房地产策划师职业培训及实践培训教程

房地产筹划师职业培训及实践培训教程目录绪论房地产筹划概说０.３房地产筹划有什么第１篇房地产筹划根底知识第１章房地产筹划简史第２章房地产筹划理念２.２新住宅运动２.３居住郊区化与新都市主义２.４生态住宅理念２.５山水城市思想第３章房地产筹划程序３.２工程洽淡阶段３.３组建机构阶段３.４工程调研阶段３.５硕目研讨阶段３.６提交报告阶段３.７实施方案阶段第４章房地产筹划模式第５章房地产筹划创意第６章房地产筹划主题第７章房地产筹划师第８章房地产筹划代理第９章房地产筹划报告第２篇房地产工程筹划第１０章房地产工程筹划概说第１１章房地产市场筹划第１２章房地产投资筹划第１３章房地产设计筹划第３篇房地产营销筹划第１４章房地产营销筹划概说第１５章房地产销售筹划第１６章房地产形象筹划第１７章房地产广告筹划绪论房地产筹划概说房地产与筹划涵义狭义的房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的局部。它包括三种形态：单纯土地、单纯的建筑物以及土地与建筑物合成一体的“房地〞。房地产的特征是：位置的固定性、长期使用性、大量投资性、政策限制性、相互影响性和保值增值性。广义的房地产是指社会生产活动中为人们提供入住空间或物质载体的一种效劳性行业。哈佛企业管理丛书编纂委员会认为：“筹划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。根本上所有和筹划都是关于未来事物的，也就是说，筹划是针对未来要发生的事情作为当前的决策。换言之，筹划是找出事物的因果关系，衡量未来可采取之途径，作为目前决策之依据。然后订出策略、政策，以及详细的内部作业方案，以求目标之达成，最后还包括成效的评估和反响，而返回到起点，开场了筹划的第二次循环。〞筹划的特征是：程序性、未来性、目的性、创造性和方案性。它包括行业筹划、区域筹划及其他筹划等。房地产与筹划结合在一起，为房地产工程开发成功增添了一种有效的途径。它具有必然性：第一，房地产工程开发需要筹划行为的参与。第二，筹划行为能力为房地产工程开发保驾护航。第三，房地产与筹划行为相互相合，为房地产工程开发创造更好地经济效益和社会效益。房地产筹划专家释义王志纲认为房地产筹划就是寻找一条创造良好经济效益的“路〞，并且这条“路〞是最好的、最快的。黎振伟认为：“筹划是激发创意，有效地运用工程中的有限资源，选定可行方案，达成预定目标，解决难题的过程。〞柏伟、韦达认为：“房地产筹划就是为实现房地产投资开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施方案方案的活动，包括房地产战略筹划、房地产广告筹划、房地产营销筹划、房地产物业管理筹划等。〞房地产筹划要义简析房地产筹划涵义包括如下几层意思：第一，房地产筹划是在房地产领域内运用科学标准筹划行为的活动。第二，房地产筹划具有明确的目的性。第三，房地产筹划是市场调研和市场定位根底上进展的。第四，房地产筹划是按特定的程序运作的。第五，房地产筹划是以概念设计为中心进展的。第六，房地产筹划是综合运用各种筹划手段进展的。第七，房地产筹划要比较和选择多种方案。房地产筹划本质特征１、市场性２、地域性３、前瞻性４、系统性５、创新性６、操作性７、效益性０.２房地产筹划干什么１、为企业创造社会价值和经济价值２、为企业充当智囊团、思想库３、防止工程运作出现偏差４、增强工程竞争能力５、整合众多工程资源６、提升楼盘价值和附加值０.３房地产筹划有什么房地产主题筹划房地产筹划主题是工程集中表达的特殊优势和独特思想，是开展商倡导的某种生活方式。筹划主题包括宏观主题和微观主题。房地产工程筹划目前所说的房地产工程筹划，实际上就是指房地产工程的前期筹划。房地产工程筹划是为到达房地产工程预期的目标，根据对现状的充分了解，对未来开展的科学预测，围绕工程目标所采取的方式、 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 、程序等进展全面、慎密的构思、设计及优选所组成一系列的工作。房地产营销筹划房地产营销筹划是以综合运用市场营销学及相关理论为根底，以房地产市场调研为前提，从工程竞争的需要出发，科学地配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。房地产营销筹划包括销售筹划、形象筹划和广告筹划三大局部。０.４房地产筹划想什么独创原那么想法房地产筹划要到达独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：１、房地产筹划观念要独创２、房地产筹划主题要独创３、房地产筹划手段要独创整合原那么想法为了有效地整合房地产开发工程的客观资源、必须做到以下几点：第一，要把握好整合资源的技巧，在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，到达１+１〉３的效果。第二，整合好的各个客观资源要围绕工程开发的主题中心，远离主题中心资源往往很难到达目的。第三，要善于挖掘、发现隐性资源，这是筹划人的一个主要任务。人文原那么想法在房地产筹划中要把握好人文原那么，必须注意以下几点：１、对我国人文精神的精华要深入地领会２、运用社会学原理，把握好人口的各个要素３、把文化因素渗透到筹划工程的各个方面４、通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成全局原那么想法房地产全局原那么的主要要求是：１、房地产筹划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。２、房地产筹划要从长期性出发，处理好工程眼前利益和长远利益的关系。３、房地产筹划要从层次性出发，总揽全局。４、房地产筹划要从动态性出发，注意全局的动态开展。可行原那么想法贯彻房地产筹划的可行原那么，可从以下几个方面着手：１、筹划方案是否可行２、方案经济性是否可行３、方案有效性是否可０.５房地产筹划讲什么房地产筹划学科简介房地产筹划学是一门综合性、边缘性的科学，也是一门应用性科学，具有如下特质：房地产筹划学是一门实践科学房地产筹划学是一门思维科学房地产筹划学是一门整合科学房地产筹划学是一门策略科学房地产筹划学是一门艺术科学第１篇房地产筹划根底知识第１章房地产筹划简史１.