房地产市场调查及定位分析

成都里程xx卡松工程筹划提案接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头６８亩土地工程招标书以后，我司立即成立临时工程小组，针对工程进展市场调查，再利用公司以往所收集与工程相关资料一并统计分析，在工程产品定位、消费者定位、规划建立和营销推广等方面进展提出建议后简单出据此 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。前言天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们工程和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南开展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽，很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和黄的“南地王〞等楼盘工程的持续性开发、稳定供给，供需波动微小。在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。从整个现代城市开展历史来看，“郊居〞成为城市化开展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代〞的序幕。随着成都市工业构造的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县〔即卫星城〕，同时也带来居住与生活空间的转移。以高速公路和城市主干道建立为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外〔郊区〕的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。从成都市郊区的根底配套设施和地域特征来看，“郊居时代〞使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁１号线的破土开工，华阳与成都城区联系更加严密，已经真正成为城区的一局部，号称：“城南副中心〞目录第一局部成都房地产市场浅析第二局部华阳房地产市场调查与分析一、华阳概况二、华阳开展规划实施进程与时机点三、华阳土地市场四、华阳房地产市场特征分析五、工程周边物业分析第三局部里程置业之品牌建立思考第四局部产品市场定位分析一、宗地周边环境概述及工程SWOT分析二、目标客户人群定位锁定三、工程形象定位四、工程规划建议五、物业管理及未来小区生活指引第五局部营销大纲第一阶段：营销造势〔导入期〕第二阶段：公开期第三阶段：强销期第四阶段：清盘期第一局部成都房地产市场浅析成都市房地产市场经过数量扩张的高速开展阶段、数量与品质并重的相对平衡开展阶段和品牌年代的竞争性持续开展阶段，市场产品不断更新、开发模式升级换代、产业整体推进、市场稳定开展；同时政府行为对房地产市场将继续产生巨大的影响，政策和规划主导市场开展方向，市政重点工程打造市场热点一、成都房地产市场开展现状今年１月至１０月，成都市房地产新开工面积１２８１.９５万平方米，增长５５.１%。其中，住宅新开工１０２０.６２万平方米，增长５４.７%。随着新开工面积大幅增长，购房者的选择余地将会加大。同期，商品房销售面积为８８５.１２万平方米，增长２.３%，其中住宅为７９６.８８万平方米，增长１.４%，今年以来首次呈现正增长态势。专家分析，前９月持续负增长的原因有三：一是去年开工面积缺乏的滞后影响；二是国家对房市宏观调控以来，不少购房者持观望态度；三是去年局部现房价格不够合理，反映在空置期一年内的“待销房〞面积增长。从销售构成来看，１月至１０月商品房预售面积为７７０.９６万平方米，增长２１.２%，是销售总量的主要构成者。这说明，销量由降转升在一定程度上是新开工面积增长所带来的结果。前１０月，商品房空置面积１４８.５６万平方米，增长２.５%。从空置的特性来看，空置期在一年以内的“待销房〞为８６.３２万平方米，增长２６.５%；空置期在一年以上的滞销房和积压房为６２.２４万平方米，下降１８.５%；购置土地面积共计８１５.３２万平方米，增长３.２%。截至１０月末，拥有的开发土地存量已达７１６.６１万平方米。二、成都房地产市场供求现状在供给方面，成都市目前的房地产市场呈现一个总体供给规模大、产品构造趋向合理；旧城改造和新城区互动开展，城区市场逐步向郊县市场拓展；产品供给向多元化和精品化开展的格局。结合目前的市场情况，需求方面将出现这样一个趋势：４０岁以下的消费者住房需求最大；外地人在购房比例已增至近５０%；二环周围、多层住宅、总价在１５-３５万间的商品房是需求热点。与此同时，郊县与城区、环域、方位、区域的板块竞争也越来越剧烈。三、成都房地产市场开展趋势展望成都市房地产市场，在２～３年内稳定快速开展仍是其主调。●商品房总体供给继续保持较快增速随着我国参加WTO，成都的投资环境的不断改善，更多的投资商和开发商将带给成都市商品住房市场更为强劲的投资，同时，外地乃至国外的先进的管理技术和开发水平将推动成都市商品房开发水平迈上新的台阶。●商品房总体有效需求继续保持强劲市场支撑成都市的国民经济一直保持两位数的经济增长速度，良好的经济环境决定了需求的有效性。“九五〞期间，成都市新增人口４２万，其中市区新增３０来万人。２０００年第五次人口普查资料显示，全市外来常住人口超过百万。庞大的新增人口和外来人口形成对住房的巨大需求。另外，每年城市４%左右的住房被淘汰，至少要有同样多的住房作相应补充。同时，随着城市建立加快，城区“退二进三〞的产业构造调整，将使相当数量的市民需要搬迁，由此引发更大的住房需求。总体来看，成都市潜在的住房需求在住房补贴政策的实施驱动和二次置业的强烈意向上将得以释放，有效需求中仍将有超过１/３的份额被外来人口购房需求有力支撑。