广州房地产市场情况分析及展望

     广州房地产市场情况 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 及展望                  一2016年全国房地产发展环境2016年宏观经济下行压力依然较大。从全球经济看，发达经济体有效需求不足，复苏步伐放慢，贸易保护、“逆全球化”升温和民粹主义思潮泛起，新兴经济体外贸环境有所改善，部分国家经济触底回升，国际货币基金组织（IMF）指出，2016年全球经济增长3.1%，比2015年回落0.1个百分点。从国内经济看，我国经济缓中趋稳、稳中向好，经济结构继续优化，质量和效益提高，全年完成国内生产总值74.41万亿元，增长6.7%，增速比2015年回落0.2个百分点。从广州的情况看，经济实现平稳增长，但增速有所放缓，全年实现地区生产总值1.96万亿元，增长8.2%，增速比上年回落0.3个百分点。2016年我国房地产市场活跃。在一系列去库存政策的带动下，市场成交情况良好，全年商品房销售面积达到15.73亿平方米，比上年增长22.5%，销售金额达到11.76万亿元，增长34.8%。房地产开发投资增长提速，全年完成投资10.26万亿元，增长6.9%，增速比上年提高5.9个百分点，其中住宅投资6.87万亿元，增长6.4%。房地产新开工量增长较快，全年房屋和住宅新开工面积分别达到16.69亿和11.59亿平方米，分别增长8.1%和8.7%。开发商拿地热情较高，全年购置土地面积2.20亿平方米，减少3.4%，土地成交价款9129亿元，增长19.8%。市场库存量有所减少，年末商品房待售面积6.95亿平方米，比2015年末减少2314万平方米，其中住宅待售面积4.03亿平方米，比2015年末减少4991万平方米。房价走势出现分化，国家统计局数据显示，70个大中城市中，12月份新建商品住宅价格同比升幅超过20%的城市达到14个，升幅在10%～20%的城市有9个，升幅在10%以内的城市有42个，但价格同比下跌的城市仍有5个。2016年，我国房地产市场呈现新情况，政策环境随之出现新变化。中央层面，年初两会提出因城施策去库存，央行和银监会出台政策，提出在不实施“限购”措施的城市，首套房和二套房贷款首付比例可分别降至20%和30%，财政部出台政策降低房地产交易环节的契税和营业税。三季度以来，随着市场的变化，政策环境出现转向，严控房地产金融风险和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 行业经营行为成为调控重点。央行等相关部门多次发文要求严控房地产金融业务，加大房地产金融监管及审查力度，住建部要求各地严厉查处各类房地产经营违法违规行为。地方层面，调控政策也经历了从相对宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断出台并一再收紧，限购限贷力度及各项市场监管措施频频加码；另一方面，三线、四线城市坚持实施去库存策略，从供需两端改善市场环境。二2016年广州房地产市场发展情况2016年广州房地产市场活跃。一手住宅市场量价齐升，全年网上签约（以下简称“签约”）面积1415.99万平方米，比上年增长31.2%，签约均价16627元/平方米，上升10.2%。二手住宅成交量大幅增加，全年交易登记（以下简称“登记”）面积1153.32万平方米，增长65.5%。商服物业市场销售情况良好，一手写字楼和一手商铺签约面积分别达到203.89万和92.21万平方米，分别增长14.4%和47.9%；房地产开发投资增长较快，全年完成投资2540.85亿元，增长18.9%；住宅新开工面积达到1258.57万平方米，增长20.1%。（一）一手住宅市场情况1.总体情况市场供应有所减少。2016年，广州一手住宅批准预售面积992.28万平方米，比上年减少4.6%；平均每套住宅预售面积为101.38平方米，较2015年（111.46平方米/套）减少9.0%，中小户型住宅供应有所增加。市场成交量明显增加。2016年，广州房地产调控政策保持基本稳定，在银行给予首套房贷款持续性优惠利率、国家出台首套房契税优惠政策等一系列利好的带动下，市场持续活跃，全年一手住宅签约面积1415.99万平方米，比上年增长31.2%，供需缺口达到423.71万平方米，新增供应未能满足需求。市场成交量持续保持高位，除2月受春节因素影响成交量有所回落外，各月成交量基本保持100万平方米或以上的较高水平，其中10月更达到168.61万平方米的历史新高。市场价格有所提高。2016年，全市一手住宅签约均价达到16627元/平方米，比2015年上升10.2%。从价格走势看，1～7月市场价格基本稳定，签约均价保持在每平方米16000元左右，8～10月受北上深及部分热点二线城市房价上涨带动，广州房地产市场价格有所走高，11～12月受调控政策影响，价格略有回落（见图1）。