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江苏兴化房产市场调查报告

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江苏兴化房产市场调查报告江苏兴化房产市场调查报告 目 录 第一部分:兴化房产市场调查目的 一、兴化是否适合房地产项目投资 二、对企业提供的现有地块进行考察,确定投资可行性 三、在确定投资地块的基础上,对其进行开发定位 第二部分:兴化市房地产整体状况分析 一、项目所在区域的宏观社会环境 1、 人口因素 2、 社会文化因素及当地人购房心理 3、 城市规划 二、项目所在区域的房地产宏观发展环境 1、 房地产发展概述及近期市场描述 2、 未来楼市走势预测 3、 当前及未来3年土地供应情况预测 4、 兴化市购房潜在客户预测...

江苏兴化房产市场调查报告
江苏兴化房产市场调查报告 目 录 第一部分:兴化房产市场调查目的 一、兴化是否适合房地产项目投资 二、对企业提供的现有地块进行考察,确定投资可行性 三、在确定投资地块的基础上,对其进行开发定位 第二部分:兴化市房地产整体状况分析 一、项目所在区域的宏观社会环境 1、 人口因素 2、 社会文化因素及当地人购房心理 3、 城市规划 二、项目所在区域的房地产宏观发展环境 1、 房地产发展概述及近期市场描述 2、 未来楼市走势预测 3、 当前及未来3年土地供应情况预测 4、 兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测 第三部分:项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况 一、楼盘调查报告 1、 售楼处调查 2、 价格分析 1 3、 户型分析 4、 绿化分析 5、 配套分析 6、 业主分析 7、 销售现状分析 8、 营销推广分析 9、 当地楼盘知名度分析 10、 兴化各大楼盘状况综述 附:兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表 第四部分:所在区域市民购房专项调查报告 一、市民购房需求调查 1、 购房原因 2、 购房因素 3、 交通要求 4、 配套要求 5、 户型、面积、价格要求 6、 物业要求及收费 7、 小区环境要求 8、 市民购房需求调查综述 附:兴化市民调查表 二、当地媒体调查 1、 主要媒体 2、 房产信息集中媒体 附:兴化当地媒体调查表 三、消费者个人资料调查 2 1、 市民随机调查分析 2、 售楼处有强烈购房意向人士调查分析 3、 消费者个人资料调查综述 附:兴化市民个人资料调查表 第五部分:地块专项调查 一、项目所在位置环境分析 1、 项目所在位置经济结构分析 2、 项目所在位置自然环境分析 3、 项目所在位置居住环境分析 附:项目所在位置街区功能调查表 二、项目优劣势分析 1、 项目地理位置及特点 2、 项目优劣势分析及因素分解 三、项目可行性预测 第 一 部 分 兴化房产市场调查目的 一、兴化是否适合房地产项目投资 二、对企业提供的现有地块进行考察,确定投资可行性 3 三、在确定投资地块的基础上,对其进行开发定位 第 二 部 分 兴化市房地产整体状况分析 一、项目所在区域的宏观社会环境 1、人口因素 兴化市现有人口120万,其中市区常住人口逾18万,整体人口密度较高,现有居住条件较差。 随着城市化建设加速,拆乡并镇,部分有条件的农业人口将落户市区,预计至2005年,兴化市市区人口将达25万。其中公务员总数 量2~3千人,事业单位人员近万人。 兴化市外地流动人口较少,基本属于较封闭城市。 2、社会文化因素及当地人购房心理 4 (1)兴化是位于苏北平原的历史文化名城。 兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人,因此有着良好的文化教育传统。 (2)“歧视”心理影响兴化楼市发展。 江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域,苏北经济历来较苏南落后,因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久,并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。 历年来,包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南,这固然与当地良好的文化教育传统有一定关系,但与“早日跳出歧视圈”的心理暗示更是不无联系。 这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体,因此他们选择了“南迁”,去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居,这对兴化楼市的影响是显而易见的。 调查发现,兴化购房人群主要为国家公务员和事业单位人员,其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。 (3)兴化人性格特点制约楼市发展。 苏南、苏北的经济差距,其实也是有一定人文根据的。苏南人与浙江人比较类似,一般较为精明内敛,但不安分,进取心强,周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力,为了攀比,勒紧裤腰带,举债也要建房或购房,哪怕最后房中空徒四壁。 