万科城市花园后期营销执行报告

万科城市花园后期营销执行报告VankeCityGardenFurtherPromotionExecutiveReport2005年6月15星期三目录竞争市场启示----------------------------------------------------------31、存房源与竞争项目相比较我们处于劣势-----------------32、社区氛围等正遭到模仿而优势缩小---------------------33、交通等出行方式同比我们最弱-------------------------34、周边价格形式比我们预估的要低些---------------------4关于客户心理分析的小结-------------------------------------------5关键节点销售目标----------------------------------------------------5后期策略-----------------------------------------------------------------81、下半年整体推广思路及可能问题之应对措施--------------------82、营销总精神--------------------------------------------------------------93、营销通路及执行--------------------------------------------------------94、阶段性广告执行--------------------------------------------------------125、专项产品推广-----------------------------------------------------------156、主要SP活动执行------------------------------------------------------16附件：市场推广执行计划进程表--------------------------------------19竞争市场启示1.库存房源与竞争项目相比较我们处于劣势通过竞争市场的分析结合我们库存房源可以看出，剩余房源多是经过前期客户选择之后所余下的，这些房源存在较多的问题，如风水问题、总价过高、位置、楼层问题等等，如一层、顶层、转角且无可搭建空间的较差房源占库存很大比例；而周边楼盘很多都是新开盘，可供选择的优质房源较多，在这一点上我们明显处于劣势。故如不采取具有针对性的措施，本案这批库存房源将会随时间推移消化变得越来越难。2.社区氛围等正遭到模仿而优势缩小目前的竞争态势已经非常激烈，但是随着“大华公园世家”“当代国际”等等的陆续上市，将会使竞争的态势变得更严峻，而且在距离价格比上应该优于我们项目，在优质房源选择面上同样比我们宽；产品已经不能改变，我们惟有从营销手段上勾起潜在客户的注意力、购买欲，同时采用有效的方式协助降低其支付能力，如此我们可以尽快出仓保持销售量的不下滑。3.交通等出行方式同比我们最弱保利、关山春晓等项目都在我们的出行动线上，到我们现场来的客户几乎都会经过2-3个我们的竞争个案，被其它项目形成了拦截的情势，同时我们一旦和城市公交单独合作，其他楼盘也将借势获益，因此我们需要通过特有的“适度承诺”来解决客户的出行顾虑和摆脱其他楼盘形成夹击之势。4.周边价格形势比我们预估的要低些今年已经连续出台了三次针对房地产的宏观调控政策，具体执行也由最初的抑制房价涨幅到后来的直接抑制房价，如此严厉的宏观调控对市场的影响非常大。周边的价格无论是新上市个案还是新推出房源的老项目，价格策略都相当保守。关于客户心理分析的小结：从上述描述我们可以看到三点：老的优势（如品牌）、老的劣势（如位置）、新的威胁（政策）共同构成了目前的竞争态势。我们更多的将重点放在放弃购买的客户身上，这其中，“实惠型客户”是最有可能争取的，我们可以把部分难以去化的产品作大幅度让利，到达与竞争个案相近的价格（同样以毛坯房价比较），让客户选择，是买中档社区的好房子，还是买高档社区中略有瑕疵的房子（销售员要针对居民素质、下一代熏陶的环境等方面加以强化）。