图12016年各月广州市一手住宅市场交易情况2.区域结构分析中心5区供不应求情况有所加剧。2016年，中心5区一手住宅供应保持稳定，预售面积152.32万平方米，比上年增长0.5%，其中荔湾和天河供应量较大，预售面积分别达到79.57万和54.32万平方米。市场成交活跃，全年签约面积252.44万平方米，增长33.0%，其中荔湾、天河和白云成交量较大，签约面积分别达到94.90万、64.40万和50.97万平方米。市场供不应求情况较为突出，全年供需缺口达到100.13万平方米，各区均出现供不应求情况。市场价格稳步提升，全年签约均价33067元/平方米，上升7.6%。各区均价出现不同程度上升，其中白云因高端项目成交占比较大，均价上升25.8%（见表1）。外围6区成交活跃。2016年，外围6区供应有所减少，一手住宅预售面积839.97万平方米，比上年减少5.5%；市场成交活跃，签约面积达到1163.55万平方米，增长30.8%，供需缺口达到323.58万平方米。其中，东部的黄埔和增城供需两旺，预售面积分别增长24.5%和16.7%，签约面积增长70.3%和71.4%；花都和南沙供应大幅减少，市场需求旺盛，签约面积分别增长25.8%和12.3%；番禺供求同步下降，预售面积和签约面积分别减少16.4%和16.5%；从化市场供应有所减少，预售面积减少30.4%，成交保持基本稳定，签约面积增长6.8%。全年外围6区签约均价为13060元/平方米，上升11.1%，各区价格均出现不同程度上升（见表2）。表12016年广州中心5区一手住宅市场交易情况区域预售面积（万平方米）比上年增长（%）签约面积（万平方米）比上年增长（%）签约均价（元/平方米）比上年增长（%）供需缺口（万平方米）中心5区152.320.5252.4433.0330677.6100.13越秀3.36-72.014.23-28.2431085.410.87海珠5.05-81.327.94-26.2347616.622.89荔湾79.5733.794.90137.0271310.015.33天河54.32290.764.4077.64052410.810.07白云10.01-74.550.97-8.73096925.840.96表12016年广州中心5区一手住宅市场交易情况表22016年广州外围6区一手住宅市场交易情况区域预售面积（万平方米）比上年增长（%）签约面积（万平方米）比上年增长（%）签约均价（元/平方米）比上年增长（%）供需缺口（万平方米）外围6区839.97-5.51163.5530.81306011.1323.58黄埔192.7224.5237.0270.31604110.944.30花都124.46-29.4185.3325.81096816.060.87番禺82.47-16.4149.44-16.51923318.266.97南沙111.58-25.3159.6812.31257918.148.11增城281.1716.7347.6971.4107749.366.53从化47.56-30.484.376.8867410.136.81表22016年广州外围6区一手住宅市场交易情况3.市场库存情况市场库存量持续减少。在市场销售畅旺的带动下，2016年全市一手住宅市场库存量持续下降，12月末可售住宅6.15万套，同比减少15.1%，可售面积739.03万平方米，同比减少19.1%（见图2）。以2016年月平均销售速度计算，12月末全市一手住宅去库存周期仅为6.3个月，较2015年末（10.16个月）大幅缩短。图22013年以来广州市一手住宅市场库存情况外围区域市场库存量较大。2016年末花都、增城、番禺和南沙可售面积均超过110万平方米，其中花都达到170.72万平方米。各区域去库存情况出现分化，除花都去库存周期偏长为11.1个月外，绝大部分区域去库存周期较短，其中越秀、天河、白云、黄埔和增城去库存周期不到5个月，市场库存相对偏紧（见表3）。表32016年12月末广州市各区一手住宅市场库存情况地区2015年12月末2016年12月末可售套数（套）可售面积（万平方米）去库存周期（月）可售套数（套）可售面积（万平方米）去库存周期（月）广州市72386913.7410.261451739.036.3中心5区8911127.238.09169114.735.5越秀82110.266.24425.144.3海珠162331.5010.0121718.367.9荔湾311636.5411.0438848.786.2天河176621.847.2201325.674.8白云158527.105.8110916.794.0外围6区63475786.5110.652282624.296.4黄埔850394.058.1627864.073.2花都16777199.3416.214451170.7211.1番禺10324155.2310.48313115.059.2南沙10682128.3010.89950114.988.6增城13613160.909.510435120.904.2从化357648.707.4285538.575.5说明：去库存周期=库存可售面积÷当年月平均销售面积。