物业管理理论与实务第十章 物业租赁管理

第十章物业租赁管理第十章物业租赁管理物业租赁是许多物业管理者的主要业务之一。租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的；物业管理者所承担的其他 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上表达出其他责任履行的好坏。第一节物业租赁概述一、物业租赁定义二、房屋租赁的法律特征三、物业租赁的分类四、租赁登记与纳税一、物业租赁定义物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。〔1〕房屋出租人必须是房屋产权所有人。〔2〕转租不等于出租，转租人也不等于出租人。〔3〕出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。二、房屋租赁的法律特征房屋租赁是房屋占有权、使用权及局部收益权的转移。房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。租赁关系主体的法律要求。租赁客体的法律要求。租赁关系主体的法律要求租赁双方除了必须具有民事能力以外，还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人；要求承租人没有法律限制承租的情况。租赁客体的法律要求有以下情形之一的房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合平安标准的；⑦已抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。三、物业租赁的分类根据租赁房屋的性质不同根据租赁房屋的用途不同按照房屋的租赁期限不同按照租金的计算和支付方式不同按承租人的国籍不同按照房屋的租赁期限不同定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 ，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。四、租赁登记与纳税〔一〕租赁登记房屋租赁当事人应当在租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订后30日内〔上海市规定15日内〕，到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验以下证件：房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发?房屋租赁证?；审核不合格，那么由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还当事人。房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。租赁登记的法律责任①不按期申报、领取?房屋租赁证?的，责令其补办手续，并可处以罚款；②伪造、涂改?房屋租赁证?的，注销其证书，并可处以罚款；③未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。租赁税收上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理方法的主要内容。1．房屋租赁一般税收情况房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房产税、所得税和土地使用税等税收租赁税收〔1〕印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额的％，一次性贴足印花税票。〔2〕营业税、城建税和教育费附加〔两税一费〕〔3〕房产税。房产税计税方法有两种〔4〕所得税。所得税分两种：企业所得税和个人所得税。〔5〕土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段等级适用的税额，交纳土地使用税。第二节租约管理一、租约的含义及法律特征二、租有权的概念三、租约的类型四、有效租约的根本条款五、租赁双方的权利和义务〔一〕出租人的权利和义务1．出租人的权利2．出租人的义务〔二〕承租人的权利和义务1．承租人的权利2．承租人的义务一、租约的含义及法律特征〔一〕租约的含义房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。〔二〕房屋租约的法律特征〔1〕房屋租约是双务有偿合同。〔2〕房屋租约是诺成和要式合同。〔3〕房屋租约是继续性合同。房屋租约是双务有偿合同双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。双务合同的主要意义在于合同的履行有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应注意的程度及违约责任大小。房屋租约是诺成和要式合同。所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。