同时，我们要想方设法增加“发现机会的客户”的数量，如果在定价中故意卖些破绽，让更多客户能“发现机会”，那我们的机会也来了。开放房源后成交分析的小结·房源方面：目前推出的房源从数量到配比都是比较均衡的，是否加推要视各类产品的去化比例而定，其中的小高层销售条件要抓紧完成；·推案节奏：要随机应变，珍惜历来被视为淡季的7、8月份，相比较政策的压力，天气反而是可以克服的困难，我们要抓紧工程节点，尽快完成小高层样板间，全面推出小高层，加大广告投入，在对手认为不可为的时间段完成超出或接近往年同期的销售量；·优惠政策：现有优惠政策应不仅仅成为临门一脚的动力，更成为广开客源的策略，通过万客会知会会员积极推动新客户推荐活动（考虑向易居会会员开放同样的优惠政策）；·定价策略：目前的定价策略是正常定价策略，着眼于整盘均衡去化。但现在是非常时期，政策打压效果将不断放大，我们肯定无法在近期内完成整盘去化。基于此，我们考虑采用“优势对比”的定价策略，将50%的单位与另50%的单位人为地制造差价（具有诱惑力的差价），让客户感觉抓到了机会（定价误差），销售员配合引导，（例如：将两套都有花园的同质单元定出差价，而价表上显示便宜的一套没有花园，销售员可以实地带客户看房，明确其实是有花园的，让客户心痒难搔，冲动购买）。在对外宣称总均价不变的前提下加速去化50%的单位。另外50%的销售我们就占据了主动，市场不变坏我们可以变相略下浮价格，稳定销售，市场若急转直下，则其他项目也必然降价，到时候单价降300元还是降500元经是同样的性质了，倾巢之下，没有人还会对品牌产品降不降价而造舆论了。关键在于看市要准，动作要狠。关键节点销售目标节点一：6月初——8月推出产品产品推量销售目标6月7月8月上西七、八、九区多层洋房约130套，14100M265套，7650M255套，6500M2上西七、八区情景Townhouse约50套，7400M220套，2960M225套，3560M2一期库存产品约49套，6210M215套，1900M220套，2540M25套，630M2加推十区洋房、情T；九区情T约124套45套，5900M2备注：7月份开始积累特一区、八区、十区电梯洋房。至8月底，目标：200人。节点二：9月推出产品产品推量销售目标9月初10月加推十区洋房、情T；九区情T约124套60套，8600M210套，1330M2一期库存产品约49套，6210M25套，630M2特一区、八区、十区电梯洋房约85套，11700M29月初10月初11月60套，8280M210套，1380M25套，700M2备注：8月底至10月中旬积累蚂蚁工房、上东一区、上西一区所有产品客户。目标：300人。节点三：10月推出产品产品推量销售目标10月11月12月蚂蚁工房所有产品约103套50套，2500M220套，1000M210套，500M2上东一区、上西一区所有产品约136套60套，7380M220套，2500M230套，3700M2节点四：11月——12月推出产品销售目标11月12月消化库存产品20套，3750M220套，3750M2HYPERLINK\l"_目__录"返回目录第四部分后期策略蚂蚁工房推出，轰动效应带动住宅销售一、下半年整体推广思路及可能问题之应对措施电梯洋房公开，蚂蚁工房消息公布，持续小幅软文房展会、酒吧派对阶段执行情洋、情T针对性强销，签约加强，电梯洋房客户积累电梯洋房产品说明会、城花开放日持续去化业主沙龙沙龙五周年晚会、大客户推广6月7月8月9月10月11月12月销售预警预警：去化不足60套措施：“错版”价格上市，同样房型错位定价，以价差促进去化。预警：主力产品销售明显放缓措施：XX路接待处、看房车开放开通；面积较小户型实行“精装修、家电全配”；“试住”计划实施。预警：蚂蚁工房蓄水不足50人措施：延长蓄客期，蚂蚁工房推出时间推后。预警：去化不足150套措施：增设南湖外展点，价格进一步拉大（大面积房价降，小面积房价升），绝对去化情T。预警：大客户成交不佳措施：区域外展 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 展开，重点在鲁巷广场进行对外展示。