新版探析房地产开发成本的核算方法及控制策略汇编

新版探析房地产开发成本的核算 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 及控制策略汇编摘要：目前，房地产行业的发展正处于转型期，此时通过加强开发成本的核算与控制，有效节省运营资金并提高自身的市场竞争力，对于房地产企业的持续发展是极为有利的。基于此，本文结合笔者实践工作经验，主要对房地产开发成本的组成以及开发成本核算方法、成本控制中存在的主要问题展开探讨，并针对性制定一些优化成本核算方法及控制的对策与建议，以供参考。关键词：房地产开发成本核算存在问题控制策略近年来，国内房地产行业发展迅速，各类项目开发纷纷上马，甚至有部分地产企业同时开发包括商业地产、别墅、公寓等在内的多个工程项目。但在房地产开发过程中，往往对成本核算与控制的重视程度不高，使得房地产开发企业蒙受了不必要的损失，降低了经营收益。为此，我们对房地产开发成本的核算方法及控制策略展开探讨，希望能够为房地产开发成本控制工作提供一定的指导作用。一、房地产开发成本主要组成部分分析1.土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费是房地产开发成本的主要组成部分，通常占总成本的80%左右，其中占比最大的还是土地费用，其又包括置换成本、动迁费用、批租费用等等。在房地产项目立项之前，企业首先应当将预算的土地费用进行土地面积和容积率的换算，然后计算出将要开发的项目所占用的土地成本（又称为楼板价），与此同时还可据对房产开发项目的可行性进行评估。2.前期工程费。前期工程费具体指的是取得土地开发权后，由项目前期筹建所产生的筹建、 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、地质勘查、测量测绘、场地平整、水电气费等等费用。具体包括项目整体性批建费用（比如规划管理费、拆迁管理费以及招标管理费等等）、规划设计费（工程项目立项后整体规划设计费用、管线设计费用、可行性研究费用、制图费用等），勘测丈量费用（环境勘测费用、地基勘察费用以及沉降观测费用等），其他还包括三通一平费用、临时设施费用以及预算编制、审核费用等。3.建筑安装工程费。据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[202x]44号文件）中规定，建筑安装工程费主要包括：人工费（工资、奖金补贴、福利、加班加点工资以及在特殊情况下支付的工资等），施工机具使用费（在施工中所发生的施工机械设备的使用费、租赁费、折旧费、修理费等），材料费用（施工中所耗费的原材料、辅助材料、零配件、半成品以及成品设备所产生的费用），管理费用（施工企业在工程建设期间因生产运营所产生的费用），利润（企业获得的盈利）及税金（生产经营中所缴纳的房产税、土地使用税、车船使用税以及印花税等。4.基础设施费。建筑基础设施费具体指的是与房产开发项目相关的道路建设、供水供电、供热供气设施、照明设施以及通信设施、绿化工程、给水排污工程等所产生的设备及安装费用。5.公共配套设施费。公共配套设施费用主要指建设住宅区内的市政公用设施及绿化工程所产生的费用，比如说建设道路、环卫工程、公交车站、公用管线等。在房地产开发中，公共配套设施可以分为两大类：一类是开发项目中不能进行有偿转让的公共配套设施，比如说锅炉房、水塔、派出所、自行车棚以及居委会等；另一类是可以有偿转让的大型配套设施项目，比如说银行、商店、学校、医院等；对于这两类的公共配套设施的开发成本，在进行核算时应当区别对待。6.开发间接费。房地产开发与其它项目相比具有投资数额大、建设周期长、风险高等显著特点，因此房产开发企业需要从银行、民间资本中进行融资，由此会产生高额的利息费用；与此同时，房产开发项目所涉及的各方面管理费用等一些不能明确进行划分的费用，需要一并直接计入房产开发成本，这部分费用常被统称为开发间接费用。二、当前房地产开发成本核算方法及控制中存在的问题1.成本核算对象比较模糊。近年来，房地产行业发展迅速，开发项目比较多，房地产开发企业为了实现多元化经营战略或者迅速抢占市场，往往会同时开发包括商业地产、别墅、公寓等在内的多个项目。