被水氧化，氧化铁不但造成空调设备腐蚀、使用寿命缩短，还堵塞风机盘管，造成流水不畅；必须请专业的水处理公司。定期投放缓蚀剂、阻垢剂、杀菌等药剂。其次是尘网清洗。（一台200冷吨空调主机180万）高层楼宇机电设备管理4、给排水系统水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水）井、化粪池等。高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施管理：水池、水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必须持有效健康证，水务局检测中心水质化验单；取得水务局二次供水设施《清洗消毒合格证》；供水设施应专人管理，水池口加盖加锁；通气管、溢流管口加防护罩。二次装修验收时，应检查排污管道是否规范，防止污水排入雨水管道。对于水泵保养，主要通过《设备日常巡视检查要求》，定期切换和轮流使用，进行强制保养。高层楼宇机电设备管理5、消防系统高层建筑具有楼层高、人口密度大、出入口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一定困难。目前淮安消防车工作高度约24米，消防云梯不超过50米，高层建筑消防主要靠“自救”，即主要依靠室内消防设施扑救火灾。一般大厦配有火灾自动报警联动控制系统；自动灭火控制系统（自动喷水灭火系统和室内消火栓灭水系统，特殊场所使用的气体灭火系统）；防烟、排烟系统。消防泵每月手动试机一次，每半年消防联动试机一次，确保消防（喷淋）泵在消防状态下能正常起动，物业人员每年至少要进行一次消防演习，制定《高层建筑火灾扑救对策》。问？物业公司全部员工都是义务消防员。对否？高层楼宇机电设备管理6、智能化系统火灾报警与消防联动控制系统、门禁系统、闭路电视监控系统、停车场管理系统。智能化方面，也是物业与发展商最多争议的地方，由于发展商工程技术人员与物业工程技术人员所站的角度不同，发展商多从成本的角度较多，物业多从今后管理是否方便及维修费用的角度考虑较多；如晨晖家园对讲机，发展商选用的产品无法满足物业管理的需要，设备功能配置存在严重的问题，如要使用这套产品，管理上就要增加人员。招商物业组建了智能化维修中心，一步到位，由物业从新楼盘的设计、施工到使用全权负责。高层楼宇机电设备管理二、设备管理内容一）设备档案管理（一）设备档案管理分类（1）设备原始档案1、订货合同或安装合同及发票（设备型号、供货商、设备原值、出厂日期、安装日期、使用日期都是做设备台账原始数据）1、设备清单或装箱单2、产品合格证明书3、随机资料（设备图纸、使用维护说明书、安装调试说明书）4、安装调试验收报告高层楼宇机电设备管理（2）设备技术资料设备卡、设备台账（所有设备都要编号建卡，设备卡好比是设备的身份证，一台设备一张卡一个编号，登记订合成册，目的是方便管理）（3）日常运行记录表格运行值班记录表格、维修保养记录、大中修记录、年度维修计划高层楼宇机电设备管理（二）档案资料的作用：（具有凭证作用和参考作用）1、凭证作用设备的订货合同及记录表格是设备的原始档案，是历史的真凭实据。有时还可作为责任划分的凭证。2、参考作用设备台账及记录表格可以记录物业设备从订货到安装、调试到目前的全部过程。便于人们查考以往情况，指导今后工作，总结经验教训，掌握管理规律。特别是编制设备维修计划时，起到关键的参考作用。高层楼宇机电设备管理二）安全管理首先是要保障维修人员的人身安全；其次是保证设备安全运行、可靠运行。日常管理要始终把安全生产放在工作首位。（1）制定（必要的）制度：制定健全的岗位职责、设备的操作规程、作业指导书；制定日常巡视检查制度、维修保养制度、交接班制度、事故报告制度。各类管理制度及设备运行记录表格，不是越细越复杂越好，应结合企业实际情况，运作模式，制定可操作性、实用性的管理制度，避免少说空话、少说废话，言出必行。高层楼宇机电设备管理（2）（如何）管理（好）制度物业工程部的管理，主要分为设备的管理和住户的维修服务，并且要求维修人员在管理好设备的同时，还要满足用户的报修服务；设备管理主要分维修管理和运行管理两部分。维修与运行既可以统一管理，也可分别管理。目前物业公司都在压缩管理成本，大多采用统一管理，我们管理要求是紧急抢修是值班人员10分钟赶到事故现场（包括住户室内停电、跑水），一般维修是15分钟或约定。制度的管理最终是人性的管理，带有技术特长的维修人员（不同保安人员管理）应如何有效的管理？问：维修人员工作时有思想波动、带情绪，应怎样管理？高层楼宇机电设备管理A、责任制度：要求责任明确，责任到人。原因是：如果你要求大家都管，可以认为大家都不会管，出了事情都会推诿（三个和尚没水吃，中国人普遍素质），所以每台主要设备应指定专人负责管理。值班人员只对当班设备运行管理负当班责任，设备有故障不及时处理，造成的后果，设备责任人负责。B、值班制度：按《设备巡视检查要求》定期巡视检查设备，能够及时发现问题，解决问题，值班人员对设备巡视结果，在记录表格中体现。