经过十多年的快速开展，成都市房地产市场已处在一个相对成熟的阶段，并且在不断的完善当中，从而为本工程的成功操作提供了一个良好的宏观环境。站在成都乃至全国市场的高度，把握大市场规律，生产出适应市场主流同时又具备自身特色的产品是本工程成功的关键。第二局部华阳房地产市场调查与分析一、华阳概况华阳位于成都市南面，紧临东山、牧马山，府河下游穿越城区，与江安河在此集合。成都市未来城南城市副中心，公路四通八达交通十分便捷。华阳距成昆线双流火车站４.５公里，距成都火车站１２公里，距西南航空港——双流国际机场１０公里，距成雅成乐高速公路４公里。３０８国道〔成仁路〕和华〔阳〕龙〔泉〕路等省、县级８条公路贯穿其间；府河穿城而过，上面新建了６座大桥。２００２年１月１日，宽８０米、长１３.４６５公里、双向８车道，设计时速６０公里的天府大道〔即人南沿线〕正式通车，使进出华阳更加方便。２００５年８月通过的成都地铁一号线规划建立预计５年内通车，北起动物园，横穿成都市区南抵华阳二江寺，使得华阳也沾上了地铁经济的光。华阳经多年的改造整治，环境质量有明显提高。大气环境质量主要指标已到达和接近国家大气环境二级标准。１９９８年着手实施长３２００米，宽４０米的安公堤绿化工程，使城镇人均绿地面积到达６平方米。目前沙河水质和景致都不好，但随着紫坪铺水库的建成，成都经华阳至乐山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的进展而将得到改观。华阳自宋代起便是川西平原的重要物资集散地和府河航运码头，素有商业中心、交通枢纽、工业重地和文化重镇之称。华阳镇是“古蜀三都〞之一，“广都遗址〞、“伏龙寺〞、“金华庵〞、“应天寺〞、“永祚寺〞及始于汉代的古镇黄龙溪等名胜古迹韵味犹存。华阳现有自来水厂两座，日供水３万吨，自来水普及率９０%；１１０千伏和３５千伏变电站各一座，年供电量２５亿千瓦；两根来自川东天然气田的输气主干线同时向川西和云贵两省输气，是四川省天然气输配中心，日供气量８５万立方米；教育设施兴旺，现有中学７所、小学３３所、幼儿园１０所；省县级医院各一所，医疗设备较为先进。华阳作为国家级卫星城镇，借助于人南沿线的建立，房地产开发市场已经得到初步开展。当地政府的大力支持、开发商的关注、媒体的炒作都在很大程度上提升了当地的人气与商业气息。在大量楼盘涌现市场之后，一方面广阔居民有对周边商业、生活配套的需求；另一方面众商家也看到了广阔的市场空间。买方市场和卖方市场的碰撞加速了商业气氛的迅速提升。二、华阳开展规划实施进程与时机点华阳因城市规划呈沿人南沿线由中心向北带状扩张开展的特征，市区两端距离较远，配套设施的相对共享程度较低，不利于个性化产品的创新与成长。但毋庸置疑的是，华阳的房地产市场暴露出的种种问题已反映出与成都市外乡房地产市场的高度同步化趋势，产业构造的重新调整与开发市场的完善蕴藏的巨大能量，将在下一个开发热潮中释放出新的开展机遇。纵观华阳楼市，产品同质化现象非常严重，决大多数在景观设计、社区规划、户型设计、配套设施与效劳上都有着惊人的一样之处。前几年刚刚开发时流行错层，于是一窝蜂全部开发错层，这两年流行叠拼，于是我们在去华阳的路上就会发现三步一叠拼，五步一联排，沿线走来，远大都市风景、兰桥尚舍、蓝山美树、原乡等无不走着这样中庸路线，或川西、或欧式、或中西结合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多层和电梯公寓，如城南名著、明珠怡园等，无论从案名和户型设计均无出彩之处。而在今年华阳片区这一区域内高档的低密度住宅工程逐渐增多，如“麓山国际社区〞、“原乡〞等工程，以及明年中铁二局开发的“蜀郡〞等均为别墅形态，直接拉升了整个华阳片区的房价。目前，“麓山国际社区〞的花园洋房均价在４５００元/平米左右。因此我们有理由相信，在２００６年，城南及华阳地区的房地产市场将逐渐由普通住宅向中、高密度住宅并存的局面开展，同时房价也会随着整个环境的改善而提升到一个新的空间。如何在剧烈的市场竞争中拔得头筹，赢得大局部消费者的认可，除了需要精细而准确的市场定位，更需要我们在产品设计上多下功夫。２.１华阳城市开展规划目前，华阳所有的地下管网均按照城市市政配套标准进展铺设。未来５—１０年，华阳将以开展居住、商务、高新技术产业为主。共规划建立７个组团式开展区域：成都市城南城市副中心组团、高新技术园区组团和五个居住类组团。组团之间以生态隔离带连接。在新开发居住区中坚决不建商铺，小区围墙建成通透式。在北部新区，在建工程已严格按照这些要求在进展。h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡h㎡。共规划居住人口３５万人。规划的一类居住用地主要集中在华阳城南双龙路及迎宾南路与府河华阳下游段之间及府河华阳段上游半岛区域，人南沿线两侧与城市中心主要为商业金融与行政办公用地，二类居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。道路规划方面，城市内部交通网络呈田字、井字形状，对外部那么以放射状向四面发散，分别与成都、东升、黄龙溪、牧马山、彭山、仁寿、龙泉、万安相连。另外，华阳与成都的交通将实现水,陆和地下三路交通，人南沿线的快速通道；在成都至乐山的水路通航工程成都港工程正在建立中，与本岸隔江相望；在２００５年８月成都地铁一号线建立规划在报批通过后，预计５年内建成投入使用，北起动物园，途经火车北站、天府广场、火车南站最后到华阳二江寺；２.２城市开展规划实施进程与时机点分析华阳最大的利好——人南延线的建成通车为其插上了腾飞的翅膀。当地政府为全面迎接撤镇建区，拟投资１０亿元资金在５年内建成新华阳，并倾力打造成都“南园经济圈〞。此举进一步放大华阳房地产开发的热度。人南延线的大规模成片房产开发将带动人南沿线经济带的形成与繁荣。使其他未开发区域的综合开发价值提升。但也应看到，单个工程开发难以推动此种局面的形成，多个大盘同步开发，已有效稳步提升了该区域工程的开发利润。地铁经济圈的眷顾。在今年通过的成都地铁规划建立中，最先修的一号线，且直达目前的南沿线尽头。