亚得小城发展方向提报

亚得小城发展方向提报亚得置业一、理解大势二、理解市场三、理解地块四、发展要点五、开发思路六、经济核算七、营销推广八、为您创造价值提纲一、理解大势■滨海新区开发开放和北方经济中心定位既为天津新时期的发展注入了内涵又扩展了外延，为天津市的城市建设和地产开发带来了巨大的市场机遇。■滨海概念已让天津地产市场演绎一波上升行情，伴随天津经济、社会发展水平的不断提高，伴随滨海新区更深层次的发展成果，新一轮地产价格上涨行情即将展开。■四环线，轨道交通，卫星城、小城镇建设打开了城市发展空间，天津市的城市发展格局正在迅速演变中，环外置业从08年开始逐渐成为市场主流。二、理解市场北辰区整体印象■自然、人文环境一般，市民印象分不高。■近些年未处在天津力主发展象限上，发展速度偏慢。■京津一体化的升温，轨道交通的不断发展，武清、宝坻、蓟县三个郊区县的快速发展都必将促进地处连接枢纽的北辰区的快速发展。■前些年红桥、河北两个毗邻城区的发展偏慢也制约了北辰区的发展，如今随着两区不断加大的城改力度，人口外迁首选北辰区。北辰区扼守天津外部交通要道，但因与城市中心区割裂现象严重，自身自然、人文环境一般，毗邻的红桥、河北两个中心城区的对外辐射力又有限，因此，北辰区相比环外东、西、南部区域发展明显偏慢，地产开发基本空白，但增速迹象开始显露，机会潜力巨大。板块认知■该板块以北仓为核心，地缘优势突出，是北辰区的政治、经济、文化中心。■该板块工业发达，企事业单位集中，人民富庶，居民购买力强。随着地铁1号线、快速路西北半环的开通，与城市中心区的连接性更强，已成为地产开发热点区域。京津公路板块状态项目价格面积建筑形态轨道交通公交商业基础教育建面（万平米）地址二期准备开盘凤凰小镇270060-120多层小高地铁三号线670、671小区自建商业街无100外环线外津围公路15公里已经售罄秀河家园340070-120多层地铁三号线670、671商业街有7外环线外津围公路5公里二期正在发售王朝罗纳河谷6800-7800300-400别墅地铁三号线670、671商业街有2.5外环线外津围公路5公里地块平整阶段小淀村改造项目——————地铁三号线670、671商业街有18外环线外津围公路5公里地块平整阶段宏顺地产项目——————地铁三号线670、671商业街有建设用地800亩外环线外津围公里5公里地块平整阶段王朝阳光100项目——————地铁三号线670、671商业街有建设用地800亩外环线外津围公路5公里京津公路板块项目一览■因地铁而彻底改变的板块。■历史上的项目多为低档住宅小区。主要满足红桥区低收入阶层，随着地铁1号线的建设而迅速发展，该区域已成为红桥、北辰两区中高档置业的首选。瑞景板块瑞景板块项目一览状态项目价格面积建筑形态轨道交通公交商业基础教育社区规模地址热销奥林匹克花园670065-130小高层地铁一号线606、658、34、634家乐奥园店有大型丁字沽三号路延长线售罄燕宇.艺术城5100100-140多层地铁一号线606、658、47、34家乐奥园店有大型丁字沽三号路延长线热销首创.宝翠花都5400110-130多层地铁一号线606、658、34、634家乐奥园店有大型丁字沽三号路延长线■市场起步早，但受制于和城市中心区的连接，发展偏慢。■地产项目开发水平普遍较低，价格是本区域地产项目的主要优势。■该区域环内可开发土地已趋于饱和，有向环外发展的需求，而随着重点规划新型小城镇——小淀镇的建设，环外居住区即将形成。■地铁3、5号线交汇于此，随着轨道交通的深入发展，将迅速改变本区域区位价值。宜兴埠板块区域项目一览状态项目价格面积建筑形态轨道交通公交商业基础教育建面（万平米）地址二期准备开盘凤凰小镇270060-120多层、小高地铁三号线670、671小区自建商业街无100外环线外津围公路15公里已经售罄秀河家园340070-120多层地铁三号线670、671商业街有7外环线外津围公路5公里二期正在发售王朝罗纳河谷6800-7800300-400别墅地铁三号线670、671商业街有2.5外环线外津围公路5公里地块平整阶段小淀村改造项目——————地铁三号线670、671商业街有18外环线外津围公路5公里地块平整阶段宏顺地产项目——————地铁三号线670、671商业街有建设用地800亩外环线外津围公里5公里地块平整阶段王朝阳光100项目——————地铁三号线670、671商业街有建设用地800亩外环线外津围公路5公里环外代表项目一览住宅区域楼盘名称建筑形态户型交通状况社区规模销售价格销售状态西青开发区板块洛卡小镇洋房联排、独栋别墅90--190838、705、地铁五号线中型6400期房亲亲家园洋房85--130838、705、832、地铁五号线小型5100期房津南区板块红墈领世郡高层洋房100--140社区直通巴士大型6300期房金地格林世界小高层洋房80--130808、629、165705、地铁一号线大型5500期房中北镇板块大地12城小高层、洋房68--110645、便民6号线、地铁二号线大型4900期房万科假日风景小高层、洋房85--125645、便民6号线、地铁二号线大型5500期房东丽区板块朗钜天域别墅208-556663大型7800期房万科东丽湖小高层、洋房、110--270663大型4800-14000期房三、理解地块宗地现状宗地处于北辰科技园区南区内，西距津围公路2.5公里，南距外环线约6公里，呈南宽北窄的梯形长条状。