2015年下半年河南房地产估价师制度与政策：计价方式考试试卷

2015年下半年河南省房地产估价师《 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 与政策》：计价方式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为__万元。A．1125B．1800C．2250D．33752、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调3、投资利息估算只有在中才需要。A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格4、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是__。A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌5、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保E：借款合同6、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。A：重置价格B：租赁价格C：评估价格D：市场价格E：执行层的组织协调7、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年．后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)．2006年10月1日对该房地产进行评估．经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0．则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为．【2006年考题】A：4091万元B：4182万元C：4250万元D：5000万元E：工业用地的监测点评估价格8、是税收的关键特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调9、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性法律文件的总称。A：宪法B：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调10、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。A：二者往往是甲方与乙方的合作关系B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务E：房地产估价机构必须加盖公章11、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》12、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。A：房屋的天面B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C：有围护结构的门廊D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊E：执行层的组织协调13、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始B．变更C．转移D．他项权利14、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。A：反映的先后顺序不同B：反映的实质 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 不同C：反映的时间状态不同D：反映的形式状态不同E：执行层的组织协调15、下列关于资产负债表不正确的是（）。A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标16、证券价格由__确定。A．货币使用中产生的收益B．社会借贷资金利率C．市场对证券的供求D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率17、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667B：1765C：1875D：2000E：工业用地的监测点评估价格18、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。A．①②③④B．②③④①C．③②①④D．③①②④19、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格20、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。A．1.2%B．1.5%C．12.5%D．16.7%21、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同22、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序23、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。A．9.26%B．10%C．11.32%D．12%24、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.9525、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A．利息率B．销售利润率C．速动比率D．目标收益率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的房屋租赁合同的必备条款2、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。A．资质年检制度B．资质审查制度C．资质复查制度D．资质审批制度3、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小B：获得净收益的报酬率的大小C：获得净收益期限的长短D：市场年利率的大小E：获得净收益的可靠性4、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．222.76B．224.67C．268.67D．298.335、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：__。A．他项权利登记B．转移登记C．变更登记D．注销登记6、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A．自然环境和人文环境的变化B．一般商品市场的发展C．信息、通讯技术水平的提高D．生产方式和工作方式E．金融业的发展7、确定房地产开发项目，应当符合的要求。A：国土规划B：年度建设用地计划C：城市规划D：土地利用总体规划E：房地产开发年度计划8、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．(2007年 试题 中考模拟试题doc幼小衔接 数学试题 下载云南高中历年会考数学试题下载N4真题下载党史题库下载 )A：商用房地产风险更高B：商用房地产的收益更高C：商用房地产的价值更高D：商用房地产的增值潜力更大E：借款合同9、担保物权包括。A：地役权B：典权C：抵押权D：留置权E：质权10、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金E：税费11、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系12、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A．毛租金收入B．净租金收入C．经营收入D．税后现金流13、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】A：是一种专业意见B：估计价格或价值C：实行有偿服务D：承担法律责任E：估价作业日期长14、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。A．盈亏平衡分析B．敏感性分析C．风险分析D．概率分析15、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大B．较小C．差距较大D．大致接近16、以下对房地产赠与的理解正确的是。A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为B：属于双务行为C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务D：属于单务行为E：其受让人不需承担任何义务17、因为估价的目的不同，所以__。A．估价的依据不同B．应评估的价值类型可能不同C．估价时点的选取不同D．估价中应考虑的因素可能不同E．选用的估价方法可能不同18、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。A：房地产业与建筑业既有联系又有区别B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系20、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。A：土地所有权B：依法承包的荒山的土地使用权C：宅基地使用权D：固有汽车加油站E：乡镇企业用房21、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。A．3314B．3347C．3380D．303322、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行23、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。A：公用设施的维修费B：人员的工资C：抵押贷款还本付息额D：房产税E：保险费24、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。A．住宅用地B．公共服务设施用地C．道路用地D．绿化用地E．军事用地25、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业B：公益事业多为非营利的社会福利事业C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业