C、交接班制度：值班人员按规定为设备的当班责任，接班人员接班时发现问题不及时处理或报告，接班后责任由他负责。高层楼宇机电设备管理（3）事故防范管理结合大厦管理档次及管理特点，制定各类设备事故应急处理流程及措施，《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》有明确要求，如停电应急处理措施；电梯应急处理 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；停水、中央空调也都有。做到即使出现了设备意外性故障（抢修），也能游韧有余地排除故障，避免举手无策。举例：电梯困人救援程序，消防中心接到电梯报警后，通过监控与电梯对讲确认是否困人，如情况属实，消防中心立即通知巡逻保安和值班电工赶赴现场，救援时必须按照原定操作程序，先是稳定乘客心情，然后才将电梯门关闭，接着才是停电、盘车、救人。高层楼宇机电设备管理（4）培训教育：企业在选聘的维修人员时，对个人的技能要求较高（中级技工），配备有强电工（高低压维修电工）、弱电工（消防、防盗对讲、监控）、空调工、电梯工、管道工（电、气焊）。特种作业人员必须持证上岗，鼓励大家参加劳动部门的各项技能培训，提倡一专多能，物业对维修人员要求是多面手（万金油），包括到业主家修马桶、做泥水活、焊单车棚。总结：维修人员的素质要求：1、是高度的责任心（敬业精神）；2、是娴熟的专业技能；3、有健康的身体、良好的服务意识等。高层楼宇机电设备管理维修人员技能要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清楚；二能：对各种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查；七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。高层楼宇机电设备管理（4）设备事故处理原则（三不放过原则）在管理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么完善维修计划也好，但有时百密也有一疏，对于设备出现偶然性的故障后，应遵循处理原则：即事故原因未查清不放过；对事故责任者未处理不放过；事故后没有采取改善措施不放过。高层楼宇机电设备管理三）经济运行管理大厦的管理成本中，除了人员工资外，共用水、电费占据管理成本的大头，为了节约开支，降低成本，共用设施设备的节能运行成了物业企业经常研究的课题。（1）共用场所照明节能：1、在大堂出入口、地下车库、设备房等需常亮的地方，在满足一定的亮度情况下，将原有的灯具停用一部份，能省一盏是一盏，大堂的照明由保安根据需要控制一些外饰灯具的启停，利用节能灯耗电量小的优点，使用方便维修的节能灯具；在电梯前室和消防楼梯等通道，采用感应开关控制。高层楼宇机电设备管理2、在人流量少的地方，杜绝有“长明灯”现象，尽可能避免不必要浪费（物业的成本控制，就是从点点滴滴的节约中做起）。对于绿化带的景观灯和小区四周的路灯，在保证适中亮度的前提下控制照明灯数，定时器的时间都是随季节变化而进行调整。3、加强宣传教育，让所有的管理人员都有节能意识，杜绝浪费。高层楼宇机电设备管理（2）机电设备节能以能耗较大的中央空调为例，对于商场使用的中央空调，可通过改变控制冷却水、冷冻水的水泵运行台数和主机运行台数来达到节电的效果，通常在刚开机时，为了把室内温度快速降低到设定值，最理想的节能措施是空调主机全负荷运行，待商场室内温度达到预定值后（主机冷冻出水温度达到设定值），再根据负荷量调节运行主机和水泵的台数，必免大马拉小车的现象。高层楼宇机电设备管理（3）节水方面的措施：在节水方面，首先杜绝的是水跑、冒、滴、漏现象，一般要求小修不过夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前进行水池的水位控制，避免过多的浪费，其次是做好废水利用，冲洗化粪池、清洗地下车库、做消防演习。（4）成本控制（包括维修材料的控制）每一处共用部位的用水、用电都有计量，包括走道照明、车库照明、设备用电、办公室用电、保安宿舍水电、清洁用水、绿化用水等，每月都进行耗能统计（做到心中有谱），通过以往年的耗用量进行对比，分析超量原因，控制成本。维修材料控制方面，提倡修旧利废，合理更新。高层楼宇机电设备管理四）日常维修管理故障率（例电梯）：磨合期2年，运行期15年，维修期20年（每5年中修，10年大修）。设备一般折旧年限：电缆30年；变压器20年；电力设备15年；中央空调15年；电梯及自动扶梯20年；目前江苏省的设备折旧年限定在15年左右，设备使用15年后，设备许多零部件已相对磨损严重，维修或更换这些零配件成本较大，维修后已达不到应有的标准和技术要求。高层楼宇机电设备管理1、设备管理目标用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。