资产评估第五章.资产评估途径与方法new房地产评估习题（附答案）

房地产评估 一、单项选择题 1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元. A、500 B、300 C、280 D、360 2、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ ）的价格。 A、评估时间 B、评估基准日 C、过去时点 D、未来时点 3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（ ）价格。 A、评估基准日 B、 正常交易 C、待估对象自身状况下 D、类似地区 4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（ ）元/平方米。 A、1000 B、1500 C、2100 D、2800 楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=5 5、若反映宗地地价水平，（ ）指标更具说服力。 A、建筑总价格/土地总面积 B、土地总价格/土地总面积 C、房地总价格/土地总面积 D、土地总价格/建筑总面积 6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（ ）决定的。 A、稀缺性 B、用途多样性 C、位置固定性 D、价值增值性 7、土地价格的地域性特征是由土地的（ ）决定的。 A、稀缺性 B、效用永续性 C、位置固定性 D、不可再生性 8、我国土地使用权出让的最高年限由（ ）确定并公布。 A、国土资源部 B、建设部 C、财政部 D、国务院 9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（ ）决定的。 A、开发商 B、评估人员假设 C、委托方要求 D、市场竞争 10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于 ( )。 A、9％ B、 12.5％ C、 7.5％ D、 5％ (450-3000*10%)/2000= 11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。 A、 50 B、 60 C、 80 D、100 A=(20-5)*12=180 A2=P2*R2=100 A1=80 12、被评估土地的使用权剩余年限为30年，参照物使用权剩余年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )。 A、0.9659 B、0.948 C、 1.152 D、1.054 1-（1+r）^-N/1-（1+r）^-n 13、某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( ) 万元 A、120 B、80 C、60 D、100 开发=建设银行利率 选择单利 取得成本利息=500*8%*1=40 开发成本利息=1000*8%*0.5（一年期按半年算）=40 所以总的投资利息为80 14、某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 中最可行的为（ ） A、建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 B、建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米 C、建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米 D、建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米 容积率=楼面/地面=？/1000=5 所以建筑面积不超过5000；密度=地层面积/总地面=0.6=？/1000所以一层面积不超过600 二、多项选择题 1、土地的自然特性包括（ ）。 A、位置固定性 B、质量差异性 C、不可再生性 D、供给的稀缺性 2、房地产开发成本中的房屋建筑安装 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费包括（ ）。 A、招投标费 B、场地平整费 C、质量监督费 D、预算审查费 3、影响房地产价格的一般因素包括（ ）。 A、房地产价格政策 B、城市发展战略 C、城市基础设施状况 D、国民经济发展速度 E、社会发展状况 4、属于基础设施配套中的“三通一平”的项目包括（ ）和平整地面。 A、电通 B、水通 C、气通 D、路通 E、通讯 5、土地的价格（ ）。 A、是地租的资本化 B、是由土地的生产成本决定的 C、与土地的用途无关 D、具有个别性 E、是土地的权益价格 6、国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ）。 A、土地补偿费 B、拆迁费 C、安置补助费 D、地上附着物和青苗补偿费 7、房屋完损等级评定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 一般是根据（ ）制定的。 A、房屋用途 B、房屋结构 C、房屋装修 D、房屋材质 E、房屋设备 8、影响地价的个别因素主要有( )。 A、 位置因素 B、地形地质因素 C、面积因素 D、地块形状因素 E、土地利用因素 9、市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。 A、繁华程度 B、交通状况 C、基础设施状况 D、环境质量 E、土地使用年限 10、评估建筑物需考虑的因素包括( )。 A、产权 B、 用途 C、建筑结构 D、建成时间 E、装修质量和水平 三、综合题 1、某房地产公司于2002年1月以有偿方式取得一块土地50年使用权，并于2004年1月在地块上建成一座写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估日，该类建筑物重置价格为每平方米3500元，该建筑物占地面积为1200平方米，建筑面积为3000平方米，现用于出租，每月实收租金为15万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米80元（使用客观收入），空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米30元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率R1为6%，建筑物资本化率R2为9%。试根据以上资料评估该宗地2009年1月（还剩43年）土地使用权的价格P1，采用收益法进行评估。 收益=80*12*3000（1-10%）=2592000 管理费用=2592000*3%+ 维修费=3500*3000*1.5%+保险费=35000*3000*0.2%+ 税费=30*3000=346260 所以，房地产年净收益A=2592000-346260=2235740 建筑物价格现值P2=重置价格-贬值额=重置价（1-贬值率）=重置价*成新率=3500*3000*（43/48）=9406250 A2=P2/( P/A,9%,43)=867899.3 A1=1377840.7 P1=A1*（P/A,6%,43）=21089505。32 单价=21089505。32/1200=17574.58 2、待估混合结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限50年，假定2000年的价格指数为100%，2001—2005年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为11.7%、17%、6.9%、10.5%、5.8%，经评估人员现场勘察评分，结构、装修、设备三部分的得分分别为90、80、80，其修正系数分别为0.8 、0.1和 0.1，试评估该建筑物2005年底的价值。 3、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?