成都市房地产开发优质项目初步报告

成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告第一章项目概况一、   项目名称：成都XXX城二、   项目地址：成都市XXXX三、   项目地块用地面积约2500亩四、地貌特点：项目地块属于浅丘地形，地块内浅山连绵，但坡势低缓，相对高度都在100米以内，在项目规划用地范畴内，七座浅丘形成自然两个围合地势，围合中央有山间谷地分布其中，原生态植被较为茂密。五、详细地址：地块紧靠岷江，近旁水面广大，距新津县城仅为一华里，距成（都）—雅（安）高速公路新津出口局限性三公里，并且与市政山地公园、道教胜地老君山以及水域面积达600亩一处水库三面紧邻。六、交通状况：地块通过成（都）—雅（安）高速公路，可以非常便捷地与成都市区连通，车程局限性25分钟，该高速公路路面宽阔，通行非常快捷，路两旁风光较好。七、周边市政规划发展状况：地块紧靠在新津县迎宾公路旁，当前，市政水、电、气及排污管道已连通至地块内。周边区域已列入新津县行政中心东移发展范畴内，当前已有数个公寓和别墅楼盘进入开发，且销势良好。八、土地当前使用状况：截止当前，我公司已获得400亩出让土地权证，另1200亩已由正式合同形成，拟定出让给我公司开发，并已纳入本地政府都市发展规划当中，别的900亩政府已原则批准追加出让给我公司，整体纳入项目开发使用。第二章         市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 一、成都别墅产品作为房地产市场有机某些，已有十几年发展历史。从以来，近郊山水别墅成为市场持续热点，供销量均有大幅增长。据资料 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，成都在1—7月共计销售别墅达61万平米，同比增长73%，远近郊山水别墅和市内景区别墅占比很大。二、典型别墅楼盘描述（）典型别墅楼盘分析表名称销售价格销售面积特性景色特点周边状况草堂之春别墅7500—1880013000独幢市区景色别墅浣花风景区万达河宾印象4800—790097000连排别墅市区景色别墅望江公园青城白鹭洲3200（均价）62300单体、连排山水别墅青城山风景区青城高侠山庄4000（均价）55000单体、连排山水别墅青城山风景区金林半岛1120065600单体别墅市区景色别墅浣花风景区  2、价格依照以上各楼盘品质、景观配备及配套价格状况分析，成都国航花园初步销售定价为：单体别墅4000元/平米连体别墅3200元/平米花园洋房2500元/平米3、成都地区民航购买力分析成都民航系统单位重要有：国航西南分公司、双流国际机场、西南民航管理局等构成，当前共有职工一万二千余人，其中飞行员和中高层干部属于高收入阶层，购买能力较强。据咱们初步调查，有购买别墅意向人数约为900余人，也许在本项目购买别墅数量在700套左右，如按65—70万元/套单价对其销售（250平米/套平均面积）则也许实现销售收入4.5—4.9亿。第三章规划建设内容一、   产品类型及面积独幢别墅248000平米户均面积350平米/套连排别墅217000平米户均面积280平米/套花园洋房155000平米户均面积160平米/套公建配套46000平米共计666000平米二、   装修水平对出售别墅及花园洋房只进行外墙精装修。对公建某些商业铺面也仅对外墙橱窗精装修公建会所某些内外全面精装修，并进行家具用品配备。三、   社区配套1、        全面物业管理、安防及管家式服务。2、        特色商业风情街、主题生活广场、运动健身及文化设施、教诲论坛和湖宾酒吧等。3、        主题休闲会所和各种沙龙俱乐部配套。第四章、投资预算一、   开发总投资投资预算表投资内容 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 量单位造价（元）投资额（万元）备注土地费用2500亩6500016250 园林及基本设施2500亩6000015000 建安工程666000平米90059940 开发间接费666000平米1006660 规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 666000平米402664 不可预见费  5185按总投入5%计算共计  105699 二、项目分期开发期次为减少项目初始投入，拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金自求平衡，项目开发筹划分为5期进行，各期推动时间如下：首期1月——9月二期10月——9月三期10月——9月四期10月——9月五期10月——10月开发总周期约为6年。三、首期开发投资预测及筹资 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 首期开发用地面积：600亩开发建设面积：96000㎡首期投资预测为：24000万元（包括项目推广、营销等费用）筹资筹划表资金来源金额（万元）比例各股东单位投入1000041．7%银行贷款800033．3%项目销售收入滚动投入600025%共计24000100%第五章项目经济效益分析一、项目开发周期：6年二、银行贷款利息：8000×（1+6%）5－8000=2705.8（万元）三、销售收入销售收入预测表万元产品类型面积（㎡）单价元/㎡销售余额花园洋房150000250038750连排别墅217000320069440独栋别墅248000400099200共计60 207390四、开发利润开发利润预测表万元计项名称金额备注销售收入207390 开发成本105699 营销推广费用8295．6 销售税金15346.9 管理费用4147.8 综合经营费用2073.9 财务费用2705.8 不可预见费6000指方案浮现调节时也许浮现重复建设等利润63121 五、投资利润率年投资利润率=项目开发利润÷年次/项目实投资数×100%=63121万元÷6/18000万元×100%=58.4%注：如果定向出售给民航系统700套独幢别墅，单套面积按280㎡平均计算，每平方米单价减少800元计算，则减少利润15680元。项目利润=原筹划数－减少数=63121万元－15680万元=47441万元年投资利润数=47441万元÷6/18000万元×100%=43.3% 方案二： 建筑产品类型：所有为单栋别墅容积率为：0.3总建设面积：500250㎡其中：别墅面积：460000㎡土建配套面积：40250㎡开发总成本：万元投资成本工程量单位造价（元）投资额土地费用2500亩65000165250园林及基本建设2500亩6000015000建安工程500250㎡90045023市政配套费500250㎡502501拔建税费500250㎡502501规划设计费500250㎡40不可预见费  4163共计  87439 销售收入万元销售收入面积单价金额对民航定向销售196000㎡3200元/㎡62720对市场销售264000㎡4000元/㎡105600 460000㎡ 168320 利润计项名称金额备注销售收入168320 开发成本87439 营销推广费用6733按销售额之4%计提销售税金12456按销售额之7.4%计提管理费用3366按销售额之2%计提综合经营费用1683按销售额之1%计提财务费用2705.8 不可预见费6000 利润47937.2 年投资利润率=47937.2万元÷6/18000万元×100%=44.36%