城南城市副中心的规划建立逐步实施，推动城南经济圈层的形成，在创造更多就业时机的同时，也将创造更多的居住和商业物业的市场需求。城市向东向南开展的总体规划绝不仅停留在口号及既有根底之上。城南城市副中心建立进程的加快，反映了政府在贯彻这一政策上的决化。撤镇建区的政策下，现已进入规划的石羊居住区的改造一旦成功，加上城南沿线各大盘工程的推动，华阳北新城已迅速成为华阳房产开发的热点。决定这一格局形成的关键因素在于人南沿线西侧的城市根底配套设施的完善程度与城南城市副中心规划的实施进程。沿续“南贵西富〞的居住习惯，在人南沿线中高档商品住宅大规模开发的配合下，人南沿线及城南城市副中心将成为“新城市人口〞〔外来高素质打工一族〕的重要居住选择区域。另外，随着消费群中本地中产阶级的逐步形成，华阳北新城区与成南副中心的接合，可望再次成为精品住宅的开发热潮区域。三、华阳土地市场３.１土地购置状况华阳受人南沿线题材及地铁一号线利好消息的刺激，自２００１年上半年即开场步入圈地顶峰期。截止目前，华阳境内各大房地产开发商与投资商圈地面积共计达１万余亩，圈地区域主要集中在人南沿线两侧的万家十桥、二江桥线及万安乡附近。其中较大规模的有成都万华房产〔郎酒集团与宝光药业合资组建〕在万安乡圈地３０００亩建成“麓山国际社区〞，岷江新希望在人南沿线近华阳段圈地２０００亩，远大集团在人南沿线圈地５００亩建成“远大都市风景〞，剑南春酒业圈地１０００亩，中石化圈地４００亩。另外在华阳沿府河外侧，三佳房产、森宇实业、三和房产等其他开发商共计圈地１４５０亩，并已进入持续性开发阶段。目前，华阳经国土资源部批出可开发总量指标为１.８万亩。除去已圈的万余亩，剩余８千亩开发土地资源呈零散分布，主要集中在府河以西。华阳片区地价华阳土地市场受郊县房产开发热潮的直接影响，目前地价与１９９９年相比较涨７００%以上，均价达６０－７０万/亩左右，个别区域已达８０万/亩以上。加之市场的不断追捧，温江、龙泉等地也成为新的热点，分散了局部投资点。但地价增幅仍然较快。另外，加之人南沿线黄金地段的土地已所剩无几，这从客观上加速了地价飞速上涨。３.３华阳土地供给分析目前共５０余家开发商云集于此，成规模开发工程〔１００亩以上,含已圈地未建立工程〕达２０余个。华阳房地产工程开发规模图四、华阳房地产市场特征分析４.１房地产开发企业综合实力参差不齐华阳房地产市场开发商数量较多，各开发商之间在开发水平、开发经历及综合实力上差距较大，强弱分势较为明显，远大房产、心怡房产、岷江新希望、和记黄埔、森宇房产等，或为资金实力雄厚、资源整合能力强大，或为开发经历丰富、品牌知名度高；华阳房地产市场新近涌现的三佳房产、万华集团因开发工程而倍受市场关注。开发区域相对呈不均衡状态目前华阳正在开发的区域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他区域开发相对滞后，整体呈线形延伸带状开展，配套设施共享程度相对较低。因华阳整体配套设施相对不完善，除新城区〔府河以北〕以外，大多房产工程均难以到达较高的档次。产品趋于同质化华阳的房地产开发工程中，独具个性与鲜明特色的商品住宅开发工程较少，大多数产品仍停留在建筑临摹与概念的单纯炒作层面，很难形成对市场需求的真正吸引，在供给量相对过剩的市场中欲获得较好的营销业绩表现吃力。从综合情况来看，华阳目前可售商品住宅滞销率超过２０%。大多数工程均临府河而建，产品的综合环境塑造主要依靠河景，这在很大程度上类似于１９９８、１９９９年成都电梯公寓的开发热潮，只卖河景，没有创新。由此导致的最终结果是：产品同质化趋势明显，缺乏真正意义上的创新，无法通过越来越成熟的市场需求的全面检验。房地产市场相对成熟，当前产业开展阶段与成都根本同步华阳的房地产市场在长期的开发热潮中吸引了大量开发商的介入，同时也使市场需求层对其保持了较高的关注度，有着一定程度注意力经济成效的表达，并在产业调整过程中提供了一定的市场支撑。一方面，大盘工程的介入预示着华阳房地产业步入正常化，从产业开展构造及开发模式等方面，华阳房地产业调整所面临的问题根本上与成都保持同步；另一方面，华阳因目标消费群体与成都的高度一致，因而房地产市场也惯于概念炒作，产品急待实质性突破。华阳市场极热之后冷静回归。目前的华阳房地产市场中，于人南沿线圈地热潮中大肆进驻的大开发商与大规模的工程鲜有实质动作，华阳房地产市场的热度更多为媒体炒作。从现有的工程来看，具一定开发规模的典型工程有“左岸花都〞、“怡丰新城〞、“远大都市风景〞、“蓝山美树〞、“南阳锦城〞等。相对动作较大的万华房产２００２年１０月推出“麓山国际社区〞第一期其相对目前成都高端市场火爆热销后，沿线跟进许多针对成都高端市场的别墅与花园洋房,在南沿线通车和地铁规划后市场变动形式明朗，其他大盘的跟进较快，譬如蓝山美树等工程,因而整体的开发形势非常乐观。另一方面，华阳在前期郊区开发热潮中为抢占有利的地位，吸纳了众多大小不一，素质与综合实力参差步齐的开发商介入。这种做法直接后果已在市场显现无疑。一哄而上的狂热过后，概念的炒作已收效甚微。开发商独辟蹊径，锁定固定的消费群体难度较大，营销策略的调整难以达成预期的效果。面临如此市场状况，提升开发战略高度，以大势的眼光整合区域市场成为了华阳片区开发商全面考虑的课题。寻求区域共赢，进展开发模式创新与格局调整已势在必行。在大势所驱之下，较高的市场关注度与产业创新压力将引领华阳房地产市场进入机遇与挑战并存的全新时期。因而我们不难看出，房产的开展将使“创新〞成为生命之线。这种创新不仅仅是工程的开发战略、资源整合能力、企业开展战略与规划以及整体市场开展动态的把控等方面，还包括建筑形式的产品变化和概念炒作的全面创新五、周边物业分析我们 拮取了南延线几个比较有代表性的楼盘进展分析：   远大都市风景由中国远大集团开发，工程占地４９０亩，一期占地２００余亩，以低密度住宅为主，主要建筑形态为叠拼和花园洋房，售价在３２００——４５００元/平米之间，现已售罄。目前正在开发二期“风景２００６〞，由八幢半围合式１１+１小高层组成，户型面积从８０——２００平米不等，清水房。