而包括兴化在内的苏北人则性情豪爽,但易安于现状,在没有足够的经济条件情况下,一般不会关注住房条件的改善,而且邻里经济、住房条件基本无差异性,缺乏参照压力,生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。 在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下,酒类商贸却异常活跃,恐怕与上述原因也不无干系。 由于当地经济欠发达,楼市并不紧俏,所以即使是有充足购房条件者,对楼市也一般持观望态度,不看到现房决不购买。 所有以上兴化人心理特点、性格特点,都值得我们关注和研究。 3、城市规划 兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。 5 南,为未来的政治经济中心。目前市政府已着手向市区南部迁移,并开始了市府大楼的建造工程,政治经济中心也随之跟进。 向北,则发展旅游业,随着长安南路北延伸段的竣工,乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建,成为市民休闲之地。 市区东西两向由于被两镇夹击,故暂无扩展余地。 二、项目所在区域的房地产宏观发展环境 1、房地产发展概述及近期市场描述 (1)现有房地产企业概述 兴化市房地产开发始于95年左右。2000年,第一家外地开发商(福建开发商)介入兴化楼市,并抢占到了地段极好的市中心地块,现楼盘已售完。 从2001年开始,余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入,共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以兴化市城建开发公司(“大开发”、“小开发”)和市政开发办为主的一些当地开发商,在从事旧城改造建设工作。 (2)开发量与销售情况 目前兴化市区总共有10多个楼盘,预计2003年的开发量为15万平方米。现有楼盘销售数据,因当地购房者大部分不愿办理房产证,而无法详细统计。但通过暗访发现,现房空置现象较为普遍,甚至于中心地段现房也不例外。如:金大地花园,售价为1400元/?的两栋5000平方米现房,落成已有数月,仅有4、5套的销售量。 据初步统计,兴化市区现房空置近10万平方米。 (3)房价情况 兴化的房价均价在1200元/?,1400元/?,最低价950元/?,最高价1920元/?。 6 (4)目标消费群 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户,其中国家公务员所占比例最大。 (5)商铺销售情况 少数高收入群体基本“南迁”,剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”,故将资本增值寄希望于商铺的出租或利用。所以兴化的商铺十分抢手,市中心商铺单位面积售价基本保持在5000左右,成为兴化楼市的一大特点。 2、未来楼市走势预测 兴化市空置房现象严重,多数消费者对现房持观望态度,因此未来2年内,兴化市房价大幅上扬的可能性很小,基本会维持在现有水准上。 预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增,因此商铺热将会持续下去。 3、当前及未来3年土地供应情况预测 兴化市现有两个规模较大的地块在竞拍,一块位于市中心八字桥地段,4万?,起拍价为9600万;一块位于新区,170亩,起拍价为3369万。 随着兴化市区南、北两极拓展,旧城改造加速,预计未来三年内每年都有近6万?的土地出让,一类地段为140万左右/亩,二类地段为近40万/亩。 7 4、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测 受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示,兴化高收入群体大量“南迁”,因此,高档住宅区市场需求量较小。 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户,但房价承受能力有限。 据调查,公务员对房价的承受力为1600元/?左右,其他则在1200元/?—1400元/?左右。 第 三 部 分 项目所在区域的楼盘状况 及竞争性物业发展情况 项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况 前 言 本次调查从2002年8月7日至8月9日,市调人员用2天的时间,对兴化10多个楼盘进行了调查,内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。其中部分楼盘因开发较早已完成销售的(如新华小区),不具参考价值,故不列入本次调查重点。 在这次调查中,因为时间仓促及口音原因,有些楼盘了解不够全面、深入。 8 一、楼盘调查报告 1、售楼处分析 兴化市售楼处中,比较注重形象的多为外省开发商。如福建金鑫、新世纪房产(浙江)、金成房产(浙江),这几家公司开发的楼盘售楼处,比较宽敞、整洁、明亮,售楼人员形象也较好,热情程度较高。值得一提的是,新世纪嘉园的售楼处设在兴化市板桥宾馆,也不失为一个好办法。 