首页 中小城市商业地产规划

中小城市商业地产规划

举报
开通vip

中小城市商业地产规划中小城市商业地产规划PlanningSchemeOfSuperShoppingCenter山西侯马SHANXIHOUMA规划公司差不多介绍BACKGROUND上海主张置业营销策划规划公司差不多介绍●公司背景介绍:上海主张置业营销策划,是专业从事商业房地产开发、规划、设计、招商、治理、销售、咨询等方面的专业公司,注册资金人民币100万元。公司要紧治理人员均是具备多年外资零售店体会的资深主管,涉足百货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态,同时也有多家外资房地产服务机构从事多年商铺销售、招商、治理、咨询等工作的人员。●...

中小城市商业地产规划
中小城市商业地产规划PlanningSchemeOfSuperShoppingCenter山西侯马SHANXIHOUMA规划公司差不多介绍BACKGROUND上海主张置业营销策划规划公司差不多介绍●公司背景介绍:上海主张置业营销策划,是专业从事商业房地产开发、规划、设计、招商、治理、销售、咨询等方面的专业公司,注册资金人民币100万元。公司要紧治理人员均是具备多年外资零售店体会的资深主管,涉足百货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态,同时也有多家外资房地产服务机构从事多年商铺销售、招商、治理、咨询等工作的人员。●重点案例说明:○上海来福士广场由新加坡凯德置地集团投资,商业建筑面积50000平方米,由我司要紧人员与上海第一太平戴维斯物业顾问公司〔英资〕合作进行规划和招商工作,以量贩型品牌店为核心楼层,一楼辅以品牌名店进行结合,集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心,是2003年上海唯独开业的大型商业项目,全案以租赁店为主的经营模式。○郑州丹尼斯百货由台湾东裕集团投资的,建筑面积60000平方米,是当年中原地区最大的也是唯独的外资综合性百货公司,其中包括丹尼斯百货和丹尼斯量贩店,年销售业绩12亿元人民币,位居全国单店零售店排行第12位,河南省销售第一。现辖安阳丹尼斯、洛阳丹尼斯、许昌丹尼斯、新乡丹尼斯等连锁店,由我司要紧人员与台湾治理人员合作规划、招商和经营治理,全案为扣率店、租赁店相结合的经营模式。○兰州世纪春天百货量贩〔现更名为百安购物广场〕由甘肃大成置业公司投资,建筑面积65000平方米,是西北地区最大的购物中心项目,由我司要紧人员规划、招商和经营治理,历时4个月的筹备,开创短期内成功运做如此大面积的商业设施的先河。项目中包括45000平方米的百货公司和20000平方米的量贩店。○南京翠屏国际城为147万平方米的超大居住区,其中包含30000平方米的社区商业设施,由我司全程规划、招商和经营治理,由我司注册了中国唯独有的专门为超大社区商业设施提供商业配套服务的品牌——生活总管,是商业地产的另一 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现模式,本案正在操作中。○芜湖新时代商业街为1475米长的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 商业步行街,商业面积70000平方米,是皖南地区最大的商业街,是标准的都市辅商圈商业设施。本案由我司全程负责该步行街的商业规划,将全步行街分成5大主题商业区,并成功的将原定3000元/平方米的商铺均价炒做到平均5000元/平方米的价格。○天津金汇广场建筑面积80000平方米,是天津最大的SHOPPINGMALL,是全业态全客层的商业设施,由大卖场、商铺、电影院、餐饮、娱乐以及专业主题店组成。本案由我司要紧人员负责规划、招商和经营治理。○南京大洋百货由原上海太平洋百货差不多人员组成的团队,由万达集团投资的,面积60000平方米,是标准的百货店模式,也是南京最大的时尚百货店,开业第一日制造了中国单日业绩最高值——2200万元。○中国商业不动产网由我司注册并实施的中国目前唯独一家商业地产门户网站,是由我司集合了商业和地产的优秀人才,以资源和信息整合为基础,专为国内商业地产项目提供信息资源、商业服务和地产服务的网站,目前网站正在酝酿升级,以打造成为中国最优秀最专业的门户网站。本案的规划核心THEKERNELOFLAYOUT打造晋南地区独一无二的商业旗舰本案的规划核心●五大差不多规划核心:核心一量贩不是大卖场,而是在百货公司的基础上衍生出来的更适宜于三级都市经营的零售业态。核心二量贩店可视为蓝领店的概念,是相关于白领店〔质贩店〕孕育而生的。核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。核心四本案是一个标准的商业地产项目。核心五在进展商猎取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的差不多费用,从而降低纯商业模式的风险。●核心概念阐述:○核心一说明以字面的含义及粗浅的明白得,量贩店有与大卖场的含义类似,事实上不然,量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形状而言,是从百货公司的经营形状中逐步衍生出来的,是以商品的价格为核心,而非以商品的销售数量为绝对的界线,以量贩独有的经营形状来更符合消费者的需求。