第八章物权法律制度讲义

第八章物权法律制度第一节物权基本理论一、物与物权（一）物的种类（P337）1、动产（小汽车）与不动产（房屋）【解释】这是最重要的一个分类，后面讲到“物权变动”、“抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。2、主物与从物在法律或 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。【相关链接】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。（P399）【解释】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则丧失其本来的用途，则B物为从物。【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。3、原物与孳息（2009年新制度多选 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ）【解释1】天然孳息是原物根据自然规律产生的物（如母牛生下的小牛、苹果树长出的苹果）；法定孳息是原物根据法律规定带来的物（如储蓄存款的利息、房屋的租金）。【解释2】原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。（1）天然孳息一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。2）法定孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【相关链接1】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。（P338）【相关链接2】根据《合同法》的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。（P393）（二）物权的类型（P338）物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。1、所有权【解释】所有权是指当事人对“自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利。2、他物权（包括用益物权和担保物权）【解释】担保物权属于他物权，如果甲向乙借款100万元，甲将自己的房屋抵押给乙，乙作为抵押权人对“他人的房屋”享有抵押权。二、物权法的基本原则（P339）1、平等保护原则国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、物权法定原则1）物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新物权。2）物权内容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押）。3、一物一权原则1）一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。2）一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人（如夫妻共同共有）。（3）一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。【解释】甲（所有权人）将自己的手表抵押给了乙（乙对该手表享有抵押权），甲将手表又质押给了丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置（丁对该手表享有留置权）。。表8－1不同类型的物权能否并存物权类型能否并存所有权、所有权×所有权、他物权√担保物权、用益物权√抵押权、抵押权√抵押权、质押权√质押权、质押权×以占有为内容的用益物权之间×4、公示、公信原则（1）公示原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。由此可见，不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。2）公信原则所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。【解释】公信力的含义：（1）若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而进行一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护；（2）若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人；（3）若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不得对抗第三人。三、占有1、占有的种类（P340）（1）自主占有、他主占有【解释1】以“主人是自己的名义”（不论自己是否是“真正”的主人）对物的占有，属于自主占有（我的，我占有）。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解释2】以“主人是他人的名义”对物的占有，属于他主占有（他的，我占有）。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于他主占有。（2）直接占有、间接占有【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解释2】甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有”该房屋，则甲则属于“间接占有”。3）有权占有、无权占有（善意占有、恶意占有）【解释】注意善意占有、恶意占有是对“无权占有”的分类。2、占有制度（P341）1）事实推定首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有。2）权利推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法，受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。3、无权占有人与返还请求权人的关系（P341）1）不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。2）占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。3）占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。表8－2无权占有善意恶意权利人能否要求无权占有人返还原物、孳息？√√权利人是否需要向无权占有人支付必要的费√×用？因使用致使占有的不动产或者动产损害，无权×√占有人是否需要赔偿损失？占有的不动产或者动产灭失，权利人能否要求无权占有人返还因灭失所得的保险金、赔偿√√金？占有的不动产或者动产灭失，因灭失所得的保险金、赔偿金不足弥补损害的，权利人能否要×√求无权占有人赔偿？4、占有的法律保护（P341）（1）返还原物①占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；②占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。【解释1】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。【解释2】1年的期间属于除斥期间，自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭，诉讼时效中的“中止、中断”与此无关。【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占用被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，不受1年的限制。2）损害赔偿①因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；②关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。【解释1】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起1年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。【解释2】请求返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。四、物权变动（一）不动产的物权变动（P341－342）1、不动产物权变动的情形（2009年新制度多选题）（1）登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。（2）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年综合题）【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上表8－3不动产的物权变动设定用益物权和担保物权时，仍应办理登记。登记生效物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记，未经登记，不发生物权效力物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件可以不登记具体情形（1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押（1）因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（1）土地承包经营权（2）地役权（3）宅基地使用权依法属于国家所有的自然资源2、登记制度（P342－343）（1）登记簿与权属证书不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年综合题）（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。③异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（4）预告登记（针对不动产买卖合同）①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效3、不动产买卖合同与物权登记（2009年原制度单选题、2009年新制度单选题）（P343）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）动产的物权变动1、交付生效（P343）合同成1）动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。【解释】买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的（所有权保留条款）除外。（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。但登记具2、特殊的交付方式（P343－344）1）简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。【解释】受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得动产的所有权。【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。