房地产优质项目实战专项研究模式操作程序

房地产项目实战研究模式操作程序第1操作环节：项目研究对房地产公司利润贡献 第2操作环节：更新居地产研究理念 第3操作环节：房地产市场研究模式设计 第4操作环节：项目策划研究模式设计 第5操作环节：建立项目后评价体系 使用阐明 　　贝尔实验室每年研发经费高达惊人数十亿美金。中华人民共和国房地产领域研发经费从投入比例而言，也是低得惊人。除此之外，能否掌握专业实战研究模式，也是决定战略领先核心所在。《房地产项目实战研究模式专业操作手册》详细简介了房地产项目研究模式与基本操作程序。 第1操作环节：项目研究对房地产公司利润贡献 1．房地产项目研究科学细分 客户需求研究 规划设计研究 房地产市场研究 项目策划研究 研究理念创新 客户需求研究 全程介入营销策划研究 项目后评价体系研究 2、项目研究对获利贡献 　　如果说对市场困惑与迷惆规定咱们通过市场研究去解答，那么，无数血与泪教训逼迫咱们不得不去研究市场。依照98年规划国土局 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 成果，深圳市至来年年终积压商品房面积达到了332.38万平方米。依照初步调查，在这些积压楼盘中，70％按楼盘重要积压因素是定位不当。定位不当形式各种各样：有在都市迅速干道边建高档大户型住宅，有在毫无资源特色都市中心地块建豪宅，有在只能容纳建一栋高层巴掌地块建全复式家宅，有以为采用了某些当代通信和监控设备就是豪宅……但是她们一种共同特点，就是没有较好地研究市场，许多发展商完全凭心血来潮决定项目，在项目开始阶段就已经铸成大错。对的房地产研究能给房地产公司创造巨大利润。深圳市就有非常典型例子。来年初，皇岗口岸一种楼盘售伙比相邻楼盘要高元／平方米以上，其重要因素是看准了建设地铁时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不但售价高，并且销售水平也大大高于周边楼盘，开售3天内即销售200余套，在日趋疲软深圳房地产市场极为罕见。 第2操作环节：更新居地产研究理念 环节A：自我观念和公司使命创新 　　住宅开发商，特别是国有住宅开发商，要强化核心竞争力，除了体制改革外，最核心是经营观念创新：要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商，容易把自己目的理解为建造住宅；而住宅需求服务商，则把自己使命定义为精确判断并创造性地满足客户住宅需求。观念创新，使住宅从目变成了手段。在住宅需求服务商看来，客户不是买住宅，而是购买以居住为中心系列需求满足，住宅需求服务商不是靠建造住宅本领赚钱，而是靠判断和满足客户住宅需求能力获利。为此，住宅需求服务商会更故意识地哺育客户需求判断和规划设计控制方面核心竞争力，并在此基本上系统强化涉及施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等因素综合竞争力体系。不难预测，住宅市场将来，必然属于住宅需求服务商。 环节B。从4P到4C转变 咱们可以把4P和4C对照一下： 产品—一消费者需要和欲望 价格—一消费者乐意付出成本 分销—一消费者购物便利性 促销—一沟通 　　小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。咱们能不能在生产者与消费者中间找到一种平衡点？因而这个平衡点应当建立在消费者和生产者之间“双赢”基本之上，符合中华人民共和国国情，符合可持续发展战略和生态环保规定。对开发周期长、使用寿命更长住宅和房地产项目来说，或许应核是： 引导消费者需求—一产品 消费者满意—一价格 便利—一渠道 双向沟通—一促销 环节C：从车来到创新状变楼式 　　无可否认，港式运作对深圳房地产市场发展起着重要推动作用。这一方面缘于深圳房地产市场历史短，底子薄，无经验积累；另一方面则是深圳与香港地理位置直接相邻。但香港成熟市场包装策划在深圳房地产年轻历史和居民较低收入水平下是不可“东施效颦”。通过残酷商战洗礼和有效咀嚼消化，深圳房地产策划界开始倡导从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者需求做起。区域细分，客户细分，功能细分愈趋进一步，人本主义思想开始体现。这种创新，丰富了营销策划内涵，活跃7深圳房地产市场，增进了资金、规模向房地产市场品牌集中，将那些惯于追风仿效中小发展商尘封于被消费者冷落角落。产品可以被“克隆”，立足于创新核心营销策划“技术”却是“克隆”不了，这也是中小发展商生存之道。发展商只有建立自己独立核心营销策划“技术”，才干成为房地产市场旗手，才干在“入世”后与国外大地产商全面抗衡。 第3操作环节：房地产市场研究模式设计 环节A：确立市场研究战略地位 　　无数教训已经使许多发展商结识到了市场研究重要性，但这种急于理解市场心态与她们对市场研究结识粗浅和行动软弱，却形成鲜明对比。少数发展商已经结识到了必要对市场需求进行科学、系统调查，在市场调查中开始引入科学调查理论。有些还与专业调查公司合伙，通过专业抽样调查和小组座谈方式等理解客户需求。 环节B：房地产公司进行市场研究环节： a、寻找市场机会。通过中长期市场研究和区域市场潜力研究，对公司在房地产方面长期发展战略如发展区域、发展产业类型提供参照意见；对近期开发筹划，土地储备筹划、储备土地类型、区域提供参照意见。b、辅助项目定位。通过度析预测区域市场供求关系、 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 细分市场需求特性、评估区域市场竞争态势等研究，为项目定位提供参照意见。对的市场定位能大大减少房地产项目开发风险。 C、研究评估详细市场方略可行性。房地产行业作为资本密集型行业，开发过程中每一项决策都牵涉到大量投资，由于房地产开发长周期特性和不可逆性，又导致决策带有很大风险。通过科学房地产研究，为这些决策建立科学支持，能避免这些决策随意性，缩小房地产开发风险。 如如下某些需通过市场研究提供决策支持例子： 新户型市场接受性； 住宅智能设备投资对增进销售有多大作用； 项目定价合理性； 市场促销方略有效性； 广告诉求点有效性； 包装及广告方案合理性。 环节C：客户需求研究 　　客户需求是住宅项目开发起点，客户需求内容判断对的与否是住宅项目成败核心。 a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间客户开发。 