兴化本地开发商中,“兴化市城市建设综合开发总公司”比较注重售楼处形象,其下属的锦绣园等售楼处,整体营造及售楼人员素质都较好。“兴化市金宇房地产开发公司”的金花园,售楼处环境也较好,但售楼人员对楼盘了解有所欠缺。 相形之下,其它楼盘售楼处环境形象一般,有的甚至没有专业售楼处,售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。 2、价格分析 (1)地段售价分析 A、一类地段 一类地段的高、中档楼盘,价格相差较大。高档楼盘价格在1700 —2000元/?左右,均价在1850元/?左右,内含规费210元/ 月左右。如锦绣园、金兴花园、富康花园等。 中档楼盘房价在1100—1400元/?左右,均价约1300元/?,如 金大地、金东门。 B、二类地段 二类地段的档次区分并不十分明显。一般高档楼盘价位在1400 9 —1700元/?左右,如新世纪嘉园、海池公寓、金花园。中档楼 盘约在900—1400元/?左右,如楚水公寓、昭阳花园、张阳小 区、新城北村。 (2)楼层、朝向价格换算分析 在朝向、楼层换算方面,兴化的大多楼盘并没有固定的换算 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,少数换算的楼盘标准也很不一致。如锦绣园楼层40元/?,朝西、东50元/?;富康花园楼层200元/?,东西50元/?;新世纪嘉园为楼层80元/?,东西无差价。 通常6层送露台、阁楼,价格与一层相同。5楼价格最低。 (3)付款方式分析 在付款方式上,通常有按揭和一次性付款两种方式。对一次性付款的优惠方式很不一致。有几个楼盘没有折扣,如锦绣园、金兴花园、明珠城等。有的以每平方优惠若干元作鼓励,如富康花园、金大地。也有以房价打折作优惠鼓励的,如金东门就对一次性付款以9?5折优惠。一般按揭的楼盘以7成20年居多。 3、户型分析 在户型设计上,各大楼盘普遍倾向大户型,销售也较好。 (1)主流户型分析 目前在兴化销售形势相对较好的锦绣园,其主流户型为三房二厅一厨一卫,这在兴化较具代表性。面积在100—130之间较多。据了解,这种主流户型也是目前最畅销的户型。 (2)最大户型分析 最大户型在130—150平方米左右,以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。 (3)最小户型分析 最小户型在50—90平方米左右,一般是二房二厅一厨一卫。 10 (4)最畅销户型分析 基本和目前兴化的主流户型吻合,面积在100—130之间,三房二厅一厨一卫较多。 4、绿化分析 (1)绿化率较高的楼盘 兴化山很少,水资源又极其丰富。两者的过少与过滥使开发商很难在这上面做文章,所以开发商普遍对绿化很重视。一、二地段的高 档楼盘绿化率都比较高,如锦绣园、金花园等,都在30%以上。 (2)营造方式分析 兴化的绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化 几种。 A、一般的楼盘都有庭前地面绿化。 B、档次较高的,如锦绣园、新世纪嘉园都配有中心花园。 C、明珠城在地面绿化外,另有屋顶空中绿化,但其它楼盘几乎都没有这样营造方式。 5、配套分析 (1)基本配套 一般高、中、低档次的楼盘,基本配套有水、电表、有线电视,稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。 11 (2)特色配套 兴化楼盘的特色配套不明显,有24小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控,等等,其中以智能化、封闭式管理较为常见。 (3)地方特色 值得注意的是,一般认为基本配套所必需的液化煤气,在兴化几乎没有楼盘有这方面配套。 6、业主分析 (1)业主职业构成 兴化城市不大,却人气鼎盛,但外地人并不多,所以一般楼盘也多是本地人消化。在兴化,政府部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高,是买房的主要社会群体。 (2)业主年龄构成 从年龄结构分析,最多的一类为40岁左右的成功人士,消费能力较强,为改善居住环境而购房。他们通常比较关心孩子的上学问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。另一类为30岁左右,通常事业初成,开始考虑住房问题。 7、销售现状分析 在兴化,目前没有卖得非常火爆的楼盘。一类地段的高档楼盘,目前销售并不乐观,基本没有卖出一半。比较好的是现房交易的金兴花园,至调查时只剩5套。 据了解,目前兴化总体空置房约在10万平方米左右。 12 8、营销推广分析 (1)主要宣传点 在楼盘的宣传上,个性化楼盘几乎没有,推广比较零碎,整合性、宣传力度不强。 (2)主要媒体 宣传媒体主要以DM及传单、横幅为主。像杭州在报纸上登大版 面广告的宣传方式,在兴化几乎没有,电视也很少有当地房产广告。 9、当地楼盘知名度分析 注:对本项调查分市民随机调查(以下称A项)和售楼处有强烈购房意向人士调查(以下称B项)两部分。 (1)开发商知名度 A项调查显示,对楼盘有所了解的被调查者,40%知道金成房产,其次为金鑫房产和市政开发,各占24%,再次为金宇房产,占12%。B 项调查中,30%知道金城房产,其次为市政开发、开发总公司、金宇房产,分别为25%、20%、10%。 (2)楼盘知名度 A项调查表明,对楼盘有所了解的被调查者,听说过富康花园的占42%,其次为金兴花园和锦绣园,分别占16%和9%。B项调查中,知 道锦绣园的最多,占32%。其次为富康花园,为28%。再次为金兴花园,占12%。 13 10、兴化各大楼盘状况综述 (1)根据楼盘调查可知: A、同一档次的楼盘,其配套设施、绿化程度、户型面积、推 广营销手段等水平差距不大。 B、楼盘的主流户型和畅销户型也比较集中,通常为三室 二厅。 (2)通过分析,我们认为: 总体而言,兴化房产尚处于发展期,其楼盘档次差距大,市民房产消费观念比较传统,通常愿意购买现房。 近年兴化房地产市场比较热,但总体房产销售形势并不非常乐观。兴化市民普遍收入不高,又缺乏外来人口的购房潜力,受整个消费 水平的限制,对开发商来讲,投资需从整体效益上慎重把关。 附:兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表 第 四 部 分 所在区域市民购房 专项调查报告 所在区域市民购房专项调查报告 14 前 言 兴化作为一特定的区域市场,其消费习惯、文化观念存在较为明显的地域性。 这一特性在当今以用户为中心的时代,对楼盘开发具有重要意义。 本次调查从8月7日至9日,为期二天。共发问卷150份,其中售楼处门口有强烈购房意向的有效问卷为28份,沿街随机访问的有效问卷117份。调查内容涉及购房意向、楼盘特色、定价方式、户型设计、物业配套、现行媒体推广、消费者个人资料等多个层面,对兴化购房消费趋势作了一次全面的社会问卷调查。 本次调查分市民随机调查(以下称A项)和售楼处有强烈购房意向人士调查(以下称B项)两部分。 一、市民购房需求调查 1、兴化市民购房原因调查分析 从A项调查问卷分析结果看,40%的被调查者欲在一至两年内购房,31%不予考虑,23%想在半年至一年内购房。 B调查问卷分析结果显示,56%的被调查者欲在一至两年内,33%想在半年至一年内购房。 改善居住环境为兴化消费者购房的主要原因,占46%。其次为给孩子买,占24%,结婚用房、投资、其他因素分别占11%、7%、7%,为父母买比例最小,仅为4%。 2、购房因素关心程度及楼盘特色喜好分析 从A项调查结果看,交通方便占各要素之首,有38%的人认为这最重要。其次为价格、地段、居住环境,分别占28%、25%、11%。 15 B项则显示,价格为各购房者最为关心,占33%;其次才为交通方便,占26%。居住环境、地段、配套设施分别占了19%、11%、11%。 在对所喜欢的楼盘特色的问题上,A、B两项一致表明,兴化人比较喜欢“以绿化为特色的生态花园”。A项有68%、B项有52%的人表示了这种意向。 3、兴化市民在购房中对交通要求 在兴化,人们上下班常用的交通工具为自行车和摩托车,分别占45%和35%,自己有车的约占8%,乘公交车上班的只占4%左右,不及步行上班的8%。 兴化市民对交通方便的普遍理解是,骑车不超过20分钟(40%)和步行不超过10分钟(33%),约19%的市民理解为乘公交方便。 从住所到购物街区,兴化市民对交通及距离的要求为:骑自行车不行超过10分钟(占40%),和步行不得超过10分钟(占37%)。 对此项调查,A、B两项目调查结果基本一致。 4、兴化市民对住房配套要求 在小区配套设施的问题上,A项调查结果显示,兴化市民对菜场、超市(商场)、学校都比较重视,且重视程度比较接近,分别占29%、28%、25%。其次为医院,占10%。 而B项调查结果显示,兴化消费者对学校、菜场、超市(商场)的重视比例分别为38%、33%和20%。这表明真正有购房意向的消费者大多是事业成功的中年人士,对子女的教育问题比较关注。 5、兴化市民对面积、户型、价格要求 16 (1)面积 就面积而言,90—110平方米需求最大,占39%。其次为70—90平方,占25%。 部分消费能力较强的市民,比较偏爱大面积的房子。约15%的调查对象表示如果购房,会选择110—130平方米范围的房子,12%表示会选择130—150平方米。选择110平方米以上的占了30%(包括150平方米以上的3%)。 (2)户型 在户型选择上,调查发现,“大厅、大卫、大厨、小卧”和“大厅、小卫、小厨、大卧”这两种风格差异较大的户型,兴化人表现出的爱好倾向不相上下,各占37%。 以上A、B两项调查结果基本一致。 在A项调查中,78%被调查者希望拥有独立的客厅及餐厅,64%的被访者认为只要一间卫生间就够了,面积集中在4—6平方和6—8平方,后者略多。厨房一般认为在8—10平方米左右比较合适(占41%)。 B项调查中,52%的被调查者希望拥有独立的客厅及餐厅,68%的被访者认为只要一间卫生间就够了,面积集中在4—6平方米(58%)。 (3)价格 就总体而言,兴化人均收入较低,所以对价格的承受能力较弱。多数兴化人认为1200—1300元/?左右的房子最好卖,比较符合当地总体消费水平。几家档次较高的楼盘(如富康花园)销售形势不好,被调查者几乎一致认为是价格过高所致。 从问卷分析看,认为高档住宅房价能够接受价格为1600元/?—1800元/?,占56%;中档住宅房价为1000元/?—1400元/?,占83%——其中认为1000元/?至1200元/?的占43%,认为在1200元/?至1400元/?间的占40%;低档住宅房价为600元/?—800元/?,占52%。 如果购房,大多数人表示会考虑中档住宅,占70%。 在付款方式问题上,A项调查中希望一次性付款的占43%,分期付款占36%,选择按揭买房为21%。