（P397）【案例】2009年5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为1000元，一个月后交付款项。在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。五、所有权取得的特别规则（一）善意取得制度（P344－345）善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产的所有权。【解释】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于法律的规定。1、善意取得的构成要件（1）转让人无处分权，但受让人受让财产时主观上为善意。【解释1】受让人善意，是指受让人“相信”财产的让与人为财产的所有人。【解释2】受让人在取得占有的时候，“推定为善意”，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。【解释3】只要“受让财产时”善意即可，受让人在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权。（2）以合理的价格有偿受偿。【解释】以无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度。3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。【解释】如果双方当事人仅仅达成合意，而没有发生标的物所有权的移转，则当事人之间仍只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。2、善意取得的法律效果（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。（2）在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。（3）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。3、善意取得的适用范围（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。（2）善意取得制度不仅仅适用于所有权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。【相关链接1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。（P364）【相关链接2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。（P365）3）拾得遗失物、赃物、漂流物、隐藏物、埋藏物不能适用善意取得制度。（二）拾得遗失物（P345）【解释】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。1、拾得遗失物，不能适用善意取得制度，应当返还给权利人。2、拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。3、拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。4、有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。5、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因“故意或者重大过失”致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。6、如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。【相关链接】占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。六、物权的民法保护1、物上请求权（P346）（1）请求返还原物无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。【解释1】权利人只能针对无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。【解释2】权利人请求返还原物，必须是原物仍然存在；如果原物已经灭失，权利人就只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。2）请求排除妨害或者消除危险无论排除妨害请求权还是消除危险请求权，都不考虑妨害人主观上是否具有过错，但妨害行为必须非法。2、债权请求权（P347）1）损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。第二节所有权制度一、业主的建筑物区分所有权（P350－351）【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。【解释2】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房），便丧失了共有权及成员权。【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁）。2、业主大会的决议（2008年多选题、2009年新制度单选题）1）一般决议：1/2＋1/2①制定和修改业主会议议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2）特别决议：2/3＋2/3①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。【解释】（2010年新增）“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；“专有部分面积”根据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。二、共有（P352－353）1、按份共有1）占有、使用和收益①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。（2）处分按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。2、共同共有（如夫妻财产）1）占有、使用共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。2）收益对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。（3）处分对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。3、共有物的处分及分割（2008年单选题）（1）共有物的处分①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。③根据法律规定或依据共有人之间的 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，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。2）费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。3）共有财产的分割共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。4、共有的对外关系1）对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。2）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。【解释1】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。【解释2】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、准物权。【解释3】（1）用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用；（2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权；（3）用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。一、土地承包经营权（P355）1、土地承包经营权的设立土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。【解释】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的，不得对抗善意第三人。2、土地承包经营权的流转1）在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权。2）如果采取互换、转让方式流转没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。3）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。二、建设用地使用权（2008年综合题）（P355）1、登记生效建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。3、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2009年原制度单选题）三、地役权（2008年综合题）（P356）1、地役权的设立地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。2、地役权的期限地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。3、地役权的从属性地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。4、地役权的不可分性地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。5、地役权的效力1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。【解释】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。6、地役权的消灭如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。7、地役权与相邻关系的区别1）二者的性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权；而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。2）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序；地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。3）两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的 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；而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。4）相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。5）相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。