201x集中商业研究

*集中商业研究我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？*集中商业的理解及观点*商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分1住宅开发写字楼开发商业开发涉及的利益者（价值链）开发者消费者开发者消费者承租者开发者投资者经营者消费者涉及的环节（操作链）项目规划项目销售项目规划项目销售招租管理项目规划项目招商项目销售运营管理成功 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 销售速度销售价格出租率租金满足市场消费实现投资收益有利社会发展商业地产是“三高产品”：——高风险、高回报、高技术含量。住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。住宅、写字楼、商业开发比较*商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统2城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少！*商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下3没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？时间轴初级阶段中级阶段高级阶段30%以下70%以下70%以上城市商业空间发展特征城市化率向心聚集（向城市几何中心聚集）向心分散（向城市几何中心发散）离心聚集（离开城市中心向郊区聚集）城市发展阶段第一空间（居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴政务功能区第三空间（公共空间）（工作空间）第二空间人的活动空间城市功能空间商业发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。*商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值4商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近仓储商场购物中心用地相对丰富、交通便利的城乡结合部专业市场批发市场交通枢纽和物流集散中心中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。*消费需求是商业地产开发的唯一基础动力源5居民消费、投资动态模型宏观经济状况利率及货币供应量就业状况社会保障状况社会保障收入金融资产收入居民总收入消费银行存款股票劳动收入期初金融资产可支配资金消费储蓄决策储蓄投资决策行销活动家计单位文化价值观参考群体情绪人格动机知觉学习（记忆）人口统计变项社会地位情景确认问题搜寻资讯评估与选择商店的选择与购买购后过程情景需求/态度生活形态的维持与强化生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。把握消费需求，是商业开发动作的起始点。*业态规划是对商业物业的灵魂塑造6800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变*市场经济 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。消费者需求的不断发展变化，是促使零售业态与经营方式发展演变外在的、关键的客观因素。为了不断适应市场需求和竞争环境，零售企业对业态与经营方式的研究与创新，是促使零售业态与经营方式发展演变的内在因素科学技术发展是促进零售业态与经营方式发展演变的第四个因素。商业业态发展规律KPI住宅开发提供的不仅仅是居住空间，更是一种生活方式。商业开发提供的不仅仅是商业空间，更是一种消费方式。业态规划要遵循其发展规律，超前同落后一样会受到市场的拒绝。*良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台7购物中心兴奋程度的因素与消费者再惠顾意愿的模型集中商业的规划设计体现的是建筑美学和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求。商店的多样性实体环境购物涉入程度在购物中心的兴奋程度停留意愿到他处购物再惠顾此购物中心的意愿目标设定外部条件调查内部条件调查空间构想技术构想报告拟定商业用途、目标、规模、性质社会商业环境与人文环境、自然环境、规划设计条件经营人员与消费者功能要求空间内容与形式，平立剖构想，动线空间划分，感官环境，材料、结构形式、构造、设备设计要求，功能分配，任务书生活预测商业空间评价空间改良商业建筑策划流程商业建筑规划最大的目标是营造商业氛围，留住消费者。商业建筑规划涉及多个方面，需要建筑师、城市规划师、市场研究、商业管理等众多专业人才共同完成。*适合的销售模式为商业成功打下基础8商业地产开发的发展阶段商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单个项目顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式开发商投资者消费者经营者商管公司地产产品销售收益物业经营权投资回报统一营销租金收益良好服务经营收益项目正常运营的客流良好消费场所商业地产核心价值链销售是商业地产核心价值链在开发过程中实现的时间起点，销售模式的选择决定了核心价值链的内涵销售模式的选择决定了未来商业运营的特点，某种意义上会左右商业项目成败的轨迹。