我国房地产信托向ＲＥＩＴｓ发展的研究(1)
内容
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摘要：现阶段，我国宏观政策的调控使得房地产信托已不能满足房地产开发商融资的需要。REITs与国内的房地产信托具有相似性，有较强的优势，受到国内金融界的重视和认可。现在，REITs在我国有了一定的发展，本文对如何使国内的房地产信托更快的走向REITs提出了相关建议。关键词：房地产信托REITs房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）是通过公开发行收益凭证募集投资者的资金，由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金
制度
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。近年来，新加坡、中国香港等都纷纷立法并推出REITs，2005年12月越秀REITs作为我国大陆的第一个跨境REITs在香港公开上市并受到追捧。REITs对于构建我国合理的房地产金融体系具有重要意义，已经受到国内有关人士的重视与认可。目前国内和REITs最接近的金融产品是房地产信托，即信托公司依托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托公司，由其进行房地产项目投资，所得收益按投资份额分配的一种信托行为。房地产信托以其合法合规、政策灵活、手段多样、工具众多、规模适中、制度优势和量身打造的特点，使房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。国内房地产信托的现状与瓶颈（一）信托发行数量和规模发展现状依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引，以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同，2005年国内的房地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。目前，房地产信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品格局。（二）房地产信托存在的问题房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种，但仍旧存在瓶颈。1.国内房地产信托资金的运用专一性高。基本上每个房地产信托都是100%的资金运用在一个房地产项目上，且不能使用财务杠杆。而且房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内到期不能兑付的房地产信托中，很大一部分是关联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。3.国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大都在3年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份，规模较小。收益上，年收益率在5%—6%的居多，收入主要来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题，现有的信托没有统一的流通市场，大都只能在信托公司以信托受益权转让方式进行。发展REITs对我国房地产市场的影响我国的城市化进程是不可逆转的，这一进程将给房地产行业带来巨大的发展空间，给房地产金融带来巨大的市场。所以，发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产生积极的影响，如下：丰富房地产融资渠道。房地产行业属于资金密集型行业，其中商业、工业房地产的开发更是如此。目前我国国内的房地产融资手段单一，严重依赖银行贷款和贷款性质的房地产信托。发展REITs可以丰富房地产融资渠道，完善房地产金融体系。拓展投资模式。目前，我国商业、工业房地产的开发模式中蕴含着较大的操作和资金风险。发展REITs能促使房地产开发企业从单纯的房地产开发，拓展为沉淀投资的模式，给房地产业的发展带来新的投资理念，而且会使整个产业链得到进一步的发展，从而使整个行业从商业、工业房地产开发的短线思维向房地产经营的长期可持续发展战略方向转变。形成合理的定价机制。REITs是投资于成熟的物业，着眼于资产的未来价值。因此，发展REITs将引导我国整个房地产租赁市场形成均衡的租赁价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，有利于完善房地产定价机制，抑制我国房地产泡沫的产生。提供可适的投资产品。现在，国内有很多资金想进入房地产业，但没有渠道。发展REITs将给分散、中小投资者提供机会，同时也会为一些大的机构提供机会。比如我国的保险产品，保险资金以及涉保资金，现在这些资金的发展十分迅猛，其存量的逐渐增加也需要寻找投资渠道和投资产品。在我国房地产高速发展的形势下，发展REITs将为这部分资金提供适合的投资产品，增加投资渠道。谈现代房地产营销的ＣＳ战略我国房地产投资风险识别及控制
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