第四节担保物权制度一、担保物权的特征1、从属性1）担保物权不得与主债权分离而单独转让。2）主债权全部消灭，担保物权也归于消灭；主债权部分消灭时，基于担保物权的不可分性，担保物权并不部分消灭。2、不可分性担保物权的不可分性，是指担保物的全部担保债权的各部分以及担保物的各部分担保债权的全部。（1）债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的“全部”行使权利。（2）债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的“全部”行使权利。（3）担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。3、物上代位性（2008年综合题、2009年新制度单选题）在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。二、抵押（P357－363）（一）抵押权的设定1、抵押权的取得，可以基于法律行为（签订抵押合同），也可以基于事实行为（继承或者善意取得抵押权）。抵押权的设定是指基于法律行为取得抵押权。2、订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。（P363）3、抵押物（2009年新制度单选题、2009年原制度多选题）1）学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押；但当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。2）所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。3）依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押；已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。4）经法定程序确认为违法、违章的建筑物，不能抵押。5）城市房地产：“房随地走、地随房走”以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（6）农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走”乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。（7）以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。（2008年综合题）（8）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效（耕地不能抵押）。（9）只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权，才可以抵押。4、抵押登记1）登记生效①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④正在建造的建筑物。【解释】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。2）登记对抗当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时（签订时）设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】这些财产无论是否进行了抵押登记，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自抵押合同签订（生效）之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。（二）抵押权的效力1、抵押人的权利1）占有权抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。2）收益权如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。【解释】（1）先出租后抵押的，租赁合同优先；（2）先抵押后出租的，抵押权优先。（3）处分权抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、抵押权人的权利（1）放弃抵押权主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。2）抵押权顺位的变更抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。（三）抵押权的实现1、担保物权（抵押、质押、留置）的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。2、债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。3、抵押物拍卖价款的清偿顺序：①实现抵押权的费用；②主债权的利息；③主债权。4、物权重合时的清偿顺序（1）同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。②抵押权已登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。2）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。3）同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。【解释】留置权（法定担保物权）>法定登记的抵押权（登记公示）>质权（交付公示）>未登记的抵押权（未经公示）。4）如果同一财产有抵押权与《合同法》第286条规定的优先受偿权并存时，《合同法》第286条规定的优先受偿权优先于抵押权。【《合同法》第286条】建设工程合同的发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权。承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（P411）（四）特殊规定1、最高额抵押（1）抵押权人的债权在下列情况下确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。（2）最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，2、浮动抵押（2009年新增）2年后请求确定债权；但当事人另有约定的除外。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及“将有的”（浮动）生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形（抵押人被宣告破产或者被撤销）债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。，（1）动产的浮动抵押仅限于特定的主体设立，即企业、个体工商户、农业生产经营者。2）浮动抵押的设立以合同生效为条件（合同生效、抵押权设立），不以登记为要件。但是，不登记的不得对抗善意第三人。3）在动产浮动抵押“结晶”之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。4）在浮动抵押中，抵押财产在下列情形发生时确定（结晶）：①债务履行期限届满，债权未实现；②抵押人被宣告破产或者被撤销；③当事人约定的实现抵押权的情形；④严重影响债权实现的其他情形。【解释】最高额抵押需要对债权“结晶”（在该时点上向银行总共借了多少钱），浮动抵押需要对抵押财产“结晶”（在该时点上哪些财产应计入抵押财产）。三、质押1、动产质押（P363－364）1）质权自质物“移交”给质权人占有时设立。2）出质人以间接占有的财产出质的，书面通知送达占有人时视为移交。3）出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。5）质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力；转质权的效力优于原质权。2、权利质押（P364－365）（1）有价证券的质押：交付（登记）设立①以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付之日起设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。②以票据、债券、存单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的无效。（2）基金份额、股权的质押：登记设立①以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。②以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。3）知识产权的质押：登记设立（2009年新制度综合题）①设定质押的知识产权仅限于可以转让的财产权，以知识产权中的人身权设定质押无效。②设定质权后，未经质权人同意不得转让或者许可他人使用。未经许可转让或者许可他人使用，应当认定为无效因此给质权人或者第三人造成损失的，由出质人承担民事责任。（4）应收账款的质押：登记设立质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。。表8－4动产登记在物权变动中的地位一般动产的所有权船舶、航空器、机动车的所有权动产的抵押权交付生效交付生效、登记对抗登记对抗动产的质权交付生效房屋的所有权房屋的抵押权登记生效建设用地使用权的取得不动产建设用地使用权的抵押土地承包经营权地役权登记对抗宅基地使用权基金份额、股权的质押权利质押知识产权的质押登记生效应收账款的质押票据、债券、存单、提单的质押交付（登记）生效四、留置（P365－366）1、留置权属于法定的担保物权留置权只有在符合法律规定的条件时产生，并非依当事人约定产生；但当事人可以通过合同约定排除留置权的适用。2、留置权的善意取得如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。（2007年综合题）【相关链接】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。3、留置权的适用范围（1）债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。（2）留置权的适用范围不再局限于特定的合同关系，其他的债权债务关系，如不当得利、无因管理等法律关系也可以产生留置权。【解释1】在“承揽合同、运输合同、保管合同、仓储合同、行纪合同”中可以产生留置权。【解释2】对于企业之间留置权的行使，可以不以同一债权债务关系为要件。4、留置权的效力（1）留置权的效力还及于从物、孳息和代位物。【解释】质权、留置权的效力及于孳息，但抵押权一般不及于孳息。只有债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人才有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息。（2）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。5、留置权的行使（1）留置标的物债权人在其债权没有得到清偿，有权留置债务人的财产，并给债务人确定一个“2个月以上”的履行期限。2）优先受偿债务人超过规定的期限仍不履行其债务时，留置权人可依法以留置物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。