该工程二期占地面积７８亩，容积率２.０，绿化率４４%，总户数５６０户，车位数量５６０个。远大都市风景一期的产品形态以四五层的花园洋房为主，在产品规划、建筑、户型、景观四方面与成都同类楼盘相比而言，均有突破性的创新，将华阳开发整体水平拉升到一个较高层次，并构建了“风景HOUSE〞的核心内涵 。南阳锦城总占地２００亩，分为三期开发，总户数１３６６户，开发商为双流本地人。一、二期已经销售完毕，三期“银杏阁〞作为前两期的升级版将在２００６年１月亮相，建筑面积８６０００平米、户数６０８户。该工程最大优势在于价格较低，一期销售均价２２００元/平方米，二期销售均价为２５００元/平米，由此推断三期售价也不应太高；外墙使用石材，迎合大局部消费者心理，内部密度适宜，环境一般；劣势在于户型较差，由于该工程走的“低价〞路线，因而在户型设计、环境品质、开发商品牌塑造上面都很平淡。怡丰新城该开发商最大特点就是“善于抄袭〞，前身是怡丰地产，几年前成功开发了成都中和镇“怡丰花园〞，从建筑外观到小区园林全盘仿照春天地产的“春天花园〞的格局；“怡丰新城〞的园林设计聘请香港“贝尔高林〞，灵感来源于广州“星河湾〞；全框架剪力墙构造，户型区间９０——２３０平米，设计合理，分为平层、错层、跃层，号称“户户观景〞。小区设有多处主题广场，四个全天候天幕式网球场。其主题思想是“森林住宅〞的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念对应的应是低密度高档住宅，其楼盘形态应依次为别墅楼盘、花园洋房或位置优势明显的多层楼盘。怡丰虽然提出了森林住宅的概念，也只是根本营造出了牵强的森林概念效果，开发商在楼盘质量上，尤其是外在质量的形象展示上如外墙、阳台和楼梯栏杆与门窗等质量和档次方面打了较大的折扣，与森林住宅概念明显错位。但这些瑕疵并不能挡住“怡丰新城〞火爆的销售势头。工程采用“低价入市〞的销售策略，一期售价２６００——２７００元/平米，目前三期售价为２９００——３１００元/平米，性价比较高，销售一路走好。蓝山美树最近卖得比较“火〞的楼盘。从地理位置来讲，该工程与本案最为接近，毗邻“麓山国际社区〞。其利用地块的山地坡度，层层退台的设计理念，让每户人家都拥有大小不等的私家花园。工程总占地５００亩，一期８２.４亩，建筑面积７２３４０平米，规划户数３９８户，停车位３４７个。小区以叠拼、花园洋房为主，从整体规划来看，布局较乱，开发商可能是想抓住各种需求的客户，因此在叠拼中间又修建了两栋电梯公寓，感觉牵强。叠拼销售较好，目前已经售出９０%，花园洋房售出６０%左右，电梯将在春节后面市，内部宣传价格将在２８００左右。六、华阳消费者调查与分析有了供给和需求的存在是不够的，关键是两者之间要找到一个完美的平衡点，在大成都范围内楼盘风起云涌的时候，了解消费者的置业需求可谓是势在必行。城南经济副中心作为几个郊区中房地产起步最早、开展也较快的一个区域。曾是很多人，包括消费者、开发商、甚至媒体，都趋之假设鹜的地方。不可否认，在这样的大环境下，消费者也相对成熟和理性。希望通过对目标消费者置业需求的把握，能为本工程的开发起到一定的指导作用。消费者客观情况调查消费者的购房需求属于意愿范畴，而这种意愿受年龄、文化程度、家庭人口、家庭收入、现住房状况等很多客观因素的制约。要了解消费者的需求，就要掌握他们的根本情况，把握其消费心理和特征。通过对成都附近郊区温江、龙泉及华阳三个板快的客户群的调查得知，均以成都和外来的客户群为主超过７０%，而南沿线开通以及地铁建立的开展，华阳片区商品房的客户群更是高达８０.８%，主要是投资或休闲渡假型和在成都及南沿线周遍工作的外地人或者首次置业而因经济压力过大无力购置城区住宅的年轻人，选择交通方便，环境优美的华阳片区居住等。·外来购房者的增多，消费人群构造的变化，说明华阳成为城南开发的延续已成客观现实；·华阳的常住非农业人口较少，故其商品房开发对外来人口的依赖较大；·当地客户将随着城市化的进程，区域产业经济的开展，而成为客户群中很重要的一局部；购房者年龄年龄和文化等消费者个体根本要素直接影响着其购置力、付款方式、消费心理等。长期以来郊区房产多是城区二次或屡次置业者的选择，以中老年人占多数，而现在随着交通更加便捷以及人们消费观念的变化，郊区房产也越来越受到首次置业者的青睐，其中有很多是积蓄不多的年轻人，并且不乏郊县当地的年轻消费者。可以说，郊区房产消费者构造的年轻化是不可防止的趋势。购房者文化程度在文化程度方面，目标消费者的整体文化程度处于中上的水平。大学及以上文化的消费者最多，占了６３%多；其次是高中和中专学历的，有２５.８%，应该说，这局部消费者在购房时最关心的除了对房屋的价格及地理位置而外，还物业深层次的居住内涵十分在意。家庭人口对购房行为的影响莫过于在户型和面积方面，家庭人口的多少直接决定了所需空间的大小。在众多因素中，对消费者购房影响最大、最直接的是家庭的收入状况、支付能力。目标消费者的家庭月收入多为２５００—５０００元和５０００元以上，两者的比例大致相等，分别为３９.５%和３６.９%。如果购房承受能力按家庭年收入的４-６倍来计算，大多数目标消费者能承受的购房总价在１８—３０万。很大程度上，交通工具是收入状况的表达，自行车、电瓶车和公交车是消费群大多数人采用的交通工具，拥有私家车的消费者数量也占到了２２.９０%，交通工具也影响了消费者对购房区位的选择。但是，如果地铁通车，那公共交通的城市格局就使得使用低价值交通工具的购置区域极大扩展。要了解消费者的住房需求就需要对其需求进展细分。消费者的住房需求具有丰富的内涵，包括购房行为的心理出发点、在购房中所要考虑的因素、对物业本身的要求等很多方面。消费者购房，从心理上来说，这一行为本身有其出发点所在，是出于何种原因而消费，即购房目的。对于消费者而言，购房大多是为了自己的日常居住，比例高达６０.２１%；其次是为了孝敬父母；而为了投资、商务办公、休闲度假而购房的消费者所占比例不高。