１房地产筹划开展的历史背景房地产筹划产生的背景房地产筹划产生的原因首先，房地产业进入低潮的客观现实和要求促使房地产筹划的产生。其次，方案经济向社会主义市场经济转型的大环境第三，知识经济时代到来时刻，智力、智慧普遍受到了人们的重视。１.２房地产筹划开展的历史阶段单项筹划阶段１、广东顺德“碧桂田园〞２、阶段特征：运用各种单项技术手段进展筹划，并用某促技术手段深入开展，标准操作，取得了良好的效果。３、筹划理念、思想逐渐形成４、“大陆奇书〞——？谋事在人——王志纲筹划实录？综合筹划阶段１、广州“锦城花园〞２、阶段特征：各工程根据自己的情况，以主题筹划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售到达理想的效果。３、“概念地产〞理念４、“筹划根本理论〞和“全程筹划理论〞５、筹划流派多元化６、筹划研讨活动７、筹划动作模式：一是以公司的组织形式；二是以筹划研究与实践相结合的组织形式；三是以自由筹划人身分出现的形式。８、筹划思想争鸣出现复合筹划阶段１、广州“奥林匹克花园〞２、阶段特征：狭义地产与泛地产相复合，即房地产筹划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其他手段。３、“泛地产〞理念４、“概念地产〞顶峰——“SOHO现代城〞５、“战略筹划〞理论和“房地产全程营销〞理论６、筹划界出现混乱现象７、筹划介入互联网整合筹划阶段１、广州“星河湾〞２、阶段特征：以客户的市场需求或潜在需求为中心，整合各种产业、理念、智力和手段，使推出的楼盘升级换代，在剧烈的竞争市场中脱颖而出。３、整合筹划三大走向在此阶段，房地产筹划出现几个方向：一是大盘筹划；二是连锁筹划；三是城市筹划。４、筹划模式形成５、筹划理论走向成熟６、筹划人才“北伐〞７、学术争鸣走向理性１.３房地产筹划开展的未来方向房地产筹划开展的特征１、房地产筹划产生于方案经济向市场经济转型时期，带有明显的经济转型痕迹。２、人们对房地产筹划价值的看法在思想上比较混乱。３、房地产筹划从沿海兴旺城市向内地城市推进，“克隆〞现象比较普遍。４、房地产筹划模式多元化，筹划理论日益丰富，筹划价值得到肯定。５、房地产筹划侧重现有市场的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 和谋划，对未来市场预测和新市场的开拓力不从心。６、房地产筹划咨询与民族文化渗透一起，具有鲜明的民族特征７、房地产筹划咨询以知名筹划人领衔，其他人员具体操作的情况出现。房地产筹划开展的思路１、房地产筹划咨询不会走向消亡２、房地产筹划咨询需要借鉴国外管理经历和咨询技术３、房地产筹划咨询需要建立完善的资格准入 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ４、房地产筹划咨询需要成立行业协会来标准其各种行为５、房地产筹划咨询需要加快其产业化的进程房地产筹划开展的趋势１、房地产的筹划观念从产品品牌观念根底上向企业品牌的观念转变，从追求社会效益和经济效益观念根底上向生态效益和可持续开展的观念转变。２、房地产的筹划组织从“自由筹划人〞走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道上。３、房地产的筹划手段依据房地产工程的具体特点，既有宏观把握，也有微观切入；既有战略引导，也有实战操作；既有人文参与，也有科技配合的多元化、立体化筹划技术手段。４、房地产的筹划方法从侧重工程概念转到工程概念与工程细节并重的方法上。５、房地产的筹划理论由薄弱、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理念体系。６、房地产的筹划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。第２章房地产筹划理念２.１概念地产与泛地产论１、概念地产的内涵王志刚提出的“概念地产论〞包括以下内容：第一，房地产开发工程是有概念、主题支持的。第二，概念地产是一种经营理念。第三，房地产开发工程要进展“概念设计〞或“理念设计〞。２、泛地产的内涵王志刚：第一，泛地产继承概念地产的精华，并进一步深化和完善。第二，泛地产是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发，并为房子配套设置一些根底设施。泛地产，就是以发散的思维方式、跳出行业，整合资源，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育业、教育、科技等产业融合起来，营造新的文化和生活方式。泛地产的关键是理论创新。２.２新住宅运动新住宅运动的内容集中反映在？〈新住宅论坛〉上海宣言？，主要内容如下：１、新住宅运动的含义“新住宅运动〞是由只能各国城市防地产开发商协作网络〔中城房网〕和一批建筑师、社会学家、经济学家和IT界人士共同发起的一次住宅观念和实践的创造性运动。２、新住宅运动的目的建立一个市场化的平台，通过开展共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，引导并标准中国的房地产市场。３、新住宅运动的内容〔１〕“新住宅论坛〞是一场住宅开发实践的创新活动。主张关注普通人，面向普通人。呼吁深入市场调查，研究市场和消费者心理行为。〔２〕“新住宅论坛〞是一场住宅技术和材料的创新活动。〔３〕“新住宅论坛〞是一场居住观念和集注文化的创新活动。〔４〕“新住宅论坛〞是一场重建行业新秩序的创新活动。〔５〕住宅是社会生活的载体，影响面非常广泛。２.３居住郊区化与新都市主义１、居住郊区化的内容：〔１〕居住郊区化是以市场份额为核心的新的营销理念，它是对居住文化、消费模式的细分。〔２〕居住郊区化需要一个渐进的过程，它的实施需要以便利的交通，规模大的小区，消费者的一定经济实力，突出的小区特点和较大价格差距。２、新都市主义的内容：〔１〕新都市主义是对居住郊区化的极度低密度、分散化的反思。〔２〕新都市主义主张：任何开展都应采取紧凑方便适合于步行的邻里街区形式，这样的地区应有清晰界定的中心和边界。