*招商先行为商业成功提供保障9招商是将商业地产的开发从营建 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 阶段转变成商业营运阶段的中间步骤。集中商业通过“统一招商管理”与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽、和谐统一的关系，这种关系是集中型商业项目长期成功的保证。统一招商管理的成败是商业物业统一运营成功与否的前提因素。招商管理十原则：招商先行原则维护项目的产业经营黄金比例原则维护项目统一主题形象、统一品牌形象原则功能和形式上实现同业差异、异业互补原则集中商业经营方式的选择原则核心主力店先行，辅助店随后原则核心主力店布局优化原则特殊商户招商优惠原则放水养鱼，先做人气，再做生意原则承租户的选择确保租金来源原则*运营管理是商业持续成功的关键10统一管理分散经营统一业态调控统一招商管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理运营管理是商业地产开发过程中的最后一环，也是关系项目成败的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。集中商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台之上。*成功集中商业的规律和启示关键因素有效覆盖具有消费能力的人群布局合理的建筑结构，愉悦的环境全面的功能主力商户的进驻配套齐全的公共设施如停车等联系紧密的公共交通*集中商业发展方向存在多种可能性集中商业专业市场购物中心超市百货零售式批发式Mall混合式*商业体量确定的KPI商业规模研究内因外因市场支撑研究宏观经济支撑开发商目标限制项目规划布局指标*商业主题和业态研究模型商业主题和业态内因外因竞争对手或合作项目城市规划企业资源整合需要企业战略发展目标市场支撑（消费者、投资者、经营者）*集中商业规划布局设计：结合地块情况，根据以下关键因素进行达成委托方战略意图利润最大化，风险可控，商业销售与持有合理分配，各产品类型实现均好性。实现地块价值的挖掘物业类型产品相互分离、相互独立，处理好主力店、半主力店、内部街区及功能分区之间的关系。实现动线合理与共享商业、住宅及商务的人流、车流分离，商业人流、车流、货流、垃圾流的分离，人流的充分共享。满足大商家基本要求面积要求，昭示性，独立性，临街，出入口交通便利，停车场位置与体量，以及货运要求。*初步方案设计完前最好与主力店达成进驻意向方案设计主力店洽谈初步方案施工图设计主力店意向主力店签约方案调整*销售模式：综合运用直接销售与返租销售模式售后返租返租+回购直接销售承诺租赁操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3-10年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位优势 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目*招商顺序——主力店先期入场主力店次主力店品牌专卖店中小散铺招商顺序：招商理念：低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻。主力店周边的商铺经营往往处于“寄生”状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格。*招商对象租金与承租面积之间的关系最高最低最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金承受面积要求大型主力店：百货公司、超市、电影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心*租户构成主力店能为集中商业带来巨大的人流，但是租金水平很低。次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。租金人流金牛型租户明星型租户问题型租户瘦狗型租户主力店知名商家结构性品牌专卖店零售商铺次主力店*集中商业管理营运的主要内容承租商的优化管理：制定相应政策，提高承租户质量业态管理原则：根据不同区域业态运营效果，让销售最好的商品业态得到最佳的位置营销管理：制定营销 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，吸引更多的客户服务管理：管理行政事务，制定程度合理的承租费用*营运管理模式：统一管理，分散经营统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善租约管理统一营销：制定统一的营销推广计划统一服务监督：成立管理委员会，指导、服务、监督承租方的经营活动统一物业管理：有效的进行建筑空间维护＆保养*世联集中商业成功开发的操作流程工作阶段主要内容研究结果市场调研项目调查，目标市场商业调查，投资者、经营者、消费者访谈市场发展潜力，竞争分析，客户研究报告阶段同类案例参考，规划布局研究，经济可行性分析项目定位，物业发展建议，销售、招商和经营方式，项目投资策略跟踪服务协助客户指导设计院落实规划方案确定规划方案世联的工作是从客户目标出发，市场为导向，以全国的视野和高度，为客户提供切实的增值服务！