房地产交易不是一项简单的商品交换，商品价值大是它最为重要的特征，因此消费者在购房时首先要考虑自己有没有承受其价值的货币表现，即价格，只有价格在可承受的范围内，只有“能否买得起〞的问题解决之后，消费者才会去考虑其他因素；６８.７３%的华阳消费者认为价格在购房中起很重要的作用。环境是影响消费者购房的第二大因素，它是直承受制于目标消费群的文化层次与品位。继价格和居住环境以外，配套和地段是影响消费者购房的重要因素，这两者关系到居家的舒适度，是物业综合品质的重要指标，对环境和地段的选择往往反映了消费者对物业档次的选择。而消费者对户型的要求也非常高，这主要是由于关系到家庭居住人口，是衡量房屋使用功能的重要标准。这说明了消费者对房屋综合品质的要求很高。房地产具有不可移动性，因此物业所处地段和区域对消费者的购房行为有较大的影响。人南沿线是消费者最为青睐的居住区域，这主要是由于南沿线与地铁一号的交通便利因素，离成都市区较近所致，其次府河沿线也成为消费者选择较多的区域，这一方面是人们出于天然的“亲水情结〞，愿意临水而居；更重要的是府河沿线环境较好，目前已形成较为浓厚的居住休闲的气氛。而本案工程处于南沿延线和府河的交接处，可谓得尽天时地利，开发地理优势显而易见。在物业类型方面，成都意向购房者就和华阳本地人选择出现巨大差异。由于市区现在最主要的物业形式为小高层和高层电梯公寓，根据生活习惯，成都的消费者同样在华阳也喜好选择小高层和高层电梯公寓，而华阳本地的消费者根据传统生活习惯那么多项选择择多层和小高层，这可能是出于当地人的“亲地性〞。别墅作为高端产品，只有少数人能够有相应的消费能力，因此对别墅的选择率只有５.７３%。在套型上，套二是大多数人的选择，占了４４.００%的比例；究其原因，主要是因为套二面积适中、功能完善，也比较容易设计出合理巧妙的户型。套一和套三大体上平分秋色，选择率分别为２１.００%和２２%，而在市区风头正渐的小户型在郊区的认可度也有所带袭，主要表达在对套一的选择率拥有２１%。和对套型的选择大致吻合，消费者对面积的选择主要集中在７０--９０㎡、９０--１２０㎡的区间内；其次是７０㎡以下的户型；对于２００㎡以上的大户型，也有５%的认可度；可见，在房价价格陡长的郊区，消费者对户型、面积的选择是以实用为主流的。毋庸置疑，在消费者购房时，价格可谓是他们心中一个重要的度量衡，起着很重要的作用。从以下数据看来，成都的消费者应该都是非常理智的，能够看到南沿线附近的增值空间，愿意支付的房屋单价多在３０００元/㎡左右，然后价格越往上走，其点击率就越低。从总体上来看，如果非要用一个词概括消费者对南沿线附近物业的置业特征，那就是“潜力巨大〞。首先是过高的购置力，成都工作收入中等的消费者相较成都４０００以上的房价，只能望楼兴叹，但在南延线片区３０００以下就能买到环境和建筑品质较高的物业，而且地铁通车后，无形拉短了城市之间的距离。对开发商而言，面对这样一个总体目标市场，需要准确把握细分市场，掌握目标消费群体的消费特征，并在恰当的时期实时推出适当的产品。其次，南部新区代表着成都的未来国际观，大量高新技术人才和总部型企业入住。地铁和整个华阳地区城市配套的改善，必将改变南部新区的人生观，使得消费构造的年轻化。第三局部里程置业之品牌建立思考一、里程置业目前，成都市的房产市场的竞争环境日趋剧烈，各房产商尽出招数以提升房产的品质，吸引购房者的购置欲望。而消费者在购房上面已不局限于对产品的本身要求精益求精，对开展商的实力背景和品牌认知度也放在重要选择上面。本案是里程置业在成都开发的第一个楼盘，也应该是在成都树立品牌的一次机缘；是工程销售的重要条件；也是为以后里程置业在成都开展事业的营建奠定良好的根底。例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。通过无形资产的积累，不但在消费者群体中建立了良好的口碑，而且形成无形产业化资本经营，给公司带来了丰厚财富回报。例：成都置信房产公司坚持独特的经营理念，树立了良好的公司及品牌形象，现在已在成都、乃至整个四川房产市场及消费者群体中形成了良好的口碑，使房产开发与销售蒸蒸日上。１.２建议：１.２.１里程置业导入公司整体CI系统〔建议〕对公司以前的开展历史作整合。导入企业理念识别MI导入企业法那么识别BI导入企业形象识别VI１.２.２品牌及开展商形象定位〔建议〕立足成都市场，制定长远开展规划，形成连动开发建立，产业化运作经营；以效劳于大局部中薪阶层市民为己任，注重产品质量与品牌，树立良好市场口碑的金牌房产开展商。关于品牌建议，如业主有意见，我方可进展商讨提议。第四局部产品市场定位分析曾经的华阳被奉为“５+２〞居住生活的典范，而随着前期楼盘的建成和陆续入住，许多矛盾凸现出来，配套不完善、水、电、气的规划设计滞后，一到冬天就停水停电、公共根底设施以及社区配套的薄弱等等，让前期购置的客户叫苦不迭。为此，双流政府对华阳的规划提出了新的思路。在今年，随着华阳城市建立“八大工程〞的开建、地铁一号线的正式开工，华阳又重新成为了楼市的“宠儿〞。如今的华阳，不再是“低价〞的代名词，明年城南的竞争将更上台阶。实际上，在华阳买房的人，无外乎两种人居多，一是图廉价的人——用在市区买不到好房子的价格在这里可以随心所欲地挑选，价位多锁定在３０００元平米以下〔如“城南名著〞、“南阳锦城〞等普通住宅〕；二是图品质和环境的人——大局部为事业成功人士，多为二次或屡次置业，对楼盘品质要求较高，在选择楼盘时更注重房屋的舒适度，而价格放在其次。这局部人群选择的楼盘建筑形态大多为叠拼、联排或花园洋房，价位多数在３５００元/平米以上〔代表楼盘“麓山国际社区〞、“远大都市风景〞、“蓝山美树〞等〕。调查中知道，在华阳购置商品房的外来客户高达９１.８%，主要客户来源在成都市区，这其中有在成都工作的外地人、首次置业经济不太宽余的年轻人、有为了改善居住条件而在华阳二次甚至几次置业的中年精英以及局部老年人，而本地人的购置比例仅８.２%......宗地周边环境概述及工程SWOT分析１、宗地周边环境概述１.１位置本工程位于华阳镇新区，紧临府河，距离人民南路南延线约６００m，距离华阳市中心约２０００m；距离三环路约５分钟车程；地理位置优越。