2013宝能集团芜湖江北项目住宅产品建议（33页） (2)

目录一、市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 二、市场概述三、项目分析四、规划/产品建议主要经济指标房地产投资情况产业分布状况近几年，芜湖市GDP持续稳步增长，2012年GDP达到1880亿元，同比增长13.8%。2012年芜湖市人均GDP达到7820美元规模工业实现增加值超千亿元，跨江发展全面推进。人口、收入消费情况预计2012年完成固定资产投资突破1600亿元，是2007年的3倍多。2012年1-11月，芜湖完成房地产开发投资341.75亿元(占固定资产投资的24.09%)，同比增长21.51%。第一产业增加值107.01亿元，增长4.0%；第二产业增加值1092.55亿元，增长20.1%；第三产业增加值458.68亿元，增长10.1%。第三产业发展较为滞后，经济增长模式还较为粗放。未来产业调整方向为，积极发展现代农业，做强汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业，积极发展现代物流业与商贸流通业。2003年以来，芜湖市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但近5年人均可支配收入增长幅度放缓。宏观经济概述一、市场分析2011-2012年芜湖商品房新增供应量类别上市面积（万M2）销售面积（万M2）备注住宅570.72462.032012年销量为270万M2商业113.8663.04　办公79.8225.08　合计764.4550.15　2012年芜湖住宅市场供求失衡，供＞求，竞争激烈。单位：万平米单位：元/平米2011年下半年，住宅市场供应量持续增长，进入8月份，成交开始走低，12月份降价潮蔓延，以价换量取得一定成效。2011年住宅供求及价格走势住宅售价分析2011年商品住房成交均价为5766元/平米2012年商品住房成交均价为5390元/平米注：自2009年、2010年、2011年、2011年销售均一路下滑。近3年，芜湖市商品住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎，复式、跃式、错层严重滞销。主力面积段为90㎡以下，其次90-100㎡。住宅成交面积比2012年2011年芜湖重点在售住宅项目分布示意图2011年TOP102012年TOP10项目名称绿地镜湖世纪城区域镜湖区项目地址黄山东路延伸段与二环路交叉口向东500米户数30000占地面积93.24万㎡建筑面积220万㎡容积率3.25停车位地下建筑形态5#地块1-28号楼均为28-33层的高层建筑层高2.9米户型面积50㎡左右一房，81-94㎡左右两房，115-140㎡三房两厅两卫销售动态面积：82㎡、93㎡、95㎡、138㎡82㎡两房均价为5400元/㎡左右，去化率为57%；93㎡两房房均价为5600元/㎡左右，去化率86%；95㎡两房房均价为5600元/㎡左右，去化率73%；138㎡三房两厅两卫均价为5900元/㎡，去化率为30%；重点关注个案项目名称国贸天琴湾区域弋江区项目地址新时代商业街与中山南路交叉口户数1752占地面积74532.7㎡建筑面积22万㎡容积率2.99停车位地上101个地下1649个建筑形态9栋33-34层层高3米户型面积96m2左右两房，107m2左右两房，119m2左右三房，121m2三房，141m2三房，175m2三房，214m2四房销售动态面积：121㎡、141㎡、175㎡、214㎡121㎡三房两厅一卫均价为8000元/㎡,去化率为33%；141㎡三房两厅两卫均价为7800元/㎡,去化率为52%；175㎡三房两厅两卫均价为8000元/㎡,去化率为15%；214㎡四房两厅两卫均价为8500元/㎡,去化率为36%（沿江豪宅，开盘消化约30%，后期严重滞销）；重点关注个案项目名称城市之光区域镜湖区项目地址城东新区中江大道与赤铸山东路交叉口西南侧户数2600占地面积614741㎡建筑面积112万㎡容积率≤1.8停车位1500建筑形态高层花园洋房联排别墅独栋别墅商业综合体均价6100元/㎡户型面积15#、20#、30#、31#两栋8层电梯房、两栋16层的高层88-178平米和82-127平……销售动态均价5600元/平。重点关注个案重点关注个案伟星城2011-2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比60-80　　258290016173已售完80-9015543177108577124339.2275356492119%90-10043394733560721723236204524912%100-12031843270142525756268480564475430%120-14458538.4436264594841975323515491932%160-1801050.8631624100258547%180-20070533623550300165104200-25017453.88412517200184869250以上18286359470000合计　