可比楼盘定价案例

可比楼盘定价案例定级因素、指标与分值表格1编号定级因素指标，分值h地段,A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。A最差；B.很差；C.—般;D.很好；E.最好配套,A.附近城市基础设施的完善程度;B.社会服务设施;文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A很不完善；B.不完善;—般;D.完善;E.最完善物业管理A保安；B.清洁卫生；C机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。人.最差...

定级因素、指标与分值表格1编号定级因素指标，分值h地段,A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。A最差；B.很差；C.—般;D.很好；E.最好配套,A.附近城市基础设施的完善程度;B.社会服务设施;文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A很不完善；B.不完善;—般;D.完善;E.最完善物业管理A保安；B.清洁卫生；C机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。人.最差;B.很差；C.—般;D.很好；E.最好建筑品质A产品的设计；B.建筑的质量。A最差；B.很差；C—般;D很好；E最好项目规划A项目整体规划；B.项目产品内部的规划…A最差；B.很差;C.—般;很好;E最好立面装饰,A.立面效果是否新颖;B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质A最差；B很差；C—般;D.很好;E.最好开发商实力及信誉,A.开发商的资质等级;B.开发商的信誉;C.开发商的品牌；D•已开发的项目的市场情况A最差；B很差；C.—般;D.很好;E.最好&户型设计,A.各个功能分区的合理性;B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。A最差；B.很差；C.—般;D.很好;E.最好9,营销推广,A.营销代理公司的有无;b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况A最差；B很差；C.—般;D.很好；E.最好1Q停车位数量,A.停车位数量;B.业主的方便程度;C.停车的难易程度,A.最差;B.很差；C—般;D.很好；E.最好注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有—定相似性的楼盘作为比较标准 ,依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。对好市的商住项目进行仔细筛选后,抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：商住可比项目分值的判定与计算商住部分可比实例得分计算表表格2序号，项目，权重，可比项目1,可比项目2,可比项目3,可比项目4,可比项目5,本项目地段,0.5,3丄5,422丄5,2.5,4,242配套,0.330.920.62065,1.54124丄2物业管理,0.3,3,0.930.930.9,4丄2,4丄230.9建筑品质,0.3,3,0.9,3,0.92065丄5,5丄5,4丄2项目规划,0.4,3丄2,4丄620.8,5,2,3丄220.8立面装饰,0.330.9,3,0.9丄0.3,5丄5,4丄230.9开发商实力及信瓷0.1,1,0.130.330340440.430.38户型设计Ql,5,0.5,3Q32024,0.440.430.3营销推广,0.130.33034,0.4,4,045,0.550.5停车位数量,0.2,3,0.6,5,1,5,1,4,0.82044,0.8合计,7.8,8.861,12.2,10,&9注:以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对杠市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调硏。商住可比项目楼价与相关分值分析商住部分可比楼盘综合因素量化统计表表格3原始数据,计算值序号，楼盘名称，楼盘得分(X)楼价(Y),XX,YY,XY1冲大世纪城,7.8,3400,60.840265202,长春国际商务中心,,8.8,3600,77.44,0,316803,SOHO国际公寓,6.1,2600,37.21,,15860鼎盛国^12.2,4600,148.84,0,56120宜家国际^,10,3600,100,0,36000合y-,44.9,17800,424.33,0,166180本案副3536,——注：表中的楼价为均价(元/nr)将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数,若值接近于1,方可找出幵市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系,进而结合本项目的实际情况,将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中，就可以求出本项目在^市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。解得:,说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关解得：1.3.本项目商住部分价格定位建议:本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/耐

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