○核心二说明量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言,一样百货公司所面对的是所谓白领阶层,在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境,商品的价格带是百货店差不多定位和锁定目标消费者的基础,而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店事实上亦包含了上述的基础,但作为商品价格带是商场定位的全然,其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价,以〝佐丹奴〞〝真维斯〞等品牌为例,其确实是标准的适合量贩店经营的品牌,因为其价格带差不多锁定在200元以下的范畴,商品的陈设以品种多,数量大来表现,而如〝ESPRIT〞等品牌即为标准的质贩型品牌,是针对中高收入的消费群体销售的,不管从陈设、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于侯马地区,就当地而言全然没有所谓的白领和蓝领的定位和概念,因此说量贩是本案商业和销售推广的最正确定义。○核心三说明侯马房地产市场泡沫严峻,在沿街商铺能够销售至15000元单价,二级市场能够将沿街商铺炒做到20000元单价的情形下,平均租金仅支持2-5元/平方米/天,租赁市场和投资市场比例严峻失调,且商铺售价几乎高于一般住宅楼盘单价的10倍,可见本市场在此方面是专门不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上,在将商品和业种严格区分的前提下,以高销售单价对应高租赁单价,以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本,而不进行全馆平均分配的原那么,从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的,以达到船小好调头的原那么。○核心四说明本案是标准的商业地产项目,绝非单一商业项目和地产项目,有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依靠相互存在,为有效操纵本案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。如此既可幸免纯销售公司为获得佣金纷乱销售拿钱走人的情形,也可幸免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情形。○核心五说明侯马系晋南地区一个中等规模的县级市,区域经济特点不是十分明显。其商业目前的形状为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及娱乐休闲极不发达,作为销售终端成本要紧构成的租金水准专门低且短期内无上扬空间,市场消费劲无法在这一单边市场表现,消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之,起码意义上侯马是一个专门初级的市场。本案座落在侯马火车站对面二条要紧商业街的交口处,系该市的地标建筑,系典型的综合百货大楼的设计,业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍,其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时,唯其地标区位和地标建筑,该项目已成为该市的形象工程,政府从时刻和目标上尤为关注,简单的换手交易已不可能,且从成本上亦无空间,除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他退出途径。目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持如此一个30000平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破,从主导市场和引领消费的角度去架构以后的经营,那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必须的前提,即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之确实是假设有2亿元的销售额,开发商拿走1.7亿元,剩下的3000万元来经营三年,经营成功那么3000万元连续产生利润,经营失败那么以3000万元的资本体宣告破产,确保了前期的利润。经营期以商业治理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后,第一要树立此为牺牲打的概念,第二在那个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求进展的业态和经营模式。因此,以后的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原那么和资本盘的原那么来进行,其目标是完成开发退出机制。侯马的地域特点THECHARACTEROFHOUMA消费能力严峻的二级分化市场●侯马的差不多概况:侯马位于山西省西南部,人口23万,属于标准的内陆型县级都市。早期有〝北侯马南义乌〞之称号,是北方地区小商品销售的中心。由于都市化进展,交通的便利,侯马小商品的地位慢慢退出了历史舞台。现在连接侯马到省城——太原的交通专门方便,除常规火车外,每日均有多班大巴往返于二市之间。另由于侯马自身的地理位置决定,其受陕西西安的商品辐射能力较大。都市功能辐射圈示意图●侯马的消费习性:做为山西西南地区屈指可数的县级都市,其周边又有多个县乡构成,由于有煤矿等重工业产业支柱,贫富差距悬殊,在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中:1、以煤矿主为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费,由于收入高,在此方面的消费将趋于高端,需要有包厢等的就餐环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外,大件的高价格的商品要紧会在太原甚至山西以外地区采购;这类消费群体仅占总消费人群的5%左右。2、以政府机关单位消费的人群只要集中在餐饮、娱乐方面的消费,年均消费数额约9900万元,由于属于公关、应酬性的消费,且又属于公款消费,故其在消费单价上不是追求费用的高低,更需要的是消费的环境、消费的隐藏性,并在开具发票等方面能够提供便利的。