案例1北京石景山鲁谷路南侧项目位置快速发展区域，以大型住区为区域主导属性的商业项目项目界定写字楼+商业物业类型80000平方米建筑面积项目定位及物业发展建议研究方向北京瑞达世纪鲁谷路项目整体发展战略定位及物业发展建议客户的主要困惑与我们的研究方向实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题；在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？Focus1商业的业态与规模基于区域现状，写字楼物业有把握实现3元/平米/天的租赁价格。本项目是否遵从区域现有商务氛围，以适当的档次和规模满足区域办公客户需求？两者关系长安街鲁谷路玉泉路规划路规划路玉泉西路Focus2办公的档次与规模商业业态研究——项目面对怎样的市场与怎样的消费者？基于对区域市场和区域消费人口的分析，确定本项目业态可能的业态内容A从城市规划角度传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机从功能分布角度项目所在片区是一个集住宅、商务、办公为一体的综合性较强的区域从未来商业服务业发展角度本项目是区域四大商服中心之一的银河文化娱乐区的重要组成部分从现状供应角度现状供应主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少从未来供应角度供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态发展受到较大制约区域内居住人口主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决商务办公人口主要在区域内解决工作餐饮需求及部分宴请型餐饮需求，其他消费会跨区域解决政务办公人口主要在区域内进行宴请型餐饮及娱乐消费且档次较高本区域餐饮、娱乐类业态存在较大的市场机会区域市场商业状况区域消费人口状况商业业态研究——本项目能吸引怎样的商业经营者？通过对比各业态商家选址KPI与项目本体条件，进一步确定本项目商业业态。B百货商场类商家选址的KPI分析商家选址KPI大型超市类商家选址的KPI分析中型超市类商家选址的KPI分析购物中心类商家选址的KPI分析专业市场（家居、建材）类商家选址的KPI分析专业市场（家电）类商家选址的KPI分析批发市场类商家选址的KPI分析餐饮类商家选址的KPI分析娱乐类商家选址的KPI分析地块昭示性较好，但进入性相对较差；不是传统的商业区，而且被大型住区与公建绿地包围，商业氛围目前较差。项目基底面积较小，临街面较短；物业建筑形式：集中商业裙楼项目本体条件本项目较适合发展的三种主要业态为：餐饮娱乐中型超市办公物业的档次和规模——对影响办公物业的五大因素与本项目进行对照分析，确立本项目办公物业的定位：形象较好的中高档纯写字楼C规模区域市场容量主要指区域现状供应量与需求量租金收益分析商业与办公物业的租金收益变化对整体收入的影响经济性要求做多大标准层面积经济性是最好的地段指数写字楼KPI便利指数核心指数配套指数步行指数指楼宇与周边的各类商务配套的步行距离。周边主要的商业、金融、餐饮、涉外交流、会议、酒店等的便捷快速。到达指数指老板、员工上下班以及客户到访的方便通达。其中陆路汽车通行、地铁、轻轨等是这类写字楼位置的重要资本。所处地段在经济、政治、文化中的中心地位，指与商务相关的商业、酒店、邮局、金融机构、政府机关、会展等一切建筑物的齐全程度。另外，还有与中外各大企业的总部、分部的相邻程度本项目特征区域建设开始起步，商服发展处在初级阶段被大型住区包围，地位不高与商务相关的配套稀缺档次区域市场状况主要指区域属性、供需状况、客户特征等本体条件分析地理位置、周边环境等影响办公物业定位的五大关键因素我们提供的成果区域市场研究传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机从现状供应来说，主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少；从未来供应来说，供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态发展受到较大制约区域内居住人口主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决……大型住区主导的商业物业，以餐饮、超市、百货为主体业态，其中餐饮所占比例较大百货业如不依托成熟商圈或规模，发展受到相当限制；超市类、专业市场类发展平稳；餐饮、娱乐随着其区域成熟与辐射力的扩张，商家与客群逐步升级，包容性和规模不断加强代表商家对本地快的看法各业态与本项目的拟合度分析……成功案例借鉴与商家选址KPI研究商业定位：京西区域，网罗政务、商务、居住人口，聚焦公款消费与宴请消费，中、高档区域餐饮娱乐旗舰办公定位：西长安街南延、地标级、超值版写字楼……商业与办公项目定位与开发策略业态分布建议总体布局建议交通组织建议核心筒布置建议建筑立面设计建议商业平面设计建议办公平面设计建议空调系统建议电梯数量品牌建议停车位数量建议……详尽的商业物业发展建议与办公物业发展建议*案例2深圳市大梅沙项目位置城市级滨海度假区资源强势的非商圈商业项目项目界定街铺物业类型7000平方米建筑面积商业定位及招商执行方案研究方向深圳大梅沙湖心岛商业定位与招商执行方案*客户的主要困惑与我们的研究方向Focus1在区域商业氛围没有形成的情况下，如何权衡回现与项目整体利益，创造良好开局？