高档住宅楼盘前期介入物业管理方案

执行 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 示范文本|ExcellentModelText_______________________________资料编码：CYKJ-FW-886第PAGE\*Arabic\*MERGEFORMAT2页/总NUMPAGES\*Arabic\*MERGEFORMAT2页编号：______________高档住宅楼盘前期介入物业管理方案审核：__________________时间：__________________单位：__________________高档住宅楼盘前期介入物业管理方案用户指南：该执行方案资料适用于为特定问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 制定周密、详细、精确的安排的策划文件，内容包括任务目的，任务事项与任务过程，配套紧密的衔接与执行，是顺利和成功完成的关键保证和基础。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。　　求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。　　c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。　　3．回填土工程　　回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。　　4．楼面、屋面砼工程　　楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。　　a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。　　b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。　　5．砌筑工程　　建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。　　6．装饰工程　　a)外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键，应严格监督。　　b)内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。　　c)地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。　　7．门窗工程　　木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。　　8．给排水工程　　a)给水工程：如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。　　b)排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。　　第四节验收阶段介入　　接管验收定义：　　物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收，内容包括：资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。　　成立验收小组制定验收计划：　　1．由物业总经理在物业管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 规定的接管日期前一个月成立物业接管小组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。　　2．物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：　　a)物业接管验收项目清单；　　b)小组人员分工；　　c)接管日程安排；　　d)其他（如提前介入在建工程验收等）。　　3．小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。　　图纸资料的验收　　1．应予验收的图纸资料一般应包括：　　a)全套工程竣工图纸（具体以政府档案管理要求）；　　b)施工承包合同复印件；　　c)机电设备使用说明书；　　d)电梯使用许可证；　　e)隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）；　　f)供水、供电的指标批文；　　g)供气系统验收证明（含指标批文）；　　h)智能化系统验收证明；　　i)消防系统验收证明；　　j)接地电阴检测记录；　　k)防雷引下线焊接记录；　　l)地下管网竣工图；　　m)设备供货合同复印件；　　n)其他资料。　　物业的验收　　1．房屋及分户（层）设施的验收　　a)房屋墙、地、门、窗装修情况；　　b)供水、供电情况；　　c)水、电设施，洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）；　　d)智能化设备情况；　　e)其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。　　2验收要求　　a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。　　b)质量和使用功能必须符合《房屋接管验收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》，验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。　　3．公共设施验收　　a)给排水系统；　　b)供电系统；　　c)燃气系统；　　d)空调系统；　　e)消防系统；　　f)通讯系统；　　g)安防系统；　　h)电梯系统；　　i)园林绿化系统；　　j)道路、照明系统；　　k)管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。　　4．验收要求：　　a)公共设施完善，符合小区的规划的记载；　　b)给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。　　c)对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。　　d)对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。　　e)消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。　　f)系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。　　g)园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》，并将记录表提交小组组长。　　5．物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究，在验收组织验收时，应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。　　6．验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》，并跟进完善情况，该单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。　　7．验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控，并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时，验收责任人按规定组织人员参与验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字，验收仍不合格的，要求其继续完善。　　8．验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，提交接管组长审核。　　9．接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行验收。　　物业预验收　　1．对于在建大型物业，由于工程期长、工程量大，接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收（初步验收），如隐蔽工程等。　　　　2．对物业进行预验收时，责任人应同时了解工程建设过程，小区规划、工程建设进度、物业交付使用（入伙）时间，房屋销售对象（业主）基本情况，房屋结构等，并做好记录。　　物业的正式验收接管　　1．物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户（分层）设施和公共设施均完成验收后，制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。　　2．对新建保修期内的物业，《物业整体移交验收表》应一式三份，由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。　　3．对保修期满的物业，《物业整体移交验收表》一式两份，由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。　　4．物业正式验收接管后，物业交付给业主前，开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建，接管小组组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。