房地产企业税收筹划的误区分析一、前言税收筹划又被称为合理避税，是指企业在法律许可的范围内，对经营、投资和理财活动进行事先筹划及安排，以取得节税的经济利益。税收筹划的内容包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划、规避税收陷阱和实现零风险五方面，具有合法性、目的性、专业性、时效性和政策导向性等特点。在我国，税收筹划还处于发展阶段，特别是我国近年来对税收法的不断更新和改革，造成了房地产企业税收筹划的误区。因此，房地产企业必须加强对税收筹划的控制，规范税收筹划行为，以促进企业的经济增长。二、房地产企业税收筹划的误区1.利用投资或联营规避土地增值税《关于土地增值税一些具体问题
规定
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的通知》中规定，投资或联营房地产时，投资或联营的一方要把土地或房地产作为入股投资或联营的条件，把房地产转让给所投资或联营的企业，并暂免土地增值税的征收。因此，大部分房地产企业在过去通常都以这一政策作为依据，通过成立项目公司或投资和联营房地产的方式进行经营，以规避土地增值税。2006年3月，国家税务总局及国家财政部为填补这一政策中的漏洞和缺陷，出台了《关于土地增值税若干问题的通知》等反避税政策和条款，规定了如果房地产企业以土地或房地产作为入股投资或联营的条件，或者以其建造的商品房进行了投资或联营的，均不满足《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对其暂免土地增值税征收的规定，明确了房地产企业即便使用投资和联营房地产的方式也必须缴纳土地增值税，间接造成了企业利用投资或联营规避土地增值税的误区。2.利用借款费用资本化减少土地增值额结合《房地产开发经营企业所得税处理办法》和新会计准则中的规定，企业在建造及开发产品时因借入资金产生的合法借款费用，可以直接归于符合资本化条件的资产购建或生产，并予以资本化，计入相关资产成本。因此，大部分的房地产企业都会把满足资本化的相关借款费用归入用于开发的成本中，但在进行土地增值税的计算时，这些房地产企业又会在加计扣除中把借款费用当做基数，这不但对20%的开发成本进行了加计扣除，还扣除了其在房地产开发费用计算中作为计算基数时的5%，极大地减少了土地的增值额，并降低了土地增值税的支出。这一做法大大增加了房地产企业的税收风险。3.预售购房款挂在往来账面上部分房地产企业会把预售购房款挂在往来账面上，甚至有个别的企业还会采用体外循环的
方法
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把售房的预收款挂在其他公司的银行账户上，或是违规为购房者开具收款收据来代替发票，以达到隐瞒收入、不进行申报纳税的目的，以此来延迟缴纳或偷逃土地增值税、企业所得税和营业税及其附加税。4.虚列成本使企业亏损部分房地产企业会采用虚列成本的方式使企业处于亏损状态，从而避免企业所得税的缴纳。例如扣减售楼款中的代理手续费，直接以售楼款的收入抵减代理销售商的手续费支出，而把代理商交纳的楼款净增额作为计税营业额，进而减少了营业税的缴纳;或不把更名费等其他收入登记入账。三、加强房地产企业税收筹划的策略1.随税法的变化调整税收筹划税收筹划是以税收政策为基础的，税收筹划应根据税法的变化进行及时的调整。因此房地产企业的财务和会计人员需要对房地产行业的相关税收政策进行深入的了解和学习，掌握新的法律法规及税收政策的变化，以便及时做到税收筹划的调整，有效避免和防范税收筹划的涉税风险。这不但是对房地产企业财务人员和会计人员的要求，也是对企业领导人员的要求。2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期的发展战略房地产企业的财务人员及领导人员必须对国六条和国八条等房地产相关调控政策进行仔细的研究和学习，时刻掌握行业政策导向，把握好时机进行产业链的拓宽，并不断挖掘新的利润增长点，制定税收筹划时必须使其符合企业长期的发展战略。3.税收筹划要做到事前筹划、事中控制、事后总结如果房地产企业是集团公司，则企业应从集团的整体角度出发进行税收筹划
方案
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的制定，动员各分公司及其各个部门积极参与筹划，以保证项目开展之前各成本数据和销售数据的准确无误，同时，财务部门应根据提供的数据准确计算预计的税收数据，并建立税种预算模块，做好事前筹划从而使税收筹划的目标得到有效的实现。税收筹划方案的执行过程中，策划、销售、采购、
工程
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及成本控制等部门应按相关
计划
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严格执行，并结合实际情况进行及时的调整，由财务部门进行监控。如出现特殊情况，各部门应及时整改并做总结。4.利用临界点进行纳税筹划利用临界点进行纳税筹划指当纳税企业遭遇税收临界点的时候，采用增减支出或收入的形式实现减少税负。例如，税法中明确规定纳税企业建造普通标准的住宅并进行出售时，若增值额低于扣除金额的20%，可免缴土地增值税;若增值额高于扣除金额的20%，则应按规定对全部增值额进行计税。其中所说的临界点就是增值额的20%，房地产企业应据此制定纳税筹划的方案，出售其建造的普通标准的住宅时将增值率控制在20%的范围内，既能对商品房售价进行合理的控制，又能以精装房的形式对开发成本及价格进行控制，进而降低了增值率，实现了土地增值税的少缴或免缴。四、结束语当前，我国房地产企业的税收筹划还并不完善，实际的工作中仍然存在诸多误区。房地产企业必须从实际出发，根据税法的变化调整税收筹划，制定的税收筹划目标必须符合企业的长期发展，同时做好事前筹划、事中控制、事后总结的工作，利用临界点进行纳税筹划，以减少或免除相关税收的缴纳，使企业税收风险得到有效的控制，最终实现房地产企业经济效益的增长
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