北京市某土地项目研究分析报告

北京市某土地项目研究分析报告名目TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc149563760"1.宏观经济、事件阻碍分析PAGEREF_Toc149563760\h2HYPERLINK\l"_Toc149563761"1.1北京市经济进展状况及进展趋势分析PAGEREF_Toc149563761\h2HYPERLINK\l"_Toc149563764"1.2北京市都市规划及对项目的阻碍研究PAGEREF_Toc149563764\h2HYPERLINK\l"_Toc149563765"1.308年奥运会及奥运经济对项目的阻碍研究PAGEREF_Toc149563765\h2HYPERLINK\l"_Toc149563768"1.4北京市旅行产业总体进展状况分析PAGEREF_Toc149563768\h2HYPERLINK\l"_Toc149563769"1.5宏观环境总结PAGEREF_Toc149563769\h2HYPERLINK\l"_Toc149563770"2.总体市场研究PAGEREF_Toc149563770\h2HYPERLINK\l"_Toc149563771"2.1优质写字楼总体市场研究PAGEREF_Toc149563771\h2HYPERLINK\l"_Toc149563776"2.2高端酒店总体市场研究PAGEREF_Toc149563776\h2HYPERLINK\l"_Toc149563781"3.区域市场研究PAGEREF_Toc149563781\h2HYPERLINK\l"_Toc149563794"4项目分析PAGEREF_Toc149563794\h2HYPERLINK\l"_Toc149563795"5开发规模、配比建议PAGEREF_Toc149563795\h2HYPERLINK\l"_Toc149563796"6风险因素分析PAGEREF_Toc149563796\h2HYPERLINK\l"_Toc149563797"7来自财务方面的论证PAGEREF_Toc149563797\h2图表名目TOC\h\z\c"图"HYPERLINK\l"_Toc149620605"图1：北京市GDP增长趋势PAGEREF_Toc149620605\h5HYPERLINK\l"_Toc149620606"图2：北京市第三产业产值进展图PAGEREF_Toc149620606\h5HYPERLINK\l"_Toc149620607"图3：各国奥运房价上涨情形PAGEREF_Toc149620607\h8HYPERLINK\l"_Toc149620608"图4：北京国际旅行人数及收入汇总PAGEREF_Toc149620608\h9HYPERLINK\l"_Toc149620609"图5：北京国内旅行情形汇总PAGEREF_Toc149620609\h9HYPERLINK\l"_Toc149620610"图6：北京写字楼物业商圈分布PAGEREF_Toc149620610\h11HYPERLINK\l"_Toc149620611"图7：北京优质写字楼各商圈分布比例PAGEREF_Toc149620611\h11HYPERLINK\l"_Toc149620612"图8：北京各商圈〔区域〕优质写字楼供应量〔单位：万平方米；统计日期截至：2006年9月〕PAGEREF_Toc149620612\h12HYPERLINK\l"_Toc149620613"图9：北京甲级写字楼租金指数走势〔单位：美金/月/平米〕PAGEREF_Toc149620613\h12HYPERLINK\l"_Toc149620614"图10：北京甲级写字楼成交价格走势表PAGEREF_Toc149620614\h13HYPERLINK\l"_Toc149620615"图11：北京甲级写字楼入住率走势PAGEREF_Toc149620615\h14HYPERLINK\l"_Toc149620616"图12：北京甲级写字楼供应与销售量对比表PAGEREF_Toc149620616\h14HYPERLINK\l"_Toc149620617"图13：北京四星级及五星级酒店分布统计图PAGEREF_Toc149620617\h17HYPERLINK\l"_Toc149620618"图14：北京五星级酒店标间价格趋势图PAGEREF_Toc149620618\h19HYPERLINK\l"_Toc149620619"图15：北京四星级酒店标间价格趋势图PAGEREF_Toc149620619\h20HYPERLINK\l"_Toc149620620"图17：区域甲级写字楼年度供应量〔单位：万平方米〕PAGEREF_Toc149620620\h22HYPERLINK\l"_Toc149620621"图18：区域甲级写字楼租金走势PAGEREF_Toc149620621\h22HYPERLINK\l"_Toc149620622"图19：区域甲级写字楼销售成交价格走势〔单位：元/平方米〕PAGEREF_Toc149620622\h23HYPERLINK\l"_Toc149620623