如何动态看待市场和项目发展机会，寻求适宜的商业形态引导消费，实现项目应有的中长期商业价值？Focus2商业市场现状：1.大梅沙片区目前商业供给档次较低，中高档餐饮配套匮乏,旅游经济不成规模2.片区商业供应充足，但业态较为单一，且档次不高，难以支撑片区商业的高价销售区域前景：1.政府将大力打造梅沙片区为“集旅游，国际化居住及国际级会议中心的黄金海岸”；2.深盐第二通道、东部华侨城、万科国际会议中心及喜来登酒店的利好将进一步促进区域的发展，为区域带来大量中高端消费人群；*区域商业市场研究——对比分析区域内商业代表项目销售和经营现状，同时关注区域资源价值、规划价值预示的远期商业利益，形成商业定位与后期操作模式的市场基础A大梅沙商业现状分析大梅沙商业前景展望片区商业配套供应量大，需求不足。租户惨淡经营，主要消费时间为节假日。平均租金水平在75－85M2，商业档次较低，无法支撑较高租金水平。片区前景虽得到部分品牌商家认可（如麦当劳、肯德基），但均无法摆脱经营艰难的状况，更难以吸引小商家进场经营。政府将大力打造梅沙片区为“集旅游，国际化居住及国际级会议中心的黄金海岸”；深盐第二通道、东部华侨城、万科国际会议中心及喜来登酒店的利好将进一步促进区域的发展，为区域带来大量中高端消费人群；未来1-3年的商业供应超过5万平米，区域竞争激烈；交通篇规划篇配套篇物业篇*商业消费市场分析——从细分销费群体行为模式切入，充分考虑市场风险和市场潜力，从未来项目可能辐射范围和获取消费者的容量能力分析湖心岛商业部分的平效价值空间和消费能力增长BFactor1Factor3Factor4a.平效价值空间b.消费能力增长模拟1旅游人群4盐田区海员Factor43商务人群2片区居住人群旅游人群分析：2000-2005年深圳旅游业主要指标对比表入境游客在深人均天旅游花费项目构成2006年上半年来深游客游览景点情况分析2006年深圳三大旅游圈的入境游客游览情况（％）入境游客感兴趣的旅游资源（％）大梅沙片区房屋均价已超过12000元，居住人口多为二次置业以上，对生活品质有较高要求，而未来三年之内，大梅沙片区将兴建超过40万平米，还会形成整个深圳最大的一个别墅群落；大梅沙可辐射区域2万人口，每月家庭消费6000元，其中购物、餐饮、娱乐、休闲占其消费比例的50%，由此片区有1117.8万元/月的消费空间；大梅沙片区酒店的出租情况大梅沙片区酒店会议厅配备情况小结：大梅沙的酒店入住人群日均在1000人以上，其中商务人群占50%，计570万/月的消费空间。2005年在盐田港靠岸15万国外海员，国外海员一般都会逗留三五天，远洋船海员在港口上岸时间的消费水平大约在500---600美元之间。按照大梅沙区域五分之一的市场份额，大概有1.35亿/年的消费空间。*市场定位与形象主题——基于前期市场论证和主题差别性与适应性分析，依托项目资源提出通过纪念价值的发挥挖掘市场需求，营造“人文湖心，一岛情深”的主题休闲商业环境C人文湖心一岛情深市场定位充满人文关怀的特色休闲岛屿商业市场论证消费群体定位业态定位类似商业案例主题导入主题差别性与适应性分析基本商业观点与品牌战略品牌构建的思路品牌建设实施方案【教堂婚礼】日本冲绳|饮食艺术工艺礼教*盈利模式——基于项目面市初期区域商业市场尚未成熟的现状，从利润与回现目标入手，分析三种商业模式的市场风险和整体收益，推动开发商决策，并给出租售并举模式下的具体操作方案D项目商业部分的价值是通过市场实现的，我们的历史使命是创造一个有机的市场；经营商户需要源源不断的人流供应，我们同商家息息相关，我们代表的是整体；放水养鱼。先让商家赚钱，我们再赚钱是我们的生意合作态度，也是我们中长期持有的基本观点；初始阶段消费者需要我们引导消费。*我们提供的成果招商执行建议:提供项目形象与商业推广主题、品牌建设执行方案与招商执行方案项目形象及主题人文湖心一岛情深Slogn：一个人能活多久，要看他能记得多少过去的岁月业态选择：纪念精品、专营店，教堂（旅行）婚礼服务，艺术欣赏（动-乐队演奏舞蹈-，静-画展、艺术品-），工艺品、非营利机构或社会组织的公益展示宣传、展览（大梅沙历史规划展览）、私人（PARTY）俱乐部服务、聚会服务、婚纱摄影（影视广告）等外景地，中高档特色西餐、咖啡室、酒吧等品牌建设执行方案与品牌落位招商策略租赁条件框架经营保障方案管理公司实施方案业态规划建议招商执行方案商业市场研究市场结论:商业概况片区商业配套供应量大，需求不足。租户惨淡经营，主要消费时间为节假日。平均租金水平在75－85M2，商业档次较低，无法支撑较高租金水平。片区前景虽得到部分品牌商家认可（如麦当劳、肯德基），但均无法摆脱经营艰难的状况，更难以吸引小商家进场经营。消费机会分析通过市场的现状论证，从未来项目可能辐射范围和获取消费者的容量能力分析，湖心岛商业部分的日平效可以达到257.12元/㎡·日的空间水平。目标群体：深圳市的旅游人群、盐田区中高端居住人群、大梅沙区域的商务及会议人群、盐田港的海员群体、有感于项目纪念价值的目的性消费群等群体规模：超过600万人对项目的商业市场价值进行定位，形成开发策略项目整体发展策略:精心培育一个高格局、特色鲜明、具备盈利能力的岛屿商业物业，树立和保持品牌，通过项目商业价值的放大，具备可持续发展能力，中长期持有。发展策略项目定位湖心岛——大梅沙物业标杆第三地生活领袖公寓：社会高端消费人群的奢侈品商业：滨海高端休闲配套街区产品定位滨海高端休闲配套街区用商业面积限定商业档次铺位最小单元100平方米业态以高端休闲类餐饮为主