〔３〕新都市主义居住区有三个要素：生态性、经济性、产品的高品质性。２.４生态住宅理念１、生态住宅的含义生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续开展的原那么，即综合系统效率最优原那么，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。２、生态住宅的类型〔１〕生态住宅类：以艺术为根源，最大限度地开发生态住宅的艺术功能〔２〕生态智能类：突出住宅的智能化，置入尽可能多的能够提供智能效劳的可能装置〔３〕生态宗教类：主要以氏族图腾为精神与宗教的宅式产物〔４〕原始部落类：造型均为原始人、土著人的部落形式为主要依据，它是一种提供人回味、体验部落和栖息方式的住宅〔５〕局部生态类：是在受限制的条件下的一种局部或局部尝试，是假设干房间中的几间，或者是房间中的一局部装饰成具有生态要求的“局部生态住宅〞。〔６〕生态荒庭类：就是在生态住宅中造就两极分化的可能，一方面从形式上最大限度地回归自然，进入一种原始自然状态中，另一方面又在利用现代化科技文化的成果。３、生态住宅的特点：安康４、生态住宅要求：舒适、方便、平安、卫生、美观５、生态住宅系统〔１〕能源系统〔２〕水环境系统〔３〕气环境系统〔４〕声环境系统〔５〕光环境系统〔６〕热环境系统〔７〕绿化系统〔８〕废弃物管理与处置系统〔９〕绿色建筑材料系统２.５山水城市思想１、山水城市的含义所谓山水城市，其核心精神是以人为本，天人合一，建立最适宜人居住的城市。山水城市的根本含义是人与自然的和谐统一。２、山水城市的特征〔１〕山水城市表现是“四高〞、即高文化、高技术、高情感、高级生态城市。山水城市表达“三性〞，即科学性、民生性、时代性。山水城市表达出生态关联的自然性、环境容量的合理性、构成因素的协同性、景观审美的和谐性及文脉经营的承续性。〔２〕山水城市观念主张，用现代科学技术，把整个城市建成一座大型园林，让现代中国的居民百姓能享受到“回归自然〞、“天人合一〞的美好境界。第３章房地产筹划程序３.１房地产筹划程序涵义与内容房地产筹划程序涵义房地产筹划程是按一定的程序进展的。所谓筹划程序，就是指一个工程在进展筹划的行为中，按其内在联系性排列出的先后工作顺序。房地产筹划程序就是要完成以一项房地产筹划从头到尾应该做哪些工作，应领先做什么，后做什么。房地产筹划程序内容房地产筹划程序如下：工程洽谈阶段组建机构阶段工程调研阶段工程研讨阶段提交报告阶段实施方案阶段３.２工程洽淡阶段筹划业务来源一般来说，筹划代理机设想取得工程业务有三个渠道：１、主动联系开发企业主动联系要注意几个问题：〔１〕要做好推销自己的宣传资料。〔２〕要组织专门的人员负责联系〔３〕平时要跟开发企业打成一片２、开发企业慕名前来３、通过关系来联系业务签订筹划合同１、明确筹划代理的根本领项工程筹划的目标、工程筹划的对象、工程筹划的时间、工程筹划的收费。２、筹划代理合同的内容〔１〕委托人和筹划代理机构〔２〕筹划代理工程到达的目标〔３〕筹划代理工程的具体内容〔４〕筹划工程的代理时间〔５〕筹划代理的效劳费用以及支付时间〔６〕违约责任及争议解决的方法〔７〕委托人和筹划代理机构需要说明的其他事项以上是筹划代理合同的根本内容，筹划代理机构可根据委托工程的具体情况还可增加一些其他内容。３.３组建机构阶段组建筹划机构１、工程前期筹划的组织构造〔１〕工程组。人数一般在１０人左右，由筹划总监总体负责，负责总协调。下设宏观调查组、微观调查组、产品设计组和投资分析组四个小组，依据工程的大小，每组人数在２～３人。〔２〕宏观调查小组〔３〕微观调查小组〔４〕产品设计小组〔５〕投资分析小组２、工程后期筹划的组织机构工程后期筹划即房地产营销筹划阶段的筹划业务，筹划工程的人员数量和配备如下：〔１〕工程组。人数一般在１０人左右，由营销总监总体负责，负责总协调。下设市场调研组、销售筹划组、广告筹划组三个小组，依据工程的大小，每组人数在２～３人。〔２〕市场调研小组〔３〕销售筹划小组〔４〕广告筹划小组如果还有销售代理工作，还要组织一批销售人员进展前期的销售培训工作。编制工作方案１、调研工作方案一般采用市场调研方案表来制定。市场调研方案表简单明了，方案目标、人员构造、完成任务量、主要方法与程序、完成方案时间、所需费用等方面一目了然。２、分组工作进度每个小组都有一个工作进度，来衡量小组的工作进展情况，一般用工作进度表来表达。３.４工程调研阶段搜集调研资料１、搜集资料应注意的问题〔１〕快速了解区域情况〔２〕善于乔装打扮，套取信息〔３〕充分利用人际关系〔４〕二手资料也不能放过〔５〕做好问卷调查工作２、调研资料的主要内容房地产调研的内容很多，要依据委托筹划代理工程的具体内容进展搜集。〔１〕房地产市场环境调查〔２〕房地产市场需求和消费行为调查〔３〕房地产价风格查〔４〕房地产价风格查〔５〕房地产促销调查〔６〕房地产营销渠道调查〔７〕房地产市场竞争调查分析整理调研资料具体步骤：１、分析整理资料：填写好当天工作进度表；当天搜集的资料信息，最好安排当天开会交流；当天搜集的资料信息，最好安排在当天整理完毕。２、资料质量过滤：数据统计分析、情报裁剪提炼、信息分类整理。３、各组信息资料集合。３.５硕目研讨阶段分析研讨为了使工程分析研讨工作做好，一般采取碰头会的形式进展筹划创意。在举行碰头会之前要注意几个问题：１、要明确碰头会的目标２、各小组成员做好会议准备３、畅所欲言，碰头“火花〞４、确定筹划创意成果草拟初稿草拟初稿一般有两种形式：１、一个人草拟完成个人独立完成报告的编定一般在工程不大、调查不深、篇幅稍短、人手不够的情况下才能进展。２、集体草拟完成集体草拟报告有两种形式：一种是由多人共同讨论、构思，分头准备材料，推一人执笔。另一种是由起草小组共同酝酿思路，由多人分工执笔，一人统稿贯穿。房地产筹划报告多采用集体草拟完成的形式。３.６提交报告阶段协商筹划结果与客户协商筹划结果时要注意的是：１、沟通时不要直接说出结论，而是通过介绍工程的调查、分析、论证后取得的客观结论。２、尽量采用直观、简洁的方式来与客户交流，防止呆板枯燥的气氛。３、如客户对工程筹划的结果有看法，应耐心、诚恳地给予说明，以取得统一的意见。４、对于一些数据的问题，一般来说客户是没有什么意见的，除非你的专业不过关。