宗地SWOT素质 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 优势■毗邻地铁三号线，未来属地铁周边物业■地块所处宜兴埠镇域经济基础不错，宜白大道两侧城市面貌尚好■离外环线不远，通过津围公路、宜白大道与市区连接，通过京津塘高速与滨海新区连接■地块规模尚可，能够形成社区化住宅■坐拥成熟工业园区，临近政府规划重点环外小淀居住组团，发展势头迅猛，发展潜力巨大■地块深处工业园中，周围自然、人文、生活配套较差，历史上与城区割裂现象严重■与市区相连的津围公路路况较差，交通拥堵■地块现状周边缺少公交设施，现状出行不便■地块内规划有大量的公益性设施用地，带来巨大的成本压力■地块长宽比例失调，南宽北窄的长条梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅单体平面的布置劣势机会■可借助滨海新区开发开放，天津新一轮快速发展上升期的大势■可借助环内住宅供应量日趋萎缩，环外置业渐成主流的大势■有地铁沿线物业概念，可借现状地铁物业业已大幅升值的说明性因素■地块北部的环外重点小城镇——小淀镇的迅猛发展，会极大的促进本地块所处区域的协同发展■红桥、河北两区因城改举措而出现的大量城市外迁人口会选择本区域置业■周边工业园区大量的常住及流动性产业人口也有在本区域置业的需求■周边除了万科小镇外就没有较好的住宅小区，当地市场应蕴含一定的改善型置业需求■地块所处区域的自然、人文环境以及生活配套设施较差，宜居性分值偏低■未来小淀镇的住宅项目比之本案具有价格优势■环内红桥、河北两区的部分区域，如南口路、建昌道等有存量土地的区域会分流部分外迁客户威胁综合分析综上所述，本案发展面临两大突出问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ■地块周边自然、人文环境、生活配套设施较差，与城区割裂现象严重■地块因公益性设施用地的规划条件而显成本压力巨大审视本案发展的两大突出问题，并结合项目所具有的优势与面临的机遇，本案发展应遵循“大处着眼、小处着手”的思路，换言之，“大处着眼”意即项目决策要用发展的眼光，项目规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 要着眼于小区域气候改造，项目操盘要有跑赢大市的思想准备；“小处着手”意即项目操作要着眼于细节水平，要着眼于成本控制，要着眼于项目的价值价格比优势。因此，本案的具体发展思路建议为：1、充分挖掘、借助地铁沿线物业概念2、善于应用、借助小淀发展及环外置业渐成主流这一大势3、做好政府公关，控制好土地成本，压缩公益性设施所占成本比重4、结合当前地块周边环境以及可以预计的土地成本，本案不能追求过于舒适化的产品形式，住宅品质应强调高价值价格比优势而并非单一的“高档高价”项目核心竞争力综合表述为：■采用适度造城的设计理念，打造板塔结合的高层社区■合理化压低土地成本的同时，最大化提升社区生活品质■适度提升住宅单体品质，控制户型、户值比，凸显项目高价值价格比优势。“社区生活品质”的解释：A、通过增加商业生活配套设施这一适度造城的设计理念，提升社区对外的辐射、汇聚能力，建立、健全居住模式内涵，实现社区生活方式环节的品质提升；B、通过优化的建筑规划设计，保障住区公共空间的充裕与开敞，实现社区生活氛围环节的品质提升；C、强调住区单体建筑及社区外在观感形象设计，树立地标性建筑优势，实现本项目对所处区域的引导性；“住宅单体品质”的解释：■针对北部区域市场空白点，满足地铁物业以及工业园区物业的基本要求，实施成品房 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，打公寓式住宅概念，为客户提供高价值价格比优势的同时创造投资性需求。