工程东临府河，间隔５０米政府规划绿化带和规划滨江路；西面规划新道路；南面为另已规划地块；北面为华牧路。本工程规划用地８０.８５亩；其中建立用地６８.１３亩；城市道路待征地１２.７２亩。地质地貌现状本工程位于历史文化悠久的成都市城南华阳镇二江寺桥桥头，工程地块平整规那么，紧临江安河与府河交汇处；属于成都平原地质地貌特征。１.４工程的水、路、空交通状况工程周边的市政路网主要有：人民南路南延线、成仁路、规划中的新大桥、华牧路等道路以及华阳镇老城区的几条主要交通干线，形成纵横交织的市政路网格局，交通四通八达，交通便利。本工程境内水资源丰富，有成都著名的府南河流经华阳镇；对面即是建立中的水上交通〔成都港〕、地下水资源丰富；本工程公路交通设施非常完善，工程周边多条主要交通线路经过；工程地块范围内及工程周边也有多条城市规划道路；工程距离成都三环路仅５分钟车程，距离成都双流国际机场仅需２０分钟车程；位于成都市南面，紧临东山、牧马山，府河下游穿越城区，与江安河在此集合。成都市未来城南城市副中心，公路四通八达交通十分便捷。地铁一号终点站在此，以后此处必将成为又一经济圈。工程目前只能通过位于华阳镇重要交通干线正东街旁，进入工程地块的直入交通网已经形成〔通过南延线，经成都港边二江寺桥进入工程〕；但目前工程地块内没有成形的交通路网，几条重要交通路线只是处于市政规划之中，随着本工程的启动，工程社区路网随之形成。工程周边的市政配套设施完善，在工程正北方向，政府规划一个休闲湖泊，周围有千亩森林公园，江安河和府河在湖泊交汇后顺流而下到二江桥，在地铁出口处也规划有５００亩中心公园。华阳汽车站近在咫尺，无论是坐汽车还是地铁或者是水路，都便捷快速。但是工程目前周边学校、医院、超市等配套还未到位，只能依托老城区的完善政配套设施，这是很多本区域工程同时存在的一个问题，也就遭成了华阳房产入住率不高的原因之一。１、工程地块优势１.１区位优势本工程位于成都市“南富西贵〞的城南华阳镇，府河下游穿越华阳城区与江安河集合于工程边，自然环境极佳。根据传统人文习惯，“水之财也“，临水而居的思想可以提升产品附加值。且工程在两江交汇之处，财富聚集地也。工程位于华阳新城区境内，二江寺侧，具有浓厚的华阳人文历史文化底蕴，有利于提高本工程的价值提升。纵横交织的城市路网，南延线、地铁一号线、成都港水路等使得本工程的区位优势更加凸现。工程周边开发的高档住宅区如“麓山国际社区〞、“蓝山美树〞等工程无形中为本区域提升了附加值。随着城南副中心区位优势的日益凸现，已为本工程带来更多的的开发优势，开发时机也已非常成熟。１.２竞争优势本工程虽然只有６８.１３亩，但是由于特殊地理位置和目前的市场背景，将具备大盘形成的可能，如在工程规划、工程产品设计和景观设计等组成局部下足工夫，将极具竞争优势。本工程目前的竞争对手主要来自于人民南路南延线开发工程以及华阳城北新区开发工程，但是在工程本身所在区域目前还有没有具备与本工程竞争的工程存在。１.３巨大的升值潜力本工程位于南延线末端，工程左右的土地均已被强势开发商森宇集团与剑南春集团拿下，在未来１-２年内，区域开发必将形成气候，地段优势凸现，尤其是在本区域的土地更是稀少的情况下，本工程独特的区位优势和环境优势，使其具有良好的升值空间，如果产品规划得当，后期销售看好。１.４良好的开发题材本工程优越的地理位置和自然环境，将为本工程创造良好开发题材，工程一旦开发对房地产竞争剧烈的南沿线乃至于整个成都来说都将形成巨大的社会冲击效应，吸引社会各界的广泛关注，是开发商创立品牌的极佳时机。１.５良好的开发条件本工程自然条件优越，环境优越，特别是沿河而居，使得整个工程的开发有天然条件的支撑。工程地块规那么平整，易于工程的操作。２、劣势２.１市政、生活配套设施落后整个工程及工程周边，虽然均属于华阳新城区范围，离华阳老城区还有一定的距离，目前除去局部别墅工程而外还没有一个较为成熟完整配套的社区，原因在于原有的市政生活配套设施陈旧落后，已无法担负现代都市城市的高效运行节奏。因此，工程本身及周边市政、生活等配套设施的落后，使得工程运作难度加大。本工程地块较为规那么，但被市政规划道路征地１２.７２亩，为整个工程直接造成开发本钱的增加，且还涉及拆迁问题。２.３工程地块区位优势不明显在成都郊县所有的工程都把目光瞄准成都这块“大蛋糕〞的同时，本工程也不例外。而本工程位于人南延线的最底部，而且地铁要在２０２１年后才能建成，对于近两三年有购房意向的消费者来将，从成都分流出来后就被人南沿线的开发商以及华阳城北新区开发商截留，剩下极少局部消费者供本工程消化。因此，本工程在区位上的优势弱化。３、工程地块的时机点华阳是目前成都重点开展之区域，成都及外来投资者迅速增加，消费潜力巨大；城南副中心形成的区位优势以及政府支持力度较大；地块紧邻人民南路南延线，潜在区位好，开发潜力大，增值潜力高；开发商经济实力强；华阳已经形成新的开发热点；有厚重的历史人文气氛；临河而居，可充分利用水文化，有大量文章可做。４、工程的威胁与困难４.１市场风险本工程地块周边没有成熟高档的居住社区，消费者对本区域的承受与市政、生活配套设施的跟进，也需要一定的时间和过程。此外，成都市区及成都周边的区〔市〕县大规模的房地产开发正处于蓬勃开展阶段，市场产品供给量巨大，２００６年的房地产供给将更加巨大，且各区域已经形成区域板块上的竞争优势。由此可见，本工程将不可防止的迎接市场风险的挑战。４.２竞争风险成都市房地产开发工程风头正劲，一浪高过一浪，已开发工程和未开发工程都将与本工程形成竞争威胁。此外，本工程的竞争还来自于成都周边区〔市〕县区域特色主题工程规模开发的强大竞争。随着，人南延线周边及华阳镇城北新区工程开发的不断加剧，也将对本工程形成更大的市场风险。４.３社区居住气氛差工程地块周边所处社区居住气氛没有形成，如果工程周边地块开发相对滞后，那么对本工程的居住与生活环境产生干扰。开发商名气较弱开发商名气较弱，在华阳是第一次工程开发，要形成自身的品牌优势需要一定的时间过程。二、目标客户人群定位锁定相比其他楼盘，本案有其特定的优缺点。