表32016年12月末广州市各区一手住宅市场库存情况（二）二手住宅市场交易情况二手住宅市场成交量大增。2016年，广州二手住宅交易登记面积达到1153.32万平方米，比上年增长65.5%，高于同期一手住宅签约面积增速34.3个百分点。不同区域成交量均大幅增加，中心5区和外围6区登记面积分别达到587.76万和565.53万平方米，增长65.0%和66.1%。从市场走势看，1～3月市场成交稳定在70万平方米左右，4月以后，在税费优惠政策的带动下，市场成交持续活跃，4～12月各月成交量保持100万平方米或以上的较高水平（见图3）。成交量增长较快的原因是：一是一手市场成交活跃带动；二是国家出台了首套房契税优惠、“营改增”等一系列利好政策，改善型客户积极入市，换房客以小换大、换地理位置、换学位房等行为促进了房屋流通；三是银行给予首套房贷款持续性优惠利率，根据中原地产监测，2016年广州首套房贷款平均利率在4.22%左右，8.5折是首套房贷款的主流优惠幅度，宽松的信贷环境有效地促进了市场成交。图32016年各月广州市二手住宅市场交易情况二手住宅价格不断走高。2016年广州二手住宅交易登记均价为15433元/平方米，比上年上升16.4%。市内主要中介机构对二手住宅价格的监测结果如下：根据广州链家研究院监测，2016年广州9区（不含南沙和从化）二手住宅成交均价为23704元/平方米，同比上升16.0%；11月广州合富标准二手住宅价格指数为238.0点，同比上升31.1%；12月中原（广州）领先指数为633.4点，同比上升28.1%（见图4）。图42014年12月至2016年12月广州主要中介公司二手住宅价格指数走势三2017年房地产发展环境与政策分析（一）2017年宏观经济增长分析1.全球经济增长分析2016年，发达经济体复苏步伐放慢，新兴经济体外贸环境有所改善，国际货币基金组织指出，2016年全球经济增长3.1%，比2015年回落0.1个百分点。展望2017年，世界经济将延续低速增长态势，但步伐有望加快，美国、欧元区、日本等主要发达国家和地区经济继续复苏，新兴经济体经济改革效应将会逐步显现，能源和大宗商品价格回归理性有助于改善外贸环境，复苏态势良好。国际主要研究机构预计2017年全球经济增长前景有望好于2016年，增速可望达到3.0%左右，但仍存在重大不确定性和下行风险，如全球贸易持续疲软、国际金融市场波动加大、“逆全球化”和民粹主义思潮升温、特朗普新政和英国脱欧谈判等政策环境风险等。表4国际主要研究机构对2016年及2017年世界及主要经济体增长预测单位：%研究机构国际货币基金组织世界银行联合国经社理事会年份201620172016201720162017世界经济3.13.52.32.72.22.7发达国家1.62.01.61.81.51.7美国1.62.31.62.21.51.9欧元区1.71.71.51.41.81.8日本0.91.21.00.90.50.9新兴经济体4.14.53.44.23.64.4中国6.76.66.76.56.66.5俄罗斯-0.61.4-0.61.5-0.81.0印度6.67.27.07.67.67.7巴西-3.50.2-3.40.5-3.20.6南非0.30.80.41.1资料来源：国际货币基金组织《世界经济展望》（2017年4月）、世界银行《全球经济展望》（2017年1月）与联合国经济和社会理事会《2017年世界经济形势与展望》（2017年1月）。表4国际主要研究机构对2016年及2017年世界及主要经济体增长预测2.我国经济增长分析2016年，我国经济缓中趋稳、稳中向好，全年完成国内生产总值74.41万亿元，比上年增长6.7%，经济结构继续优化，质量和效益同步提高。展望2017年，虽然我国经济仍面临下行压力，但随着供给侧结构性改革、简政放权、创新驱动和“一带一路”等战略的深化实施，经济新动能不断积聚，传统动能改造升级提速，新经济、新产业、新模式快速发展，经济有望继续保持平稳增长。世界银行等国际组织及国家发改委宏观经济研究院、国家信息中心等国内机构对2017年中国经济增长的预测均为6.5%（见表5）。表5国内外主要研究机构对2017年中国经济增长预测单位：%预测机构名称GDP增长率发布时间国际货币基金组织（IMF）6.62017年4月世界银行6.52017年1月联合国经济和社会理事会6.52017年1月国家发改委宏观经济研究院6.52016年12月国家信息中心6.52016年11月中国社会科学院6.52016年12月中国人民大学6.52016年11月说明：表中数据为课题组根据相应机构的资料整理得到。