主题地产发展模式研究

主题地产发展模式主题地产盈利模式存在形式经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业主题地产按其盈利模式可分为两种销售核心式主题地产能为居住地产创造需求客户高尔夫居住地产身份需求独一无二需求高尔夫需求房地产前提条件：高尔夫必须经营起来，并享有跨区域的品牌度教育产业客户居住地产利益需求直接关联需求教育需求房地产前提条件：教育必须是城市中端客户所稀缺的销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住地产的需求1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：——提升区域形象；——完善区域基本居住条件；——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势；3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来后才得以体现。两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联与居住地产的价值关联盈利模式可超前于区域发展直接创造需求1、少数人专有的，并体现身份尊贵感2、利益直接关联且密不可分销售核心型1、带来交通上的方便2、提供日常生活健康休闲设施3、聚集人气，完善商业配套经营核心型滞后于区域发展有市场需求后才体现附加价值对地产的作用主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业主题地产发展模式——销售核心式销售核心式——高尔夫球会国内高尔夫分布国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。销售核心式——高尔夫球会成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫项目简介： 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 用地面积10km2，目前已建成5个 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 球场， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 再建5个标准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％，封顶后达到100％。成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。销售核心式——高尔夫球会开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩），目前已建成27洞球场。1994年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。失败的的关键因素：未建立起高品质的高尔夫球会。经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。销售核心式——高尔夫球会国科国际高尔夫项目简介：位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩）别墅。销售艰难：销售20%左右，而且大部分为非市场行为。关键原因：在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不理想是意料中的。高尔夫开发关键因素关键因素城市条件中心城市海滨城市外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上）项目条件丘陵坡地自然景观（山、海）土地规模1000亩以上地价一般10万/亩以内开发者条件首期投资额至少2.5～3亿风险承受能力专业能力（建设、管理、经营）社会资源发展可能性的判断因素开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。主题地产发展模式——销售核心式3、主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业销售核心式——教育产业分类教育层次典型案例高等教育（大学城）专科、本科、研究生、成教珠海唐家湾大学城上海松江大学城基础教育幼儿园、小学、初中、高中深圳宝安桃源居教育产业按其招生性质可分为两类教育产业——大学城典型案例：珠海唐家湾大学城项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到2005年珠海在校大学生可达8-10万人。唐家湾开发区规划，大学园区规划翠湖高尔夫建成国际方程式赛车场、珍珠乐园建成大力建设基建设施，改善投资环境中山大学招生周边几个居住项目销售停滞发展轴1992年1995年1996年1998年2000年中山大学和高科技产业开始建设1999年发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。教育产业——基础教育典型案例：深圳市宝安区桃源居社区项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m22001年捐资过亿引入清华附校，至今年销售量15万m2关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校具有很强感召力。2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。主题地产——教育产业分类与居住地产的关联关键因素高等教育（大学城）无法创造需求1、居住地产与高等教育学位无法建立价值关联，因此无法创造市场新需求。2、大学城内均配置有优质价廉的的学生公寓和教师住宅，一般采用出租方式，且租金低于周边市场价格。师生不会成为校外居住地产的主流客户。3、仅对区域有形象提升作用，对居住地产价值提升非常有限，即使是在成熟区域，其对居住地产价值的提升也仅在5%左右。基础教育可以创造需求1、居住地产与学校的学位名额及学费优惠建立价值关联2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目标客户中具有强烈感召力3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学两种教育产业与居住地产的关联销售核心式——教育产业分类判断因素高等教育（大学城）1、大学无法为居住地产创造市场需求2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地基础教育1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）2、郊区人口置业能力有限主题地产发展模式——经营核心式3、主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业经营核心式——主题公园典型案例：深圳华侨城项目区位：华侨城位于深圳市西东部，南临深圳湾，在城市主干道旁用地面积：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，现已建成四大主题公园发展历程：至2000年四大主题公园全部建成，现已成为深圳市主要旅游景点1987年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地35万m21994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿1998年“欢乐谷”一期建成，占地17万m2，投资7.5亿2000年“欢乐谷”二期建成，占地18万m2，投资8亿主题公园——开发关键因素关键因素城市条件开放型的经济中心城市距离主要客源市场1小时车程范围内距离城市主干道在15分钟车程内项目条件地价一般10万/亩以内一般拥有超过4km2以上的土地，其中主题公园总用地规模0.5～1.5km2开发者条件分期投资额4亿以上专业能力（建设、管理、经营）风险承受能力（经营时间长，资金回收慢）发展可能性的判断因素主题地产发展模式——经营核心式3、主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业经营核心式——度假村分类特征典型案例大型独享资源1、拥有山、海等大型自然、独享资源2、规模大，一般规划面积在10km2以上3、投资额大，一般首期都要5亿左右深圳海上田园风光（规划24km2）美国日光河度假村（规划13.6km2）小型资源1、拥有某种小型的自然资源（最常见是温泉）2、规模小，一般在100亩以内，大的在200亩左右。3、投资额小，一般在7千万～1亿珠海御温泉（90亩）北京郊区度假村（150～200亩）度假村按资源类型可分为两类经营核心式——度假村典型案例：珠海御温泉渡假村地理位置：位于珠海市斗门县黄杨山西麓，现状为农村交通条件：距离市中心1小时车程，没有公共交通，设有班车建设规模：一期60亩，温泉露天浴池36个、四星级酒店、餐饮、休闲空间二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房御温泉地理位置御温泉平面图经营核心式——度假村开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室）2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。商务会议多。没有开发居住地产。露天温泉四星级酒店会议厅典型案例：珠海御温泉渡假村