二、租有权的概念〔一〕有年限的租有权〔二〕周期性租有权〔三〕不定期租有权〔四〕默认租有权〔一〕有年限的租有权有年限租有权〔EstateforYears〕是大多数物业管理者在出租各类物业中经常采用的方式。这种租约有时称作"规定时间的租约"。当租约指定的时间到期，这种有年限租有权不须提前通知就可以终止。承租人必须马上交还物业。有年限租有权也可以继承的，不因租赁双方中的某一位死亡而终止。〔二〕周期性租有权周期性租有权〔EstatefromPeriodtoPeriod〕是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式。这种租有权的最常见例子是年周期租有权。尽管月周期、周周期租有权的形式也存在。要终止一个周期性租有权，签约一方必须提前给通知。通知形式和提前时间的要求一般由当地的法规确定。这种租有权也可继承，不因租赁当事人的死亡而终止。〔三〕不定期租有权不定期租有权〔TenancyatWill〕是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿。现在，一般要求终止一方必须提前以书面形式提出终止租赁的通知。不定期租有权可以因任何一方的要求而终止。〔四〕默认租有权默认租有权是指租户在租约到期时，未经所有者的许可，强制继续占有物业。除非业主诉诸法院或租户自动搬离，否那么物业将被继续占用。如果当业主接受对方缴纳的租金时，那么表示业主默认对方以周期性的租有权或不定期租有权形式拥有对物业的租有权。三、租约的类型〔一〕毛租约〔二〕纯租约〔三〕百分比租约〔一〕毛租约在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费和维修费等。至于水电费等公共事业费，那么由租赁双方协商，毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼的租赁的。〔二〕纯租约纯租约，也称净租约。纯租约一般用于较长租期的租约。从理论上，存在3种纯租约单纯租约的承租户只支付租金、水电费、房产税和其他的税收，双纯租约的承租户除此以外，还要支付保险费，三纯租约的承租户在双纯的根底上，还要加上维修费。工业物业的租赁一般都采用三纯租约的形式。〔三〕百分比租约百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售商业物业的出租租约。百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的。它要求承租者在支付一个固定额度的根底租金的根底上，加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额局部的一个百分比。〔三〕百分比租约例如，一个百分比租约可能要求承租户每月交根底租金1200元。再加上年经营收入超过36万元的差额局部的4%。在这个租约的条件下，一个年总经营收入为72万元的承租户需要固定租金以外的费用为〔720,000－360,000〕×4％=14,400元。等于每月需多交1200元。〔三〕百分比租约百分比确实定没有固定的模式，这取决于物业的性质、地点、承租者生意的类型以及总的经济气候。百分比租金的计算还可以采取固定百分比和变动百分比两种方式。四、有效租约的根本条款〔一〕有效租约的根本条款〔二〕根本条款分析1．当事人姓名〔名称〕及住所2．物业的描述3．租赁用途4．租赁期限5．租金及交付方式6．房屋的修缮责任7．转租的规定8．变更和解除合同的条件9．违约责任10．当事人约定的其他条款1．当事人姓名〔名称〕及住所租约既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，那么必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司的章。当事人的住所也是租约的必要要素之一2．物业的描述〔1〕如果物业的出租包括了土地，那么在租约中必须有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的一个局部，那么只须提供大楼的地址及房间号码。〔2〕对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还必须有对承租户使用的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。〔3〕一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。3．租赁用途办公楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，限制承租户使用房子"只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的"。住宅的租约也可以包含限制性条款，如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是制定"大楼管理规那么"。4．租赁期限〔1〕租约期限的表达应该完整、明确〔2〕续租的优先权条款。〔3〕提前中止租约的内容和优先购置该物业的选择权。5．租金及交付方式〔1〕租金支付的时间、数量、支付地点及收款人在租约中必须明确规定。