修改筹划报告１、工程小组要对报告进展修改在筹划报告编写出初稿以后，会出现各种问题，工程小组要本着对客户负责的态度，认真地进展修正和改动，不能马虎从事。２、客户要求对报告进展修改要与客户协商筹划报告结果过程中，客户根据自己感受和判断，肯定提出很多需要修改的地方，有时甚至要求推倒重来。提交筹划报告１、筹划报告形式组成一份完成的筹划报告的组成局部是：封面、扉页、提要、目录、正文和附件２、提交筹划报告提交报告的形式有两种：一种是传统的印刷文本；二是电子文本。筹划报告归档筹划资料归档的目的是：建立资料库和备案，以方便今后的筹划及管理工作。３.７实施方案阶段指导方案实施１、要与销售人员进展沟通，把筹划方案的内容和执行要点解释清楚，防止出现筹划方案在销售过程中出现变形或偏离筹划方向。２、最好与销售人员打成一片，共民把销售执行的事情当作自己的份内事。３、筹划师经常在第一线进展工作，就能很快纠正偏差，调整思路，筹划出适合市场变化的策略来。第４章房地产筹划模式４.１房地产筹划模式的涵义房地产筹划是按一定的模式进展的。所谓“模式〞，就是使人们可以照着去做的具体样式。４.２房地产战略筹划模式战略筹划模式的内容１、战略筹划的含义战略筹划是企业开展或工程开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。２、战略筹划的原那么：创新原那么、三性原那么、系统化动作原那么、多兵种联合作战原那么、背景分析原那么、核心优势原那么、思路开放原那么、市场定位原那么、审时度势原那么、战略至上原那么、量身度造原那么、中医诊断原那么、预留管线原那么、文化把握原那么。３、战略筹划的方法〔１〕大势把握——出思路〔２〕理念创新——出定位〔３〕策略设计——出方案〔４〕资源整合——出平台〔５〕动态参谋——出监理战略筹划模式的适用性第一，战略筹划模式对宏观大势的把握能使工程准确定位准确，找到工程最适宜的开展思路；第二，战略筹划模式能有效地协调各专业公司围绕工程的总目标进展操作，并从全局出发实现工程的总体目标；第三，战略筹划模式由于是从宏观战略的高度来筹划工程的，因而最适宜操作大盘工程。战略筹划模式的应用案例：广州“星河湾〞４.３房地产全程筹划模式全程筹划模式的内容１、全程筹划的含义房地产全程筹划，就是对房地产工程进展全过程的筹划，即从市场调研、土地取得、投资分析、工程定位、规划设计、建筑方案、 建筑施工 建筑施工总承包合同建筑施工企业管理制度建筑施工合同书建筑施工合同协议书房屋建筑施工合同 、工程形象、工程营销、品牌培植以及物业效劳等各个方面都进展全方位筹划，使工程的开发价值提升到最理想的位置。２、全程筹划的内容〔１〕市场研究〔２〕土地研制〔３〕工程分析〔４〕工程规划〔５〕概念设计〔６〕形象设计〔７〕营销策略〔８〕物业效劳〔９〕品牌培植全程筹划模式的应用广州“中旅商业广场〞４.４房地产品牌筹划模式品牌筹划模式的内容１、品牌筹划的含义房地产品牌就是房地产工程具有区别与其他工程的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，它具有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌筹划就是对房地产品牌的内涵进展挖掘、发现和推广，使商品房赢得人们的信赖，创造新的生活方式和新的需求。２、品牌筹划的内容〔１〕以建立品牌为核心〔２〕建立一流的品质和推广〔３〕对附加值推广要有侧重点〔４〕品牌推广的四个阶段“人工造雨〞：通过公共活动和广告另开发工程亮相，吸引消费者“筑池蓄水〞：持续的软性推广、新闻炒作、公共活动、现场销售为手段，积累社会被本工程的认识“开闸泄流〞：在短期内投放大量的硬广告，吸引目标顾客购置“持续蓄水〞：公开销售后及时总结，调整策略〔５〕“巨量广告〞法：对于资金雄厚的开展商，用大量广告叫响品牌〔６〕品牌筹划的六个工程软性推广工程公共活开工程卖场包装工程口碑工程公关危机工程品牌筹划模式的应用案例：成都“锦官新城〞４.５房地产产品筹划模式产品筹划模式的内容１、含义房地产产品筹划，就是对房地产及住宅产品进展调研、定位、设计、营销以及物业管理等内容的谋划和运筹，以适应人们对房地产产品不断变化、提高的要求。２、产品筹划模式的内容〔１〕产品筹划的重点：围绕客户需求来筹划产品；产品定位和产品设计〔２〕产品筹划的内容：产品调研、产品定位、产品设计、产品工艺、产品营销、产品效劳。〔３〕住宅产品的要求：１〕地段要看开展潜力２〕社区关注舒适、生态３〕户型功能齐全４〕完善硬件配套５〕配套贴近生活６〕物业管理人性化产品筹划模式的应用案例：广州“颐和山庄〞４.６房地产开展商筹划模式开展商筹划模式产生的原因１、开展商本人有很高的房地产开发水平，思想理念超前，对房地产开发的各个环节了如指掌，能沉着适应房地产市场的变幻。２、开展商企业积累了丰富的运作机制和开发经历。３、开展商企业的各个部门人才济济，每个人都是实际的筹划能手。开展商筹划模式的内容１、要有过人的胆略、经历丰富、思想敏锐、理念超前的开展商做总筹划的领航人，还要有专业人员的相互配合。２、要有自己企业的团队精神和企业文化。３、开展商要有鲜明的气质和独特的个人风格，塑造良好的形象。４、要重视开展商、物业管理在规划设计中的作用。５、开展商要有永恒的创新精神。开展商筹划模式的应用案例：北京“SOHO现代城〞４.７房地产筹划模式相互关系１、战略筹划模式、全程筹划模式、品牌筹划模式、开展商筹划模式是从不同的角度来进展筹划的。２、开展商筹划模式是从筹划主体是开展商的角度来进展的。是一种另类的筹划模式。３、每种模式在运用中应根据筹划人的水平和工程的具体情况恰中选用。第５章房地产筹划创意５.１房地产筹划创意的涵义与作用筹划创意房地产筹划创意是指房地产筹划过程中，筹划师为实现房地产筹划目标而进展程序化的创新思维活动。筹划创意的作用１、房地产筹划中奇谋妙计都来源于筹划创意２、筹划创意师房地产筹划的灵魂５.２房地产筹划创意过程筹划创意的启动阶段１、启动创意动机，开展筹划问题２、界定筹划问题，确立创意目标筹划创意探索阶段１、调度组合信息，构思创意设想２、发挥半脑优势，进展穿插运作筹划创意闪现阶段１、半脑交替思维，筹划创意孕育２、闪现创意灵感，跃为创意成果筹划创意验证阶段对筹划创意的全过程进展反思、检验、论证创意闪现和解决问题方法是否正确，并对筹划创意成果进展总结的阶段。