关于商品类消费要紧由送礼、在大型都市消费形状为主。这类消费群体仅占总消费人群的2%左右。3、一般百姓的人群的消费差不多集中在民生日用品为主,一样消费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格而相对忽视商品的质量和服务质量。平价是针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。消费人群结构饼状示意图餐饮娱乐民生日用品中高消费品平价消费品煤矿主个体经营者高端本地的消费本地采购异地采购为主少量消费政府机关人员高端本地的消费本地采购送礼获得异地采购为主少量消费一般百姓一样情形下不消费本地采购少量消费大量在本地消费本地消费习性汇总示意表●侯马的商业特点:○本案立地位置差不多以火车站为核心向四周扩散,本案立地位置是二大商业街区的核心,起到纽带作用,也是二大商业街区的中心。○市场经营模式属地市场商业经营模式陈旧,差不多为租赁型经营形状,部分低档商品〔如:皮鞋、洗涤化妆品等〕的经营户由于资金匮乏及商店的经营格局的限制采纳了扣率形式的经营形状。○市场商品结构属地市场商品品牌强弱不一,有相对中高档的品牌,如:苹果、鳄鱼、皮尔卡丹等,也有许多不知名的中低档品牌,差不多商品单价在200元以内,少量中高档商品单价超过1000元,主力业种均为服饰类商品,音像、电器等专业市场匮乏,超市等商品价格偏高,休闲娱乐等市场表现不明显。○市场经营环境均为老旧的商业环境,没有中央空调、电扶梯等差不多商业硬件,各商场经营治理不明显且促销活动专门弱,没有成型的集中的购物中心。本案周边仍存在立即开业的或在建的商业项目,会在一定程度上瓜分厂商资源和分化消费劲。○业种规模效益相对诸多的现有市场而言,新港市场的经营情形是最好的,其要紧缘故自一是业种的相对集中而产生的规模效益,以该市场二楼为例,由于集中了女性服饰商品,其经营业绩和租金价格均高与一楼。○消费市场潜力依照侯马市2002年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在13亿元其中批发和零售消费为9300万元,餐饮消费为5700万元城镇居民消费水准食品类年人均消费1416元服装类年人均消费716元居住类年人均消费361元,年人均可支配收入5857元年人均可支配支出为4064元在岗职工平均年人均收入8251元存贷款规模扩大城镇居民储蓄存款25亿元金融机构存款额达32亿元金融机构各项贷款余额21亿元上述数据差不多能够满足本案在以后的消费能力本案的商业定位COMMERCEMOTIF量贩式复合形状的购物中心百货公司商铺化本案的差不多定位以商品价格来区分市场,多业态组合的量贩式复合形状的购物中心量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的,符合绝大多数的消费群体的,其不仅表现在商业经营模式上面,表现在商品能够符合侯马绝大多数的消费群体上面,在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合侯马此类地县级都市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的最有效的商业模式。购物中心是指能够满足以后消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所,是将多数零售业态有效集中的场所,是充分发挥商品与商品之间在销售时达到1+1>2的成效的场所,是能够满足不同消费群体消费的场所。购物中心需要大体量面积支撑,关于本案的面积超过25000平方米,且地理位置优越,是购物中心定位是本案最正确的商业定位。●各楼层定位:楼层定位示意图量贩式购物中心是本案的最正确选择和定位!●本案的命名建议:○标志的建议本案标志示意图○命名的原由1、侯马目前最大的综合性商业设施,面积当属第一;2、侯马第一家综合性购物中心,业态当属第一;3、它将拥有侯马最好且最标准的百货公司,百货当属第一;4、它将拥有侯马最大的标准的卖场,超市当属第一;5、它将拥有侯马第一个室内商业街概念,商铺当属第一;6、它聘请了上海专业的公司进驻全程销售招商和治理,专业当属第一;7、第一亦将代表最好,字面本身意义上具有积极向上的含义;本案的销售阐述SALEEXPLAIN以小面积分割全客层销售对象的销售模式本案的销售阐述销售是本案开发商获得差不多收益并能够为商业招商和经营带来资金保证的唯独途径,是最先启动的、最关键的 步骤 新产品开发流程的步骤课题研究的五个步骤成本核算步骤微型课题研究步骤数控铣床操作步骤 。为了使本案销售达到最正确成效,其具备了以下的条件:○良好的地理环境本案地理位置占有绝对的优势,优于其它现有商场和再建商场的位置,所谓商业能否成功经营,地理位置占了60%以上的要素,本案在此方面无可非议。○政府扶持的项目做为本案是市政府扶持的项目,是今年政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所操纵,大都市的商业地产贷款越来越难,而本案由于得到市政府的配合,在以后购铺中能够得到当地银行的极大支持,为本案销售带来庞大的经济支持。○新颖的商业题材量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材,在山西本概念是没有的,在本案中能够说是量贩的概念是唯独性的、是最新颖的,所有唯独性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。○最广的受众销售本案有购铺自营的形状、有返租形状等,既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客,属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案差不多购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客,小面积分割商铺,不但能够使商铺单价提升而总价又偏低,又能够为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛,使购铺顾客受众面再度提升,并可使本案的销售利润极大化。