〔2〕有的租约规定了租赁保证金，作为承租户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主带来损失的保证。保证金一般1至3个月。例如深圳市规定3个月。〔3〕在此条款中必须参加一条"允许业主在必要时调整租金的条款"。这是一条极有价值的条款。租金率的调整条款3种方式逐步上升条款。这个条款规定了经过某个规定时间后租金可有一个规定的增长。指数条款。这个条款的特征是将租金的调整与某种指数结合起来。最经常被使用的是物价指数。重新估价法。这种租金调整的方法是在双方同意的某个约定的时间，按出租房屋重新估价的租金值来调整原有的租金值。6．房屋的修缮责任大多数居住和商业物业甚至一些工业物业的租约都要求业主负责所有使物业适合标准使用的必要修理。我国的?城市房屋租赁管理方法?中规定，"出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修理"，"租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定"。注意以下几点〔1〕修缮责任包括两个方面，一是修缮的范围，或修缮的内容，即哪些内容是出租人负责修理，哪些是承租人自己负责修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超过当地建筑标准所规定的标准安置的设备设施及用具，应由承租人自己修理。第二是修缮费用的承担。即每一次修缮费用谁来承担。一般来说，谁负责修缮的范围就承担相应的费用，但有时会出现不一致的情况。注意以下几点〔2〕由于过失损坏的物业，由过失责任人负责。〔3〕修缮责任要与租金作平衡。即修缮责任范围的大小，承担费用的多少是和租金的上下是相关的。〔4〕物业管理者在合法的前提下，应该起草一个尽可能免除那些超出其控制能力的提供维修和效劳的责任。〔5〕租约中应说明，如果物业被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。7．转租的规定我国?城市房屋租赁管理方法?规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的局部或全部转租给他人〞"房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意"。8．变更和解除合同的条件?城市房屋租赁管理方法?中规定"有以下情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同"。〔1〕符合法律规定或者合同约定可以变更合同或解除合同条款的；〔2〕不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；〔3〕当事人协商一致的；9．违约责任〔1〕承租方的主要违约行为有：①将承租的房屋擅自转租；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金；⑤利用承租房屋进行违法活动的；⑥成心损坏承租房屋的；⑦租约终止后非法占有房屋的；⑧其他违反双方规定的内容；〔2〕承租方违约时，出租方可采取的措施①出租方在合约规定的时间内向承租方发出书面通知②如果承租方的违约可以用修缮或替换损坏的局部来解决③承租方违约给出租方造成损失的，由承租方赔偿。④如果出租方选择终止合约的⑤出租方有权通过法律诉讼的途径来纠正承租方的违约行为。〔3〕出租方的主要违约行为①不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有产权纠纷；在正常使用范围和期限内，出租方干预承租方使用或毁约等。②不能保证承租方在租约规定的时间起实际占有。③不能提供根本效劳。影响承租方实际占有的情况前承租方因种种原因还没有搬走；前承租方虽然人走了，但东西还没有搬走，甚至还有废弃物没有去除；出租方对租赁房屋没有整修或整修未完成，因而没到达租约规定或国家有关法规规定的标准。③不能提供根本效劳。由于出租方不能或不能完全提供根本的效劳，在法律上会出现"推定驱逐"或"局部驱逐"的情况。"推定驱逐"是指出租方在提供根本效劳方面的失职，造成承租方不能正常的生活或营业而必须离开另行择居。"局部驱逐"是指承租方没有搬出房子，但已不能按照租约规定的条件使用全部租用的房子。〔4〕出租方违约时承租方可采取的措施：①发出书面通知，要求出租方在合理的时间内改正错误。②在合理的时间过后，出租方未能改正，承租方可以自行采取适当的措施以获得所需要的必要效劳，并可从应支付的租金中扣除因此产生的费用。③承租户也可能采取拒付租金，直到违约情况被纠正。④对于出租方违约的，承租方可索取违约金，给承租方带来损失的，应负赔偿责任。⑤承租方可通过法律诉讼来纠正出租方的违约行为。10．当事人约定的其他条款〔1〕税收与保险费的分担。〔2〕租户的改建。〔3〕用于生意的定着物处理。〔4〕保证金。五、租赁双方的权利和义务1．出租人的权利〔1〕有按期收取租金的权利。〔2〕有监督合理使用房屋的权利。这包括对改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权。〔3〕有依法收回出租房屋的权利。3种情况可依法收回租赁期满；对不定期租约要收回自住时，需提前通知并要按排好承租人的搬迁；三是承租人违约时。