A设备的有效利用率：=T设备有效工作时间/（T+T1无效工作时间）*100%B设备完好率=S0设备完好台数/S设备总台数*100%B设备完好率=S0设备完好台日数/计划运行台日数*100%计算设备完好率不是以物业的全部设备计算，而是以对大厦有至关重要的设备（如电梯、水泵、发电机、消防等），物业公司对主要设备管理承诺是完好率达98%或99%以上，消防设备完好率100%。高层楼宇机电设备管理设备的日常巡视检查、维护保养十分重要，是设备管理的重要环节。设备专家多年的经验：设备技术性能的发挥、使用寿命的长短与设备先天条件有关，但很大程度决定于日常维修管理的好坏。如果一台设备能正确使用、精心维护保养、定期检查修理，就能保持完好，延长使用寿命。根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当、维护保养不到位引起的，由于操作不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在计划外维修的时间也越来越多，有效利用率越小。高层楼宇机电设备管理设备的维修分为计划维修（大、中修）、计划外维修（偶然性故障抢修）和预检预修（日常维护保养）。总结出：日常维护保养时间多一点，计划外维修少一点，设备故障率就会少一些；而维护保养与维修的关系是“维护保养为主，计划维修为辅”。设备管理的主动权：日常管理过程中，发现问题及时处理，随时改善设备的技术性能，使设备处于正常完好的运行状态，就容易掌握管理工作主动权。高层楼宇机电设备管理2、维护保养的方式：清洁、紧固、润滑、调正、外观表面检查清洁：就象人每天都要保持干净，设备也同样，爱干净，需要定期清洁，设备的清洁，看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的方式。灰尘进入设备内，会加快设备的磨损，造成设备润滑不良，电子线路板上灰尘过多，潮湿天会引起绝缘老化而烧板。紧固：设备机械部件经过每天的启启停停及运行时的振动，紧固件可能发生松动，零部件移位，先是出现小毛病，这里出现磨擦声，那里出现碰撞声。再不管，接着咔拤一声——停机，正所谓的“小洞不补，大洞吃苦”高层楼宇机电设备管理润滑：润滑好比是人需要补充营养一样，为了让它每天精神抖擞，就要求定期给设备补充润滑油。润滑管理要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量。调正：是按照设备技术性能指标，把移位的零部件重新调整、校正。发生移位，造成设备运行时有磨擦声、有碰撞声及抖动声等。例因前面所说，设备在运行时的振动，各零部件之间相对尺寸肯定会如水泵正常抽水时，是电机带着叶轮打水，现在叶轮松动，转动时还与泵壳有磨擦，如不修理，水泵肯定很快会报废。外观表面检查：也叫经验检查，维修人员凭借着多年的维修经验，通过听、看、查、摸、嗅等方式，主要检查设备表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；温度压力运行参数是否正常；是否有超载及过热现象；运行的振动和噪声是否异常；在运行中经常出现不正常部位等等，可以判断设备是否有故障，带病工作。高层楼宇机电设备管理3、维护保养工作的实施：主要分日常维护保养和定期维护保养两类。机电设备按三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）A、日常维护保养：指设备操作人员（值班人员）所进行的经常性保养工作。主要包括定期检查、清洁、润滑，发现小故障及时处理，做好维修记录。B、一级保养：是指维修人员（有专业特长的维修人员）按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调正，按照设备磨损规律进行定期保养。C、二级保养：是指维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。高层楼宇机电设备管理4、设备的计划维修根据设备的运行规律及维护保养的检查结果，制定维修计划，目的是对设备进行预防性维修。做好计划维修，可以在设备发生故障之前就对它进行维修，使设备一直处于完好运行状态。（1）计划维修类型：（小修、中修、大修、设备更新和技术改造）目前设备的大、中、小修没有统一的标准，各企业衡量尺度不一样。是物管企业一块很大的利润空间。中航物业所管理的面积不是最大，但年创利润在全国物管企业是最大的。同行中，设备管理比较出色。高层楼宇机电设备管理小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正、紧固和润滑。小修费从管理费中出。中修：对设备进行定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，更换率一般在10%~30%。大修：对设备进行定期的全机检修，对设备要全部解体更换主要部件或修理不合的零部件，更换率一般超过30%。高层楼宇机电设备管理设备更新和技术改造：1、设备已到使用年限；2、安全操作或环保方面存有缺陷，按规定不能使用；3、技术性能落后、效率低、耗能大，按规定不能使用；4、科技进步、产品换代，须更新设备，提高和改善技术性能。谢谢大家！