初级会计师 投资性房地产

考点一：投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【例如】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。（3）已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【例如】A企业与B企业签订了一项经营租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。2.注意的问题：（1）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ,约定以经营租赁方式出租建筑物。【例如】甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。（2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【例如】甲企业在重庆市中心有一个办公楼，共16层，作为企业管理部门使用。16层能够单独计量和出售。2008年，甲企业将第1层全部经营出租给A企业作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－16层仍然作为本企业办公使用。第1层，2－10层能否作为投资性房地产？可以。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例如】甲企业在贵阳市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中第1层经营出租给中国银行作为分理处，第2层经营出租给A企业作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，底层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。（4）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。（5）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。（6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。【例如】甲企业在济南市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，第5层全部经营出租给B企业作为办公用房，其他1－4层仍然作为旅馆提供住宿服务。第5层能否作为投资性房地产？可以。（7）出租柜台？不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。（8）炒楼花？首先明确现在炒楼花属于违法的行为，不属于投资性房地产（是一种投机行为）。（9）闲置土地是否属于持有并准备增值后转让的土地使用权？不属于投资性房地产。理由：根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。（10）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果按照市场价格收取租金，是否属于投资性房地产？企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。（11）关联企业之间租赁房地产的，租出方能否将出租的房地产确认为投资性房地产?关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 时，作为企业集团的自用房地产。【例题1·多选题】（2007年考题）下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【例题2·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（　）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】ACD【例题3·多选题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。A.企业已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】C考点二：投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。考点三：与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产确认条件，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。2.费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。考点四：成本模式的投资性房地产会计核算投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题4·多选题】（2008年）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。1.外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产，其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】3.将非投资性房地产转换为投资性房地产（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备4.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）5.取得的租金收入即营业税的核算：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税6.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，会计处理为：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备7.将投资性房地产转为自用时，会计处理为：（1）房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产的，其在转换日，会计处理为：借：开发产品【账面金额】贷：投资性房地产（2）将投资性房地产转换为自用的建筑物的，其在转换日，会计处理为：借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）【例题5·单选题】甲公司2007年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为2000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为2300万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为200万元，则转换日该固定资产的入账价值为（）万元。A.2300B.2000C.300D.2100【答案】A借：固定资产    2300投资性房地产累计折旧 　200贷：投资性房地产   2300累计折旧    　2008.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例题6·计算分析题】AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。营业税率为5%。有关资料如下：2008年12月18日AS公司与BS公司签订租赁合同，AS公司将一栋写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。2008年12月31日为租赁期开始日。该写字楼原值为50000万元、写字楼预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧1250万元；土地使用权作为无形资产其原值为1000万元、土地使用权预计使用年限为50年，已摊销无形资产25万元。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和摊销。假定按整年计提折旧和进行摊销。要求：（1）编制2008年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录。（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录（4）假定租赁期满后收回，编制有关租赁期满后将写字楼转为自用办公楼的会计分录。（5）假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录。【答案】（1）编制2008年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产——写字楼 51000累计折旧    　1250累计摊销     　25贷：固定资产    　50000无形资产    　1000投资性房地产累计折旧 　1250投资性房地产累计摊销  　25（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。借：银行存款     2000贷：其他业务收入    2000借：其他业务成本   　2000×5%＝100贷：应交税费——应交营业税  100（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。