该工程地处华阳河边，拥有独一无二的地理优势〔两江交汇处，对面是修建中的成都港〕，规划中的地铁一号线站点，在工程附近有许多成功或不是很成功的工程可以借鉴，从而躲避市场风险；而工程周边不完善的配套、周围物业的空置率奇高，大量二手房源以低价位冲击市场，加上附近几个工程的陆续启动，这些均是工程致命的硬伤，对本案而言，我们卖的更多是楼盘的未来前景——消费者对楼盘未来开展状况的心理期望值直接决定楼盘的销售，从此角度上讲，工程的市场定位非常关键。渡假型消费者主要是针对高端客户群，他们多采用购置别墅或者是叠拼等注重景观及效劳配套的大盘，如“麓山国际社区〞或者“蓝山美树〞等同类型物业，作为本工程而言，工程本身占地面积不大，如果容积率只做１.８以下的话，我们没有足够的竞争力，且周边自然景观暂时未得到休整，不适宜定位为此局部消费群；而作为华阳本地人而言，他们购房的意向更侧重于旧城区，工程的主要消费群也不适宜锁定他们。因此工程的主要消费群定位于在成都工作的，因为各种原因而没有在市区内购房的这局部庞大的人群，同时还要拉宽工程的受众，促进销售〔因为我们应是高层电梯洋房，体量是一个达１８万平方的大盘〕根据前文的众多数据和分析，我们工程的目标人群已经呼之欲出了。感悟新生活，对地铁等新鲜事物充满好奇。年轻、时尚、现代、崇尚自由，强调自己的个性和气质张扬、更易承受时尚标签、积极驾驭人生、不断追求更高的层次和境界。有一定文化内涵和生活品位，有比较高的收入来支撑月供。他们主要是来自成都及周边工作的白领阶层，家庭月收入在３０００-５０００元，家庭组成多为２-３人，年龄在２５-４０岁之间，绝大局部为大学及以上学历，对生活品质要求较高，由于对市区的物业或是价格或是环境等因素不满意，而选择在南延线置业。成都收入较高的潜在消费群体；为改善居住环境的二次购房者；周边大企事业单位中高层管理者等。城南及东南区域为本地区所积淀的潜在客户；周边郊县的“金贵一族〞；期望远离繁华都市生活，有一个环境优美、空间自由的白领人士；２５-４０岁间的对生活有更高质量追求的人士；富有自我个性主张，渴望自然的都市人；收入较高的青年夫妻；有一定积蓄与实力，追求晚年生活品质的老年人。三、工程形象定位于是，一个定位非常明确的全案进入我们的视线：２００７年的一个阳光明媚的夏日，在成都港宽阔水面的正对，一座浪漫风情的后现代欧式建筑群拔地而起，临河是５０米宽，近２６０米的绿色长廊，树影中影约可见一排上下错落的意大利式三层建筑，间或还有多段船坞建在江畔。三层建筑上隐约还能看见CafeGambrinus的字样，那不是位于意大利海滨城市拿波里的意大利国宝级咖啡店的店名吗？还有高大的地中海古堡建筑。而这些建筑的身后是六座约５８米的后现代欧式外观的高层建筑，时尚的外立面色彩，典雅的建筑屋顶，大气而豪华，细腻而不失宏伟。一定是高品位人士的新居。那是什么地方？？？？一座如此的“上善之居〞３.１　案名一个好的案名，能够充分表现了房产的特征，也能够表达出一个楼盘的品质感，好的案名通过广告的推广能被消费者认可，承受。因此我们在此提出“里城〞案名以供参考。“里城〞之缘起：首先，由于是以里程置业的名义开发的首个工程，虽然开发商具有一定开发经历，但在外乡市场上知名度不高，希望通过本工程能有一个质的飞跃，从而成为外乡市场叫得响的品牌开发商。于是我司建议才用“里程〞的谐音“里城〞，寓意本工程具有里程式意义，有利于公司品牌的树立。其次，源于本之前对本工程的目标客户群的定位，他们多数选择本工程都是人生中的第一次置业，人生的起航阶段，而“里程〔城〕〞正是暗喻了他们从这里踏上人生精彩旅程。最后，根据工程周边交通优势，人南沿线、地铁终点站、成都至乐山水运起航站等等，与开发公司里程置业的名称不谋而合，路通那么达，公司事业腾飞的又一起点。“里城〞之文字源流：“里〞：会意字，由田和土两局部组成，合起来表示有田地可以种庄稼，物泽丰富，可以定居了。里的本义指居住之地，引申泛指人群聚居的地方，古代二十五里为一家，引申指街坊邻里，同时还引申为长度单位。“城〞：原指为保护村镇或地方而建的墙，泛指城市。人群集聚之地，结实、攻而不破的堡垒。同时拥有都市繁华之都之意。说文解字里写道：以盛民也。也就是讲里面有很多老百姓。＂里城＂两字的构成代表了一种物欲丰泽、固假设金汤的城堡之意，也是一个最适易居住的“上善之地〞也，同时也暗喻了工程中西合璧的建筑特色。而后，由于工程体量等原因，可分三次推向市场，也可在里城后缀词，如“〞““等等３.２主题推广语缘定“里城〞、情归“拿波里〞浪漫、异域风情、上善之居成都首创三层立体水景，港口、码头文化的中西合璧意大利风情，PIZZA的故土四、工程规划建议　　整体规划精神创立“景观〞+“易居〞的新型人性化的上善之居社区规划小区主体成南北走向，那就顺应大局部消费者的习惯，按照南北向规划６座位置相互交织的大厦，靠府河边是会所和小区配套小型商业，小区主门由过二江寺桥方向，也是小区的东北方，迎向成都市区，在小区的东南方和西南方各规划两道副门，不相互正对。主体景观设在社区中心及社区东北角主门处，小区要求户户观景，安装背景音乐系统，增加社区文化底蕴。自行车场及配电房等公建建筑风格与小区整体规划相统一。绿化配以四季鲜花，组团花卉；小品雕塑点缀期间，庭院灯。道路两旁低矮灌木及庭院灯围绕。一梯四户，一楼为架空层，可以做绿化或停车场，小区最好有１：１以上的车位。顶层为高空跃城，赠送屋顶花园建筑立面规划建议：定位于地中海式的意大利那波里的后现代实用风格。整体采用简约的手法，注重平面的干净，稳重，大方，及立体感。色彩方面用稳重的土黄色。局部采用一些巴洛克式的门廊柱头，雕花装饰屋檐，楼道进门口采用教堂彩色玻璃镶嵌。外墙材料采用用有质感的小规格面砖。景观规划在景观布置上：以水为主题，以码头文化为依托〔以意大利拿波里为背景〕，照应小区对面成都港。小区内部设立三层立体亲水园林表达动静相宜的欧洲现代安康时尚风格：首层：坎帕尼亚花园(因拿波里又称：幸运的坎帕尼亚)　　穿越都市的繁华与嚣喧，临近社区门口(设立瀑布)，一股清新的水气迎面扑来，一天的劳累与烦恼烟消云散。洗水石铺就的园林小径，高大的树木，缤纷的花草丛，文艺复兴时期的雕塑小品点缀其间。