房地产新五条与国十条的区别
“新五条”与“国十条”的区别
2010年4月17日～为遏制房价非理性过快上涨～国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》<国发„2010?10号>,简称“国十条”,。
为贯彻落实上述文件精神～2010年9月30日～中华人民共和国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《关于进一步贯彻落实国发,2010,10号文件的通知》建房[2010]155号。
建房[2010]155号这些措施主要有:各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度,完善差别化的住房信贷政策,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,切实增加住房有效供给,加大住房交易市场检查力度。
一、国务院10号文件出台不到半年,国家再次挥出重拳调控房地产市场的原因
这是因为～距离“新国十条”发布将近半年,部分城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。不过,一线城市房价仍然在高位徘徊,个别地区新建商品住房销量又开始大幅增长,出现所谓的“回暖”迹象。而且市场上逐渐蔓延起一种抢房情绪,并且这种情绪开始从一线城市向二三线城市蔓延,我们研究判断认为,正是当前房地产市场出现的这些新变化,促使国家再度出手,遏制复燃的苗头,巩固调控效果。
从国家相关行业部门
总结
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出的土地与商品房销售数据中～大家可以看到市场上从8月份以来成交量大幅增长,9月份势头也没有减,而且在有些城市出现了数千人排队买房的盛况。虽然大部分开发商没有涨价,但是已经有少部分楼盘已经趁机涨价了。虽然不是普遍的涨价现象,但苗头是非常危险的。因为蔓延开来,房价一旦失控,后面控制起来就更难了。
在“新五条”出台后～国土部土地利用管理司司长廖永林在接受中国之声独家专访时表示,“国十条”勾画出了房地产调控的方向,而“新五条”则针对的是“国十条”在实施过程中出现的问题。
廖永林的意思～“国十条”出台现在半年多了,对于操作中出现的问题,该明确的明确,方向性的要肯定一下,同时对明年的房地产市场的一些安排性的东西提出来了。
二、与“国十条”相比,“新五条”又有哪些变化
1、措辞严厉、内容明确
通读整篇通知,“新五条”虽然措施条数上没有“国十条”数量多,但是措辞却更为严厉,内容也更加明确。国土部土地利用管理司司长廖永林强调,“新五条”的操作性更强了。主要有:从财政、税收、问责方面等从遏制房地产上涨更具有操作性,比如购买第三套房以上的,现在明确告诉你不行了。一些房地产市场上涨过快地区,要增加居住用地的供应总量,一是今年要抓紧落实,二是如果明年房价还上涨,那么明年就要增加供应总量。
2、重在落实
新出台的措施中,第一条就是
要求
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各地加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度,要立即研究制定贯彻国十条的实施细
,“立即”和“细则”是两个关键词。我们判断认为,则。在这段表述中
当初“国十条”出台后,各地的贯彻执行力度并不一致,影响了落实的力度。原来的“国十条”强调,具备房价高、房价涨得快、供求矛盾紧张这三个条件的地区应该出台严格的落实措施控制房价过快上涨。但很多地方政府认为自己房价不算涨得快,供求矛盾不算紧张。所以在落实上力度上层次上力度上多有差别,有的地方没有很好落实。如今国家狠抓各地落实,正是抓住了问题的重点,能让“国十条”充分发挥效果。
3、综合运用税率等具体手段、保障政策落地
与半年前“国十条”提出的严厉措施相比,“新五条”这次适用范围进一步扩大。比如在差别化的房贷政策方面,对贷款购买商品住房,无论大户型还是小户型,首付款比例一律调整到30%及以上;所有商业银行都暂停发放第三套及以上房贷;并且加大了对银行的问责,对不认真执行二套房贷首付款不低于50%、贷款利率不低于1.1倍的银行
,将严肃处理。就这一点～我们判断认为:一方面这些政策会给商业银行的利益带来影响,而且二线城市影响更突出,,另一方面一线城市现在所执行的政策基本上也都是这样的政策～对二线城市影响比较大,是因为二线城市过去一段时间在这方面执行得并不严格。从长期来看,房价下行的趋势会引来新一轮的观望,此外～对消费者来讲～目前市场上购买能力很强,他提高这些首付和利率,不会在短期之内立刻对消费者的购买力产生实际影响。但是他对消费者一个长远的影响就是政府加强调控,会令整个房价下行,产生这种预期的话,消费者会产生新的一轮观望。
三、“新五条”的焦点——税率
综合分析上述五大措施中,多项房地产税收政策调整成为焦点,其中购买首套普通住房契税下调。我们认为～这体现了国家在房地产税费政策上的差别化,保护了自住型初次购房者的利益。 这是因为:这次提高了购房首付比例,首次购房也一起提高到三成首付,但是在税收上给了第一次购房家庭一个优惠。在这方面,总体来看第一次购房家庭的购房成本实际上上升不大,影响不大。这个政策还是体现了差别化信贷和税费政策中的税费部分,支持自住型第一次购房家庭降低其购房成本。在税费方面实行更明确的差别化政策,其实反映了一种政策取向:信贷政策适度收紧,而财政政策依然积极。
另外,这次加强土地增值税征管力度,我们分析认为,尤其有利于改变开发商通过土地来盈利的模式,并挤出闲置土地。这条政策有两条重要意义:第一,如果囤地有了土地增值,国家通过征收土地增值税,就打击了开发企业继续囤地的积极性,有利于控制房价。二是加强土地增值税征管有利挤出存量土地的闲置土地,加快土地开发的节奏和速度,有利于切实有效地增加住房有效供给。 “新五条”措施还明确提出,要加大对各地今年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,这其中包含了多重含义～一个是要考核上半年一些计划的落实情况;第二～马上就进入四季度,
有些地方还没有落实的,督促要抓紧落实,特别是保障性住房和中
小套型商品房用地的计划和建房计划都要落实;同时,通过考核,也为
明年的计划编制做好准备。
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