５.３房地产筹划创意思维筹划创意思维筹划创意思维就是创新性思维。１、筹划创意思维的本质筹划创意思维是多种思维形式有机结合的辩证统一过程筹划创意思维是同中求异相统一的思维过程筹划创意思维是多种思维方式和逻辑模式的综合运用过程创意思维是一个机智的思维过程２、筹划创意思维的特征〔１〕思维目标具有专一性〔２〕思维方向具有灵活性〔３〕思维方式具有求异性〔４〕思维进程具有突发性和偶然性〔５〕思维成果具有原创性筹划创意思维形式１、发散思维发散思维，是指在房地产筹划的思考过程中，不拘泥于一点或一条线索，而是从已有信息出发，尽可能向各个方向扩展，不受意志或现存方式、方法、规那么或范畴的约束，并且从这种扩散、辐射和求异式的思考中，求得多种不同的解决方法，衍生出多种不同的结果。发散思维的特点：流畅性、变通性、独创性２、逆向思维逆向思维是从结果到原因反向追溯的思维形式。广义上说，一切与原有思路相反的思维都是可以称为逆向思维。逆向思维的特点：逆向性、求异性３、想象思维想象思维的特点：形象性、超前性４、联想思维所谓联想思维，是一种由此及彼、由表及里的思维，就是人们通过一件事情的触发而转移到另一些事情上的思维。联想思维具有自觉性和悟性等特点。５.４房地产筹划创意思维方法个体筹划创意思维方法１、展开思维创想〔１〕灵感法１〕追捕热线法２〕暗示右脑法：抑制左脑的显意识活动、加强右脑的潜意识活动。３〕寻找诱因法：诱因就是能能够诱导灵感发生的有关信息。４〕搁置问题法：如果问题总是悬而未决，就把它搁置下来，去研究另个的问题，或者置换一种新环境，过一段时间，突然悟出解决的方法。５〕西托梦境法：西托是指一个人进入似睡似醒状态时，脑电图显示出一系列长长的脑电波，这时常常会迸发出创意灵感。〔２〕联想思考法：联想会将令人觉得意外的事物联系起来，从而产生奇特的设想。〔３〕假想法１〕假想希望法：以希望的手段提出假想的思考法。２〕假想推测法：它是思考一种不可能发生的事，如果真的发生了会怎么样的思维过程。２、拓展思维视角〔１〕朝四面八方想〔２〕倒过来想１〕作用颠倒２〕方式颠倒３〕过程颠倒５〕结果颠倒〔３〕换个角度想１〕要素转换２〕问题转换团体筹划创意思维方法重点介绍团体筹划创意思维的典型方法：头脑风暴法。头脑风暴法的实施步骤是：１、确定主题２、脑力激荡〔１〕自由联想原那么〔２〕延迟批评原那么〔３〕综合改进原那么〔４〕谢绝礼仪原那么３、筛选评估５.５房地产筹划创意运作运用魔岛理论激发灵感产生所谓“魔岛〞实际上是无数的珊瑚在海中常年累月的生长，于最后一刻长出海面的结果。创意的发生也像“魔岛〞一样，它一筹划师的潜意识过程中，也是经过足够的知识积累，也是经过无数的孕育过程。这种积累越丰富，孕育越深刻，思维碰撞产生的火花越多，创意的灵感就会更加活泼。运用组合理论变化无穷创想组合理论是创造学组合原理的延伸，有四种组合形式：同类组合、异类组合、附加组合、重新组合。运用移植理论突破原有领域把一个对象中的概念、原理、内含和方法应用到其它研究对象中，使其产生质的改变和新的突破，称为移植理论。包括如下三种移植形式。１、同质移植：就是将一个对象的概念、原理和方法直接运用到另一个对象之中。２、扩展移植：就是用扩展的眼光对原有领域的再思考，从而产生新的创意。３、嫁接移植：就是把某一种领域的概念、原理和方法嫁接到另一个领域研究之中。运用联想理论拓展想象创意房地产筹划创意过程中的联想形式如下：１、相似联想人脑中会自然而然地产生一种倾向，想起同这一刺激或环境相似的经历。如：形似、神似、情似、原理相似、功能相似和方法相似。２、自由联想：不定框框，不设前提，不受限制的联想技巧。３、强制联想：规定范畴或指向的联想方式。４、接近联想：想在时间上或空间上与这一刺激有关联的经历。运用稽核理论改进筹划方案稽核是围绕既有事物和定型产品提出各种问题以及可能改进的方案。１、杂交和别离２、颠倒和逆向３、转换和重新调整４、简化和强化５、放大和缩小６、增添和减轻，加厚和变薄第６章房地产筹划主题６.１房地产筹划主题与主题筹划筹划主题房地产筹划主题是工程集中表达的特殊优势和独特思想，是开展商倡导的某种生活方式，也是该工程的主要特点。筹划的主题包括宏观主题和微观主题。宏观主题是贯穿于整个工程的中心主题。微观主题是指在中心主题统率下各个环节表达出来的具体主题。主题筹划主题筹划亦称概念设计或理念设计，是主题确定后的具体展开，是房地产筹划的一项相当重要内容，它是筹划人通过房地产筹划实践总结出来的一种有效方法，是房地产筹划的核心。主题筹划有狭义与广义之分。狭义的主题筹划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念。广义的主题筹划是指为工程开发所赋予的总体指导思想，是贯穿工程开展始终的“灵魂〞。６.２房地产筹划主题作用１、筹划主题能统率、贯穿工程的各个环节，使工程的各个因素围绕着中心思想展开。２、筹划主题能表达工程产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求在品质功能上满足人们的物质需求。３、筹划主题能使工程具有区别于其他工程而展现出来的特有的个性４、筹划主题能使工程在推广时易于表达优势，也就是鲜明的特点。赢得买家的广泛认同。５、筹划主题能提升商品房的价值。６、筹划主题给工程注入了文化附加值。６.３房地产主题筹划根本原那么和要求主题筹划的根本原那么１、主题概念的要求〔１〕立意新颖、富于个性〔２〕主题简洁、易于流传〔３〕含意深刻、便于挖掘〔４〕适度超前、合于实际２、主题概念的根本原那么〔１〕主题概念必须迎合市场与行业开展的趋势与机遇〔２〕主题概念必须立足于工程或企业自身的资源优势〔３〕主题概念要有足够的深度和广度〔４〕主题概念要有独特性〔５〕主题概念要有完善的支持体系主题筹划的根本要求１、筹划工程要采用最新或独到的思想理念２、筹划工程要领先引导消费者的需求３、主题筹划要善于挖掘工程的文化科技内涵４、筹划工程要十分注重建筑设计的理念创新５、筹划工程要把握好主题概念的整合的推广６.４房地产筹划主题分类根据房地产筹划的具体情况，把主题筹划系统分为两大类：宏观主题和微观主题宏观主题系统１、从复合地产的角度来分，有教育主题、旅游主题、体育主题、IT主题、科技主题、艺术主题等。