房地产的五证办理的大概流程

房地产的五证办理的大概流程 规划用地许可———土地使用许可———建筑规划许可———建设许可——— 预售许可。 项目建议阶段 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民 政府 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项 目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。 可行性研究论证阶段 选址意见书 城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确 定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书 报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。 申请建设项目选址意见书的程序： １．凡计划在城市规划区内进行建设，需要编制设计任务书（可行性研究报告）的，建设单位必须向当地市、县人民政 府城市规划行政主管部门提出选址申请。２．建设单位填写建设项目选址申请表 后，城市规划行政主管部门根据规定分级核发建设项目选址意见书。３．按规定 应由上级城市规划行政主管部门核发选址意见书的建设项目，市、县城市规划行 政主管部门应对建设单位的选址报告进行审核，并提出选址意见，报上级城市规 划行政主管部门核发建设项目选址意见书。建设项目选址意见书应当包括建设项 目地址和用地范围的附图和明确有关问题的附件。附图和附件是建设项目选址意 见书的配套证件，具有同等的法律效力。 建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民 政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核 发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该 市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政 府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划 行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建 设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报 省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司 审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政 主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所 在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖 市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城 市规划行政主管部门备案。 用地预审报告 建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项 进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地 行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府 土地行政主管部门直接受理：（一）申请预审的正式文件；（二）项目建议书批 复文件；（三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容 包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；（四） 单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。负责预审工作的人民政府土地行政主 管部门，对符合本办法第六条规定的预审申请，应当受理。对不符合本办法第六 条规定的预审申请，应当在2个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的，视 为受理。 有关人民政府土地行政主管部门应当对建设项目的下列内容进行审查： （一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、 法规规定的；（二）建设项目是否符合国家供地政策；（三）建设项目用地 选址是否符合地质灾害防治规划；（四）占用耕地的，补充耕地资金是否落实， 计列费用是否合理。受理预审申请的人民政府土地行政主管部门，应当在受理之 日起15个工作日内完成审查工作，并出具预审意见。预审意见应当抄送建设项 目所在地的人民政府土地行政主管部门。特大型建设项目的预审，预审时间经批 准后可以延长，但最长不超过30个工作日。 建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关 文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地 位置和界限，提供规划设计，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人 在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请 用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 申请建设用地规划许可证的一般程序： １．凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门 提出定点申请；２．城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照 城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；３．根据需要，征求有 关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；４．城市规划行政主管部门根据 城市规划的要求向用地单位提供规划设计；５．审核用地单位提供的规划设计总图；６．核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证应当包括标有建设 用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许 可证的配套证件，具有同等的法律效力。 土地使用权证 建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：（一） 建设单位有关资质证明；（二）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件； （三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（四）初步设计或者其 他有关批准文件；（五）建设项目总平面布置图；（六）占用耕地的，必须提出 补充耕地 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ；（七）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险 性评估报告。市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合的建设用 地申请，应当受理，并在收到申请之日起３０日内拟订农用地转用方案、补充耕 地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 ，经同级人民 政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。 有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材 料齐全、符合的，应当在５日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核 同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、 自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合 法性负责。省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征用土地 的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文件和下 级土地行政主管部门上报的材料一并上报。有批准权的人民政府土地行政主管部 门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案 并按规定征求有关方面意见后３０日内审查完毕。 农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政 府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后５日内将批复发出。经批准 的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的 市、县人民政府组织实施。 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部 门与土地使用者签订土地有偿使用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。 土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定土地登记。以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土 地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定土地登记。 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管 理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府 颁发土地使用权证书。 建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程 设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政 主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设 单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请 开工手续。 申请建设工程规划许可证的一般程序： １．凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关 批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；２．城市规划行政主管部门根 据城市规划提出建设工程规划设计要求；３．城市规划行政主管部门征求并综合 协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方 案；４．城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 图后，核发 建设工程规划许可证。建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、 构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定 和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律 效力。 施工许可证 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其 配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位 在开工前应当依照规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 （以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调 整，并报国务院建设行政主管部门备案。任何单位和个人不得将应该申请领取施 工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可 证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可 证。 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列，并提交相应的证明文件： （一）已经该建筑工程用地批准手续。（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（三）施工场地已经基本具备施工，需要拆迁 的，其拆迁进度符合施工要求。（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的 工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将 工程发包给不具备相应资质的，所确定的施工企业无效。（五）已满足施工 需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（六）有保 证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程 特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、 安全施工组织设计，并按照规定了工程质量、安全监督手续。（七）按照规 定应该委托监理的工程已委托监理。（八）建设资金已经落实。建设工期不足一 年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的５０％，建设工期超过一年的，到 位资金原则上不得少于工程合同价的３０％。建设单位应当提供银行出具的到位 资金证明，有的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（九）法律、 行政法规规定的其他。 申请施工许可证，应当按照下列程序进行： （一）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。（二）建设单位持加盖单位及法定代表 人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并规定的证明文件，向发证机关提出 申请。（三）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和 所附证明文件后，对于符合的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许 可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间 可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合的，应当自收到申请之 日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。 商品房预售许可证 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许 可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已预售登记， 取得商品房预售许可证明。 房地产开发企业申请商品房预售登记，应当提交下列文件： （一）土 地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证，资金投入、施工进度和竣工 交付日期相关的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合 同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。房地产开发主管部 门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的 答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理 由。 竣工验收 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关 单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三） 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、 设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署 的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目 各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时 向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起１５日内，依照本办法规定，向工 程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。 建设单位工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号， 施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量 合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和 功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规 规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四） 工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商 品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案机关收到建 设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表 上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留 备案机关存档。工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起５日内，向备案机 关提交工程质量监督报告。 城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城 市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主 管部门报送有关竣工资料。