"图20：区域甲级写字楼入住率走势PAGEREF_Toc149620623\h24HYPERLINK\l"_Toc149620624"图21：区域甲级写字楼供应与销售面积比较PAGEREF_Toc149620624\h24HYPERLINK\l"_Toc149620625"图22：区域高端酒店分布图PAGEREF_Toc149620625\h26HYPERLINK\l"_Toc149620626"图23：区域高端酒店2005年房价统计图PAGEREF_Toc149620626\h28HYPERLINK\l"_Toc149620627"图24：区域高端酒店2005年出租情形统计图PAGEREF_Toc149620627\h30TOC\h\z\c"表"HYPERLINK\l"_Toc149617603"表1：2005年北京4-5星级酒店总体经营情形PAGEREF_Toc149617603\h10HYPERLINK\l"_Toc149617604"表2：北京市星级酒店构成分析PAGEREF_Toc149617604\h16HYPERLINK\l"_Toc149617605"表3：北京四星级及五星酒店数量统计表PAGEREF_Toc149617605\h17HYPERLINK\l"_Toc149617606"表4：北京四星级及五星级酒店分布统计表PAGEREF_Toc149617606\h17HYPERLINK\l"_Toc149617607"表5：1999—2006年上半年北京市4、5星级酒店价格总体水平表PAGEREF_Toc149617607\h18HYPERLINK\l"_Toc149617608"表6：区域以后供应推测PAGEREF_Toc149617608\h24HYPERLINK\l"_Toc149617609"表7：区域高端酒店统计表PAGEREF_Toc149617609\h26HYPERLINK\l"_Toc149617610"表8：区域高端酒店2005年房价统计表PAGEREF_Toc149617610\h27HYPERLINK\l"_Toc149617611"表9：区域高端酒店2005年出租情形统计表PAGEREF_Toc149617611\h28HYPERLINK\l"_Toc149617612"表10：以后两年北京高端酒店供应表PAGEREF_Toc149617612\h29报告基于地块条件及酒店物业差不多确定的前提，通过对地块及市场的分析，对以后项目的整体定位及产品组合、规划设计进行相对准确的判定；在此基础上，参照市场估算以后可能产生的收益，从而反推出合理的土地成本，给出合理的竞拍价格建议。1.宏观经济、事件阻碍分析本部分要紧任务是依照项目的具体情形，通过对北京市的宏观经济运行和社会经济总体情形、北京旅行产业运行情形、重大事件对以后写字楼及酒店市场阻碍等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性阻碍。1.1北京市经济进展状况及进展趋势分析1.1.1GDP进展趋势良好，以后地区宏观经济状态乐观图SEQ图\*ARABIC1：北京市GDP增长趋势数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部过去二十多年，北京经济增长迅速。如图1.1所示，除1998年受到亚洲金融风暴的阻碍外，北京的国内生产总值由1990至2005期间一直都有近两位数字的稳固增长。2005年，北京的国内生产总值达6814.5亿元人民币，较上年上升11.1%，连续7年保持了10％以上的高增长。〝十一五〞期间，北京市政府估量GDP平均增长率为11.8%，连续保持经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅行经济，并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下，GDP的高速增长刺激着北京写字楼需求和酒店需求，为本项目进展提供良好宏观前提条件。1.1.2第三产业进展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持图SEQ图\*ARABIC2：北京市第三产业产值进展图数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2006年上半年，北京地区第三产业产值为2535.3亿元，2005年为4764.3亿元，推测平均增长率为6.5%，比地区总产值增长率略低中原体会总结，第三产业经济进展对房地产进展阻碍最大，关联性也最大。与其他产业比较，第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛的，也占据市场的要紧份额。从2000年开始，北京地区第三产业产值占北京总产值的60%-70%，同时有逐步提高比例的趋势。1.2北京市都市规划及对项目的阻碍研究2007年金融街商圈将差不多全部投入运营，同时标志着北京三大商圈各自鼎立的局势将逐步展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解，能够发觉大多客群依旧对东部CBD区域有着更高的认知。