B项调查中表示选择一次性付款的是40%,39%按揭买房,21%为分期付款。 6、兴化市民对物业要求及收费 17 A项调查中,48%的被调查者要求小区进出口有保安24小时站岗,29%要求智能化管理。B项调查显示,40%的被调查者要求智能化管理, 30%要求小区进出口有保安24小时站岗。 A、B的调查结果都显示,约43%的兴化人认为普通物管便可以接 受,收费在30元/月以内;30%要求物管好,费用在50元/月以内;20%认为太贵,所能接受的价格约在10元/月左右。 7、兴化市民对小区环境的要求 A项调查中47%希望庭前绿化,而对其他室外锻炼场所、免费儿童乐园、中心花园等关注程度相当。 B项显示,40%希望有中心花园,39%认为庭前绿化非常重要。 8、市民购房需求调查综述 (1)大多数消费者购房是为了改善居住环境。 (2)目前兴化人以公交车为主要交通工具的很少,一般以自行车和摩托车为主。 (3)配套设施问题上,兴化人比较重视菜场、超市和学校,购房者一般通常很关注子女的教育问题。 (4)兴化人偏爱大面积的房子,一般要求一间卫生间,希望有独立的客厅。 (5)比较重视绿化,以庭前绿化和中心花园为主。 (6)价格是真正购房者最关心的因素,购房考虑中档楼盘比较多。 (7)兴化人一般要求普通物管即可,要求24小时保安站岗和智能化这两方面比较多。 18 附:兴化市民调查表 二、当地媒体调查 1、当地主要媒体 (1)报纸 A项调查显示,兴化当地人最爱看的是《扬子晚报》,占86%。其次为《兴化报》(14%)。B项调查中阅读《扬子晚报》、《兴化报》的百分比分别是62%、32%。 (2)电视 从A项调查结果看,中央电视台为兴化人最常收看频道,占41%。其次为江苏电视台、兴化电视台,分别占35%、21%。 B项调查结果显示,收看中央电视台和兴化电视台的比例非常接近,中央电视台为37%,兴化电视台为35%,其后是占26%的江苏电视台。 (3)电视收看时段 A项调查中,在20:00—22:00看电视的占大多数,为57%。其次为19:00—21,占26%:00;B项调查则显示,19:00—21:00间收看电视的占大多数,为47%。其次为20:00—22:00,占29%。 2、房产信息相对集中媒体 A项调查中,认为兴化电视台和《兴化报》相关房产信息比较多的,各占了22%。其次为《扬子晚报》、中央电视台,分别为17%、11%。 B项调查表明,28%的被调查认为《兴化报》相关内容较多,其次为《扬子晚报》,占24%,再次为中央电视台,占12%。 19 附:兴化当地媒体调查表 三、消费者个人资料分析 1、市民随机调查分析 1、 被调查人群中,绝大多数为兴化本地人,占96%。调查男女比例为女性67%,男性33%。 2、 主要年龄层为31—40岁,占48%,其次为19—30岁,占32%。 3、 此次调查涵盖了各个行业,有个体经营户、私营业主、企业普通员工、一般企管人员、机关干部、专业技术人员等,其中以个体经营者居多,占39%;其次为企业普通员工,占32%。 4、 文化程度集中在高中、中专,占64%,初中及以下占24%,大专仅占9%。 5、 调查显示,35%的被调查者称月收入在500元以下,30%在500—1000之间,12%在1000—2000间,2000—3000间的占9%。 6、 家庭结构以三口之家为主,占63%。大多数子女不超过12周岁,占49%。 2、售楼处有强烈购房意向人士调查分析 1、 被调查者全部为兴化本地人。调查男女比例为男性79%,女性21%。 2、 主要年龄层为31—40岁,占63%,其次为41—50岁,占25%。 3、 此次调查涵盖了各个行业,有个体经营户、企业普通员工、一般企管人员、机关干部、专业技术人员等,其中以个体经营者企业普通职员居多,各占24%;其次为一般企管人员,占16%。 4、 文化程度集中在高中、中专,占52%,大专占26%。 5、 调查显示,48%的被调查者称月收入在500—1000元之间,其次为1000—2000元,占24%。 6、 家庭结构以三口之家为主,占70%。大多数子女不超过12周岁,占55%,子女超过12周岁的占41%。 20 3、消费者个人资料调查综述 (1) 兴化属较封闭城市,外来流动人口很少。 (2) 比较具有消费能力的年龄层在31—40岁左右。 (3) 当地个体经营者比较多,也是购房的主要群体。 (4) 当地市民文化程度以高、中专为多数。 (5) 当地居民总体收入不高,多数人月收入在1000元以下。 (6) 家庭结构以三口之家为主,子女多不超过12周岁。 附:兴化市民个人资料调查表 第 五 部 分 地块专项调查 一、项目所在位置环境分析 1、经济结构分析 本案地处兴化市北部,相对偏远,东南面有较为成熟的居民社区,周边无论从生产或商业角度均无明显经济特色。 21 2、自然环境分析 (1) 本案西临上官河,河面宽阔,河岸较长,地块东北面部分临水。南过兴盐路拐新城北路,约5分钟步程,便至闹区。 (2) 兴盐路与新城北路交界处往东为北九顷村,人口密集,车辆较多;往西即本案门前路段,车辆较少。往西过水乡大桥拐南为长安北路,可直达市中心。过桥往南往西分别为金成房产开发的富康花园,和城市房产开发的海池公寓。 (3) 西面是上官河,河面宽广。由于货船游轮往来很多,噪音较大,又油烟排放,导致空气质量较差。 3、居住环境评估 (7) 本案东南面有较大规模居民区“新城小区”,相距约五分钟步程,生活配套设施齐全,沿路有幼儿园、小学、菜场、超市、医院、邮政、银行等。 (8) 位置较偏,距市中心有较远距离,但有“2”路公交车直达。 (9) 景观丰富,河面宽广,船只往来不绝,景观较好。但有噪音,且因船只油烟排放导致空气较差。 22 二、项目所在位置优劣势分析 1、项目地理位置及特点 (1)项目地理位置 位于兴化城镇北面,水乡大桥东北侧,原国有企业玻璃厂位置。该厂址两面环水,南临兴化市北面主干道兴盐路。 (1) 项目特点 面水是项目的最大特点。这有利有弊。利处在于丰富了景观,便于开发水景楼盘。弊处为船只往来,有噪音及轻微污染。 2、项目优势分析及因素分解 (1)优势: A、面水:西临上官河,有较好的水资源和景观,宜做水景楼盘。 B、配套:附近有成熟的生活配套设施,居民生活交通便利。 C、上方寺:本案西北方向有一上方寺,兴化人比较信奉。每年春节初一及十五,几乎每家都去那边烧香祈祷。明年长安北路将北拓至上方寺,届时由项目所在位置过去将十分方便。 (2)劣势: A、船只噪音大,有油烟排放,导致空气差。对于船只往来造成的噪音,可采用隔音效果较好的玻璃,增加本案沿河大树绿化面积等措施应对。 B、市中心相对较远。 23 (3)疑惑点: A、 据了解,兴化市现有的几座临水楼盘销售形势并不乐观。调查发现,这与兴化人比较信奉风水很有关系,现有的临水楼盘绿岛花苑、沧浪小区在兴化人眼中风水不佳,以致滞销。本案所处位置同样临水,兴化人如何看待此地块,尚待了解。 B、 兴化水资源非常丰富,因此当地人在择居的取向上,喜欢选择水边还是陆地,目前还不得而知。 附:项目所在位置街区功能调查表 三、项目可行性预测 该地块处于兴化市北部,地理位置属较偏远地区。根据调查该地区房价高档楼盘均价可达1500元/?左右,中档楼盘基本在1400元/?左右。较理想的销售周期为:现房交付后一年内销售率达50—60%。 建议公司从成本、效益、开发周期等诸多因素作一准确、细致的投资推算报告。 编者按:大地涵藏万物,孕育生命,被誉为人类的母亲。但是,近年来,伴随我国工业化的快速发展,大地不断遭到各种污染的伤害。仅仅因土壤污染防治不足、环境监管乏力,导致的食品药品安全事件就频频发生,2008年以来,全国已发生百余起重大污染事故。目前我国大地污染现状严峻,成因十分复杂,形成令人扼腕的“大地之殇”。《经济参考报》以此为主题,探寻大地污染背后所触及的我国农业、工业、城市化进程中关于生存与发展的一系列深层矛盾与两难抉择,并以“大地之殇”系列报道的形式在“深度”版推出,敬请关注。 大地之殇一?黑土地之悲 占全国粮食总产五分之一的东北黑土区是我国最重要的商品粮基地,但一个并不为多数人了解的严峻事实是,支撑粮食产量的黑土层却在过去半个多世纪里减少了50%,并在继续变薄,几百年才形成一厘米的黑土层正以每年近一厘米的速度消失。照此速度,部分黑土层或将在几十年后消失殆尽,东 24 北这一中国最大粮仓的产能也将遭受无法挽回的损失。 ?记者 孙彬 管建涛 连振祥 吉哲鹏 娄辰 李松 南京 哈尔滨 兰州 昆明 济南 重庆报道 毒土:GDP至上的恶果 当前,我国土壤污染出现了有毒化工和重金属污染由工业向农业转移、由城区向农村转移、由地表向地下转移、由上游向下游转移、由水土污染向食品链转移的趋势,逐步积累的污染正在演变成污染事故的频繁爆发。 日益加剧的污染趋势可能还要持续30年 “目前,我国土壤污染呈日趋加剧的态势,防治形势十分严峻。”多年来,中国土壤学会副理事长、中国农业科学院研究员张维理教授一直关注我国土壤污染问题“我国土壤污染呈现一种十分复杂的特点,呈现新老污染物并存、无机有机污染混合的局面。” “现在我国土壤污染比各国都要严重,日益加剧的污染趋势可能还要持续30年。”中国土壤学专家,南京农业大学教授潘根兴告诉《经济参考报》记者,这些污染包括随经济发展日益普遍的重金属污染、以点状为主的化工污染、塑料电子废弃物污染及农业污染等。 国土资源部统计表明,目前全国耕种土地面积的10%以上已受重金属污染。环保部南京环科所研究员单艳红说,华南部分城市约有一半的耕地遭受镉、砷、汞等有毒重金属和石油类有机物污染;长三角有的城市连片的农田受多种重金属污染,致使10%的土壤基本丧失生产力,成为“毒土”。 农药化肥污染同样严重。张维理说,我国农药使用量达130万吨,是世界平均水平的2.5倍。黑龙江农业监测站杜桂德站长说:“目前,农药和化肥的实际利用率不到30%,其余70%以上都污染环境了。”云南农业大学测算,每年大量使用的农药仅有0.1%左右可以作用于目标病虫,99.9%的农药则进入生态系统,造成大量土壤重金属、激素的有机污染。 “不仅污染加重,而且还在转移扩散。”潘根兴说,当前,我国土壤污染还出现了有毒化工和重金属污染由工业向农业转移、由城区向农村转移、由地 25 表向地下转移、由上游向下游转移、由水土污染向食品链转移的趋势,逐步积累的污染正在演变成污染事故的频繁爆发。 2008年以来,全国已发生百余起重大污染事故,包括砷、镉、铅等重金属污染事故达30多起。其中浏阳镉污染事件不仅污染了厂区周边的农田和林地,还造成2人死亡,500余人镉超标。 频繁爆发的污染事故损失惨重,不仅增加了环境保护治理成本,也使社会稳定成本大增,而土壤污染修复所需的费用更是天价。常州农药厂土壤修复需2亿元,无锡胡埭电镀厂重金属铬污染修复费用890万元,苏州化工厂需数亿至数十亿元。 每年因土壤污染致粮食减产100亿公斤 污染的加剧导致土壤中的有益菌大量减少,土壤质量下降,自净能力减弱,影响农作物的产量与品质,危害人体健康,甚至出现环境报复风险。 