这里要明确指出的是欠租6个月以上，公有住宅无正当理由闲置6个月以上的，都符合收回房屋的条件。2．出租人的义务〔1〕保障承租人合法使用。〔2〕根据合同对房屋设备维修。〔3〕保证租户不受干扰。〔4〕有依靠租户管理房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。1．承租人的权利〔1〕有按约使用所租房屋的权利。〔2〕有要求保障平安居住的权利。〔3〕出租房屋出售时有优先购置权。〔4〕有对房屋管理状况监督和建议权。〔5〕在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。2．承租人的义务〔1〕有按期交纳租金的义务。〔2〕有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。〔3〕有维护原有房屋的义务。〔4〕有遵守国家政府有关法规和物业管理规定的义务。第三节租赁营销管理一、营销原那么二、营销活动三、谈判和签约一、营销原那么市场营销的两个根本原那么是"熟悉你的产品"和"新业务的最好来源是你目前的顾客"。这两个原那么不管对哪一种产品的推销都是一样的。〔1〕出租空间的检查。物业管理者在将待出租空间推向市场以前，必须事先对待出租空间进行仔细的检查。〔2〕重视现有租户的推荐介绍。来自对物业管理者所提供效劳感到满意的现有租户的推荐是花费最少、成功可能最大的出租物业的方法。二、营销活动〔一〕广告竞争1．广告竞争的制约因素2．广告方法〔二〕形象宣传1．形象宣传的方式2．形象宣传的优点〔三〕个人销售活动1．与代理商、经纪人合作2．直接销售二、营销活动一个完整的市场营销活动可以分成3类：广告竞争、形象宣传和个人直接推销。广告竞争是指客户通过媒体的广告，直接激起潜在消费者的需求和购置行动，而客户为此必须支付广告费的行为。形象宣传是指不用支付直接的广告费而获得公开宣传的方法。个人销售活动是指营销人员直接与潜在客户接触，完成交易的整个过程。所有这些营销方法，都要服从业主及物业管理者的目标：尽快地以最适宜的租金将房子租给信誉良好的客户。〔一〕广告竞争实现物业管理者营销目标的第一步是有效的广告竞争。一般来说，一个有着精心设计的广告 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推动的好产品，在市场上要比一般竞争者的产品要销售得快，获利也高。当房地产市场环境好的时候，精心筹划的有效广告甚至可以使物业有高额的租金回报。1．广告竞争的制约因素〔1〕物业类型〔2〕供求关系。〔3〕可用的广告资金。〔二〕形象宣传很多潜在的目标客户为某个物业所吸引或感兴趣，经常是因为该物业和管理此物业的物业公司在公众中的良好声誉。因此加强物业的形象宣传，提高物业的声誉极为重要。1．形象宣传的方式〔1〕保持与社交界、新闻界以及社会公众之间的良好关系。〔2〕准备新闻稿供发表。〔3〕利用电视作宣传。2．形象宣传的优点〔1〕宣传从本质上来说是免费的。〔2〕能得到广泛和影响深刻的宣传。〔3〕公众可信度强。。〔三〕个人销售活动由于所有营销活动的最终目的是与客户缔结租约。也就是要与客户直接打交道才能完成营销工作，这就需要个人的销售活动。个人的销售活动包括两个方面，一是与独立的房地产经纪人〔公司〕的合作，二是物业管理者直接与有意向的客户打交道。1．与代理商、经纪人合作〔1〕选择有信誉的主要经纪人。〔2〕向经纪人提供与物业有关的详细资料和信息，使经纪人能充分熟悉和了解该物业的情况及物业业主及管理者的意图。〔3〕双方事先要就合作方式、各自的权责以及佣金分配等内容达成明确的协议。〔4〕创造条件便于外界经纪人接触了解物业。2．直接销售物业管理者需要销售技巧。这些技巧包括了解有意向的客户、创造兴趣和欲望、处理异议、如何谈判及达成协议〔1〕了解客户。①了解客户的真正要求。②了解客户搬迁的迫切性。③了解客户的鼓励因素。④了解客户是否是最终的决策者。〔2〕创造兴趣和愿望。①选择物业最具优势的路线，给客户一个良好的总体影响。②有的放矢地介绍，适时指出那些给客户所感兴趣但不一定注意到的各种设施和效劳，增加客户的满意感。③给客户看干净、适于出租的空间。凌乱肮脏的空间将给客户带来不良影响。④控制看房的数量。不能让客户看太多的空间，要有针对性，一般不要超过3间。〔3〕处理异议。①事先充分的工作准备，这包括事先对房间的仔细检查，及时整改以及一开始对客户要求的深入了解。②对确实存在的问题要坦率地成认并作出确切的承诺，这表达了物业管理者的老实态度和专业精神。③对顾客提出的过高要求，也不予反驳，容许在商谈租约时进一步协商。二、谈判和签约所有营销活动的最终目的是签定一个符合业主要求的租约。而在签约阶段没有处理好，那么会出现两种情况：客户没有签约而离去；虽然签了租约，但这个租约带有很大的风险性。在迈向成功的过程中，没有哪一阶段的工作比在客户初步表示兴趣后，物业管理者在谈判与签约阶段的管理工作来得更重要。二、谈判和签约〔一〕引导客户〔二〕鉴别客户1．填写租赁申请表2．资料评估〔三〕谈判和协商1．谈判的技巧和注意要点2．让步3．谈判所涉及的一些主要条款〔四〕签约〔一〕引导客户租用房屋对客户来说也是一项重大决策，一般来说，一个客户至少需要作两方面的判断和决策：第一，所看的房子在此价位上是否适宜？第二，是否当即拍板？