且金融街从全面启动至经营成熟还需5-10年时刻，但由于金融街现时期公寓、酒店等配套的缺乏，会增加高档酒店的客流量。西部的商圈模式差不多是以中关村和金融街为要紧商务集中区，西直门为连接枢纽的规划模式。与之相比，东部的商圈模式更为集中，但格局略显纷乱。大的集中商务区除了国贸区、燕莎区和东二环商务带以外，以央视新楼和北京电视台为中心的新传媒商圈的进展也是势在必行的。在此新商务格局的基础上，以本项目所在区域以后将可能成为几大商圈的连接枢纽，从而吸引来自各行业的写字楼需求。1.308年奥运会及奥运经济对项目的阻碍研究1.3.1奥运会对本项目的阻碍要紧有四点：都市中心北移，尽管奥运不能将都市中心移至北面的奥运中心，但能够适当促进北方的经济进展，同时为本项目的写字楼和酒店增加一定市场需求房价联动上涨，尽管奥运地产的主体为住宅地产，但由于住宅需求的上升而导致整体低价上涨，从而促进本项目价格同时上升。都市经济良性进展，除了奥运会本身带来的就业机会和旅行、出差的人流外，在奥运刺激下的整体经济增长也会为北京带来更多企业进展机会和人流，同时增加本项目的酒店和写字楼市场需求房地产产品更新换代，由于奥运地产的蓬勃进展，促使房地产产品本身在建筑形式，内部装潢等其他方面向新产品，高科技进展。在市场引进一批新产品的同时，也剔除一批旧的项目。由于本项目时刻较新，能够借助市场对新产品的渴求来增加项目自身的竞争能力1.3.2各国奥运地产进展体会图SEQ图\*ARABIC3：各国奥运房价上涨情形数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部雅典奥运会前，房价7年共上涨65%，奥运会后平稳，奥运村惨跌；悉尼奥运会前7年，房价年均涨幅超过10%，2004年起开始下跌；亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳。通过奥运会带来的旅行效应，所有主办都市在奥运当年及随后的两年中客房供应连续增长并要紧集中在四星及四星以上的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。据数据显示，在巴塞罗那客房供应成两倍增长，亚特兰大、汉城和悉尼那么增长了35％。但亦由于集中供应，导致奥运期间入住水平显现下降，但所有的主办都市的日客房价格都显著上升。平均增长达22.6％，而悉尼的增长最低，仅为11.1％。且所有的主办都市在奥运会后，日客房价格显现下降，巴塞罗那那么表现为明显下滑。通过经济核算，奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率，用于衡量酒店业及的均客房收益〔RevPAR〕依旧呈明显增加。但奥运会后酒店的业绩在各主办都市的表现各不相同，其中悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的；巴塞罗那在奥运会后的两年，经历了将近60％的下降，反映出在不景气的环境里市场供应的过量。在写字楼市场方面，巴塞罗那通过奥运会刺激了1986－1990年的经济繁荣，导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长〔目前25％的CBD办公空间，约85万平方米，是建于1988－1990年〕。然而由于都市商务并不成熟，没有相应规模的产业支撑写字楼市场，巴塞罗那早期项目的成功刺激了过度建设，空置率自1989年的0.7％升高至1992年的10.4％，其后随着供给的增长，租金下降了50％。直到1994年5月，写字楼市场才逐步复原正常。亚特兰大自1996年以来，连续强劲增长。1998年在大都市区，超过52万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场比较乐观，目前CBD和要紧郊区市场的空置率都在10多年来的最低水平。奥运会对市场繁荣的奉献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了要紧的写字楼用户。奥运会可能不是这些商业决策的要紧的因素，然而，奥运带来了对都市的关注，而都市对这种关注的利用能力对其成功作出了奉献。1.4北京市旅行产业总体进展状况分析2005年北京市旅行总收入为13362000万元，其中住宿占总收入的17.2%，而4-5星级的酒店营业收入为1243520万元。图SEQ图\*ARABIC4：北京国际旅行人数及收入汇总数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2005年北京国际旅行情形，入境旅行者人数为363万人，年增长率为14.84%，旅行外汇收入总额为362000万美元，年增长率为14.20%。图SEQ图\*ARABIC5：北京国内旅行情形汇总数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2005年北京国内旅行情形，旅行者人数为12500万人，年增长率为4.6%，旅行收入总额为13000000万元，年增长率为13.54%。同时酒店住宿消费占国内客户旅行总消费的17.3%，占国外客户的17.2%。