房地产开发企业的会计核算的商讨陈光明近期，国务院办公厅颁发了《关于进一步做好房地产市场调控工作相关问题的
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
》（即“国八条”）。为了有效控制过于虚高的房价，去除泡沫经济，国家正逐渐规范房地产企业。房地产开发企业在会计核算中存在的突出问题相同亟待进一步规范，现作几点商讨。一、会计
制度
关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载
的适用我国现行企业会计制度，共分《行业会计制度》、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、《新企业会计准则》等四个会计制度系统，此中涉及房地产开发企业的有：1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开刊行业而言，是指依据国务院国资厅议论函[2003]327号文件的
规定
关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定
，不可以同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上两个条件的房地产开发企业。依据财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡吻合上述标准的包含房地产开发企业在内的各种小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或《新企业会计准则》的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。2.《企业会计制度》。依据财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限企业和外商投资企业等单位推行，其余企业经合适程序也可以执行该制度。2006年财政部公布了新的38项详尽会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市企业范围内执行。据此，现有股份有限企业、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。3．《新企业会计准则》下的会计制度系统。新的38项准则及其《应用指南》，包含详尽准则、对准则的解说、
财务报表
财务报表免费下载29财务报表附注模板下载小企业财务报表下载关于企业财务报表分析excel财务报表下载
格式、会计科目和主要账务办理等，是一个完好的会计制度系统。这一制度暂在上市企业范围内执行。所以，假如房地产开发企业为上市企业，也许按上市的母企业要求执行《新企业会计准则》的，都应当执行《新企业会计准则》规定的会计制度。4.《房地产开1/4发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度系统，依据相关规定，房地产开发企业中的大中型企业，假如达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。二、应增设的会计科目本世纪已出台的会计制度中，皆没有特地用于房地产开发企业的会计科目及核算方法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外供给一致财务会计报告的前提下，企业可以依据实质状况自行增设某些会计科目。依据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或《新准则》的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下特地核算房地产开发的会计科目，不不过需要的，也是吻合会计制度规定的：1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的花费和成本，包含：（1）开销的拆迁赔偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、先期
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费等花费；（2）开发采纳出包方式的，依据预支给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采纳自营方式发生的各项成本花费；（4）分配应由开发产品担当的公共配套设施费、计提应上交相关部门管理的维修费和分摊的间接开发花费；（5）应予资本化计入产品成本的借款花费等；（6）结转开发竣工并查收合格的房地产成本。购入已拆迁平坦的土地准备用于房产开发，可先计入“无形财富—土地使用权”科目，待开发时再以合适的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。“开发间接花费”科目。本科目相当于工业企业的“制造花费”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门担当的花费之外的各项间接花费。“开发产品”科目。本科目核算已开发竣工、经查收合格的房地产。“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但还没有转为固定财富的土地和房屋。5．“周转房”科目。本科目核算部署拆乔迁民周转使用的房屋。编制财富负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计人报表的“存货”项目。2/4三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，。即开发产品成本＝建筑成本＋土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包含先期花费和房屋的建筑成本，还包含与开发产品相关的配套设施花费，以及预提的商品房维修花费、白蚁防治费等其余间接花费；土地成本构成则比较简单，即获得用于开发的土地及土地使用权的所有支出。建设一幢房屋也许在同一地块上建设若干幢房屋，常常由于用途不一样、建筑结构不一样，甚至由于楼层不一样而有不一样的售价，并且，开发房地产的成本，特别是土地成本，常常是抽象的。如何尽可能合理地计算分摊竣工产品的建筑成本和土地成本，可采纳以下方法计算。1、面积比率法关于开发的房屋假如用途相同、建筑结构也大体相同，比方，一个小区若干幢房屋都是成套住所，可以采纳按可计价销售的房屋面积比率计算分摊建筑成本和土地成本。详尽做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场所等的所有开发成本（包含建筑成本和土地成本，下同），除以可销售房屋的面积总和，得出每平方米住所的成本，再按各套住所面积分摊产品成本；假如此中有少许房屋或其余可销售项目，比方车库或车位，采纳清一色的按面积分摊不尽合理，可经过估量方法，将其估量的成本从总成本中剔除，而后再按可销售成套住所面积分摊产品成本。这类成安分摊方法，叫做可售房屋面积比率法，简称面积比率法。2、估价修正法与售价比率法关于同一小区内开发的结构、用途不一样的房屋，面积比率法就不行采纳。一般状况下，对成片开发不一样用途、不一样结构的房屋，建筑成本可采纳估价修正法进行计算分摊，土地成本可采纳售价比率法进行计算分摊，并且这两种方法应合并进行，分步实行。第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。第一，应估量房屋单位建筑成本，再按可销售房屋面积得出估量的开发产品建筑总成本。3/4开发产品估量的建筑总成本＝∑（不一样结构的房屋面积×该结构房屋估量的单位建筑成本）；假如可销售开发产品有少许项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估量成本将其单计并从总成本中剔除。其次，应计算修正系数。修正系数＝已决算（或按合同及招标估量）的建筑总成本÷开发产品估量的建筑总成本。最后，计算不一样结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各种结构的房屋建筑成本＝该类房屋估量成本×修正系数；该类房屋单位成本＝该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或＝估量的单位建筑成本×修正系数。第二步，采纳售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主若是取决于房屋的地理地址，相同结构的房屋，门面房售价高于住所房，主要原由是门面房“地势好、地价高”。所以，计算既有住所用房又有商业用房的地块开发，也许纯商业用房开发的土地成本时，采纳售价比率法较为适合。土地成本比率＝占用土地的所有成本（土地使用权价值）÷所有房屋售价总数×100%。各种房屋应分摊土地成本＝该类房屋售价×土地成本率；以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预定售出的，以实质售价或预定价为准；还没有售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准；所有房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总数之和。4/4
浙公网安备 33021202002483