但在房地产开发成本核算时，往往需要针对不同的房产开发类型和房产开发周期进行核算，这种多个项目并举的做法，使得成本核算难以有个统一标准，这在很大程度上增加了成本核算的难度，从而严重影响了房产开发企业的经营收益。2.成本费用的分配方法不够科学。严格意义上来讲，房地产开发中产生的所有费用都应当直接归纳到该项目的成本中，而对于多个项目并举中所产生的共同费用，则需要按照既定规则进行分配，然后间接地划归到项目成本中。然而对这些间接成本应当如何分配，按照什么样的标准和规则进行分配，房产核算中并没有明确规定，这也在一定程度上了对房地产成本核算产生了影响。3.成本核算周期不规律、不明确。房地产开发具有一定的特殊性，其建设周期较长且工期影响因素众多，因此生产周期存在很大的不确定性，这给成本核算及结算工作带来了极大的影响。此外，部分地区的基础设施不完善，也会对整个房地产项目的成本核算工作产生一定程度的影响。4.成本内部控制体制不完善。在目前的房地产开发成本控制中，大部分企业仍然以事后控制为主，缺乏有效的事前控制及事中控制工作，从而大大降低了成本控制的效率、效益。究其根本性的原因在于成本内部控制体制不完善，缺乏相应的统筹规划、整体制度以及组织管理体系，使得成本预算与管理工作缺少规范性和程序化，这对于房地产企业的长远发展也是极为不利的。三、优化房地产开发成本核算方法及控制的主要策略1.进一步完善成本核算项目。1.1重点加强设计阶段的成本核算工作，也可以认为是加强成本核算的规划与设计，从而为后期的项目建设成本核算提供参考依据。1.2成本核算工作之处，首先明确规范开发项目的工期以及项目建设中所产生附加费用的分配方式，然后根据房产项目开发周期进行规律、连续性的成本周期核算，同时制定完善的规章制度，严格按照成本核算 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、周期以及规章制度进行规范化、标准化的核算。2.建立健全监管机制。目前，由于房地产开发成本核算工作缺少相应的外部监管及内部监管，因此成本核算中极易出现费用虚增、成本虚高的问题。为此，在今后的成本核算工作中，我们应当建立起完善的监督管理机制，建立健全成本核算责任体制及审计制度，将成本核算责任划分到部门、个人，以此有效提升核算工作人员的工作积极性和责任意识；与此同时，还应通过加强审计工作，来减少核算信息的失真现象，有效提升核算信息的准确性，从而为管理决策提供有效的依据。3.对房地产项目开发实施动态监控。随着国内信息化水平的不断提高，房地产开发成本管理中也开始应用信息技术，为了进一步提升房地产成本核算与控制的工作效率，我们可以建立更加完善的成本信息动态更新系统以及成本运用状况实时监控系统等，加强对房地产项目开发及成本控制的动态监督，以便于及时总结、分析及预测项目的造价情况，然后采取针对性的管控措施，一旦出现成本过高的情况，可以通过及时调整工程建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，或者增加后续资金投入等措施，有效保障项目的顺利进行。4.加强成本内部控制。（1）在设计方案和实地勘查的基础上，制定科学、合理的项目预算方案，加强成本事前控制工作。（2）严格按照预算方案开展项目建设与成本控制工作，加强成本的过程性控制，同时实施严格的监督、审计，确保成本控制工作的顺利进行。（3）工程分项目完工及整体完工阶段，加强结算工作的核对与审查，把好最后一道关卡，将成本控制在预算范围之内。四、结语对房地产开发成本核算存在的诸多问题进行分析之后，便会发现其根本性的原因在于成本核算缺少相对完善、规范的核算方法，为此我们必须通过完善成本核算规范及方法来提升其核算工作的效率、效益，以此来保障房地产开发项目的顺利进行及开发企业的经营效益。参考文献：[1]罗劲文.房地产开发项目成本控制与管理[J].中国管理信息化.202x（11）.[2]錢宝山.浅议房地产开发项目成本控制[J].经济师.202x（06）.[3]章轲.房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析[J].现代商业.202x（11）.[4]罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究[J].中国市场.202x（25）.