即2005年国内旅行消费者的住宿消费为2249000元，国外旅行者住宿消费为66264万美元。表SEQ表\*ARABIC1：2005年北京4-5星级酒店总体经营情形项目营业收入(亿元)利润总额(亿元)年末从业人员(人)工资总额(亿元)合计124352018951161988185674五星7015321510762642896345四星541988384353556089329数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部1.5宏观环境总结总体分析，北京市的宏观环境尚处在繁荣进展时期，大环境的良好形式促使北京的写字楼和酒店市场进展趋势乐观，同时为本项目的进展提供有利宏观背景。2.总体市场研究2.1优质写字楼总体市场研究本部分要紧针对北京市优质写字楼〔甲级及超甲级〕物业，按照其分布、市场供应量、租金、入住率等方面进行分析，了解北京写字楼市场的总体格局，从而把握项目所处区域特点，确定本项目的地位和角色。2.1.1北京优质写字楼物业市场分布及供应量分析图SEQ图\*ARABIC6：北京写字楼物业商圈分布北京优质写字楼〔甲级及超甲级物业〕总体供应面积达到480多万平方米，其供应量要紧来自于七大商圈的供应，而供应要紧集中在2001年之后，专门是2004-2006年间优质写字楼供应最为集中。 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 来源：北京中原市场研究部北京优质写字楼整体分布及供应特点如下：北京优质写字楼要紧集中分布在七大商圈，而东部商圈所占比例较大。CBD为北京优质写字楼最为集中区，其总量为北京优质写字楼总量的33％。近几年集中供应，单个项目体量较大。中原研究统计，写字楼体量在10万平方米以上的优质写字楼个数达到北京优质写字楼总体的50％。图SEQ图\*ARABIC7：北京优质写字楼各商圈分布比例资料来源：北京中原市场研究部图SEQ图\*ARABIC8：北京各商圈〔区域〕优质写字楼供应量〔单位：万平方米；统计日期截至：2006年9月〕资料来源：北京中原市场研究部2.1.2北京优质写字楼物业市场租金/价格水平分析图SEQ图\*ARABIC9：北京甲级写字楼租金指数走势〔单位：美金/月/平米〕资料来源：北京中原市场研究部自2004年底以来北京甲级写字楼租金显现较大幅度提升，同时到今年2季度一直表现比较平稳；2006年3季度，北京甲级写字楼租金指数又出现较大幅度上出现象；综合分析租金变化的缘故，要紧是由于各商圈近期入住的写字楼多为高档楼盘，其租金较高，对各区域甲级写字楼租金起到拉升作用。图SEQ图\*ARABIC10：北京甲级写字楼成交价格走势表资料来源：北京中原市场研究部北京甲级写字楼成交价格平稳上浮，自2004年1季度始上浮较为明显；2006年3季度，北京甲级写字楼成交均价达到19989.61元/平方米，较2002年的16375.72元/平方米提升了22个百分点。接近2万元的均价显示了北京优质写字楼市场蕴藏的潜力；中原研究部依照各季度甲级写字楼均价综合分析，测算自2002年始甲级写字楼每季度平均成交价格增长幅度为1.35%。2.1.3北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析图SEQ图\*ARABIC11：北京甲级写字楼入住率走势资料来源：北京中原市场研究部从总体走势上看来，北京甲级写字楼的入住率在经历了两年多的平稳运行之后在今年显现连续下滑；今年第3季度的入住率连续下降并达到2004年以来的最低点，为85.16％；分析入住率下降要紧缘故集中为：当前甲级写字楼处于入住高峰，从整体上拉低了各商圈的入住率水平，只是随着入住高峰的终止，写字楼入住率将回复正常水平。图SEQ图\*ARABIC12：北京甲级写字楼供应与销售量对比表资料来源：北京中原市场研究部2002年至2006年3季度，北京甲级写字楼销售供应243.7万平方米，销售面积119.4万平方米，销售量为供应量的49％；按照惯例，部分甲级写字楼并非完全销售，而是预留部分自用或转售为租，该部分比例约为当期销售供应量的20％-30％；写字楼销售周期较长，专门是甲级写字楼集中供应显现在2005年，市场消化需要较长时刻；综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率差不多达到70％-80％，北京甲级写字楼销售市场吸纳能力仍旧强劲。2.1.4北京优质写字楼物业市场进展趋势分析供应趋势：2020年奥运之前，北京甲级写字楼仍会连续放量，中原研究推测，奥运之前仍会有约100万平方米的供应量，且要紧集中在东部区域。租金走势：甲级写字楼租金保持平稳，尽管上两个季度租金大幅上扬，要紧是由于新增高端写字楼项目集中入市的缘故，但由于竞争的加剧，租金将会有一定程度的回落。成交均价估量2020年之前，甲级写字楼销售价格仍将平稳上扬，且季均增长速度仍将保持在1.35%左右。入住率走势：甲级写字楼由于供应集中，入住率近期仍会处于较低水平，但06年3季度的入住率差不多透顶，可不能连续下滑。甲级写字楼的入住率估量在一年后会显现回升态势。