房地产价格的影响因素分析

房地产价格的影响因素分析第一页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析营销学大师、营销学之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理论”：产品策略价格策略渠道策略促销策略第二页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。第三页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析产品成本房地产价格消费者感受第四页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素包括三个方面：◆影响“项目均价”的因素◆影响“单栋价格”的因素◆影响“单套价格”的因素第五页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素第六页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析确定合理定价的目标：实现利润最大化为目标实现预期投资收益为目标以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标第七页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法：1、市场比较法2、成本定价法3、需求导向法第八页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析市场比较法与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。第九页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析市场比较法中影响项目价格的五个因素◆区域位置◆项目质素◆物业管理◆ 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 进度◆营销推广第十页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响项目价格的五个因素定价因素权重比例备注区域位置46%项目质素40%物业管理8%工程进度3%营销推广3%注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算第十一页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析区域位置区域位置46因素细化权重备注环境自然环境29人文气氛交通公共交通地铁7交通管制配套学校幼儿园10商场医院银行第十二页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析项目质素项目质素40因素细化权重备注项目规模5建筑风格5户型设计15设施设备5园林景观8车位比例2第十三页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析物业管理/工程进度/营销推广因素细化权重备注物业管理8品牌管理5收费标准3工程进度3潜在风险3营销推广3市场时机2营销包装1第十四页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析案例（A楼盘因素打分表）定价因素权重打分100得分=打分*权重/100备注区域位置469543.7项目质素409538物业管理8907.2工程进度3902.7营销推广3902.7合计10094.3第十五页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析案例（利用市场比较法加权平均计算XX花园的项目均价）项目楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E楼盘F楼盘G楼盘HXX花园楼盘价格34003300340036205200355041003600打分94.310196.795.2110.399.295.694.3比较价格36053254351538014716.43578.44288.63816权重10%20%15%10%15%15%10%5%100%权重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9第十六页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析确定项目均价的另外两种方法成本定价法需求定价法第十七页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析成本定价法1、土地取得费用6、财务费用2、前期工程费7、其他费用3、开发建造成本8、不可预见费4、管理费9、税金5、销售费用10、利润第十八页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析一、土地取得费用1、土地出让金2、契税（按土地出让金的3%计算土地取得成本小计）第十九页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析二、前期工程费用1、勘察设计费：按建安工程费用的4.5%计算2、质检费：按建安工程费用的0.1%计算3、防空地下易地建设费：按24元/平方米计算4、安检费：按建安工程费用的0.1%计算5、交易中心服务费：按建安工程费用的0.1%计算6、定额管理费：按建安工程费用的0.1%计算7、科研、检验、试验费：按建安工程的1%计算　8、国土、消防、环保、城管部门收费：按建安工程费用的0.3%计算9、咨询费：：按建安工程费用的0.3%计算10、招投标费：按1.5元/平方米计算11、白蚁防治费：按3元/平方米计算12、 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 图技术审查费：按勘察设计费用的10%计算13、规划设计费：按20元/平方米.建筑面积计算14、工程设计费：按30元/平方米.建筑面积计算第二十页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析三、开发建造成本1、监理费:按建筑安装费用的1%计算2、建筑安装工程费2.1主体工程按2200元/平方米计算2.2水电安装费：按150元/平方米计算2.3电梯费：按150元/平方米计算2.4消防设施工程：按50元/平方米计算2.5通讯设施工程：按10元/平方米计算2.6煤气管道安装：按15元/平方米计算2.7对讲系统：按20元/平方米计算3、配套费用（小区内给水、排水、煤气供电工程/绿化、景观/安防系统）第二十一页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析四、管理费用按一～三项之和的3％计取五、销售费用按总销售额的1-3%计取六、财务费用按6%的年利率计算第二十二页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析七、其他费用包括监理费等等八、不可预见费用按一~七项之和的5%计取第二十三页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析九、销售税费：1、营业税：按销售额的5%计算2、城市建设维护税：营业税*1％/销售额*0.05％3、印花税：按销售额的0.1%计算4、土地增值税：按销售额的0.5%预收5、所得税：按所得额的的30%计算十、利润控制在一般房地产项目的合理利润率内第二十四页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析需求定价法是一种只考虑消费者的感受，而不考虑生产者成本的一种定价方法，被广泛运用与新产品的定价。