二、营销总精神（一）坚信“实景动人”的原则，以更大力度邀请新客户来现场为营销之关键问题，；（二）默认已产生的“万科在让利”这样的口碑，加大优惠力度力争完成前期业绩指标；（三）前期遗留困难户型去化、大客户集团销售以及蚂蚁工房新产品销售均存在不确定因素，需做好候补手段；（四）媒体推广与通路推广并进。三、营销通路及执行在原有营销通路的基础上，仍然以外展点、大众媒体、促销活动为主要通路。同时，为了深入渗透项目区域群体，考虑增设候车亭、沿路道旗、电台媒体。对于万科的固有资源：万客会、城花仍需进一步有效利用。1）外展点通过对前期外展点的效应分析，中南外展点可持续设置，并考虑扩大面积，增设现场接待区，避免有效客户因不愿前往项目现场而放弃购买。群光、徐东外展点因效应微弱，考虑取消，但看房专车原地留用，避免让目标客户产生负面想法。鲁巷作为去往本项目的必经之路，不仅人流量大，而且可以有效深入挖掘区域客户，指引目标客户前往现场。因此，考虑在鲁巷增设外展点，并设有临时接待功能与看房车。后期，如资金等各方面条件允许，对于日益壮大的南湖消费圈，考虑增设具有现场接待功能的外展点，以抢夺南湖项目客户群。2）报纸媒体报纸媒体仍然是XX市消费者获取信息的最主要途径。在每个产品推出的关键节点前后，以报纸媒体发布某个产品形象及销售、活动信息，广阔而全面的信息覆盖，是项目被市场认识进而了解的必不可少的传播载体。报纸媒体分配——楚天都市报：每周一次，铜版纸半版；长江日报：每两周一次，半版；XX晚报、楚天金报：每月各一次。原则：保持每周两类报纸各一次报广，项目每周见率保持2次。3）电台交通台：集中传达关于特惠、送装修等促销信息，周末“来现场即送”活动等。4）户外、候车厅、车身广告、指示道旗关键是这段道路上的户外资源获得问题。资源许可的情况下希望有更多的视觉内容出现。5）直投通过前期销售中消费者区域分布状况均匀这一状况，我司认为作为主力消费市场的光谷片关山、南湖区域还未深入渗透挖掘。因此，根据消费主力市场，实行直复渗透，以夹报等直投方式将目标消费者准确引导至项目现场势在必行。备注：活动形式：直邮（包括报纸夹报、海报投递、会刊邮寄等）区域对象：与光谷片区大型科技园产业、光电产业、大专院校、政府、万客会及易居会VIP会员、商家等载体：专业投递公司6）促销活动后有详细说明。7）现场展示如何能让前往项目现场的客户眼球发亮，流连忘返，无论是外围的围板设置，还是内围的大样板带，无论是销售接待中心的氛围，还是销售员的专业素质，等等现场展示都是消费者是否愿意达成购买的重要因素，需要特别注意。争取让凡来城花现场的消费者，都能喜欢上城花，包括城花的房子、风景、人文、氛围，等等。在城花现场原有样板基础上，考虑增加五分钟商业街样板，让前往城花现场的目标消费群眼球到达面积更大，不至于对现有商业街产生“审美疲劳”，而导致放弃购买的念头。8）大客户购买与光谷片区大型科技园产业、光电产业、大专院校、政府、商家等的直接沟通与对话，实行上门直销、侧敲促销，低成本高效率点对点销售。大客户购买可利用“XX万科光辉五周年庆典”活动契机进行，以一定的优惠吸引他们购买。9）万客会和易居会万客会和易居会的售后服务和其他连锁优惠都是业内屈指可数的，充分利用这两个资源，充分挖掘VIP会员，对其中的有效目标客户进行有效沟通，达成购买意向。10）项目及网络媒体网络媒体的高覆盖率和高点击率是对网络广告最好的证明。切实有效的利用这一媒体，可以使项目规划理念和形象达到事半功倍的效果。且成本较低。考虑将项目的规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 理念、万科品牌和态度、项目形象等以 ppt 关于艾滋病ppt课件精益管理ppt下载地图下载ppt可编辑假如ppt教学课件下载triz基础知识ppt 的形式做成网络广告，能够让消费者点击的同时能够清晰的认识城花诸方面信息，真正深入了解城花，并对其产生认可和美誉。关键词：直复营销、活动策划、资源整合、低成本推广2．阶段性广告推广执行计划1）广告目标配合每一个关键节点的销售目标，将信息有效传达的同时，提升产品认知度和美誉度，进而吸引消费者前往现场，为销售提供足够的人气支持和氛围营造。2）分节点推广计划节点一：6月——8月主推产品：情景洋房、情景Townhouse本节点推广目标及思路：阶段性投入媒体如报纸媒体、电台媒体等分别针对情景洋房、情景Townhouse特点，导入相应卖点。