因此物业管理者在此阶段要做的工作或者目标是紧紧围绕这两个方面来引导客户，使客户在这两个问题上作出肯定的有利于业主的答复。〔一〕引导客户在这方面有一些成功的技巧值得采用：〔1〕封闭问题法〔2〕好处强调法〔3〕提供完整的已填好的租约。〔二〕鉴别客户客户的鉴别工作是一项极其重要的工作，它可以使缔约工作更有针对性、有效性和准确性，能收到事半功倍的效果。客户的鉴别工作在客户一来到物业时就开始了，上一节的了解客户就是客户鉴别工作的根底。这一阶段的客户鉴别主要着重于客户的身份、租赁历史和客户的财务状况以及长期的营业目标的审核。租户的鉴别主要通过填写租赁申请表和资料评估两步进行。2．资料评估〔1〕身份认定。①确认客户的相容性和相宜性。②确认客户租赁身份的合法性。〔2〕租赁历史。〔3〕财务状况。对客户的财务状况的核查，根据需要可分成两类：简单核查和详细的核查。资信核查这种调查可以通过以下几个方面来进行：通过专业的资信调查公司提供租户的资信报告，这种资信报告除了提供租户的财务状况以外，还将提供客户的支付方式、支付习惯，是否经常拖欠款等内容；另外也可以通过当地的行业协会、商会或客户的主要供给商了解客户的财务状况及社会信誉方面的信息。在详细核查中还要搞清楚工商业客户的企业组织结构和财务体制。特别是对某些大公司的子公司、特许权公司等，要搞清他们之间的财务责任关系。〔三〕谈判和协商租约条款的谈判或协商是一项至关重要的事情，租赁双方都会在此阶段尽最大可能地争取自己最大的利益，并使这种利益反映在租约的条款中。每一方都有自己最大的期望值和最低可接受值。物业管理者的谈判水平就表达在既使客户能接受，又要使自己的利益尽可能地大。1．谈判的技巧和注意要点〔1〕物业管理经理应控制谈判全过程。〔2〕签约前，业主与客户一般防止接触。〔3〕让价幅度不宜太大。〔4〕要有充分的自信心。〔5〕喜怒不形于色。〔6〕让客户感到你是站在客户立场上的。2．让步在租约条款谈判的过程中，不可防止地要涉及到让步。让步的目的是很明显的，就是为了顺利签约。因为必要的让步可能会减低客户在某些问题上的压力，使谈判走出僵局。〔1〕让步的控制因素让步不是随意的，不是任何让步都可以作出的，这里的控制因素为：业主的财务和战略目标本地市场的竞争情况客户搬迁的紧迫性2〕让步时应注意：不要作出超出业主所能承担的让步，这是因为每一种让步都和金钱有关，都会影响出租物业的经济价值；每一次让步都要表现出某种程度的不情愿，这样做的目的是增加这些让步在客户心目中的价值，并且减少客户提出进一步要求让步的可能性；注意让步引起的连锁反响，因为给一个人的让步可能要给所有的人，包括原来的租户。3．谈判所涉及的一些主要条款〔1〕租金。〔2〕租期。〔3〕扩张优先权。〔4〕非竞争租户的约束〔1〕租金。谈判时，最重要最复杂的条款就是确定租金率。正确的决策是，必须同时考虑出租空间的价值和整个租期的费用物业管理者必须清楚地知道，轻易降低租金率会导致租金结构的整体下降，导致物业价值的下降两个技巧①临时免费租金。②降低租金或打折扣的谈判必须个别进行。这是因为不是所有的客户都想得到让步，也不是所有的客户应得到同样的让步。租期长度①对于住宅来说，除非在租约中有逐步加租的条款，否那么通常租期不超过1年。②对重新改造地区的翻新建筑，为了吸引客户可以给那些可靠租户2~3年的租期，因为他们的存在可以提高该街区和该物业的声誉。③办公室、商店的租期一般为5~10年，而工业物业一般为10~25年甚至更长。这里，物业管理者掌握的谈判原那么是，租期的长短要保证至少能回收为租户所作的特殊改建费用。租期长度④对长期租约，租金逐期上升的条款对业主有利；而按比例收取租金的租约只有对那些声誉、前途看好的大公司租户才值得采用。⑤续约优先权在本质上也是一种让步。因此续约优先权一般考虑给那些能提高物业声誉或能吸引客流量的工商业租户，而其他客户的续约优先权一般要以提高租金或其他对业主有利的条件作为交换。⑥当租户在租约中要求有提前终止全部空间或缩小租用面积的条款时，一般业主要对此条款伴以一定量的罚款和坚持租户支付业主为其所作的特殊改建费用。〔2〕租赁历史。频繁地改变住址，一般被认为其租赁风险较大。高频率的周转率将导致管理本钱的增加高频率的周转率也会对其他的租户产生负面影响，特别是商业和工业用户，由于各自生产经营的性质不同，对所租用的房子会有特定的要求。因此，每一次变动后，业主或物业管理者需要作较大的变动来满足新租户的要求，这样无论从本钱角度或管理角度都带来较多的问题。因此，工业和商业物业的管理者或业主会更重视租户的租赁历史。对租户租赁历史的评估，不仅要看其稳定性，还要看租户的成长性或扩展性。〔4〕非竞争租户的约束这个条款是保证租户在这个物业内有独家经营某一行业的特权。这个条款在零售商业物业的租赁中很多见。一般来说，如果非竞争租户的约束在其不损害业主利益或客户打算支付额外费用作为补偿的话，这样的让步是可以作出的。但这个条款如果排斥对物业有价值的租户时就不能容许，特别是大型的购物中心，它本身就需要许多经营同类商品的类似小商铺来刺激营业和鼓励竞争，从而吸引大量的客流。〔四〕签约经过租户鉴别，确定符合要求的客户后，再通过租赁双方的谈判和协商，此时，如果租约的全部价值与让步所带来的损失相比是值得的，那么租赁双方就可以签约了。签约时，一般要预收租金和保证金，并且发给大楼管理原那么，进一步明确双方的权利和义务。至此整个营销工作就结束了。剩下的问题是如何办理入住手续和处理好租赁双方今后的关系。