２、从国家倡导的角度来分，有国家康居工程主题、国家科技住宅主题、国家生态社区主题等。３、从生态环境的角度来分，有园林主题、山水主题、景观主题、公园主题等。４、从配套设施的角度来分，有绿化主题、会所主题、运动主题、智能化主题等。５、从目标客户或职业来分，有白领主题、老龄主题、教师主题、学生主题等。６、从概念资源的角度来分，有五星级效劳主题、身份象征主题、生活方式主题等。７、其他方面的主题。以上分类是相对的，还会有穿插。微观主题系统从房地产工程开发的过程看，微观主题系统包括工程前期筹划和后期筹划两大局部：１、前期筹划的微观主题，有目标市场主题、工程定位主题、目标客户主题等。２、后期筹划的微观主题，有工程包装主题、楼盘定价主题、广告宣传主题等。宏观主题和微观主题的关系宏观主题和微观主题的关系旨附属、依赖、支撑的关系。宏观主题统率着微观主题和串连着微观主题，使微观主题在工程的各个环节中不走样；微观主题围绕着宏观主题来进展分解、阐述，从各种不同角度的主题概念来支撑着宏观主题。单主题与多主题的筹划多主题的筹划一般有两种形式：１、一个主题为主，几个副主题衬托２、多个主题齐头并进、互相补充，互相映衬６.５房地产主题筹划具体运作筹划主题的来源与获取筹划主题可以从以下几个方面来获取：一是可以从该工程区域的文化内涵中抽象出来；二是可从竞争性工程比照中挖掘出来；三是可从工程自身内在素质中分析出来；四是可从顾客需求中选择出来；五是可从社会经济开展趋势中演绎出来；六是可从房地产开展的最新理念中提取出来。筹划主题的提炼与确定在提炼和确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：１、主题概念是否富于个性、与众不同。２、主题概念是否内涵丰富，易于展开充分展现工程的优势和卖点。３、主题概念是否符合自身情况，是否与本工程的要求相吻合。４、主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求，这是判断主题概念的关键所在。筹划主题的支撑与表达支持体系：工程选址规划设计——重点，它是主题概念支撑与表达的中心。营销推广物业效劳筹划主题的检验与反响检验与反响的结果好坏，为工程的开展作调整和为新的工程开以提供有益的借鉴和参考。６.６房地产主题筹划案例分析广州“中海名都〞概况筹划主题的来源和获取“中海名都〞的筹划主题雏形一自于对居住郊区化运动的反思和对新加坡设计风格的借鉴。另一方面，“中海名都〞工程取消了多层与小高层的设计构思，全部采用高层建筑。筹划主题确实定“中海名都〞工程的总的宏观主题概念为：“都市生态园，岭南新加坡〞。筹划主题的支撑与表达１、建筑风格方面：清新风格、婉约风格、明快色调２、环境布局方面：都市、生态和家园３、地库设计方面：一是地库空间与大堂相通；二是地库通过高侧窗与花园相连。４、住宅设计方面：加强了走廊栏杆和住宅单元入口空间的设计。５、建筑造型方面：工程立面形象简洁现代、色彩明快、细部设计精巧、经久耐看。第７章房地产筹划师７.１房地产筹划师涵义房地产筹划师是指从事房地产行业的市场调研、方案筹划、投资管理、产品营销和工程运营等工作的人员。主要工作内容是：１、房地产工程的市场调研和咨询笔划；２、整合设计、建立、营销、广告、效劳等资源，制定筹划方案；３、房地产工程的产品营销工作；４、房地产工程的运营工作。房地产筹划师队伍房地产筹划师队伍的成员来源如下：１、市场营销行业２、人文社科行业３、其他行业房地产筹划师转型１、第一代筹划人需加速转型２、第二代房地产筹划有需要定位〔１〕有较为深厚的经济学、管理学、市场营销的理论根底。〔２〕拥有自身的专业特长，最好是精通房地产开发经营、建筑规划等。〔３〕是一个由不同智能构造组合成的最优群体。〔４〕始终能站在房地产领域的最前沿。７.２房地产筹划师的地位与价值房地产筹划师的地位与价值１、房地产筹划师的地位筹划师是劳动者，筹划本身就是劳动。因此，筹划师只是一个劳动阶层。他既为为客户打工，又为社会打工，有时也在为消费者打工。２、房地产筹划师的价值筹划师的价值首先表现为创新。他们必须要追求自身利益的同时，不断满足社会的需求，从而实现其双重价值。具体来说：筹划师就是要在消费者和企业之间架起沟通的桥梁。企业对房地产筹划师的要求１、筹划要给企业合理支持２、筹划应统筹精品创造过程３、筹划要与规划设计互动４、整合营销资源与手段７.３房地产筹划师的知识体系初入行时就具备的知识构造１、企业筹划知识２、房地产经济知识３、市场营销知识４、工程管理知识５、规划及建筑知识６、人文根底知识取得职业资格具备的知识与技能１、房地产政策与法规２、房地产筹划知识与操作技能３、房地产工程运营７.４房地产筹划师能力与素质房地产筹划师的能力１、掌握全局的能力２、充分的实战经历３、出色的创新意识４、娴熟的预见能力５、较强的整合能力房地产筹划师的素质１、对民族传统文化和人文精神有普遍的认识２、对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解３、对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识４、对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解５、对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识６、深谙各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力７、对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力８、对设计的技术处理的建筑施工有一定的认识７.５房地产筹划师职能１、医生的职能：诊断分析,概念设计定位２、法律参谋的职能：以法律法规为准绳,或躲避,或执行３、财务专家职能：有效运用资金,获取最大投资收益４、导演的职能：协调各方的桥梁和纽带,将工程成功成功演绎５、船长的职能：严格执行,保证工程概念定位的实施６、环境问题专家：居住区景观定位７.