特别对于情景Townhouse的“走回庭院，万科用了二十年”这一概念进行深入阐述，尽量降低其目前所存在的销售抗性。充分利用现场实景宣传，力求使消费者对项目树立强大的信心。配合公关促销活动进行推广，有效传播信息，为项目凝聚旺盛的人气。在销售现场，向目标客户透露电梯洋房信息，达成客户积累目的。本节点活动配合：万科辉煌五周年庆典系列活动大客户推广本节点主要通路执行：外展点——迅速调整现有外展点，考虑增设南湖外展点，所有站点增设接待功能户外、候车亭、道旗媒体、车体类——迅速更换活动信息报纸媒体类——以硬广告形式发布活动及销售信息，以软文形式介绍产品特征现场展示——迅速更换现场围板直投——项目区域DM单直投，万客会、易居会VIP会员直投电台广告类——持续2个月谈话节目万客会、易居会——产品诉求、活动系列报道，对VIP会员直投网络广告类——HYPERLINK"../新建文件夹/.vanke.".vanke.，以PPT的形式多方面介绍项目规划、理念、生活方式等节点二：9月主推产品：情景Townhouse，电梯洋房本节点推广目标及思路：9月初导入电梯洋房宣传。针对天气因素，本节点重点考虑大客户购买和区域直投。在销售现场，向目标客户透露蚂蚁工房信息，达成客户积累目的。本节点活动配合：电梯洋房及蚂蚁工房产品推介会城市花园企业开放日活动本节点主要通路执行：五分钟商业街样板展示——体现“五分钟”的便利之处直投——项目区域DM单直投，万客会、易居会VIP会员直投报纸媒体类——以硬广告形式发布活动及销售信息，以软文形式介绍产品特征，集中在8月下旬至9月份发布。电台——谈话节目；发布活动及销售信息。宣传物料类——宣传单X，介绍电梯洋房外展点、户外、候车亭、道旗、车体、现场展示、、万客会、易居会等继续沿用。节点三：10月主推产品：蚂蚁工房本节点推广目标及思路：以“蚂蚁工房”产品为主要诉求对象，诉求年龄层面年轻化，个性化，时尚化。以社区实景宣传，突出大社区小户型的优势卖点。本节点活动配合：房交会系列促销行动情调酒吧派对本节点主要通路执行：大客户购买——与光谷片区大型科技园产业、光电产业、大专院校、政府、商家等的直接沟通与对话，实行上门直销、侧敲促销，低成本高效率点对点销售。直投——项目区域DM单直投，万客会、易居会VIP会员直投报纸媒体类——以硬广告形式发布活动及销售信息，以软文形式介绍产品特征，加大发布频次。电台——发布活动及销售信息。宣传物料类——宣传单X，介绍活动须知外展点、户外、候车亭、道旗、车体、现场展示、、万客会、易居会等继续沿用。节点四：11月——12月主推产品：剩余库存产品本节点推广目标及思路：销售尾声，以促销活动和直投为主要宣传通路，辅以少量报纸媒体投入。本节点活动配合：扩大式的业主沙龙本节点主要通路执行：直投——项目区域DM单直投，万客会、易居会VIP会员直投报纸媒体类——少量发布。电台——发布活动及销售信息。宣传物料类——宣传单X，介绍活动须知外展点、户外、候车亭、道旗、车体、现场展示、、万客会、易居会等继续沿用。四、专项产品推广待转向产品细节出台后再作研展。五、主要SP活动执行1、鲁巷广场、中商广场的产品外展推介-在鲁巷广场、群光广场、中商广场等洪山区、武昌区人流较为集中区域设立外展体；-外展体充分的演绎出城花的生活形态、并告知团购优惠的政策，同时设立相关工作人员，负责推介与咨询。空中庭院2、城花半日游-在相关企事业单位组织城花看房活动，半日游活动包括：——社区浏览——产品讲解及细节介绍——典型住家装饰参观——自由摄影（参加十大美景摄影评比，入围者日后到城花领取奖金）——酒吧晚餐穿插小游戏与抽奖——看一场电影（晚餐后即返程与看完电影返程两批）3、新产品（小高层、蚂蚁工房）推介会4、房交会1）电梯洋房※蚂蚁工房产品推介会活动时间：八月中旬或下旬活动地点：湖滨花园酒店活动形式：-选定湖滨花园酒店的湖畔露天花园为举办地点，适宜XX的夏季天气，也容易形成氛围感染；-现场布置舞台、冷餐区、休息区，场地的整体布置以清新浪漫风格为主；-现场举行小型的演出，如：小提琴演奏、美式风格的蓝调歌曲演唱等，演出其间穿插产品的详细介绍，并以有奖问答形成互动。