潘根兴教授说“许多土壤污染地区已超过土壤的自净能力,没有外来的治理干预,千百年后土壤也无法自净,有的地块永远都无法自净,甚至出现环境报复。” 一是生态关系失衡,引起生态环境恶化。 中国科学院地理科学与资源研究所在长江三角洲等地调查的主要农产品,农药残留超标率高达16%以上,致使稻田生物多样性不断减少,系统稳定性不断降低。 “吃土吐土,净化土壤,作为土壤的„义工‟,蚯蚓的存在是土壤重要的环境指标,对土壤具有重大意义。”令潘根兴教授忧心的是,现在,土壤中的蚯蚓、土鳖及各种有益菌等大量消失,农作物害虫的天敌青蛙的数量大减,自然生态面临危机。 云南农业大学副教授周江鸿等人在湖北、安徽等地的农田里发现,杀虫剂的使用对稻田节肢动物物种有损害作用,使得稻田天敌和害虫的平衡关系被打破。 二是土壤质量下降,使农作物减产降质。 26 重金属污染的增加,农药、化肥的大量使用,造成土壤有机质含量下降,土壤板结,导致农产品产量与品质下降。农业部全国农技推广中心高级农艺师陈志群认为,由于农药、化肥和工业导致的土壤污染,我国粮食每年因此减产100亿公斤。 环保部门估算,全国每年因重金属污染的粮食高达1200万吨,造成的直接经济损失超过200亿元。 三是重金属病开始出现,人们身体健康和农业可持续发展构成严重威胁。 汞、镉、铅、铬、砷五种重金属被称为重金属的“五毒”,对人有致命的危害。苏州环境科学研究所所长杨积德说“这些污染严重影响儿童发育,使人致病、致癌,危及人体生命健康。”上世纪70年代,日本曾出现“痛痛病”,是镉对人类生活环境的污染而引起的,影响面很广,受害者众多,所以被公认为是“公害病”。 潘根兴教授在全国各地市场上进行的调查也显示,约有10%的大米存在重金属镉超标。他说:“这些镉米对自产自食的农民来说无疑是致命的风险。”令人担忧的是,一些“痛痛病”初期症状已开始在我国南方部分地区出现“土壤污染导致的疾病将严重威胁人类健康和农业可持续发展,最终危害中华民族的子孙未来。” “宁愿毒死也要GDP”,产业模式亟待反思 土壤污染如隐形“杀手”,难以察觉却可能直接危害人体健康,特别是重金属在蔬菜、粮食中的累积,将处于食物链顶端的人类置于危险境地,甚至产生环境报复。“土壤污染的加剧原因有天灾,但更多是人祸,不科学的发展是环境恶化的主要原因。”南京农业大学教授潘根兴认为,土壤污染主要一来自矿山采冶、工业“三废”、污灌、固废堆放等,基本上都属于人为因素,表明近年来的产业发展模式亟待反思。 当前,令人忧心的是各地以追求G D P为核心的政绩观,不科学的产业发展模式和大量违法排污、超量排污。记者在调研中发现,一些地方发展心切,抱着“宁愿毒死也要G D P”的心态,有意无意地忽视环境保护,导致“引进企业就是引进污染,发展经济就是破坏环境”的恶果。 面对企业违法排污,一些地方政府成为企业的保护伞,通过变通政策打擦边球,甚至开绿灯,最终大事化小,小事化了。保护环境不被污染,是各级政府的法定职责。污染事件暴露了各地环保意识薄弱,政府监督缺失,是整个社会的耻辱。 27 “不断发生的污染事件告诉人们,缺乏对自然环境的敬畏与呵护,对公共利益和公众生命漠不关心,暴露出企业环境意识薄弱和地方政府责任缺失。”江苏省小康发展研究中心主任、江苏省委党校教授冯治指出,必须反思高歌猛进的产业发展模式,真正落实转变发展方式的政策,实现社会经济可持续发展。 黑土层流失 危及中国最大粮仓 黑土层变薄,是指黑土地的有效耕层变薄,直接导致支撑粮食产能的有机质含量降低,土壤肥力下降。然而,农业科技进步和高产作物增加作用下的粮食增产,在一定程度上“掩盖”了黑土层日渐变薄、耕地质量下降的严峻现实,导致农民和相关部门放松对耕地质量的保护。有关专家建议,应尽早完善耕地质量建设法规,扩大保护性耕作技术应用,用最小代价守住我国最大“粮仓”的产粮之本。 “一两黑土换二两油”的日子再不会有了 “以前挖两锹深还是黑土,现在一锹后就基本看不到了。”黑龙江省依兰县三道岗镇三道岗村农民程先粟从自己地里抓起一把黑土,“你瞅瞅,黑土都不太„黑‟了,„一两黑土换二两油‟的日子再也不会有了。” 作为世界三大黑土区之一,东北黑土区总面积约3523.3万公顷,分布在黑龙江、吉林、辽宁省和内蒙古自治区境内,粮食年产量约占全国五分之一,是我国重要的玉米、粳稻等商品粮供应地,粮食商品量、调出量均居全国首位。 由中国科学院、东北农业大学、吉林省农业科学院等院所专家联合调研形成的“东北黑土资源利用现状及发展战略研究”指出,东北黑土地初垦时黑土厚度一般在60至80厘米,开垦20年的黑土层则减至60至70厘米,开垦70至80年的黑土层只剩下20至30厘米。 “建国初期,黑龙江省黑土层大都一米多厚,现在找半米深的都难了,水土流失严重地区只剩下表皮薄薄一层,颜色也由黑变黄。”黑龙江省土肥管理站站长胡瑞轩有些感慨,形成1厘米的熟化黑土层大约需要50年,半米就得上千年,而现在东北黑土区平均每年流失0.3至1厘米的黑土层。有专家担心,“如果不及早治理,部分黑土层或将在几十年后消失殆尽。” “黑土层变薄,就是指黑土地的有效耕层变薄,直接导致支撑粮食产能的有机质含量降低,土壤肥力下降。”中国科学院东北地理与农业生态研究所研 28 究员韩晓增断言,这势必影响我国粮食安全。 黑龙江省土肥管理站对肇东、讷河等县市区的耕地检测显示,从1982年第二次土壤普查到2007年的25年间,耕地土壤有机质已相对下降两成,严重地区下降六成。 地越来越没劲儿,想增产就得大量用化肥。最近几年,45岁的张艳峰感觉自家水稻田患上了“化肥依赖症”。