2.2高端酒店总体市场研究本部分针对北京市高端酒店(四星级及五星级)，按照其分布、数量、房价等方面进行分析，了解北京高端酒店市场的总体格局，从而把握项目所处区域特点，确定本项目的地位和角色。2.2.1北京高端酒店市场概况2005年底，北京拥有星级饭店658家，客房10.8万间，床位近20万张；现在正在建设和拟建有110家星级酒店；估量到2020年北京星级饭店将达到800家，客房13万间。表SEQ表\*ARABIC2：北京市星级酒店构成分析星级总数五星四星三星一、二星数量6583783215323所占比例100%6%12.6%32.7%49%数据来源：依照北京市旅行局公示资料2.2.2北京现存高端酒店市场供给及分布特点分析北京现存高端酒店统计说明：本次统计针对本案项目进行，统计数据要紧以北京市城八区为主，即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山，城八区以外的远郊区县不划进本次统计范畴内。按上述标准统计，目前北京市四星级及五星级酒店已达88家。其中五星级酒店30家，四星级酒店58家，具体情形如下表。表SEQ表\*ARABIC3：北京四星级及五星酒店数量统计表星级数量比例〔占四星级以上比例〕5星3034．09%4星5865．91%合计88100%资料来源：北京中原市场研究部整体而言，北京高端酒店分布比较集中，朝阳、海淀、东城区城要紧的供应区域。北京高端酒店要紧集中在东城区、朝阳区和海淀区，这三个地区是北京市商务氛围浓厚、商业设施集中，拥有众多高档写字楼的商务办公区域，这在专门大程度上促进了本地区的酒店业进展。表SEQ表\*ARABIC4：北京四星级及五星级酒店分布统计表星级朝阳海淀东城西城宣武崇文丰台石景山星级总计五星级13692000030四星级221287432058区域总计3518179432088资料来源：北京中原市场研究部图SEQ图\*ARABIC13：北京四星级及五星级酒店分布统计图资料来源：北京中原市场研究部从图表中能够看到，在各区中高端酒店数量最多的是朝阳区，其次是海淀区，东城区第三；而从档次看，以五星级酒店为例，朝阳区最多，东城位于第二位，海淀第三。其他区五星级酒店数量较少。朝阳和东城作为传统的涉外酒店集中区域酒店市场差不多进展的相对成熟，而海淀区近年来酒店业的进展越来越快，这一方面得益于旅行业、专门是西部旅行业的进展，另一方面确实是中关村科技园区的建立，中关村将成为依靠科技园区、多种产业并举的新的现代化商贸区，国际、国内间的交往将越来越频繁，酒店业的进展也必将越来越兴盛。2.2.3北京现存高端酒店市场房价分析相关于写字楼、住宅市场而言，酒店业较为脆弱，受政治、经济等环境阻碍较大，专门是高端酒店。现时期，随着我国成功加入世贸组织、北京的经济繁荣、与国际交流日渐频繁，酒店业的进展前景比较乐观，酒店市场的价格也较为稳固。尽管目前我国酒店价格低于欧美等发达国家的水平，但能够乐观地认为，在现时期经济背景下的酒店业和其他行业一样会在总体经济良好进展的基础上逐步与国际水平接轨，最终达到国际先进水平。表SEQ表\*ARABIC5：1999—2006年上半年北京市高端酒店价格总体水平表价格〔成交价〕：人民币.元/天.标准间年份5星级酒店4星级酒店价格增长率%价格增长率%1999660--436--2000655-0.84462.320016813.94470.22002656-3.6430-3.820036915.3425-1.120047589.64362.520058147.44513.42006上半年8879.0----数据来源：北京市旅行局/北京中原地产市场研究部/行业信息图SEQ图\*ARABIC14：北京五星级酒店标间价格趋势图价格〔成交价〕：人民币.元/天.标准间图表来源：北京中原地产市场研究部上图能够看出，自1999年到2002年北京五星级酒店价格差不多比较平稳，从2002年到2006年上半年价格呈明显上升趋势，估量2006年全年五星酒店价格将达到900至950元。图SEQ图\*ARABIC15：北京四星级酒店标间价格趋势图价格〔成交价〕：人民币.元/天.标准间图表来源：北京中原地产市场研究部上图能够看出，自1999年到2005年北京四星级酒店价格专门平稳，估量以后几年四星酒店价格会有稳步增长，但增幅变化不大。2.2.4北京高端酒店市场以后进展趋势推测北京良好的经济形势为高端酒店业带来商机当前全国及北京的经济稳固快速进展，不仅带动了旅行市场的繁荣，国际交流也明显增多。稳固而高速的经济进展使众多跨国公司纷纷考虑来京进展；良好的经济形势使北京高端酒店的商务需求大大增加，北京市高端酒店业将面临着又一次快速进展的良好商机。北京会展业的进展对高端酒店业的促进由于中国经济的连续稳固进展，中国在国际经济舞台上地位也越来越高，北京作为世界看中国的窗口，其在世界经济结构中的阻碍作用也愈发重要，各类经济论坛、进展峰会、高层会议、大型产品展现会等纷纷选址北京，北京的会展业得到快速进展；这极大地推动了北京高端酒店业的进展，专门刺激了高端酒店的进展。北京都市性质对高端酒店业的促进北京是全国的政治、文化中心和国内国际交往中心，世界历史文化名城，在旅行方面有大量的国际游客、国内游客、过路游客；在商务方面是国际国内各大企业争相亮相的舞台；2020年度又是奥运会的主办都市；这种专门的都市性质决定了北京的得天独厚的高端酒店需求市场。