b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求详细内容。 C、项目定板—一满足客户需求方案创造性策划、效益预测分析以及比较 第4操作环节：项目策划研究模式设计 　　规划设计拟定了住宅项目基本参数。开发商对规划设计过程控制能力强弱，决定了能否以精确、有效和创新方式来满足客户住宅需求。 涉及如下5点 1. 可以选取对的规划设计合伙伙伴 2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现 3. 能勉励规划设计机构采用创新手法 4. 能保证住宅项目成本得到有效保障 5. 能保障依照客户需求和市场形式变化而灵活调节 第5操作环节：建立项目后评价体系 环节A：认清作用及现状 　　毋容置疑，房地产项目后评价工作长期受忽视，使发展商和政府管理部门失去了“ 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 经验，吸取教训”机会，同步也使许多来源于开发建设第一线宝贵数据资料没有得到及时整顿和运用。则对年11月，广州举办两块土地公开招标，在时间急迫状况下，许多发展商就暴露了数据不够、材料局限性、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“内容，有些决策者弄不清本公司各类型物业（高层住宅、多层住宅、写字楼）单方造价水平等，这些都与公司缺少项目后评价关于。笔者以为，加强项目后评价工作，将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前局面。对发展商而言，开展项目后评价工作有着更重要意义。后评价提供信息资料成果可以用于指引投资规划和方略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购，工程实行和管理、项目营销方略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调节在建项目筹划，完善已建项目方面可以起到重要作用。 环节B：项目后评价带作程序设计 　　房地产项目后评价重要目是分析挖掘生产经营中问题，推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发现状，项目后评价最佳时机为项目竣工后1－2年，依笔者经验，一种大型房地产项目（五万平方米建筑面积以上）项目后评价时间大概为 2一 3个月，下述时间安排可供参照：策划准备 1－ 2周，调查和收集资料 3－4周，分析研究3一4周，编写报告2—3周。评估人员（机构）素质，将决定后评价工作能否获得预期成果。发展商可以委托专业征询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分，征询公司未能承担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。在详细人员配备上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济人员。普通可从职能部门抽调下述人员构成后评价小组：经营开发人员（涉及市场预测人员）、工程技术人员（涉及设计、监理）、记录人员、财务人员等。 环节C：基本内容及拒标体系 （－）过程评价 项目过程评价，应将可行性研究报告所预测状况和实际执行过程进行对照比较和分析，找出差别，分析因素。 过程评价普通要分析如下几种方面： （1）项目决策和项目准备。 （2）项目规划设计内容和建筑规模。 （3）工程进度和实行状况。 （4）配套设施和服务条件。 （5）项目财务执行状况。 （6）项目租售状况和分析。 　　过程评价普通采用定性分析和定量分析相结合办法。定量评价可选用下列指标： （1）项目决策周期（项目决策周期变化率）。 （2）设计周期（设计周期变化率）。 （3）建设工期（竣工项目定额工期率）。 （4）建设成本（实际建设成本变化率）。 （5）工程优良率。 （6）工程合格率。 （7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。 （8）销售总时间（销售时间变化率）。 （二）经济效益评价指标 　　经济效益后评价指标体系设立，基本上与项当前评价（可行性研究）一致。所不同是：后评价批示所测算内容具备真实性，是在大量已发生数据资料基本上通过汇总分析得出。 l、工程造价指标。涉及总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。 2、赚钱指标。可设立项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。 3、效率指标。普通可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。 4、对影响赚钱指标重要因素有关分析。 （三）社会效益评价指标。 　　工、国民经济评价指标。涉及项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。 2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。 3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等评价。 （四）环境效益评价指标 评价时普通可设立下述指标： 1、住宅外部居住环境指标：入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与都市环境分析等体系。 2、住宅内部居住环境：住宅原则、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。 （五）综合评价。 　　综合评价目是最后产生评价结论，总结经验、教训，并提出 建议 关于小区增设电动车充电建议给教师的建议PDF智慧城市建议书pdf给教师的36条建议下载税则修订调整建议表下载 。综合评价要分层次地对比项目原定目的与实际目的差别及因素，对比项目原定效益重要指标与实际指标变化及其因素，对比项目本来预期效果与实际产生效果影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基本上形成项目后评价分析报告，提交发展商决策层，用以指引新居地产投资决策。