10626185731　131416764899100%注：1、上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留；重点关注个案柏庄观邸2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比604484.64928060683920.8803658287%60-8026679.533626259680079502814%80-9022676.7256254574422483.8254182510623%90-10025490.2280146597315869.3174158503919%100-12051829.5452483569216630.1150202497325%120-14429056.1207785938110667852502012%合计　162313035809　7367095050100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案恒大华府2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比80-90177.322528300247912%90-100185.362151870024482100-120641.72655281407.92475095120-14411380.6851252631278.71086395415%144-1606624.624555492130698871399723%160-18014709.88617576929515.917097411242%200-25011353.85612646511353.85666469718%合计　282545804　3283314219100%注：1、上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留；2、小户型已期本售完，后续大户型滞销；3、2012年恒大以下调28%的售价，来换取销售量。重点关注个案万科城2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比80-9010742.7122113544052467.8594348597041%90-1001269.31413571837911.633824954100-12017012.4152131576635567.42742416010120-14425124.318812761591802.912119627511%144-1601203.368　　1364.581110003%180-2002316.8121105003859.7220311465　合计　4963855866　12467146099100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案醇美华城·美加印象2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比60-80153.84235983　　2600313%80-9024454.22842776311269.58339582290-1001413615138600042815.8466516557426%100-120119.351001345.271295765　120-14454913.6444400572771550.1578585544344%144-1602137.3414262955323.83353061682%160-18020950.812111622510725.5635457808%180-20014327.02761660346809.92361755715%200-250864.484561927813.28371672122%250以上1633.272000000合计　10997525937　123012685588100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案1、上述各案除万科城外所有项目从2011年均以大幅度下调售价换取大120以上户型去化量；2、畅销户型集中在：二房70-85，三户90-120内存，各项目150以上的面积户型依然滞销量；3、万科项目售价能逆市上扬，除了项目成功推广、品牌和产品的认可外，大量优势刚需户型是主要推广因素。二、市场概述芜湖房地产市场从2010--2012年期间起伏动荡：1.由于本次限购限贷后一线城市热线涌向二线城市，导致市场开发投资持续加速过热，商品房从供量不足，演化成供过于求；2.芜湖城市版图重新规划，2012年新增无为县后，新增无为县大量钢需购房者——约占年总销量的25%，给疲软的2012年商品房市场新动力争；3.芜湖房地产的购房客群以本市消费为主，少量外地钢需或投资客群占比不超10%；4.从2011年10月份起因限贷政策、市场疲软，芜湖伟星、绿地、万科、恒大等项目，大幅度下调销售均价、多个项目跌破成本（有伟星、绿地为代表），进入以价换量解决产品积压；5.