北京市本地企业的进展对高端酒店业的促进随着中国加入世界贸易组织、中国经济与世界经济接轨过程的深入，众多国外企业进入中国市场，使众多国内企业置身于猛烈的国际市场竞争当中；猛烈的市场竞争使国内企业认识到拥有自己的品牌、具有较强的抗冲击能力是在新的经济形势下存在进展的必要前提；越来越多的国内企业把在高档酒店举办各种活动当做展现企业实力、强化企业品牌的强有力手段。在这种情形下，本地企业商务活动的增加将是北京高端酒店业另外一个潜力庞大的市场需求，随着北京企业的成长，这方面的需求将越来越多。北京市新的都市规划进展和奥运会对高端酒店业的促进2020年的奥林匹克运动会将进一步刺激旅行业和商务市场的进展，届时将有国内外大量的游客来观摩胜会，前后也将举办与奥运相关的一系列商务活动。奥运会前北京市政府也进行了大量商业写字楼建设，而为商务活动所配套的高端酒店需求量也将激增。因此北京以后高端酒店业进展空间庞大。总而言之，北京市高端酒店业从初期的单一旅行业配套进展成为现时期为商务活动、旅行、会展需求全方位服务的行业性经济，经历了初期的快速进展时期、稍后的行业萧条期，现在迎来了又一个快速进展的良好时机，借势于北京国民经济的良好进展及奥运所带来的大量商机，逐步成熟的北京高端酒店业在以后几年内必将快速稳固进展。3.区域市场研究3.1区域优质写字楼市场研究3.1.1区域内优质写字楼供应量分析图SEQ图\*ARABIC17：区域甲级写字楼年度供应量〔单位：万平方米〕资料来源：北京中原市场研究部CBD甲级写字楼总量为162万平方米，为北京甲级写字楼总量的33％，燕莎商圈甲级写字楼总量为46万平方米；自2004年开始，区域〔CBD和燕莎〕甲级写字楼集中供应；区域供应90％以上来自CBD及其北向辐射区域，燕莎区域甲级写字楼多为早期供应，近几年新增项目专门少。3.1.2区域内优质写字楼价格水平分析图SEQ图\*ARABIC18：区域甲级写字楼租金走势资料来源：北京中原市场研究部2006年3季度，CBD甲级写字楼租金指数133.01点，燕莎甲级写字楼租金指数104.86点〔北京中原甲级写字楼租金指数基期为2002年3季度，及其指数100点〕；区域甲级写字楼租金整体出现平稳上扬趋势；区域南部的CBD甲级写字楼租金水平一直高于北部燕莎商圈的甲级写字楼租金水平；近期CBD及周边甲级写字楼租金指数上扬幅度较大，燕莎区域更为平稳，要紧是由于CBD近期甲级写字楼集中入住，大幅抬高了区域租金水平。图SEQ图\*ARABIC19：区域甲级写字楼销售成交价格走势〔单位：元/平方米〕资料来源：北京中原市场研究部2006年3季度，区域甲级写字楼成交均价达到21435元/平方米，高于北京甲级写字楼整体成交均价〔19989.6元/平方米〕1445.4元/平方米，约7个百分点；自2004年3季度。区域甲级写字楼成交均价连续9个季度超过2万元/平方米，并保持在较为平稳的状态。3.1.3区域内优质写字楼租售状况及吸纳能力分析图SEQ图\*ARABIC20：区域甲级写字楼入住率走势资料来源：北京中原市场研究部2006年第3季度，CBD甲级写字楼入住率为88.98％，燕莎商圈甲级写字楼入住率为87.09％，其中CBD入住率有较大幅度下降，要紧是由于新增入住项目较多导致；燕莎商圈甲级写字楼入住率在近两年来保持稳固态势，而CBD的入住率在北京各大商圈一直处于高位，近期才有所下滑。图SEQ图\*ARABIC21：区域甲级写字楼供应与销售面积比较资料来源：北京中原市场研究部2002年至2006年三季度，区域甲级写字楼供应111.4万平方米，销售面积达到60.3万平方米，占到供应量的54％；自2005年始，区域甲级写字楼销售走旺，供需差距快速缩小；区域甲级写字楼市场吸纳能力优于北京其它区域〔北京甲级写字楼销售量与供应量的比例为49％，区域比例为54％〕，加之区域甲级写字楼自持率高。因此，区域甲级写字楼吸纳量应该在90％以上。3.1.4区域内以后优质写字楼项目供给情形分析表SEQ表\*ARABIC6：区域以后供应推测项目名称体量〔万平方米〕估量价格〔元/平方米〕写字楼等级国贸三期20/顶级凯特大厦10/甲级财源国际中心2430000顶级富力爱丁堡1220000甲级合计66资料来源：北京中原市场研究部估量2020年之前区域仍将有66万平方米的甲级以上写字楼供应，而在2020年之后区域写字楼供应将急速减少，专门是甲级写字楼的供应将寥寥无几。以后新增的甲级写字楼品质将更具挑战性，国贸三期的产品品质将是北京另一个顶级项目的代表，而立即入市供应的财源国际中心其品质的北京顶级写字楼市场也屈指可数。3.1.5区域以后优质写字楼市场进展潜力及趋势分析优质客群不断涌入为区域甲级写字楼市场带来庞大潜力。目前CBD服务业所占比重超过65％，入驻CBD世界五百强企业超过100家，金融机构40余家。燕莎区域目前的写字楼租客中有相当部分是外国使馆及相关单位，外资客户特点明显且稳固性高。轨道交通及基础设施不断完善。地铁十号线将于2007年底通车，CBD道路交通规划工程也将与2007年底初步完工，加之东三环以及机场高速、京承高速等都市主干线的高速率运营，东部区域以及北京各方优势集合在东三环沿线区域，给区域写字楼进展带来源源不断的进展动力。