借：其他业务成本    1270贷：投资性房地产累计折旧  1250（50000÷40）投资性房地产累计摊销  　20（1000÷50）（4）假定租赁期满后收回，编制有关租赁期满后将写字楼转为自用办公楼的会计分录。借：固定资产     50000无形资产     1000投资性房地产累计折旧  5000（1250＋1250×3）投资性房地产累计摊销   85（25＋20×3）贷：投资性房地产    51000累计折旧     5000累计摊销      85（5）假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录。借：银行存款     60000贷：其他业务收入    60000借：其他业务成本    45915投资性房地产累计折旧  5000投资性房地产累计摊销   85贷：投资性房地产    51000考点五：公允价值模式的投资性房地产会计处理根据准则规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。1.外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，会计处理为：借：投资性房地产——成本贷：银行存款2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产——成本贷：在建工程开发成本3.将非投资性房地产转换为投资性房地产（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产——成本【转换日的公允价值】1000存货跌价准备【已计提存货跌价准备】100，300公允价值变动损益【差额】100贷：开发产品【账面金额】1200资本公积——其他资本公积【差额】100【例题7·单选题】（2008年）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（　）。A.资本公积---可供出售金融资产、交易性金融B.营业外收入C.其他业务收入D.公允价值变动损益金融工具【答案】A【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。【例题8·单选题】A房地产开发商于2008年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为110万元，已计提跌价准备10万元，该项房产在转换日的公允价值120万元，则转换日记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额是（　）万元。120-（110-10）=20A.120B.110C.20D.100【答案】C【解析】借：投资性房地产——成本  120存货跌价准备    10贷：开发产品     110资本公积——其他资本公积 20（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产——成本【转换日的公允价值】累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）公允价值变动损益【差额】贷：固定资产（或无形资产）资本公积——其他资本公积【差额】【例题9·单选题】AS公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6000万元，则记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额为（　）万元。5000-100-200=47001300A.6000B.4700C.5000D.1300【答案】D借：投资性房地产——成本  6000固定资产减值准备   　200累计折旧     　100贷：固定资产     5000资本公积——其他资本公积 13004.对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，但是资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值低于其账面价值的差额做相反的会计分录。【例题10·判断题】（2008年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（　）【答案】×5.取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税6.将投资性房地产转为自用时，会计处理为：借：固定资产（或无形资产）【转换日的公允价值】公允价值变动损益【差额】（或贷方）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动【例题11·单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2000万元，转换日之前“投资性房地产——成本”科目余额为2300万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日影响损益的正确处理方法为（　）。100亏借：固定资产 2000投资性-公允 200公允价值变动损益100贷：投资性-成本 2300A.记入“投资收益”贷方100万元B.记入“投资收益”借方100万元C.记入“公允价值变动损益”贷方100万元D.记入“公允价值变动损益”借方100万元【答案】D【解析】借：固定资产      　2000投资性房地产——公允价值变动  200公允价值变动损益     100贷：投资性房地产——成本   　2300【例题12·单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2300万元，转换日之前“投资性房地产——成本”科目余额为2000万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目借方余额为200万元，则转换日该固定资产的入账价值为（　）万元。A.2100B.2000C.2200D.2300【答案】D借：固定资产       2300贷：投资性房地产——成本   2000——公允价值变动 　200公允价值变动损益    1008.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务收入或者相反分录。同时：按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额借：资本公积——其他资本公积贷：其他业务收入【例题13·计算分析题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税率为5%。有关资料如下：（1）2006年11月10日AS公司与甲公司签订协议，将自用的办公楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日转换日的公允价值为900万元，该固定资产账面原值为3000万元，已计提的累计折旧为2000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为1200万元。（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为1800万元。（4）2009年12月31日租赁协议到期。要求：（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录。（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。1200万元（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。1800万元（5）假定情况：①假定2009年12月31日租赁期届满，将该办公楼的出售，价款为3000万元。编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录；投资-成本900投资-公允价值900，公允价值变动损益 -100300600=800借：其他业务成本 1000公允价值变动损益 800贷：投资-成本   900-公允价值 900 ②假定2009年12月31日租赁协议到期收回作为自用办公楼，公允价值为3000万元。借：固定资产 3000贷：投资-成本 900投资-公允价值900公允价值变动损益1200借：公允价值变动损益 1200-800=400贷：其他业务收入  400【答案】（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录借：投资性房地产——办公楼（成本） 　900累计折旧      　2000资本公积-其他      100贷：固定资产      　3000（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录借：银行存款     500贷：其他业务收入    　500借：其他业务成本   　500×5%＝25贷：应交税费——应交营业税  25（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产——办公楼（公允价值变动）　300贷：公允价值变动损益     300（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 600贷：公允价值变动损益    　600（5）假定情况：①假定2009年12月31日租赁届满，将该办公楼的出售，价款为3000万元。编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录借：银行存款 　3000贷：其他业务收入 　3000借：其他业务成本 1000