四、发展要点项目案名项目采用适度造城的设计理念，可用案名：亚得小城彰显企业品牌，预示生活设施的完备以及项目较大的规模项目定位地铁旁的公寓式花园社区关键词：地铁、公寓、花园社区目标客群■红桥、河北两区外迁的城市居民■当地镇域高收入原住居民■周边工作的高收入产业人口项目技术指标1、用地平衡功能划分占地（亩）面积住宅占地187亩12.5万m²商业金融占地20亩1.3万m²公益性设施占地22亩1.5万m²2、建筑指标功能划分面积局部划分面积容积率住宅部分40.2万m²底商0.8万m²3.28商业金融部分4.5万m²商业2.7万m²3.46办公1.8万m²公益性设施部分2.4万m²1.63、户型面积配比亚得小城项目户室比建议户型面积区间比例套数面积一室户型60—7535%1480103600二室户型80—10050%2155190350三室户型120—14015%63476080合计　100%42293700304、户型参考5、成本/售价住宅：08年销售均价：5300元/m²整体销售均价：5600元/m²商业：商业中心部分均价9000元/m²底商部分均价12000元/m²（1）销售均价（2）成本项目构成总体成本可售楼面单价土地补偿228.9亩*100万/亩=2.289亿510元/m²大配套费用165元/m²*40.2万m²+240元/m²*4.5万m²=7713万172元/m²小配套费用35元/m²*44.7万m²=1564.5万35元/m²前期费用130元/m²*44.7万m²=5811万130元/m²建安工程住宅部分1850元/m²*40.2万m²=7.44亿2004元/m²商业部分2300元/m²*4.5万m²=1.04亿公益性设施部分2000元/m²*2.4万m²=0.48亿成品房投入550元/m²（住宅）495元/m²市政基础设施费用480元/m²*40.2万m²=1.93亿480元/m²公共部分维修基金售价的1.5%80元/m²财务费用1.5亿*7%*12个月=1260万28元/m²管理费用上述各项合计的2%78元/m²销售费用售价的3%159元/m²营业税291元/m²合计：4462元/m²（3）成本售价分析■依据当前市场水平，销售均价在4300元/平方米左右为正常水平■近年地块所处区域地产开发强度不大，住宅售价参照性不强。■依据成本构成分析可以看出：A:即使压缩公益性设施用地规模，此部分对成本构成的影响依然很大，本 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的公益性设施用地规模对综合成本的影响在160元/平方米左右B:参照河北区南口路搪瓷厂地块，土地价格预计200万元/亩，销售均价预计6000元/平方米，折合楼面地价1199元/平方米。据此可简单算出，剔除公益性配套设施占地的因素，本地块单价应在80万元/亩—100万元/亩左右为宜。五、开发思路考虑环外区域发展的渐进性，本项目宜分期开发，可分为三期动工兴建，由南向北梯次开发，首期13万m²，二期15万m²，三期19.1万m²。项目启动项目操作开发周期■以南部商业金融和部分住宅为一期实施内容，合计13万m²；■初期应先行建设1万平米左右的西南角商业和2万平米左右的住宅建筑，用于作为销售场所和销售道具，展示造城概念，展示建筑空间的同时试探性接触市场。■本启动方案首期压力大了一些，因为商业部分会带来较大的资金压力。2007年10月—2011年10月，共计四年时间开发完毕六、经济核算整体投资收益分析1、首期投资收益2、二、三期投资收益3、整体投资收益功能分区面积售价利润住宅部分8.5万平米5300元/平米0.71亿元商业部分4.5万平米9000元/平米2.04亿元总体收益2.75亿元功能分区面积售价利润住宅部分31.7万平米5680元/平米3.86亿元商业部分0.8万平米12000元/平米0.6亿元总体收益4.46亿元平均销售单价单方成本所得税税前利润销售利润率5600元平米4462元/平米7.21亿元20%现金流量预估及投资回报率分析项目土地款项目预估最大资金占用项目实际投资回报率2.28亿元3亿元231%七、营销推广地产营销的核心命题1）地产营销的核心命题是理念定位与节奏控制，广告宣传与现场管理只是辅助手段，也创造价值但并非核心价值。■理念定位是项目推广的精神内核，是项目核心物理特质与目标客层关键心理需求特征的完美契合，是项目核心特质拟人化的表达方式。理念定位应传达项目最核心、最具差异化与竞争优势的物理特性，同时这一物理特性的表达方式应切合目标客层更深层次的心理需求。■节奏控制涉及推盘节奏、价格节奏两方面，节奏变化的前提是营销目标的不断调整设定，因此它统领着整体营销工作。地产营销的简单逻辑1）立足大势、跑赢大市2）明确核心理念的外延与内涵3）放大核心理念，使之形成差异化市场个性，引发高关注度4）树立整体化、统一化的理念、形象识别原则5）传播项目物理与精神特性6）不断优化、调适最佳的媒体组合策略7）抓好购买通路与购买体验8）不间断的节奏调整与细化亚得小城的营销关键点1）明确营销目标2）确立项目核心物理特性以及理念定位3）借势与造势4）抓好购买通路，实现对目标客层的精确打击5）抓好销售现场管理，抓好购买体验环节6）控制营销费用7）调控好推盘与价格节奏人员安排组成以策划部2人、销售部10人的营销专案组，进驻现场全程营销。八、为您创造价值我们愿意协助贵公司完成以下工作：1）地产项目前期的土地价值挖掘与判断2）项目定位与前期产品策划3）项目产品力塑造与完善4）项目设计管理与协调5）项目营销推广策划与销售组织管理为您创造价值谢谢！