坎帕尼亚园以花、草、棕榈树等热带植物及喷泉水景营造自然生态空间。二层：拿波里广场(架空层，下设停车位)　　在通向二层的石梯墙壁上雕刻壁画或浮雕，广场上鲜艳的彩砖拼砌图案，格外夺目，极赋品位，成为点睛之处。巨型假山瀑布使整个园林充满动感灵气。设立别具一格的浮雕流水石墙，让薄如丝绸的流水中溢出艺术品位。　　拿波里广场以文化景观设计为概念，运用浮雕、瀑布、艺术长廊等带文化色彩的建筑小品，营造生活品位。顶层：幸运岛　　幸运岛---动感水城。这里属园林动态区域，以泳池为主要景观，围绕泳池的周边设施及泳池功能分区形成动感水域。　　仿天然沙滩幻彩泳池，仿沙滩设计的自然风格，在池底铺设光纤，晚上发出七彩斑斓的光线，成为幻彩光纤泳池。　池畔备有沙滩伞供日光浴使用。沙滩池畔的观景台上设有椰风雅座，安设沙滩椅。在仿沙滩泳池旁的浅水区分别设儿童缤纷水世界和露天水力按摩池。　　在这里，与水亲近，酣畅淋漓，尽情释放你的青春活力，或许不经意邂逅了一段浪漫的都市情缘。　　休闲生活彰显人文关心　　幸运岛除了在泳池的水上娱乐设施外，在岸上还设有棋艺坊、亲子儿童乐园静空间、BBQ乐园，棋艺空间。亲子儿童乐园设置各种积木组件、绘画沙堆等，既有趣又平安，启发孩子的创意。BBQ乐园吧可在户外烧烤其乐融融。会所规划在小区会所的设计上,注重人性,注重品位,设立在小区的东面,紧临府河政府规划５０米绿化带,而且紧跟主题,照应成都港的建立,以拿波里的港口建筑风情为基调,设立与小区可以配套的咖啡馆,匹萨店等欧陆风情，另应有健身中心，壁球馆，……根据我司收集的市场资料显示，消费者对面积的选择主要集中在６０㎡--９０㎡、９０㎡--１２０㎡的区间内；其次是６０以下针对单身或者是刚结婚的夫妻的一居室小的户型选择比较多，对于２００㎡以上的大户型，只有５%的认可度；可见消费者对户型、面积的选择是以精巧实用为主流的，两居室６０-９０㎡的建筑面积受到绝大多数人的青睐。故在户型设计上，我司建议以７０—９０平米套二为主、５０—６０套一、９０—１２０平米套三为辅。从今年楼市来看，大户型的销售已经受到客户需求的限制，明年的户型设计将更加理性和现实。在这样情况下，户型设计合理、总面积控制在６０—９０平米以内、总价格在三十万元以下的偏小户型将受到市场的追捧。对于本案的购置者来讲，他们大多为都市白领，参加工作不久或事业处于起步阶段，手上积蓄不多，而又渴望有属于自己的安身之所，这样的市场定位对这局部人群具有相当大的诱惑力。毋庸置疑，在消费者购房时，价格可谓是他们心中一个重要的度量衡，起着很重要的作用。根据对周边同类型物业的调查比较，以及对近一年内具有购房意向的消费者调查来看，在南延线置业的消费者应该都是非常理智的，能够看到南延线附近的增值空间，愿意支付的最高房屋单价多为２５００-３０００元/㎡左右，然后价格越往上走，其点击率就越低。从总体上来看，如果非要用一个词概括消费者对南沿线附近物业的置业特征，那就是“潜力巨大〞。首先是过高的购置力，成都工作收入中等的消费者相较成都４０００以上的房价，只能望楼兴叹，但在大成都范围南延线片区２５００-３０００元/㎡左右就能买到环境和建筑品质较高的的商品房住宅，而且在地铁通车后，无形拉短了与时区的距离。对开发商而言，面对这样一个总体目标市场，需要准确把握细分市场，掌握目标消费群体的消费特征，并在恰当的时期实时推出适当的产品。因此我们建议将销售均价制定在２８００元/平米为宜。五、物业管理既未来小区生活指引尽善尽美，全力打造“上善之居〞物业邀请著名物业公司，最好是上海的知名公司，用爱心、细心、诚心、专心、贴心来为住户效劳；无论是个性化深度到家的效劳，还是把高科技搬入社区，让房子变得聪明，都深切地让业主感到现代化住家效劳提供的全新时尚概念，生活的享受从回家开场。建议最好小区设立自己的医务室第五局部营销大纲该工程占地６８亩，如果修建电梯公寓，按照４.０的容积率来计算，开发体量将到达十八万平米，以两室两厅作为主力户型，将到达近２０００户的规模，入住人群超过５０００人。在销售上我们建议分为两至三期进展，销售周期控制在一年半至两年内。这样在销售过程中我们可以根据市场反映适当进展调整，同时便于销控，给外界造成销售很火的印象。由于前期有很多开发商已经在华阳囤积土地，而大局部土地将在２００６年集中开发，因此适当的营销造势不仅非常重要，而且是必不可少。根据工程特点，我们将工程的销售分为以下四个阶段来进展：第一阶段：营销造势〔导入期〕在工程预热时，我们通常会采用新闻公关造势，新闻公关是许多楼盘进展营销造势时经常使用的一种方式，运用此举能够在短时间内较快提升开发商及工程的知名度，到达事半功倍之效。作为位置相对较远的工程，更需求通过营销造势来建立楼盘的知名度，吸引客户前来。出色的新闻公关必然是依附着有新闻价值的事件而进展，比方最近在成都闹得沸沸扬扬的锦都．毕加索——２００５世纪巨匠毕加索原作中国〔成都〕特展，尽管经历了一番是否“真迹〞的质疑，不可否认，主办者——成都鼎鑫置业成了最大的赢家，工程筹划者借此事件进展系列的宣传，迅速提升了楼盘的知名度。经历了前几年的市场历练，如今的购房客户越来越成熟，对大多数客户来讲，开发商的实力与信誉是决定客户对楼盘购置与否的重要砝码之一，因此我们将通过多种传播手段，在开盘前的造势中构造鲜明的品牌价值，从而消除客户对购置该工程的顾虑。营销造势的目的就是要造成一种销售的“势差〞，这种势差就是在公众心中树立起关于工程的一种高度，让公众对产品产生期待心理与渴望了解的欲望，这种期待的心理其实就是促使购置行为的潜在力量。第二阶段：公开期首先明确产品的目标客户，熟知他们对工程的认可度和对价格环境的承受程度。对我们来讲，工程入市初期的营销筹划应该是销售的第一要素，在此期间我们要大量吸收市场信息，调整战略部署，不失时机的对目标客户进展锁定。经历了前期的蓄势，销售部积累了大量意向性的客户，此时我们只要全面掌控推广好产品内在性能，就会自然而然地消化掉约２０%的房源。第三阶段：强销期通过在宣传大攻势和畅快淋漓的快销风光之后，首度的潜力客户消化贻尽，到第二时期楼盘滞销概率较大