收益还原法的基本原理(PPT 91页)

第四章收益还原法收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤重点掌握内容：重点介绍收益还原法的基本原理，具体运用 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。难点：求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定；以及确定报酬率。概念是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。第1节收益还原法的基本原理理论依据：预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。房地产的净收益利率普通适用的收益还原法的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 述：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与之未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可；适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格第2节现金流量与资金时间价值现金流量现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1000元存人银行，一年后得到的本利和为1060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1000元在1年中的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i＝x100%式中i1－一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：如果已知年利率为6％，则月利率为i1P6％12利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：In＝Pxnxin个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。2、复利计息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝Px[(1+i)n–1]n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还的本利和为115元，这就是说，现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：名义利率和实际利率名义利率是指名义上的计息利率。实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。如某贷款年利率为6%,但需要按月还本付息，则实际月利率为0.5%，实际年利率为：(一)最一般公式第3节收益法的基本公式对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中ai，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。(二)净收益每年不变净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限年；二是收益期限为有限年。1、收益期限为无限年2、收益期为有限年假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为50万元，报酬率为8%，求其未来各年的收益现值。第1年为46.3万元，第2年为42.9万元，到第40年则只有2.9万元报酬率变化对收益现值的影响净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。(1)直接用于测算价格某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。解：该宗房地产的收益价格计算如下：(2)用于不同期限价格之间的换算为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的“”,则有Kn＝因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下：1(1+r)n1-1(1+r)n1-若已知V∞，求V70、V50如下：V70＝V∞xK70V50＝V∞xK50若已知V50，求V∞、V70如下：V∞＝V50xV70＝V50x如果将上述公式一般化，则有：Vn＝VNx1K50K70K50KnKN例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收益权利的价格。1、计算K40和K30:分别为0.978，0.9432、求取30年收益权利的价格=2500×0.943/0.978=2410元使用年限相差10年（25%），为什么两者的收益权利价格却只相差90元（3.75%）？资金等值概念不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：报酬率r相等且大于零不同年限的价格所对应的净收益A相同如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为相同。(3)用于比较不同期限价格的高低要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元／m2，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元／m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所地段的基准地价目前为1200元／m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。N0是估价对象的剩余使用年限Ni是第i个比较案例的剩余使用年限r是收益还原率（报酬率）收益按一定数额递增公式第1年净收入为A，以后每年递增b，报酬率为r〉0，收益年限为n年。收益按一定数额递减公式注意：A/b+1≥n收益按一定比例递增公式第1年净收入为A，以后每年递增s，报酬率为r，收益年限为n年。注意：s≠r收益按一定比例递增公式第1年净收入为A，以后每年递增s，报酬率为r，收益年限为无限年。注意：s＜r因为s≥r时V→无穷大收益按一定比例递减公式第1年净收入为A，以后每年递减s，报酬率为r，收益年限为n年。收益按一定比例递减公式第1年净收入为A，以后每年递减s，报酬率为r，收益年限为无限年。预知未来若干年后的价格公式例题：（1）某宗房地产已知可取收益的年限为38年，通过预测得到其收益如表，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。年份第1年第2年第3年第4年第5年第6-38年年净收益（万元）202225283035299.92万元例题：（2）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为9％，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时间价值部分的内容）基本思路第4节净收益房地产收益的确定1、出租房地产的收益确定运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：①潜在毛收入；②有效毛收入潜在毛收入(potentiallgrossincome，PGI)：是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入；有效毛收入(effectivegrossincome，EGI)：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；2、用于经营房地产收益的确定：净运营收益，税前现金流量净运营收益(netoperatingincome，NOI)，通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。税前现金流量(pre-taxcashflow，PTCF)是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。期末转售收益，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。运营费用的确定1、出租中总费用⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。通常按年租金的2-5%；⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%；⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税⑸中介费用：一般为一个月租金。2、企业经营费用⑴经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等；⑵生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。在计算净收益时为什么不扣除房屋折旧？从费用构成来分析　　开发商为收回投资成本,可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，开发商在未来的收益年限内每年的收入与费用之差便是未来的年纯收益.将各期的纯收益以一定的还原利率折现，相加总额理论上应等于该房地产的投资成本。各种费用的支出用途为：1)维修费　用于房屋维修，付给房屋维修公司。2)管理费　一部分作为办公费用和工资等，另一部分交付有关管理部门,如工商部门。3)税金　交付税务部门。4)保险费　交付保险公司。5)折旧费　不支付给其他人，由业主提存。6)利息　是业主成本的时间价值，作为业主核算的必要收入或偿还给银行。7)其他支出。　例：某房地产还有1年寿命，年折旧费3万元，维修费1万元，管理费1万元，税金1万元，保险费1万元，租赁中介费1万元，年租金10万元，各项费用均年末支付，则该房地产价格为多少?该房地产的价格等于1年的收益价格，若1年收益价格为10万元减折旧费3万元，维修费、管理费、税金、保险费、租赁中介费各1万元，则年末收益等于2万元，房价等于2/(1+i)万元。而事实上，该业主年末应有现金5万元，而非2万元。维修费、管理费等是必须支付的，而折旧费则无须支付。所以，1年寿命的房地产纯收益求取时不能扣除折旧。同理，2年寿命的纯收益求取时也不能扣除折旧。以此类推，n年寿命的房地产净收益同样不能扣除折旧。基于租赁收入测算净收益净收益＝潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用＝有效毛收入-运营费用（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。（3）运营费用(operatingexpense)与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（4）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，即税后现金流量(after-taxcashflow，ATCF)。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率(netincomeratio，NIR)对“运营费用(operatingexpense)与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。”①对于有抵押贷款负担的房地产，因为抵押债务并不影响房地产整体的正常收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下的房地产估价的客观性。②这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的有些组成部分(如空调、电梯、锅炉、地毯等)的寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在寿命结束后必须重新购置才能继续维持房地产的正常使用(例如，锅炉的寿命结束后如果不重新购置、更换，房地产就不能正常运营)，由于购置成本是确实发生的，因此它们的折旧费应包含在运营费用中。③房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产增值额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，即房地产改扩建费用大大低于其带来的房地产价值增值额，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，通常采用假设开发法来估价。④运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的财务或税收状况相关。如果包含它，则估价就会失去作为客观价值指导的普遍适用性。