参与对象：意向登记客户媒体宣传：新闻稿、、电台广告1）房交会、项目现场有奖互动活动时间：十一黄金周期间活动地点：房交会现场活动形式：-在房交会现场设置BLOCK生活有奖体验区，其中设置街头篮球、露天咖啡馆等生活道具；-在体验区中更设置有奖大转盘，100%中奖，奖品以美式风格纪念品为主；-关于奖品，现场只发送奖券，中奖者需持奖券至项目现场的售楼中心换取礼物，以此吸引人流从房交会向项目现场转移；媒体宣传：报纸、网络、电台新闻、电台广告2）情调酒吧派对活动时间：10月活动地点：万科城市花园，中心酒吧，户外广场活动形式：-以“音乐服装SHOW”为活动引线，即：将蚂蚁工房的装修风格以音乐剧+服装SHOW的形式进行展示；-除此之外，更通过相关标识将前来嘉宾分成两只游戏竞技团队，两只游戏团队通过参与相关游戏进行比拼（所设立的游戏将结合城花、蚂蚁公房进行创意），以此活跃派对气氛，也将产品信息有机融入到活动当中。参与对象：光谷科技园的年轻创业者、热爱酒吧及街区生活的年轻人、万客会会员媒体宣传：报纸、新闻报道、电台、区域户外引导D、11~12月属年底客户维护的阶段，营销活动参加主体将以业主及万客会会员为主要组成部分，活动的地点也就集中到现场。1）扩大式的业主沙龙活动时间：11月~12月中旬活动地点：城花会所活动形式：-向业主发起“温暖今冬，爱在城花”的倡议，即：业主可向活动组织单位递交一位亲朋的名字、联系方式，并可附上祝福留言，活动组织方将提前联系该亲朋，邀请其在指定日期来到城花参加“温暖今冬，爱在城花”的活动；-活动当时将举行一系列的娱乐活动，包括：餐会、暖冬礼物抽奖、以爱为主题的相关文艺节目演出（如：小型音乐剧）；-好朋友、亲戚喜欢以邻而居，以此活动借由老业主吸引其亲朋了解城花、感受城花，也希望促成销售的搭成；参与对象：城市花园业主媒体宣传：新闻稿、万客会会刊附件市场推广执行计划进程表对于本项目6月15日至8月31日的市场推广计划,考虑如下:1、媒体安排报纸广告月份报纸时间规格版面诉求六月1周长江日报6.15周三半版3版情洋户型卖点、活动信息楚天都市报6.16周四铜版纸半版家园版情洋户型卖点、活动信息2周楚天都市报6．23周四铜版纸半版家园版情T建筑卖点（专利产品），活动信息楚天金报6.24周五整版楼市版情T建筑卖点（专利产品），活动信息3周长江日报6.29周三半版3版情洋装修卖点，活动信息楚天都市报6．30周四铜版纸半版家园版情洋装修卖点，活动信息七月4周XX晚报7.7周四整版楼市版情T院落卖点，活动信息楚天都市报7.8周五铜版纸半版家园版情T院落卖点，活动信息5周楚天都市报7.14周四铜版纸半版家园版情洋户型卖点，活动信息长江日报7.15周五半版房产周刊情洋各卖点，软文+图片6周楚天都市报7.21周四铜版纸半版家园版情T观景卖点，活动信息楚天金报7.22周五整版楼市版走回院落，万科用了二十年（软文+图片）7周楚天都市报7.28周四铜版纸半版家园版情T生活，活动信息长江日报7.29周五半版房产周刊走回院落，万科用了二十年（软文+图片）八月8周长江日报8.3周三半版3版情T加推信息，活动信息楚天都市报8.4周四铜版纸半版家园版情T加推信息，活动信息9周XX晚报8.11周四整版楼市版情T信息，突出社区配套——运动公园，活动信息楚天都市报8.12周五铜版纸半版家园版情T信息，突出社区配套——运动公园，活动信息10周长江日报8.17周三3版五分钟商业街开放楚天都市报8.18周四铜版纸半版家园版五分钟商业街开放11周楚天都市报8.25周四铜版纸半版家园版幼儿园，儿童公园信息楚天金报8.26周五整版楼市版幼儿园，儿童公园信息备注保持每周两类报纸各一次报广，项目每周见率保持2次。工地包装内容时间工地围墙6月23日前到位5分钟商业街样板8月31日前到位宣传品内容诉求数量时间海报万科五周年庆典、产品诉求2000份6月22日前到位装修手册装修方案1000份6月30日前到位户外媒体内容诉求时间户外看板项目整体形象——新国际街区，新城市生活6月30日前到位候车亭广告情T产品诉求——走回院落，万科用了二十年6月30日到位灯箱或沿路道旗6月30日到位备注：灯箱作为首选，其次为沿路道旗作为首选，候车亭广告作为辅选。如果相关部门不允许沿路上灯箱或道旗，则选择候车亭广告。沿路道旗及候车亭广告分布路线图：电台广告楚天交通体育台15秒硬广告：促销信息（特价房/送装修），周末来现场有奖其他万客会、易居会VIP会员直邮广告。