价格将有较大幅度提升。随着财源国际中心等顶级写字楼项目的入市，区域以后甲级写字楼的价格将有进一步提升，估量区域甲级以上写字楼平均报价超过25000元/平方米。3.2区域高端酒店市场研究3.2.1区域高端酒店市场概况本案酒店区域市场是指CBD区域、燕莎区域及两个区域间东三环沿线高端酒店市场。该区域不仅受CBD、燕莎两大商圈的商务带动及使馆区的阻碍，更受到来自国贸中心、国展中心和农展馆的会展带动，同时工人体育馆的大型活动也对该区域高端酒店有专门强的推动作用，因此经常状况专门好。3.2.2区域现存高端酒店共计及分布分析该区域共有五星级酒店7家，四星级酒店9家，差不多沿都市主干道两侧分布，如以下图所示：〔注：图中黄色星代表区域五星级酒店，蓝色星代表区域四星级酒店〕图SEQ图\*ARABIC22：区域高端酒店分布图资料来源：北京中原市场研究部表SEQ表\*ARABIC7：区域高端酒店统计表星级酒店名称地理位置客房数量五星北京京广新世界饭店北京市朝阳区呼家楼446北京昆仑饭店北京市朝阳区新源南路2号600北京长城饭店北京市朝阳区东三环北路10号827北京兆龙饭店北京市朝阳区工体北路2号257希尔顿酒店北京市朝阳区东三环北路375凯宾斯基饭店北京市朝阳区亮马桥路50号526嘉里中心饭店北京市朝阳区光华路1号487四星HYPERLINK中旅大厦朝阳北三环东路2号312HYPERLINK皇家大饭店朝阳北三环东路甲6362HYPERLINK亮马河大厦朝阳东三环北路8号472HYPERLINK京伦饭店朝阳建外大街3号　648HYPERLINK建国饭店朝阳建外大街5号　460HYPERLINK国贸饭店朝阳建外大街1号552HYPERLINK艾维克酒店朝阳区东三环中路乙10号256HYPERLINK大宗饭店朝阳区麦子店街58号136HYPERLINK渔阳饭店朝阳新源西里中街18号506资料来源：北京中原市场研究部3.2.3区域现存高端酒店房价分析酒店房价受淡旺季、是否会员、团体或散客等因素阻碍，浮动较大，一样门市价格参考意义不大。本次所统计的酒店价格为客房实际平均价格：客房实际平均价格〔元/间天〕=客房收入〔元〕/客房实际出租间天数〔间天〕表SEQ表\*ARABIC8：区域高端酒店2005年房价统计表星级酒店名称2005年房价五星北京京广新世界饭店433北京昆仑饭店947北京长城饭店926北京兆龙饭店728希尔顿酒店804凯宾斯基饭店941嘉里中心饭店1263四星HYPERLINK中旅大厦481HYPERLINK皇家大饭店632HYPERLINK亮马河大厦489HYPERLINK京伦饭店478HYPERLINK建国饭店591HYPERLINK国贸饭店815HYPERLINK艾维克酒店383HYPERLINK大宗饭店704HYPERLINK渔阳饭店341资料来源：北京中原市场研究部上表能够看出，区域市场内五星级酒店房价除京广新世界饭店低于500元外，其余均在700元以上，其中以900—1000元的价格比较集中；区域四星级酒店价格除国贸饭店高于800元外，其余均在800元以内，其中以350—650元的价格比较集中。图SEQ图\*ARABIC23：区域高端酒店2005年房价统计图资料来源：北京中原市场研究部上图能够看出，区域内高端酒店价格800元以上的比例最大，占总量的38%，其中绝大多数为五星级酒店；单价500元以上的酒店占总量的63%；37%酒店价格在300—500之间，该区间除一个五星级酒店外其他均为四星级酒店。3.2.4区域现存高端酒店市场出租情形分析区域内高端酒店受商务、会展及大型活动等的带动作用，目前出租情形专门好。以下以2005年区域内各五星级及四星级酒店出租率情形加以说明，详见下表：表SEQ表\*ARABIC9：区域高端酒店2005年出租情形统计表星级酒店名称出租率(%)五星北京京广新世界饭店67.58北京昆仑饭店80.66北京长城饭店80.66北京兆龙饭店85.02希尔顿酒店94.83凯宾斯基饭店77.39嘉里中心饭店85.02四星HYPERLINK中旅大厦81.75HYPERLINK皇家大饭店86.11HYPERLINK亮马河大厦88.29HYPERLINK京伦饭店91.56HYPERLINK建国饭店83.93HYPERLINK国贸饭店91.56HYPERLINK艾维克酒店86.11HYPERLINK大宗饭店81.75HYPERLINK渔阳饭店82.84资料来源：北京中原市场研究部图SEQ图\*ARABIC24：区域高端酒店2005年出租情形统计图资料来源：北京中原市场研究部从上表能够看出，区域内酒店2005年出租率为80%以上的酒店数量占总量的87%；仅有13%的酒店出租率低于80%，但高于67%。2005年北京五星级与四星级酒店总体入住率为75.3%，本案区域市场高端酒店入住率高于北京市整体水平。3.2.5区域以后高端酒店市场进展潜力及趋势分析从供应方面看：受区域土地供应量限制，高端酒店数量以后增加缓慢北京市以后两年四星级及五星级酒店供应数量约为17家，其中本案所在区域高端酒店数量为10家，是以后两年要紧高端酒店供应区域。随着该区域商务的成熟与进展，高端酒店数量还会有所增加，但受该区域土地供应数量的限制，数量不大。