○专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司,是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目,在商铺销售中相互依靠相互存在,为有效操纵本案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。如此既可幸免纯销售公司为获得佣金纷乱销售拿钱走人的情形,也可幸免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情形。本案的市场状况本案销售市场调查示意图本案的销售方式●销售对象细分类:1、纯投资性客户:仅做为购铺而不进行经营的。此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范畴。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。2、投资经营性客户:既投资购铺也进行经营的。此类客户多为本地及周边地区个体经营者。此类客户由于资金量不专门充足故购铺一样为小面积或低总价的。●商铺与客户的对应关系:B1F1F2F3F4F5F6F7F投资型√√√√√√??投资经营型√√√√√√√原那么:以最大限度满足不同的购铺顾客●商铺的分割标准:B1F1F2F-5F6F-7F最小面积分割,以高单价方式产生低总价的商铺,以适合多数购铺客户适中面积分割,一楼做为本案坐标价格,面向资金充足的购铺客户最小面积分割,以高单价方式产生低总价的商铺,以适合多数购铺客户由于属于专门业种,视购铺情形定●商铺的销售价格参考〔价格的单位为:万元〕:楼层B1F1F2F3F4F5F6F7F总面积38803880388038803880388029602960平均单价0.501.501.000.750.500.400.300.20单铺平均面积1015121288依整馆销售参考总价522.512943.29906604成首付294.83.61.61.28396264楼层总价194058203880291019401552888592本案销售总价约:19522万元销售均价约6507元/平方米●商铺销售的6把利剑:1、无疑匹敌的地理位置,市政府重点商业项目2、最低首付1.28万元即可获得黄金商铺1间3、全新商业新概念——量贩型购物中心4、银行提供6成10年按揭5、三年平均返租8%,在家坐收鱼翁之利6、专业公司全程策划全程服务,治理是永续经营的最正确保证●三年依照100%的返租费用预算〔单位:万元〕:B1F1F2F3F4F5F6F7F总价194058203880291019401552888592返租比例〔毛〕按100%运算返租再议第一年7.5%145.5436.5291218.25145.5116.4第二年8%155.2465.6310.4232.8155.2124.16第三年8.5%164.9494.7329.8247.35164.9131.92小计465.61396.8931.2698.4465.6372.48三年返租合计:4330万元平均每年返租费用:1443万元●销售的估量成本:项目估量费用售楼处建筑及装修10万元售楼处办公设备5万元楼书设计制作印刷〔5000本〕5万元销售广告〔销售额的1.5%〕450万元公关招待费用〔包括办证及地点关系处理〕15万元不可预见的费用630万元〔含销售佣金3%〕合计1115万元●本案销售价格支撑原由:依照对属地市场的差不多调查,整体侯马地区的商铺销售价格偏高,沿街商铺销售均价在10000-15000元/平方米,这也是支撑本案一楼均价15000元/平方米的原由。由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位,并以一楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。●销售广告推广方式:鉴于侯马本地的专门情形,以常规的大众媒体的广告方式不能起到良好的成效,更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传,以下提供几种适当的方式:1、侯马的地点性报纸2、山西省的日报和晚报3、DM直截了当投递4、具规模的下乡巡回展现车辆5、由政府配合出面的软性报道6、太原电视台〝车楼大观〞节目7、区域性的公益活动或演出活动等等……●销售的时期性:7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中:强势销售期预期完成总面积的75%●本案的交房标准:依照本案的商业特性完成外观设计、施工。依照本案的商业特性完成1-5楼的天花板、地面和柱面的装修。完成本案的中央空调、电扶梯、电梯、双回路电源、电量增容〔差不多电力需求3500KW〕、消防设施、厕所设施及装修、逃生通道的设施及装修、楼层的商铺分割等的工程。本案的商业阐述COMMERCEEXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述商业是本案的差不多特性,是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否能够出其不意以新取胜,是销售能否成功的关键之一,商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键,也是开发商能否获得预期收益的唯独保证。