美兰溪谷项目可行性报告

美兰溪谷项目可行性 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 美兰溪谷罗店新镇项目可行性报告一、项目概况1、项目概况项目位于新 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 的宝山区罗店新镇的西北部，紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域2、宗地现状四至范围：东至抚远路；南至美丹路、学苑路；西至罗迎路；北至规划路。地块方正，目前基本平整，区内主要道路在拓宽修建中。3、规划控制要点总占地面积：212467.8平方米；净用地面积：207140平方米；容积率：1.2；建筑面积：254926平方米；建筑密度：≤25%，建筑限高20米1.3交通宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”：“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路；“二横”即外环线、郊区环线；“三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。罗店位于宝山西面，距人民广场28公里，距虹桥机场车行30分钟，罗店镇与罗南镇合并以后，成为宝山最大的镇，面积达50平方公里。经济罗店镇是宝山产业经济大镇，其乡镇工业销售产值占全区的20%。2.4罗店新镇规划依据瑞典SWECO集团等 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的规划，建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇；罗店新镇规划面积6.8平方公里，1.2平方公里北欧核心风貌区，规划人口3万人。新镇内建有高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的学校（上海财经大学浦江学院）、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以2—5层公寓、联排或独立别墅为主。3.4平方公里的生态林区，建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。2.5罗店新镇开发现状公建配套：罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。整个罗店新镇将于3年内基本建成。结论宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决，新镇规划良好,启动速度快，实施力度大。随着后期招商和人口导入力度不断加大，市场前景乐观。三、市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 （二）罗店市场分析1、参照市场的界定及分析罗店以基础设施的建设带动房地产业发展，目前，罗店新镇核心风貌区包括会议中心、商业街、美兰湖在内的公建配套已建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞也基本建成。罗店镇商品房上市最早时间将05年年中。因此，我们选取了附近几个市场进行参考分析，包括有西城、顾村、上大、月浦板块。个案基本情况：地区项目位置开发商规模建筑形态容积率均价主力面积开盘时间销售状况西城区四季花城江杨北路1185号万科17万多层1.076000（毛坯）6900（精装）二房98M2三房125-131M2xx年3月已开盘21万方已售罄康桥水都天馨花园对面康桥17.8万多层、小高层16300元二房：90M2三房：120M2 04年4—5月04年共推10万方。已售95％ 月浦翡翠园绥化路265弄月浦房地产2万多层1.45500元二房：100M2三房：120M2xx年12月/宝莲湖景园绥化路260弄月浦房地产7.4万小高层1.86000元三房120-130M2xx年10月90%上大经纬城市绿洲沪太路经纬置地100万多层、小高层1.016300二房：100M2三房：120M2xx年12月一期2万平方售完产品分析以多层项目为主，产品品质偏低。知名开发商（如万科、康桥）的进入提升了区域市场的知名度。目前，区域市场仍以普通住宅的平层房型为主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“紧凑性”为主，二房主打面积控制在100平方以下，三房主打面积控制在120平方左右。价格分析宝山区房地产价格区域特征非常明显，各板块依托发展的对象不同，相互间价格差异较大。西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高，区域价值逐渐提升。各板块市场价格分析如下：区域目前05年预期备注城西区5800-63007500左右04年1-12月份区域价格月涨幅在1％－1.2％，05年预计价格涨幅会有所放缓，月涨幅大约在0.6-0.8％之间月浦5500～58006800左右顾村5800～60007000左右上大5800～63007500左右客源分析04年以前区域内部客源占绝对主导。