基于营业收入测算净收益有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。出租房地产净收益的求取出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。基本公式：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。不同收益类型房地产净收益的求取1出租的房地产求取净收益需要扣除的费用①如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用；②如果由出租人提供室内装修和家具设备（家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；③如投保房屋火灾等的保险费；④如房产税、城镇土地使用税等；⑤包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；⑥委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。营业的房地产净收益求取营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。⑴商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。⑵工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。⑶农地净收益的测算，是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。不同收益类型房地产净收益的求取2自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。不同收益类型房地产净收益的求取3混合的房地产净收益求取对于现实中包含多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：⑴首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。⑵把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。⑶把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。不同收益类型房地产净收益的求取4求取净收益时对有关收益的取舍1、有形收益和无形收益有形收益：由房地产带来的直接货币收益；无形收益：由房地产带来的间接利益(自豪感、提高个人的声誉和信用)；注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收益。2、客观收益和实际收益客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。实际收益：待估房地产在现实的经营水平下，实际取得的收益。（一般不直接用于估价）注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。例子3：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。1217.30元例子4：某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁 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，租用其中500平方米的面积，租赁期为10年，月租金固定不变为75元/平方米，现市场上类似写字楼月租金为100元/平方米，若折现率为10%，试计算该承租人当前的承租权益价值。注：承租权益价值是指在租赁期内承租人由于承租房屋所获得的收益的价值。权益租金A=（100-75）×500×12=15万元利用有限年期价格计算公式计算承租权益价值：收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间(1)对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。(2)对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限（住宅用地除外）；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。第5节资本化率资本化率的实质资本化率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率，为投资回报与所投入资本的比率，即资本化率＝为了进一步搞清楚资本化率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。投资回报：是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报所投入的资本可将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期产生的净收益。投资即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报酬率与所投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。因此，在房地产估价中选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。报酬率的求取方法1、累加法累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。累加法应用举例由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选用同一时期的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而应使用与之相对应的名义报酬率。2、市场提取法市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。（1）在P＝的情况下，是通过r＝来求取r，即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。（2）在P＝[]的情况下，可通过下式求取r。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。[]–P=0ArAP1(1+r)n1-Ar1(1+r)n1-Ar3、复合投资收益率法（1）土地与建筑物的组合评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。三者之间的关系：3、复合投资收益率法（2）抵押贷款与自有资金的组合购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自有资金。RM——抵押贷款常数；它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。YM——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i)；n——抵押贷款期限。自有资金资本化率(RE)是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：⑴可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。⑵购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，有：抵押贷款金额＋自有资金额＝房地产价格⑶房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益⑷于是又有：房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数＋自有资金额×自有资金资本化率注：抵押常数的经济涵义是，在给定的n年内，为偿还1元贷款，每月应付出的数额例：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试计算综合资本化率。例：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押货款常数为0.08。试求该房地产的价格。解：购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6(万元)偿还抵押贷款的能力＝2-0.6＝1.4(万元)抵押贷款金额＝1.4/0.08＝17.5(万元)该房地产价格＝5＋17.5＝22.5(万元)⑸于是：综合资本化率＝抵押贷款金额/房地产价格×抵押贷款常数＋自有资金额/房地产价格×自有资金资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1-贷款价值比率)×自有资金资本化率4、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（如下图）；（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。土地还原利率为7.0%，房屋还原利率为9.6%，则房地产综合还原利率可能为()。　A.6.5%B.7.0%C.8.5%D.9.6%练习正确答案：C某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为()。　A.5.23%B.6.43%C.6.86%D.7.21%正确答案：C练习单独求取土地收益价格见课本例题单独求取建筑物收益价格见课本例题收益法的特例某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是()万元。　A.1017B.987C.983D.910正确答案：C例题某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为(    )万元.A.417       B.500       C.460       D.450正确答案：C例题某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共100个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25万元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%，正常常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/月，营业费用为8万元/月。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365天计算，就上述内容，回答以下问题。（1）评估该宾馆的转让价格时，其年总收入为_______万元。（2）评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为_______万元。（3）该宾馆的转让价格为_______万元。562.8174.843879.6练习练习【例】估价对象概况：本估价对象是一座供出租的写字楼；土地总面积12000㎡，总建筑面积52000㎡；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从2001年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2006年5月15日的购买价格。应用举例搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下：①租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200㎡，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。②租金平均为35元/㎡·月。③空房率年平均为10%，即出租率年平均为90%。④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等费用。⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。应用举例测算年有效毛收入：年有效毛收入＝31200×35×12×90%＝1179.36(万元)⑷测算年运营费用：①经常费：年经常费＝10×12＝120.00(万元)②房产税：年房产税＝1179.36×12%＝141.52(万元)③其他税费：年其他税费＝1179.36×6%＝70.76(万元)④年运营费用：年运营费用＝①＋②＋③＝120.00＋141.52＋70.76＝332.28(万元)应用举例计算年净收益：年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝1179.36－332.28＝847.08(万元)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。计算房地产价格作业估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%解答