６房地产筹划职业道德房地产筹划师的职业道德包括以下几个方面：１、职业道德要以为人民效劳为核心２、遵循房地产筹划职业道德准那么〔１〕爱岗敬业〔２〕老实守信〔３〕办事公正〔４〕效劳群众〔５〕奉献社会第８章房地产筹划代理８.１房地产筹划代理涵义房地产筹划代理筹划代理拥有以下方面的优势〔１〕人员的专业性强，对地产行业的市场脉搏把握较准确，能够为开发商提供工程可行性测算，为其投资决策提供专家式建议。〔２〕了解市场需求最新趋势以及工程客户群组成，因而能在建筑规划方案、楼盘市场定位给开发商提供参谋。〔３〕前瞻性强，因而能在工程价格定位及潜力挖掘上为开发商出谋划策，从而实现工程利润最大化。〔４〕与广告业及各界新闻媒体有良好的合作关系，因而工程包装较开发商自身更为到位，而且本钱减轻。〔５〕一个“点子〞、一项“创意〞给企业带来千万回报不再是天方夜谭。〔６〕售楼团队经历丰富，在客户心理把握及沟通方面较出色，能使买家迅速完成交易，提高工程动作效率。房地产筹划代理根本要求与素质能力１、根本要求房地产代理机构的根本要求是：〔１〕高素质人员组成〔２〕专业功底深厚〔３〕要有资源整合优势〔４〕要有胆识，敢决策〔５〕要了解当地市场２、素质能力房地产筹划代理机构的素质能力表现在以下几个方面：〔１〕较高的理论水平〔２〕丰富的实战经历〔３〕独特的创新能力〔４〕敏锐的洞察能力〔５〕良好的合作能力８.２房地产筹划代理运作环节市场资讯管理与资讯调研第一环节：市场资讯管理与资讯调研——代理市场在哪里？１、市场资讯管理筹划代理机构应建立健全区域城市房地产市场资讯管理动态系统，其重点资讯包括：〔１〕区域房地产宏观资讯〔２〕区域房地产微观资讯２、市场调研代理市场开拓与前期筹划第二环节：代理市场开拓与前期筹划——如何赢得代理权？１、代理市场开拓２、工程前期筹划工程前期筹划的主要内容：〔１〕工程根底判断及SWTO分析。〔２〕工程市场预调研及市场预定位。〔３〕工程物业开展建议。〔４〕工程规划、建筑设计方案评价。工程市场调研与营销筹划第三环节：工程市场调研与营销筹划——如何进入实战？１、工程市场调研２、工程市场定位３、营销包装策略４、整合推广与销售策略工程营销管理与销售执行第四环节：工程营销管理与销售执行——如何打赢实战？销售现场如何管理？日常销售如何控制？销售队伍如何管理及鼓励？如何与开展商保持良好沟通？如何监控竞争对手？如何确定竞争应对策略？工程筹划总结与案例管理第五环节：工程营销总结与案例管理——如何总结实战？筹划销售过程中竞争对手和客户给了我们什么启示？我们的策略和销售还存在什么问题？筹划代理机构要顺利赢得工程代理权，并打赢营销代理实战，必须具备良好地竞争力保障。１、筹划力保障２、销售力保障８.３房地产筹划代理形式综合性筹划代理与专业性筹划代理综合筹划代理是指筹划代理机构的业务能力相当强和业务范围相当广泛,从市场调研、规划设计、销售推广、广告平面、形象设计等都很内行，因此筹划代理的工程业务根本上是全部包揽的，不需要其他专业公司参与。专业性筹划代理是根据自己的擅长和特长去寻找适合自己的业务。独家筹划代理与多家筹划代理独家筹划代理就是开发商选择一家有能力的筹划代理商独家代理其楼盘筹划销售。多家筹划代理是指开发商委托多家代理人筹划销售其楼盘，实行“按劳分配〞，谁卖掉了房产，谁拿佣金；或者一家搞前期筹划、一家负责销售；或者你搞规划设计、我搞广告筹划等等。阶段筹划代理与全程筹划代理１、阶段筹划代理２、全程筹划代理其他筹划代理形式保证酬金筹划代理：即在筹划代理 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 签订后，只要房产在代理期限内出售了，那么无论是代理人，还是开发商或其他人，协议中的筹划代理人均可以获得协定的佣金。否那么，筹划代理人将得不到佣金。底价筹划代理：一些开发商采取标定楼盘或房屋的低价，要楼盘或房屋被筹划代理机构出售后，开发商净得这局部收入，而超出低价的局部那么作为筹划代理机构的佣金。包销筹划代理：指一手筹划代理公司把开发商的楼盘全部包揽或买断，然后对外销售，同时双方签订相关协议。８.４房地产筹划代理来源与模式筹划代理机构来源独立筹划人成立的筹划代理机构政府部门别离出来的调研筹划机构广告公司别离出来的筹划代理机构外资房地产筹划代理机构开发商内局部离出来的筹划代理机构筹划代理型筹划模式１、全程代理筹划模式全程筹划代理是相对于广告筹划、营销筹划的一种作业模式，是以开展商的立场，开创性地提供从工程选址到营销筹划的全过程效劳。２、工程运营型筹划模式工程运营模式是一个“房地产职业经理人〞的全程效劳，它强调以丰富的全案操盘经历与开发商深度互补、互动，强调开发节点的控制与推进。３、参谋监理弄筹划模式这种模式就比较侧重于战略、策略的提供，对于实力型的运作执行，那么只是监理、把控了。４、专业执行筹划模式这是相对于下游的效劳层面，主要执行范围如媒体投放代理、广告设计制作、促销活动执行、市场调查咨询等。８.５房地产筹划代理收费国家收费标准１、口头咨询费，按照咨询效劳所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。２、书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标额大小计收。３、房地产经纪收费是房地产经纪人接爱委托，进展居间代理所收取的佣金。企业收费标准１、固定费用：也叫总包干费，是指开发商对工程的代理确定了总的固定费用，并确定了业务范围和时间进度，无论发生什么情况就按约定的费用收费。２、非固定费用：以业绩的多少来支付的。〔１〕根本费用加销售业绩提成〔２〕销售业绩提成８.６房地产筹划代理业开展趋势１、市场容量会扩大，但代理利润空间减少。２、市场极有可能形成垄断竞争局面：专业化程度提高，资源将向有品牌优势、有传统沉淀的大型公司集中，尤其是具备一、二手市场联动资源与能力的大公司。３、代理业是人才聚集之地，单兵作战能力依然重要，但市场更看重的将是能够整合各项资源，从市场研究到推广销售各环节都能形成强大合力的团队与公司。４、开以经历丰富的大型房地产开发公司大都形成完整的产业链组合，因此，筹划代理公司将主要为中小型房地产开发公司或新入行者效劳。５、开发商承受是压力更大，因此，必然会有一局部开发商求筹划代理商帮他分担更多，保证金、包销等经营方式生存空间更大。第９章房地产筹划报告９.