受规划及轨道交通利好影响，04年统计分析市区客源比例迅速放大，达到了3-4成，市场认可度大幅提升。作为上海北部重点建设区域，市区人口导入力度会进一步加大，未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。区域客源具有以下特征：年龄：以30-45岁的中、青年为主。职业：以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口，此外还包括一些当地改善居住环境的农民。购房用途：当地客源和市区导入人口以自住为主，少量投资客以区外客源为主。2、罗店与各参照区域市场的比较分析罗店VS顾村指标顾村罗店地段邻近外环线宝山北郊，地段较偏市场影响力较大无知名楼盘，市场接受度低配套设施小学、中学、公园、商业3万平米商业中心建成，处在招商中交通条件沪太路、外环线交通主干道、明年年中新开通两条公交线路直到基地主要依赖沪太路，交通条件较差区域规划规划合理、完善，中低价“四高”示范居住区规划前景看好环境周边环境不成熟新镇环境较好综合评价顾村的地段、交通优于罗店，罗店新镇在规划及环境方面占优。综合比较顾村一定程度占优。罗店VS月浦指标月浦罗店地段靠近宝钢宝山北郊，地段较偏市场影响力宝冶、宝钢客户比较认可无知名楼盘，市场接受度低配套设施生活、商业配套设施比较齐全3万平米商业中心建成，处在招商中交通条件公交线路众多主要依赖沪太路，交通条件较差区域规划没有完善的规划规划前景看好环境周边环境成熟新镇环境较好综合评价月浦与罗店距离较近，但更接近宝钢、宝冶，具有产业支撑，配套方面比罗店完善；相对罗店市场，月浦略微占优，但月浦市场未来放量不大。结论：罗店新镇在整体规划、环境等方面起点较高，为提升区域市场价值起到了非常积极的作用，区域房地产市场的启动具备了较好的平台。同时，罗店在综合素质上要稍逊于附近区域，尤其是发展迅速的西城、上大板块，市场价值同附近区域比较仍有一定差距。考虑到罗店属于新镇开发，首批物业宜低价入市，快速销售，迅速汇聚人气，并支持后期开发。3、罗店市场预判3.1价格预判通过罗店与周边参照市场的对比分析，我们对罗店05-06年市场价值做如下预判：罗店市场价值将低于周边区域，我们判断罗店市场单价低于顾村、西城、上大板块700-1000元时，能有一定的价格竞争优势，保证罗店市场的顺利启动，我们判断顾村、西城、上大板块05-06年市场单价在7000-7500元左右。因此，预计罗店05-06年市场价值预计在6000-6800元/平米左右3.2供需预判供应：罗店新镇xx年已出让的三块土地均为别墅用地，容积率0.5。xx年将推出的土地，即本项目地块。因此，新镇内部市场并无直接市场竞争。项目面临的竞争，主要于附近区域市场，包括西城区、顾村以及上大、月浦。预计以上三个区域总供应量预计为179万平米左右。xx年项目竞争市场市场供应量供应地区供应量（平米）西城区912900顾村300000月浦150000总计17929004、结论综合供求两方面分析，xx年区域市场供求关系基本平衡，虽然，罗店市场面临一定的市场竞争，但良好的市场环境、大量的市场需求对项目快速销售形成有力支撑，前景看好！四、项目分析2、项目SWOT分析项目优势“三城九镇”作为市政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项目未来的发展前景是较好的。罗店新镇的建设改善了区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。原在罗店和罗南境内的许多工厂企业，在新镇建设开始后将陆续迁出罗店镇的辖区，使新镇区内自然环境有逐渐改善的趋势，同时，地块东侧高尔夫球场的建设也使项目所处环境有所改善。罗店镇作为一个老镇，有一定的人文积淀，原有“金罗店”之称。项目劣势目前，罗店新镇的配套设施还不完善，商业配套在招商过程中；区域周边公共交通条件较差，与市中心及其他成熟居住区域车行距离较远，对临近区域的客源的导入有相当大的抗性；项目机会到2020年，按市政府的规划，将有100万市中心的居民迁出，对项目而言，在近几年中，远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量，引致大量需求；罗店对外交通主干道沪太路为一级公路，南北贯穿宝山全境，连接内外环线，规划到明年年中完成道路拓宽为六车道，并将限制和分流重型车辆对交通的影响。这将在一定程度上吸引更多的注意力；随着上海其他区域的房产市场的日益成熟，市中心及其他区域的房产价格渐次上涨，投资机会减少，价格优势为罗店项目提供了了增殖空间和投资潜力；罗店当地缺乏高品质的住宅产品和类似的置业目标；4、项目定位考虑到罗店本身较高起点的市场定位，结合本公司打造品牌以及容积率的考虑，将本案定位于中高档精品多层社区本案将以精品多层公寓为主，其中有少量多层电梯房来，同时安排少量叠加，提升产品档次。产品类型面积（平米）所占比例（％）多层公寓（6层）20394280％叠加（5层）4333817％配套商业（含会所）63732.5％其他12730.5％会所功能定位：会所功能主要以满足小区内居民为目的，设有：洗衣房：80平米左右健身中心：200平米左右小超市：50平米左右美容美发：80平米左右办公室：80平米左右物业用房：80平米左右