第二十五页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析如何运用需求定价法？我们选择目标客户作为抽样调查的样本点，对他们提出以下两个问题：（1）当价格低到什么程度时，您会认为是质量太差而放弃购买？（2）当价格高到什么程度时，您会认为是价格太高而不能购买？第二十六页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析假定调查结果如下（选取600个样本点调查）：价格指标质量太差价格太高650000675060070001204872504860750019266775072138800096728250127885000728750066合计600600第二十七页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析将调查数据进行统计分析价格指标（1）质量太差（2）百分比%（3）百分比累加（4）价格太高（5）百分比（6）百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100【逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100【顺次累加】0第二十八页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素第二十九页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响因素权重因素细化朝向30南、北向，转角窗等景观50海景、山景等噪声20临近城市道路影响楼栋价格的因素第三十页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析A栋B栋C栋项目单栋排序：A栋＞B栋＞C栋＞…第三十一页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素第三十二页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析制定平面差所谓平面差，是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异。制定垂直差所谓垂直差，是项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异。第三十三页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响平面差的因素：因素一：朝向因素二：采光因素三：通风因素四：景观因素五：噪音因素六：格局第三十四页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析朝向的等级划分南＜东南＜西南＜东＜东北＜西＜西北＜北朝向南东南西南东东北西西北北系数1.021.0151.011.0051.000.990.9850.98第三十五页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析采光对住宅的考量不同朝向的窗墙面积比朝向窗墙面积比北0.25西、东0.30南0.35第三十六页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析住宅的通风因素影响风向玫瑰图第三十七页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析噪音对住宅的影响一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）据环境保护部门通过现场监测，并运用屏障插入损失测量以及噪声预测模型等科学方法测试，得出结论：高处住宅交通噪音比地面大得多！第三十八页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析噪音对住宅的影响二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）交通噪音的横向影响取决于两个因素：一是交通流量，二是车速。因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。城市快速路主干道次干道支路路幅宽40-6030-6020-3012-16行车速8030-6030-40第三十九页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析不同楼层的景观分析不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：1、一层。一层拥有独特的景观是显易见的，可以将一层的部分社区园林绿地群为该层业主的私家花园。2、二至七层。二至七层的楼房属于俯视景观的楼层，站在窗边可以俯视位于楼下的社区园林景观。3、七—二十层。窗外的小区景观基本上是看不见的，窗外景观往往只能看到对面的楼房，景观自然会稍逊一筹。4、二十层以上。虽然看不到小区内的园林景观，但人们的视野可以到达很远的地方，景观变得更为卫辽阔。第四十页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析住宅格局评价表评价序号层号建筑面积标准总体评价总评分评分等级B165.44大户型南北通风良好83户型4房2厅2卫标准参数评价参数评价意见权重评分专业性/合理性/市场性1客厅使用面积㎡＞2520.3满足标准552客厅开间㎡＞3.95.0满足标准333客厅实墙面长度M＞4.24.2满足标准114客厅使用面积㎡＞1211.9基本满足445客厅采光通风状况采光采光满足标准33通风通风满足标准336主卧室使用面积＞1416.5满足标准447主卧室开间M＞3.64.5满足标准228其它卧室使用面积㎡＞128.7未满足标准219小卧室使用面积㎡＞108.6未满足标准2110厨房使用面积㎡＞67.8满足标准33第四十一页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析住宅格局评价表（续表)专业性/合理性/市场性11厨房净宽＞1.82.3满足标准　　　　　1112厨房操作面长M＞2.74.7满足标准1113单间卫生间使用面积㎡＞22.1满足标准2214双卫生间总使用面积㎡＞79.8满足标准2215三卫生间总使用面积㎡＞98未满足标准2116卫生间净宽M＞1.82.2满足标准1117景观阳台进深M＞1.51.5满足标准2218生活阳台台进深M＞1.21.65满足标准1119储藏间使用面积㎡＞33满足标准1120层高M＞3.02.9未满足标准32第四十二页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析影响垂直差的因素：1.楼层景观楼层的景观价格差一般在50-100元/平方米。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。当外界环境出现突变情况（如低矮房屋遮挡等），则上下两层之间会出现“跳差”。2.环境噪音（见前《交通噪音对住宅楼层高低的影响》）第四十三页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析总结第四十四页，编辑于星期五：八点三十七分。房地产价格的影响因素分析谢谢！第四十五页，编辑于星期五：八点三十七分。