老张是吉林省前郭县平凤乡黑岗子村农民,“10年前一亩水稻就用60多斤肥,如今已经翻番到120斤了,不施肥就得减产一半”。老张还有些担心,现在能靠化肥增产,这地要是越来越没劲儿,以后可能化肥也无能为力了。 据了解,吉林省位于东北黑土区中部“十一五”期间完成小流域综合治理84 0条 超市营销方案100条新疆维吾尔自治区教学常规60条中医养生知识100条工伤保险条例第30条感动服务100条 ,治理水土流失面积5600多平方公里,但黑土地水土流失还没有得到有效控制,全省仍有3.15万平方公里的水土流失面积亟须治理。 “几年后就不是自己的地了,谁还愿意投入保护,” 《经济参考报》记者在辽宁、吉林、黑龙江三省粮食主产区了解到,当地一些土地已连续十几年种玉米、水稻等同一种作物,吸收养分单一,加上盲目施肥普遍,土壤养分失衡加剧。由于土地分散,不少农民常年使用小型农机具耕作,耕层越来越浅板结严重“晴天硬邦邦,雨天不渗汤”就是真实写照。 由于高产作物面积增加、农田水利设施不断完善,特别是化肥使用量大增等因素支撑,在黑土层日渐变薄的同时,东北黑土区粮食产量仍然稳中有升。但专家指出,恰恰是粮食增产在一定程度上“掩盖”了黑土层变薄、耕地质量下降的严峻现实,这反倒容易导致农民和有关部门放松对耕地质量的保护。东北部分黑土区在发展粮食生产过程中已透支耕地产出能力,黑土层变薄的风险性被粮食增产淡化,严重性正在人为和自然因素的“合谋”影响下加剧。 “最重要的是耕地质量保护法规不完善,作为耕地使用主体的农民缺乏保护耕地质量的主动性。”中国农科院土壤肥料研究所副所长、中国土壤学会副理事长张维理一语道破黑土质量下降的玄机,我国自20世纪80年代开始农村耕地转化为一家一户的经营方式,耕地管理单元变小,使用权变更频繁,农民保护耕地积极性不足“种几年后就不是自己的地了,谁还愿意投入保护,” “技术层面上也落后,没有有效的监测体系就无法及时发现耕地质量变化的最新情况,不能制定准确的修复 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。”张维理认为,耕地质量测试指标和 29 方法陈旧,比如我国对地力的评价通常采用土壤有机质含量,但实际测定的却是有机物质全量,而不是活性有机质,这样的测试结果根本无法准确反映耕地地力和土壤演变。 此外,地方在建设桥梁、道路时会占用优质的黑土农田,补回来的却多是相对贫瘠的土地,“这就不仅是黑土层流失问题,占一亩就少一亩。”即便新增土地具备改造成黑土地的条件,还需要大量人力、物力。黑龙江省国土资源厅土地开法整理处处长任百会说,耕地占补平衡中对新增土地的整理费用每亩在10万元左右。 生源地说明: 1、由应届本科生考入硕士研究生的,生源地区指考入本科前的生源省区; 2、由应届本科生考入硕士研究生又由硕士研究生考入博士研究生的,生源地区指考入本科前的生源省区; 3、由非应届本科生考入硕士研究生又由硕士研究生考入博士研究生的,生源地区指考入硕士前的生源省区; 4、由非应届本科生考入硕士研究生或博士研究生的,生源地区指入学前的户口及档案所在省区。 2、签三方就业协议程序 (1)收到有用人指标(能解决毕业生户口和档案关系)的用人单位接收函或录用通知或毕业生就业推荐表回执,本人经慎重考虑,同意到该单位工作,开始进入签约程序。 (2)凭用人单位的接收证明到研究生部领取《普通高等学校毕业生、毕业研究生就业协议书》(简称“三方协议书”,签署后培养单位、用人单位和毕业生三方各留存一份)。(注:“三方协议书”每人只有一份,请慎重考虑后签约)。 (3)毕业生个人签字。需要毕业生准确填写个人相关资料,并签字确认。 (4)用人单位签字盖章。用人单位填写单位相关资料并签字盖章,如果本单位无人事权,还需该单位的上级单位(具有人事接收权)签字盖章。 30 个别用人单位需要《毕业生就业推荐表》,《毕业生就业推荐表》可以到所网站“教育园地,研究生,下载表格”栏自行下载,填好后到研究生部盖章。 注意:用人单位签字盖章后,视为协议生效,一经确定不能随意更改,否则将视为违约。 (5)到研究生部签字、盖章。 (6)广东省毕业生就业指导中心确认。 (7)领取就业报到证。 根据广东省毕业生就业指导中心的安排,1月底左右集中办理春季毕业生的就业报到证,6月底前后集中办理夏季毕业生的就业报到证。如果在1月20日之前或6月20日之前完成《就业协议书》签约程序的毕业生,可在办理毕业离所手续时领到《就业报到证》。过此期限后(含寒暑假期间),研究生部将根据广东省毕业生就业指导中心的工作安排和规定时间内办理《就业报到证》,毕业生到研究生部领取就业报到证。 (8)办理户口和档案关系(必须办理离所手续)。 领取就业报到证后,凭就业报到证到所综合办公室户籍管理工作人员借户口卡,再到广州市天河区公安分局办理户口迁移手续;凭就业报到证到研究生部办理档案转移手续。 3、户档派回原籍程序 (1)毕业时未落实去向(如出国、考研、签三方协议),可向研究生部提交户口和档案派回原籍的申请书,申请书中应写明派遣单位(可派到生源省就业主管部门或市、县人事局)。由研究生部将按派回生源地信息上报广东省毕业生就业指导中心。 (2)由广东省毕业生就业指导中心办理派回生源地的就业报到证。毕业生在研究生部领取报到证。 31 (3)凭就业报到证到所综合办公室户籍管理工作人员办理户口迁移手续,凭就业报到证下联到研究生部办理档案转移手续。 32
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