表5国内外主要研究机构对2017年中国经济增长预测3.广州经济增长分析2016年广州经济运行总体平稳，全年实现地区生产总值1.96万亿元，比上年增长8.2%，改革创新加快推进，经济结构不断优化，发展质量稳步提升。展望2017年，广州经济有望继续保持平稳增长，根据广州市社会科学院数量经济研究所的预测报告，经济增长预计为8.1%，略低于2016年（见表6）。（二）2017年房地产政策环境1.热点城市将保持严控状态表62017年广州经济主要指标预测项目2016年2017年预测低 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 中方案高方案实际数增长率（%）预测数增长率（%）预测数增长率（%）预测数增长率（%）地区生产总值（亿元）19610.98.221183.07.821279.08.121376.08.4　第一产业（亿元）240.0-0.22480.62500.82511.0　第二产业（亿元）5925.96.061025.661325.961616.2　第三产业（亿元）13445.09.4148328.8148989.1149649.4一般公共预算收入（亿元）1371.45.514918.714989.215049.7全社会固定资产投资（亿元）5703.68.062459.5630210.5636011.5社会消费品零售总额（亿元）8706.59.093947.994298.394648.7城镇居民消费价格指数（%）102.72.7102.12.1102.32.3102.52.5海关出口总额（亿美元）5187.13.0575811.0586113.0596515.0说明：地区生产总值第一、第二、第三产业增加值增长率按可比价格计算。表62017年广州经济主要指标预测2017年我国政府工作报告指出，要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，规范开发、销售、中介等经营行为，遏制热点城市房价过快上涨。预计2017年各地政策将持续分化，对于房价上涨压力较大的热点城市，调控政策将进一步深化，差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购等手段将延续。由此可见，从中央到地方，抑泡沫、防风险的政策方向都是坚定的。就广州而言，2017年3月17日，广州进一步收紧了限购限贷政策，单身限购一套、连续缴纳社保由3年提高到5年，无房但有贷者首付比例上升至40%，有房且贷款已还清者首付比例上升至50%。3月30日，广州再次收紧调控政策，限售方面，家庭新购住房领证后2年内不得转让；限购方面，非本地户籍居民家庭在增城和从化限购1套住房，一手商住公寓不得销售给个人；限贷方面，离婚后1年内购房首付比例按已拥有1套房标准执行，本地户口需连续缴纳1年以上、外地户口连续缴纳2年以上公积金方可申请住房公积金贷款。近期出台的调控政策，力度之大前所未有，必将对市场造成较大影响。2.房地产信贷环境将稳中趋紧展望2017年，全球流动性可能收紧，美国加息步伐有可能加快，欧洲、日本等地区实施量化宽松政策力度将有所减弱。2016年末中央经济工作会议提出，2017年我国货币政策保持稳健中性，把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫。预计2017年房地产信贷环境将稳中趋紧，企业贷款方面，将严格把握房地产开发贷款投向，重点支持保障性安居 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 和普通商品住宅项目建设，加强贷款资金用途管理，严禁各类资金违规流入房地产领域；个人购房贷款方面，将继续实施差别化住房信贷政策，落实首套房贷款优惠政策，而热点城市有可能通过提高二套房首付比例和利率水平等手段抑制炒房需求。3.房地产长效机制构建将有序推进2016年末的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。2017年政府工作报告也明确指出，要加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度。预计2017年我国将加快推进有关规范房地产市场供给、需求及交易行为的制度建设，进一步完善住房租赁市场等方面的相关法律法规。例如，2017年2月7日国土资源部会同国家发改委等部门联合出台了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》，这是改革和完善国有土地使用制度、发挥市场配置土地资源决定性作用的重大举措；2017年1月23日广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，出台一系列优惠措施鼓励住房租赁消费。