●本案不适合的商业业态:○百货公司百货公司差不多以扣率店形式存在,在太原唯独按时结付款的商场仅为百盛,其它商场均存在拖欠货款的情形,造成资金力不足的供应商无力进货,从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外,差不多均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品,不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高,且是必须的投入,就本案核心五所述的标准,经营所赢利的费用无力支持本案的经营。○批发市场侯马由于地理位置、经济进展、交通便利等诸多因素,无法做为商品流通的核心,且本地不属于商品的生产基地,差不多批发渠道均为太原市和西安市,故批发形状的市场不适合本案。●本案商业业种的划分:楼层馆名业种7F演歌台KTV包间,夜总会6F海鲜馆包间式餐饮5F平价百货街低档的平价百货类商品4F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品3F品位生活街中档及中低档成熟女性商品,儿童商品、家庭用品2F青春女孩街中档及中低档年轻女性商品1F国际名店街中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜B1F生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品●业态规划的原由:1、以高销售价格用高租金价格的商业形状对应2、以低销售价格用低租金价格的商业形状对应3、针对顶尖消费群以专门的业种〔餐饮娱乐和一楼名店〕对应4、以量贩超市为本案的集客核心来对应●各楼层目标顾客〔√√√为最高值〕:B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消费群体煤矿个体业主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府机关人员√√√√√√√√√√√√√√√一般本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●厂商经营模式〔√√√为最高值〕:B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租统一自营√√√√√√√√√商户纯租赁形式√√√√√√√√√√业主购铺自营√√√√√√√√√√√√√●目标顾客年龄层〔√√√为最高值〕:B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16青年儿童√√√√√√√√17-35白领一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品档次差不多定位〔√√√为最高值〕:B1F1F2F3F4F5F6F7F低档√√√√√√√√√√√√√√√中档√√√√√√√√√√√√√√高档√√√√√√√√●生活量贩超市简要说明:生活量贩超市商品结构示意图生活量贩超市经营方式示意图●1-5楼商铺简要说明:○目标招商的对象1、侯马本地经营户55%2、太原的经营户30%3、山西其它地区及外省经营户10%4、公司自营商品采购5%○经营户设柜标准1、有品牌的经营户2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户4、有良好形象的经营户5、有足够资金的经营户6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户要紧经营模式:1、租赁户为:租金+物业治理费2、自营户为:物业治理费●全馆收益价格预算:○差不多商业数据1、一楼按照得房率55%运算,实际面积约为2134平方米2、二至五楼按照得房率60%运算,每层实际面积约2328平方米3、租赁面积依照实际面积运算○楼层租赁理论价格〔未含物业治理费〕:1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5单铺平均面积2015151510单铺年均租金3.65万2.08万1.42万1.10万0.55万楼层年租总价390万323万221万170万127万年1-5楼租金收益1231万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础○1-5楼物业费理论价格1-5楼物业费均价35元/平方米/月1-5楼实际面积合计11446平方米1-5楼年物业费收入480万元物业费标准以新田市场〔39元/平方米/月〕为参考●商业筹建成本:○内装费用:鉴于甲方的交房标准的前提下:1、1-5楼差不多考虑为租赁型商铺,差不多无乙、丙工程费用,仅预备150万作为部分调整费用〔要紧在工程方面〕;2、装修小计:150万元;○设备及物品费用:1、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元运算2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元运算3、不可遇见的杂费20万元4、设备及物品费用小计70万元○人员及耗材1、内部治理人员:500元/月*15人*4.5个月〔连续到位〕=3.4万元2、一样治理人员:350元/月*30人*2.5个月〔连续到位〕=2.6万元3、办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元4、人员及耗材小计24万元○广告费用包含在销售广告中不做另行支付○上述小计244万元●商业营运成本:○营运期能耗费用1-5楼依照公用面积约7760平方米,全年能源费用约180万元○治理人员500元/月*15人*12个月=9万元350元/月*30人*12个月=12.6万元○办公及广告依照10万元/月运算。