区域直投广告，6月20送达、下一次投递视销售情况。直投区域（按次序）：关山－水果湖－南湖－中南－徐东工作节点表类别 工作内容 内勤工作内容及职责内勤的工作内容售后工作内容财务人员工作内容软件开发工作内容 时间界定责任方配合方备注企划海报、工地围墙包装设计——6.10策达万科海报修正与确认6.11－14万科、金丰策达海报制作与印刷6.15-6.22供应商工地围墙包装修正与确认——6.15万科、金丰策达工地围墙的包装实施6.16－6.23供应商户外、候车亭、灯箱、道旗包装设计——6.15策达万科户外、候车亭、灯箱、道旗包装修正与确认6.16－6.20万科、金丰策达户外、候车亭、灯箱、道旗包装实施6.20－6.30供应商销售部提供装修方案内容——6.15万科金丰装修手册设计6.16－6.21策达装修手册修正与确认6.22－6.24万科、金丰策达装修手册印刷与制作6.25－6.30供应商6月份报纸广告稿的设计——6.10策达报纸广告稿的修正与确认6.11－6.13万科、金丰策达7月份报纸广告稿的设计6.14－6.24策达报纸广告稿的修正与确认6.27－7.4万科、金丰策达8月份报纸广告稿的设计7.5－7.15策达报纸广告稿的修正与确认7.18－7.25万科、金丰策达直邮广告寄发6.20金丰区域直递Ⅰ6.20～6.24金丰区域直递Ⅱ视情况金丰类别时间销售周期推广配合负责部门配合部门备注销售配合6至7月七、八区情景townhouse强销期七区交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 间特一区看房通道包装万科金丰现场项目形象展示上西七区情T包装对七区B1-B3单元进行包装万科金丰电台、报纸广告发布万科、金丰策达策达在6.15出阶段推广执行计划强销期现场策略金丰万科6月15日出每周促销活动万科金丰8月前期余量续销积累九区、十区客户（其中情景townhouse开始发售）局部产品送装修发售万科金丰新产品集中推介会万科金丰对特一区情T一楼进行包装万科金丰电台、报纸广告发布万科、金丰策达促销活动万科金丰9月初九区、十区情景townhouse及特一区、十区电梯洋房公开、蚂蚁工房及上东一区、上西一区积累客户蚂蚁工房专题软文万科金丰/策达五分钟商业开放万科金丰社区内外环境包装运动公园万科、金丰策达电台、报纸广告发布万科、金丰策达9月底八区电梯洋房公开蚂蚁工房、上东一区、上西一区积累客户蚂蚁工房交楼标准间施工万科金丰交楼标准间看房通道万科金丰城花开放日活动万科金丰电台、报纸广告发布万科、金丰策达促销活动万科金丰10月初电梯洋房热卖蚂蚁工房、上东一区、上西一区积累客户延续9月份工作策达、万科、金丰10月底蚂蚁工房、上东一区、上西一区公开蚂蚁工房交楼标准间开放万科金丰城花开放日活动万科、金丰策达电台、报纸广告发布万科、金丰策达11至12月续销成熟社区形象、完善配套万科金丰电台、报纸广告发布万科、金丰策达老客户年终聚会万科金丰6——12月份整体SP活动安排表阶段活动内容针对产品营销目标SP第三方工程配合包装配合宣传配合费用预算效果预估备注认知好感到达现场购房意愿购买6-7月万科辉煌五周年庆典系列活动五周年客户回馈渲染情洋情T/七区交楼标准间·特一区看房通道包装·现场项目形象展示·上西七区情T包装·对七区B1-B3单元进行包装新闻稿、报纸广告、路牌广告、电台广告在市场淡季配合销售量需求，重新预热市场，达到迅速积聚人气目的五周年真诚回馈XX，购房优惠活动/五周年庆典——经典音乐、香槟之夜/大客户企业达成购买电台访谈活动专业人士提升形象8-9月城花企业开放活动情T，电梯洋房/·阁楼产品装修·五分钟商业、幼儿园、儿童公园、集中商业包装，9月开放·运动公园开放·蚂蚁工房交楼标准间9月施工·9月绿脊施工·对特一区情T一楼进行包装·社区内外环境包装·交楼标准间看房通道包装新闻稿、报纸、电台新闻、户外引导针对目标客户，达成购买意愿大客户企业直投、拜访达成购买10月房交会促销难销户型蚂蚁工房/·蚂蚁工房交楼标准间开放·绿脊开放·绿脊通道包装·成熟社区形象包装报纸、网络、电台广告提升形象情调酒吧派对/针对目标人群购买大客户企业直投、拜访达成购买11-12月城市花园业主沙龙剩余房源//成熟社区形象、完善配套，保持现场洁净新闻稿、万客会会刊提升形象，有助于后期销售