戴德梁行发布了《2021年全球物流展望》。随着2020年和近期对该行业关注度的提高，本报告将重点关注该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。物流行业主要驱动因素1.人口统计与城市化世界人口越来越城市化，一半以上的人口，约41亿人，生活在城镇。与此同时，世界人口在新兴国家的增长率继续高于发达经济体。亚太地区完全有能力利用这些趋势，在人口和经济两方面蓬勃发展。亚太地区地域辽阔，经济多元化，既有新兴市场，也有发达经济体。该地区目前占全球经济的36%，占世界人口的55%。据预测，到2030年，亚太地区将占全球GDP的40%，这得益于该地区城市的强劲增长，带来了新一轮中产阶级进入者。预计对商品和服务的需求将猛增，供应链将需要跟上需求。2.电子商务扩张与增长电子商务的发展长期以来受到全世界的关注;不仅因为它对传统的“实体”零售业的负面影响更大，还因为它在运输、物流和仓储领域的指数级增长动力。近年来，随着数字技术的普及，尤其是越来越多的人可以使用智能手机，电子商务得到了飞速发展。新市场进入者零售商往往放弃建立传统的零售平台，而是选择专注于建立自己的分销网络。这在亚太地区尤为普遍，该地区占全球零售销售增长的75%，在线销售增长率是全球平均水平的两倍，尽管亚太地区的增长率从9%上升至19%，而2014-19年世界其他地区的增长率为6%至11%。作为回应，美国、欧洲、澳大利亚和日本等市场的零售商都遵循了一种更为传统的模式，现在他们必须同时重新评估门店网络，提高物流能力。全球租赁市场动态表1：2020年第四季度全球仓库租赁排名虽然由于严格封锁，许多市场在2020年上半年经历了活动停滞，但第三季度和/或第四季度活动的复苏导致2020年欧洲范围内345个无国界医生的总/总租赁量达到创纪录水平。预计2021年至2022年北美工业吸收量为健康的539.9无国界医生。图2:2020年第4季度部分市场的办公产业收益率利差流行业未来展望在可预见的未来，结构性驱动因素的强大有望刺激每个市场的空间需求。从各地区来看，鉴于资产类型和地理位置的范围，该行业显然不缺乏机会。衡量房地产在多大程度上可以用来填补全球和地区供应链的缺口，将完全取决于供应和创造更多资源的能力。因此，毫不奇怪，投资者定价缩小了工业和办公收益之间的价差，表明物流用地价值随之上升，这意味着租金增长更快。
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