即120万元/年○上述小计321.6万元●三年经营期总成本:本案筹建成本为244万元,依照三年分摊,每年约81.3万元本案经营期营运成本为每年321.6万元上述合计81.3万+321.6万=402.9万元/年按照1-5楼平均分摊约为80.58万元●超市的营运情形概述:由于受到进展商要求超市自营的要求,本案暂不对超市进行总体财务分析,依照3880平方米的超市,属地市场人均在超市的消费单价约20元,本案超市年业绩估量为3000万元,年需要150万有效顾客支撑,日均4100人次的有效顾客,按照1:5的人流运算,每日来店数量约20000人,与侯马总人口23万相比较,约为1:11.5的概率。按照超市毛利率5%运算,本案的超市年收益约为150万元。●6-7楼的营运情形概述:由于本案的6-7楼为专门的餐饮、娱乐业种,需要以整馆的方式进行经营,由于其专门性,本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析FINANCEANALYSE本案的财务分析●本案B1F-5F销售价格:楼层B1F1F2F3F4F5F总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552●本案B1F-5F租金价格:1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5楼层年租总价390万323万221万170万127万●本案B1F-5F物业价格:1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均物业价格35元/平方米/月楼层年租总价89.6万97.8万97.8万97.8万97.8万●1-5楼第一年按照100%返租进行的财务分析:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合计1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5楼第二年按照100%返租进行的财务分析,租金递增10%运算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合计1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84●1-5楼第三年按照100%返租进行的财务分析,租金递增10%运算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合计1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合计:○销售溢价合计〔万元〕销售总价进展商利润销售成本收购成本销售节余1955220001115150001407○三年租金和物业收益合计〔万元〕第一年第二年第三年合计101.25143.84198.73443.82上述总收益为1850.82万元其中:○超市经营成本和利润表一:面积销售价格第一年返租第二年返租第三年返租返租总成本38801940145.5155.2164.9465.6表二:前期设备投入按照800万元运算,依照三年摊提,即每年为267万元;年经营管销费用按照〔包括人员和能源费用〕约为80万元;商品按照全代销方式经营;年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO1267万80万347万3000万5%150万-197万NO2267万80万347万3300万165万-182万NO3267万80万347万3630万181.5万-165.5万合计800万240万1040万元9930万496.5万-543.5万●本案财务三年总分析1、三年从销售溢价和租金物业的收益为1850.82万元见上表说明2、由于超市经营属于亏损状态,三年亏损543.5万剩余经营利润为1850.82-543.5万元=1307.32万元3、考虑到新店开业可能采取3个月的免租优待,即缺失约372万元剩余经营利润为1307.32-372万元=935.32万元4、考虑到超市商品不可能为100%代销,其中预备200万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消逝剩余经营利润为935.32-200=735.32万元5、为1-5楼自营商品预备的预备金300万元通过三年经营,约可产生利润做为再进货的预备资金,自营商品赢余部分约为商品的库存,可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为735.32-300=435.32万元6、通过上述各项费用的分摊剩余435.32万元,可做为各楼层在经营期间的风险资金,此经营方式保证了进展商获利后全盘推出,也差不多能够实现三年的稳步经营治理学名言最好的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 不等于最合理的方案最合理的方案确实是最好的方案上海主张置业营销策划2004-6-23
本文档为【中小城市商业地产规划】,请使用软件OFFICE或WPS软件打开。作品中的文字与图均可以修改和编辑, 图片更改请在作品中右键图片并更换,文字修改请直接点击文字进行修改,也可以新增和删除文档中的内容。
该文档来自用户分享,如有侵权行为请发邮件ishare@vip.sina.com联系网站客服,我们会及时删除。
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生,若发现您的权利被侵害,请联系客服邮件isharekefu@iask.cn,我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用。
网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽..)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
下载需要: 免费 已有0 人下载
最新资料
资料动态
专题动态
is_704284
暂无简介~
格式:doc
大小:992KB
软件:Word
页数:0
分类:
上传时间:2018-05-18
浏览量:1