4.棚改等保障性安居工程建设将有所加快2017年1月，全国棚户区改造工作会议明确了当年棚户区改造的目标任务是新开工住宅600万套，并强调要加快棚改工作进度；要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例；要加快配套设施建设，高度重视工程质量安全。2017年《广州政府工作报告》提出，2017年广州将基本建成保障性安居工程住房6000套，新增发放住房租赁补贴500户，新开工筹建棚户区改造住房5000套。四2017年住宅市场展望及建议（一）2017年住宅市场展望一手住宅市场新增供应保持稳定。2016年以来，开发商加大建设力度，住宅新开工面积大幅增加，全年新开工面积达到1258.57万平方米，比上年增长22.5%，预计未来市场新增供应有望保持基本稳定。根据合富辉煌市场研究中心监测，2017年广州（不含从化）一手住宅新增供应约为8万套。其中，在近两年土地供应大幅增加的带动下，中心5区供应量将明显增加，约有2万套住宅上市；外围区域供应量有所减少，预计有6万套住宅上市，花都、南沙和番禺新增供应略有增加，东部的黄埔和增城供应量将有所减少。但是，目前市场库存相对短缺，12月末一手住宅可售面积739.03万平方米，同比减少19.1%，去库存周期为6.3个月，热点区域及热销户型库存相对不足。住宅市场成交量可能出现一定程度下降。广州枢纽型网络城市建设、全面二孩政策实施等均推动市场需求的持续增长，但受最新出台的调控政策影响，部分外地购房者失去买房资格，首付比例上升提高入市门槛，个人购房后2年内不得转让将影响二手市场供应并压抑投资需求，增城和从化加入限购行列，预计未来市场成交量可能出现一定程度下降。同时，受调控政策影响，房价上涨预期可能出现转向，市场价格过快上涨的情况将发生改变。（二）促进广州房地产市场健康发展的建议1.切实做好商品住房的供应工作根据广州市国规委最新公布的《2017—2019年住宅用地供应三年滚动计划》，2017年广州将供应住宅用地564.67万平方米，其中保障性住房用地175.47万平方米，商品住宅用地389.20万平方米。为确保商品住房供应，未来广州相关部门要做好以下工作：一是按照住宅用地供应计划切实做好土地供应工作，根据房地产市场变动情况，积极主动把握供地节奏，优先做好住宅用地供应，并采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨，稳定市场预期。二是进一步加强对已供应住宅用地开工、竣工情况排查工作，加快推进已供地项目施工建设，努力增加普通商品房供应。三是适度提高广州住房建设的容积率，积极盘活农村宅基地，着力提高住宅用地的使用效率。2.继续落实房地产调控政策一是严格执行限购限贷政策，继续严格执行既有的住房限购政策及现有的差别化住房信贷政策；二是切实加强房地产市场监管，加大整顿房地产市场秩序的力度，依法严肃查处开发企业捂盘惜售等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为，从严查处各类住房骗购行为；三是加强房地产金融风险防控，加强商品房预售资金监管，严格审查房企购买土地的资金来源，严禁各类资金违规流入房地产领域。3.大力发展住房租赁市场一是根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以及广东省人民政府办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》精神，结合广州实际情况，尽快出台相关配套政策，促进广州住房租赁市场发展，不断完善购租并举的住房制度。二是加快租赁市场培育，积极发展规模化租赁机构和住房租赁企业，支持开发企业、村集体等业主单位利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。三是引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，积极倡导购租结合、理性适度的住房梯度消费模式。4.进一步做好住房保障工作一是进一步完善以公共租赁住房为主的住房保障体系，充分保障城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭的基本居住需求，切实做好外来务工人员、新就业大学生、青年专业技术人员和基本公共服务行业从业人员等公租房申请和分配等工作。二是创新保障性住房建设模式，支持企业、高校、科研机构、村集体等利用受让政府储备土地、自有存量用地建设公租房，多渠道筹集公租房房源。三是加强公共租赁住房等保障性住房的运营管理工作，健全完善分配供应、租后管理、到期退出等各项制度，不断提高审核准入、分配管理和后续监管的制度化、规范化、信息化水平。 -全文完-