关于印发《南通市前期物业管理招标商务标评标细则》的通知
启东、海门、如皋、海安县(市)城管局，通州、如东县（市）建设局，崇川区物业管理局，港闸区建设局，开发区规划房产局：
为了规范前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合几年来本市前期物业管理招投标活动的实际，制定《南通市前期物业管理招标商务标评标细则》，现予印发，请遵照执行。
附: 《南通市前期物业管理招标商务标评标细则》
二○○九年三月二十三日
附件：
南通市前期物业管理招标商务标评标细则
一、 商务标概念
商务标，即在前期物业管理招标活动中，投标人响应招标文件的要求和标准，在测算综合成本后，对拟管理服务项目所作出的投标报价。招标项目含多种物业类别的，应按招标文件要求分类报价。
二、 商务标权重
前期物业管理评标内容，通常包括投标书、投标报价(商务标)、企业信誉、现场答辩四大部分。评标方法一般应采用综合评估法，应合理确定各部分评分权重；其中企业信誉评分权重一般应不高于20％,投标书(含商务标)评分权重一般应不低于50%,投标答辩评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价(商务标)单项评审的，其分项权重应不高于20%；采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。
三、 商务标评定原则
1、公开、公平、客观、公正，接受监督原则。
2、同一招标项目为多类别物业的，实行按比例评定原则。即根据每一类别物业建筑面积占招标项目总建筑面积的百分比，分别评分。
3、报价越接近标底价，得分越高原则。
4、工作人员计算，评委不参与原则。
四、物业分类
物业为多样性的招标项目，应对物业进行分类。物业类别统一划分为：
（一）住宅类：多层住宅、高层住宅、单体别墅、联体别墅；
（二）非住宅类：多层商业用房、高层商业用房、多层写字楼、高层写字楼等。
特殊物业，可以采用“建筑物+用途”的方法确定类别名称，或直接以楼宇名称、幢号进行分类。
招标人应将分类物业面积及所占总面积的百分比，在招标文件中进行准确计算后分别列出。
五、商务标评定程序
商务标评定程序应经过：开标、记录报价--→核对报价--→计算出标底价--→计算得分--→得分汇总--→得分复核--→工作人员签字。
六、标底的确定
前期物业管理招标评标统一采用现场确定标底评标法，即招标单位事先不设定标底，评标标底由开标后从各有效投标报价的计算中产生。计算公式：
评标标底价=各有效投标报价的平均价。
不同类别物业，应计算出分类标底价。
七、商务标评定方法
1、商务标的评定，实际是对投标单位商务标得分的客观计算过程，不掺杂任何主观意愿，计算结果应经得起复核。根据报价越接近标底价，得分越高原则，投标单位商务标报价与评标标底价对比后，得分(以商务标总分为20分为例)计算公式为：
︱报价-标底︱÷标底≤10% +10分(即加分50%)；
10%＜︱报价-标底︱÷标底≤20% +5分(即加分25%)；
20%＜︱报价-标底︱÷标底≤30% +2分(即加分10%);
30%＜︱报价-标底︱÷标底≤40% +0分(即不加分、不减分);
40%＜︱报价-标底︱÷标底≤50% -2分(即减分10%)；
50%＜︱报价-标底︱÷标底≤60% -4分(即减分20%)；
60%＜︱报价-标底︱÷标底≤80% -6分(即减分30%)；
︱报价-标底︱÷标底>80% -10分(即减分50%)。
2、分类报价的商务标，应按以上公式先计算出每类物业报价得分，并根据占总面积百分比，计算出每类物业报价实际得分，每类物业报价实际得分之和，为投标单位商务标报价得分。
八、商务标评定工作的组织实施
商务标评定工作，由招标单位选派2--3名工作认真、责任心强、熟悉财务的人员担任，事先应组织他们学习掌握本细则的规定。
商务标的评定，与招标项目的开标、评标会同步进行。
九、商务标评定工作的监督
商务标评定工作，全过程接受物业管理行政主管部门、公证机关的监督。
十、本细则于印发之日起执行。
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