表SEQ表\*ARABIC10：以后两年北京高端酒店供应表五星级酒店名位置房间数估量开业时刻北京财宝中心朝阳路4502006银泰中心大北窑西南角2372007华贸万豪酒店西大望路6002006华贸丽兹酒店西大望路3202006瑞城中心酒店亮马桥336——国贸中心三期大北窑西北角6002007国峰酒店项目新源南路4002007ShaTeHotel朝阳区呼家楼2002007中央电视台酒店项目朝阳区CBD3002020万达广场索菲特朝阳区建国路4532007凯恒中心朝内大街500——北京国际金融会展中心金融街400——北京香格里拉二期紫竹桥5002006金融街丽兹酒店金融街2532006中关村金融中心中关村西区5002006东环广场东直门3502007奥林匹克花园酒店项目奥林匹克花园3002020资料来源：北京中原市场研究部从需求方面看：区域酒店客群与商务客群为主，受奥运阻碍不太，以后客群来源稳固。区域商务进展促进高端酒店需求本案所在区域处于几大商圈之间，商务氛围较浓，酒店入住人群多为商务人群。随着周边商务的快速进展，高端酒店需求也将快速增加。奥运会的召开能够促进本区域酒店的需求，但随着奥运的终止，该区域酒店可不能显现入住明显减少情形，因为该区域商务人群足以消化区域酒店的供应。区域会展业进展促进高端酒店需求本案所在区域紧临国贸、国展、农展馆三个大型会展中心，展会的产生产业连带效应能够带动高端酒店的进展。北京是中国会展都市进展较早、品牌展览会最多、最有阻碍力的都市，如北京科博会、机械展、服装展等。其中得到UFI认证的国内展览会的80％都在北京。〝九五〞期间，北京举办的各类展览会1251个，约占全国展览会总数的50％。这都极大促进会展中心周边高端酒店的需求。区域专门文化氛围促进高端酒店需求本区域紧临两大使馆区，由此带来的浓厚的国际化色彩、高尚的区域氛围、良好的区域环境、高素养的人群、高收入的群体，为工体、燕莎、朝外等早期涉外商圈的进展提供了坚实的基础。三里屯酒吧街作为CBD辐射板块，将以杰出的规划来促进该地区时尚文化板块的进展。工人体育场作为大型竞赛及演出的大众狂欢场所，早以为每个人所熟知，作为大众文化传播的先锋形象，具有极高的社会知名度。区域旅行规划促进高端酒店需求北京市〝十五〞时期旅行业进展规划：建设北京都市中心区、朝阳、海淀、丰台4个要紧娱乐区域。在外国使馆、外资企业相对集中的三里屯、日坛公园邻近建设朝阳国际型高档娱乐区。从经营治理看：区域高端酒店将进一步也国际接轨国际贸易往来增多，将为酒店业制造宽敞的进展空间中国进入WTO后，随着区域内外资不断进入中国市场，带来中外经贸、商务、科技、会议交流的频繁交往，这将直截了当为高端酒店业带来旺盛的客流。经营治理方式将进一步与国际接轨酒店预定手段、促销手段、入住客人的结构等方面都有较大差距，在不同类型的酒店设计、提供服务、治理手段等方面，也存在较大差别。随着国外酒店集团在连锁连号经营方面的推进，区域内高端酒店将加速与国际接轨的水平。酒店集团化连续加强酒店集团化在中国酒店行业的进程依旧缓慢。其要紧缘故是非市场经济因素的阻碍。但各地的国有资产治理者和酒店治理者以及酒店业主都差不多认识到：酒店市场进展到今天，再〝单打独斗〞差不多无法取得胜利了。酒店业品牌成为营销利器国际品牌进入中国差不多20多年了，但以往他们要紧占据的是国内的东部沿海开放都市，而且大差不多上高星级酒店。然而从2004年开始，他们的触角开始伸向二线都市，尖端品牌和经济型品牌的进入势头强劲。万豪的顶级品牌JW万豪〔JWMarriott〕和丽嘉〔Ritz-Carlton〕、四季、凯悦〔HyattRegency〕等治理公司在北京东部区域的签约，表示出大力开拓中国市场的强烈愿望。4项目分析对项目的区位环境及资源、道路交通等区位条件进行分析，了解项目所在区域具备的可能对项目的商业物业开发产生促进或制约的因素并探讨对其进行利用或规避的方法；对项目的自身条件，例如规划条件、地块条件、交通组织等进行分析，查找项目自身的优缺点。通过本部分的研究，能够对项目周边的竞争环境作透彻而系统的剖析，包括项目本身地理位置的竞争优劣势、潜在机会和威逼等等。〔1〕区位条件及资源分析项目周边交通条件与状况分析项目周边的配套设施水平分析〔2〕地盘适宜性分析地块现状及技术经济指标分析地块交通状况、通达性与可视性分析商业价值、优势及限制性因素分析风险及机会分析〔3〕进展空间的初步判定地段价值评估：正面价值点负面价值点对本项目的差不多判定〔运作方向〕高端物业类型多样化平稳品牌运作原那么5开发规模、配比建议本部分将结合市场特点及项目分析，对项目的开发规模、各物业类型的配比、物业档次、平均价格及平均价格走势进行建议。各类物业(包括写字楼、酒店物业)配比建议，即给出两种物业开发体量的建议档次定位，依照市场研究的可行性分析，对适合贵项目写字楼及酒店物业的档次进行建议，并对该建议的档次进行定义。价格定位，对写字楼及酒店物业入市后的平均价格进行建议，并对以后一段时刻该平均价格的走势进行推测。归纳出北京高端酒店配套附属的商业设施，其目前存在的、并可能达到的租金的一样性的市场情形。6风险因素分析市场风险政策风险竞争风险财务风险运营风险7来自财务方面的论证差不多假设开发成本估算投资收益测算基准投资收益成本利润率分析投资回收期土地价格的敏锐性分析土地竞拍价格建议小结