经前两年以价换量，已消化大部分钢需客群；6.2009—2012年芜湖住宅产品从换代居住、投资购置转化为钢需和学区房为主；注：2011-2012年芜湖市房价跌幅为全国第三三、项目指标住宅：A地327.5亩B地208.9亩C地335.6亩总用地872亩平均容积率：3.2总规划建筑面积约186万㎡四、住宅A、B、C地块产品定位建议江北项目客群定位：前期以中长期投资为主，刚需为辅；中期向换代自住型转化；住宅产品定位建议：新理念、高智能化、高品质、高性价比的投资产品；A/B/C3宗地在平均容积率3.2基础上，分期规划；一期住宅（B地）以中小面积为主，扩大投资客群；以新理念、高智能化、高品质产品面市，以创新销售方式超性价比重新规划市场形态。二期住宅（A/C地）可视市场及项目影响，多增设板式豪华换代自住型户型、增加少量空中别墅；——A、B、C地块定位B地容积率3.2总建44.5万㎡五、B地 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 建议120-170㎡户型可规划部分复式住宅芜湖项目一期住宅产品建议　　产品类型面积区间户型建面占比备注小高层、高层70-80小二房20%经济两居80-95二房、二房半30%两居+功能房90-120小三房25%经济三房120-140三房、三房半15%三房+功能房150-170四房、四房半6%豪华四居190-220四-五房4%景观楼王，楼种楼、客厅桃空式合计　　100%　注：1、住宅产品定议建议：高品质、高性价比、低总价投资型物业；2、景观好的位置（如沿和谐路、皖跃路可看公园）规划超豪华型跃式住宅。原因：1、2013年的江北目前在芜湖或长江以北是个抗性投资区域，必采用巨大的市场差异快速聚焦：如产品差异化、营销方式创新、客群精准，同时创造绝对强势的销售卖点；2、现有市场刚需客群有限，主力客源为投机投资者。受限购限贷政策约束，此客群大部分已购置二套以上，将面临再投资需全额付款；3、A/B/C三地块住宅的成功与否关键在于,一期B地能否快速成功销售；4、以B地优质且多元化高品质产品冲市场，只有确保B地的成功才能有二期A/C地的成功。5、设计建议：建议在户型设计时每一相对大户旁设计一户面积比约50—70%的小户型以便后期灵活销售（建议采用买一送一的销售方式），并需考虑到后期产品二合一的使用性。六、A/C地容积率3.2，总建141.5万M2建筑以板式高层：豪华改善产品少量空中别墅换点式高层：换代居住产品户型分布建议注：1、此建议示意图目的：结合楼栋建筑结构、大小环境等基础上户型布置建议；2、最终户型需在明确的整体规划案基础上进一步深化。开盘顺序建议客群分析住宅客群客群分类：自住型：项目所在地的刚需人群会根据生活习惯和工作地点会在不同区域购房，此类客户也是市区所有开发企业的目标。投资型：公务员、机关事业单位员工、小微企业主、企业中高管，经济实力较好，对单价和总价敏感稍弱，置业主要是为了投资。投机型：主要来自江浙一带和本土生意人，目光敏锐，嗅觉灵敏，不放过任何有投资价值的渠道，对单价和总价并不特别关注，对收益率和资金安全极为关注。住宅客群客群分析：自住型：沈巷及芜湖地区一市四县客群，但由于项目位置及沈巷自身人口因素，此类客群人数不多，同时竞争异常激烈。投资型：目前公务员群体投资意愿因为政策因素降低，小微企业主和企业中高管仍是机会。投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，但对于住宅项目兴趣不大。商业项目客群分析：自用兼投资型：目前有在经营的业态，购买商铺首先考量的还是经商的可能性，在商业氛围未形成之前，自用型客户不会贸然购买。投资型：目前公务员群体投资意愿因为政策因素降低，小微企业和企业中高管对于商业还是有一定的投资热情，尤为钟爱返租型中长线固定安全收益（条件8%/年*10年以上）的项目。投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，对商业项目兴趣最大。信息产业园客群分析：自用兼投资型：企业已经发展到一定规模，需要集中性能展示企业形象的办公场所，自建的话综合成本过高，希望能有综合配套高端，展示企业实力的办公场所，对于项目希望具备高投资性，对周边的邻居企业也有一定 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ，希望能和知名企业共处。投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，对此类项目会考虑。住宅+商业+信息产业园客群范围董事长提出要将芜湖项目打造成为长江第五城，领先芜湖二十年的地标性城邦，必然是在全国处于绝对领先的项目。项目的发售着眼于芜湖及周边城市，可通过建立联销团队、网络销售、各市区域代理方式将江北产业集中区的宝能项目销售渠道做广。商业+信息产业园：基础客源：芜湖市四县四区第二客源：合肥、巢湖、和县等安徽城市第三客源：江苏、浙江、山西等房地产投机强的省份及城市住宅：以芜湖市、无为、和县、沈巷、巢湖县及江北周边1.5小时范围内城市投资者为主谢谢聆听