１房地产筹划报告的重要性房地产筹划报告房地产筹划报告是房地产筹划代理机构或房地产筹划师提供给开发商的对工程或楼盘调研、分析、论证、研究后得出的书面成果。筹划报告的重要性１、对房地产筹划代理机构来讲，筹划报告是衡量房地产筹划师或筹划代理机构筹划创意水平上下的标准之一。２、对房地产开发商来讲，筹划报告是花钱买下的，质量的好坏是用金钱计量，但更是用实施的效果来衡量的。筹划报告的类型１、从工程筹划的整体与局部来分：总体筹划报告、单项筹划报告。２、从工程筹划的具体内容来分：有市场筹划报告、产品筹划报告、投资筹划报告、营销推广报告、形象筹划报告、广告筹划报告等。３、从与客户是否签订合同来分：有纲要筹划报告和实际筹划报告。４、从提交给客户的储存媒介来分，还有打印文件报告和电子文件报告两种。９.２房地产筹划报告的编写要求筹划报告主旨与材料要求１、筹划报告主旨〔１〕筹划报告的主旨的表现形态：思想型主旨——表达在对工程的分析、评判和提出的处理意见、方法措施上。信息型主旨——表达在筹划师的编写意图仅仅是向开发商提供某种信息、说明产品的形状、作用、使用方法等。主旨对房地产筹划报告编写的重要性：１〕筹划报告主旨是衡量一份报告价值大小的标尺。２〕筹划报告主旨是选取材料、安排构造、运用语言的依据。〔２〕筹划报告主旨表达要求：正确、鲜明、集中〔３〕筹划报告主旨的表达方式１〕标题概括主旨２〕篇首点明主旨３〕小标题提醒主旨４〕撮要突出主旨５〕篇末显示主旨２、筹划报告材料〔１〕获取材料的途径从平常中观察感受从调查采访中搜集储存从文字资料中采集积累〔２〕选择材料的要求选材要围绕主旨选材要真实、准确选材要典型、新颖筹划报告编写要求１、根本要求准——准确表达房地产筹划报告的主旨深——要有深刻的思想内涵，有强烈的冲击力新——创意别出心裁，不落俗套透——说明清楚、分析透彻明——条理清晰、重点突出活——图、表、文并茂，生动活泼２、具体要求主旨要单一，继承总的营销思想。直接地说明利益点要围绕主进展并尽量精简具有良好的可执行性变换写作风格切忌主观言论９.３房地产市场筹划报告房地产市场筹划报告是以房地产市场调研、定位为内容的一种筹划报告形式，从它的内容看，可分为房地产市场调查报告、房地产市场分析报告和房地产工程市场定位报告三种。房地产市场调查报告１、房地产市场调查报告的特点：内容丰富、篇幅较长、多为集体负责完成。２、房地产市场调研报告的内容：房地产市场环境调查社区环境调查房地产产品调查房地产价风格查房地产促销调查房地产营销渠道调查房地产市场竞争情况调查房地产市场分析报告１、房地产市场分析报告的特点：〔１〕侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论〔２〕围绕工程进展，为工程的市场定位做准备〔３〕关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点２、房地产市场分析报告的内容：宏观区域分析状况区域房地产的市场分析工程条件分析市场分析结论房地产市场定位报告１、房地产市场定位报告的特点〔１〕侧重房地产具体工程的市场定位内容〔２〕从总体上把握工程的开展方向〔３〕为市场推广打好根底２、房地产市场定位报告的内容工程市场环境研究竞争环境研究及市场时机分析工程定位研究９.４房地产设计筹划报告房地产工程设计定位建议书１、房地产工程设计定位建议书的特点〔１〕重点是工程设计定位问题〔２〕是规划设计前不可缺少的一个环节。２、房地产工程设计定位建议书的内容：工程概况工程定位工程设计要求房地产工程目设计任务书１、房地产工程目设计任务书的特点〔１〕通过工程定位研究后提交级规划设计部门的文件〔２〕规划设计部门原那么上按任务书的内容进展设计２、房地产工程目设计任务书的内容：工程设计的目标及理念工程规划环境布局建议工程建筑风格分析建议工程与城市的关系分析工程开发产品定位９.５房地产投资筹划报告房地产工程投资分析报告１、特点：〔１〕主要侧重工程的投资分析和评价〔２〕为工程投资决策提供经济上的支持２、内容〔以租售型工程为例〕(１)市场分析和需求预测(２)建立指导思想(３)建立规模(４)规划选址(５)规划与住宅布局(６)小区绿化(７)方案设想(８)实施进度方案及计算期(９)用款方案(１０)投资估算(１１)资金筹措(１２)贷款条件(１３)税费率(１４)销售与出租方案(１５)财务分析(１６)分析结论房地产工程可行性研究报告１、特点〔１〕市场研究与经济评价并重〔２〕报告主要提交给有关部门，如立项、申请贷款等２、内容工程总论工程投资环境和市场研究工程分析和评价市场定位及工程评估工程开发建立进度安排投资估算与资金筹措销售及经营收入测定财务与敏感性分析可行性研究结论及建议９.６房地产营销筹划报告１、特点〔１〕报告重点放在营销策略上，为楼盘的销售提供策略和方案上的支持。〔２〕报告内容注重实际操作，指导具体销售２、房地产营销筹划报告内容〔１〕工程概况〔２〕区域房地产宏观市场综述与评析〔３〕工程SWOT分析〔４〕类别竞争楼盘调研〔５〕工程主卖点及物业强势、弱势分析与对策〔６〕工程市场定位〔７〕工程营销整体思路与战略思想〔８〕目标客户群定位分析〔９〕价格定位及策略〔１０〕入市时机规划〔１１〕开发节奏建议〔１２〕广告策略及阶段性划分〔１３〕媒介策略〔１４〕销售策略及销售实施〔１５〕公共活动筹划９.７房地产广告筹划报告１、特点〔１〕以工程推广为目的〔２〕报告写作比较活泼、创意丰富，带有艺术趣味２、内容〔１〕工程市场分析〔２〕工程SWOT分析〔３〕工程主要竞争对手分析〔４〕工程价格策略分析〔５〕目标消费群分析〔６〕品牌传播定位〔７〕广告策略〔８〕促销活动方案〔９〕媒体策略第２篇房地产工程筹划第１０章房地产工程筹划概说１０.１房地产工程与工程筹划房地产工程的含义房地产工程即在房地产开发中，通过规划设计、建筑施工、产品销售等一系列工作而形成的最终产品。它的寿命周期有前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、工程选址、投资分析、规划设计等工作；中期主要是建立施工；后期是产品销售及售后效劳。工程筹划的含义房地产工程筹划是为到达房地产工程预期的目标，根据对现状的充分了解、对未来开展的科学预测，围绕工程目标所采取的方式、方法、程序等进展全面、慎密的构思、设计及优选所组成的一系列工