控制性详细规划的控制体系和控制要素

控制性详细规划的控制体系和控制要素——控制性详细规划（第二版）读书笔记红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄?■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。?■控规特征：?（1）控制引导性和灵活操作性?（2）法律效应?指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。?（3）图则标定?规划内容和法律效应 图解 交通标志图片大全及图解交通标志牌图片大全及图解建筑工程建筑面积计算规范2013图解乒乓球规则图解老年人智能手机使用图解 化?■控规作用?（1）承上启下（规划与管理两个层面）?TOC\o"1-5"\h\z（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）?（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格）?（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）?■控制核心体系包括控制内容和控制方法?基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其全部表现。一、土地使用控制？????用地面积？（征地面积＞用地面积）单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别????用地边界？地块的用地边界原则（补充）？1•严格要求相关规划、用地部门、单位划分地块以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应该把“使用”变成“用地”）?建议有一边与城市道路相临?结合自然边界、行政界限划分地块?考虑地价的区位差?地块大小应与土地开发的性质规模相协调?对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标?满足各种规划线的退让?尊重现有土地使用权和产权?新区地块规模3—5ha,老区地块规模0.5—3ha?二、土地使用性质控制?用地有大类、中类、小类，控规要求到小类?三、土地使用兼容?用地兼容?各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）?兼容用地和混合用地是两个概念！?兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。?混合用地：多种性质用地的混合。?兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的?建筑兼容?在不同性质的用地内对建筑性质有控制?两者的思考?用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）?建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）?四、环境容量控制?分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。?????容积率?（1）概念?FAR=建筑面积（减去停车库、设备层、以及公共开发空间）/地块面积（地块用地边界线范围）?一般制定上限和下限。?（2）确定方法?城市因素，城市平均容积率，?1）地块性质?2）地块区位?3）基础设施条件?4）人口容量?5）地块空间环境?6）土地出让价格?7）城市设计要求?8）建造方式和形体规划设计?9）地方相关规范?3）相关问题?1）容积率越高，开发商越赚钱，越有机?2）过高引起各种环境、社会、经济、城市发展的问题，要可持续发展?3）容积率要有弹性（如相关规定中的容积率奖励政策）?容积率这个东西的重要性不言而喻，太刚性的话，确实不利于现实的操作性。弹性是对的！但是就怕规划局的人顶不住开发商的诱惑啊！作为我们编制者的角度还是要在规划中有总体控制，不能让管理者太自由！不能让弹性的容积率全部都往最高的走！?建筑密度?建筑密度=建筑基地面积/用地面积?规划控制其上限，保证开敞空间和绿地率。?居住人口密度?居住人口密度=地块内总人口数/地块面积?绿地率?1）绿地率=地块绿地总面积/地块面积?规划控制其下限?2）绿化覆盖率>绿化率>绿地率>公共绿地率（每个定义不一样，不懂就被开发商坑爹了）?五、建筑建造控制?建筑限高?（1）影响因素?经济、社会环境、基础设施条件?规划控制上限（特殊地块有下限）对其控制要满足日照、消防、文保要求、道路控制等各种要求。?1）各种类型建筑高度计算2）沿路建筑高度要求3）建筑高度控制视线 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ?建筑后退?（1）概念?建筑物相对于规划地块边界的后退距离，规划对其下限进行控制?（2）意义?保证日照采光、通风等城市有序建设。?保证必要安全距离?保证城市公共空间和城市景观?（3）退让 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ?要退城市七线、地块边界、道路红线、总之是各种标准各种退啊?建筑间距?建筑物外墙面之间的最小的垂直距离。?其他都是浮云，就要满足日照要求。?六、城市设计引导?概念：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则，把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。?内容：确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统、空间序列关系，形成城市设计总体概念与结构。同时，将空间形态、建筑风貌、的要求以指标的形式确定。?现在城市设计都是单独拿出来做了，游离于规划和建筑之间的一个设计，城市设计也可以给指标！不过木有法律效应啊！?建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制?（1）建筑体量?TOC\o"1-5"\h\z建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面，规划控制上限。？（2）建筑形式？主体结构形式、屋顶形式等。。。？（3）建筑色彩？色调、明度和彩度。建筑主体色谱、点缀色谱、组合色谱？建筑空间组合控制？（1）建筑群空间组合形式：封闭空间形态、半开放空间形态、全开放空间形态（2）开敞空间的长宽比值、街道空间的高宽比值、建筑轮廓线？建筑小品？绿化小品、商业广告、指示标牌？七、配套设施控制？??????配套设施是生产生活正常进行的保证，配套设施控制即是对公共服务设施和市政设施提出定量配置要求？1•公共设施配套控制？TOC\o"1-5"\h\z公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。？（1）城市层面上的公共服务设施配套要求？????主要依据总归和分规上位规划的确定的公共服务设施配置要求，将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容落实到用地和具体位置上。？（2）不同性质用地上的公共服务设施配套要求？1）居住区公共服务设施（下面都是居住区中的规模！！！）？城市居住区规划设计规范》规定居住区中公共服务设施面积与人口规模相对应。占居住区总用地的不低于15%。集中配置在居住区核心区域（交通便利、人流集中、主要道路）满足服务半径。?文化设施：文化科技站、图书馆、青少年活动设施？体育设施：学校体育场在规定条件下可计入运动场面积指标？教育设施：细化至幼儿园，中学用地3ha,小学用地？社区卫生服务中心：门诊所、卫生站、医院？商业设施：指导性指标？分类宜粗不宜细？行政管理设施：不需落实用地，但图则中有符号？以上设施对居住区、居住小区、居住组团三个层次都有不同的配建标准?2）其他用地公共服务设施配建?????工业区、仓储区按生产、生活服务中心设置，设置项目、规模视情况而定。2.市政设施配套控制?定义：市政设施是指有市政府出资建造的公共设施，一般指规划区内的各种建筑物、构筑物、设备等。城市道路（含桥梁）、城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环境卫生、道路照明、工业垃圾医疗垃圾、生活垃处理设备、场地等设施及附属设施。?作用：市政基础设施是保证城市生存、持续发展的支撑体系，是建设城市物质文明和精神文明的最重要的物质基础?（1）控规中市政设施控制的主要内容?1）市政设施用地控制?总体和地块两个层次控制到中类和小类，划定用地边界，引导地面上构筑物的位置、体量和数量。?2）市政管线控制?确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物，各管线空间管线。?（2）各专项规划的主要内容?1）给水工程?计算用水量、提出对水质、水压的要求？城市单位建设用地综合用水量指标（万m3/（km2*d））?城市单位人口综合用水量指标（万m3/（万人*d））?人均综合生活用水量指标（L/（人*d））?单位公共设施用地用水量指标（万m3/（km*d）?单位工业用地用水量指标（万m3/（km*d）?单位其他用地用水量指标（万m3/（km*d）?上面的指标我们应该了解，具体内容我不详述了。（偷懒了，表格太多了）?布置给水设施和给水管网???????给水干管宜避开城市交通主干道（这条我很疑惑啊！这个不是与布置用水量大的道路上的要求相悖吗？）宜在隔离带、人行道、非机动车道下，管网宜布置成环，干管宜布置在两侧用水量较大的道路上。干管间距500~800M,连通管间距800~1000M.?????给水泵站宜布置在用水集中地区，结合城市绿化建设。?计算管径，核对配水量和水压？D=4Q/V??D-管径Q-最高日最高时各管段的计算流量V-管内流速？2）排水工程?污水排放量和雨水量计算?城市污水量二城市综合用水量*城市污水排放系数（0.7-0.8）?综合生活污水二综合生活用水量*综合生活污水排放系数（0.8-0.9）?综合工业废水二综合工业用水量*综合工业废水排放系数（0.7-0.9）?雨水量（L/s）Q=q①F?q-暴雨强度??0-径流系数F-汇水面积（ha）?排水系统布局，管线走向、管径、管线平面位置、控制点标高？污水系统根据污水受纳体、污水处理厂、道路分布、坡向结合竖向布置。雨水系统就近分散、自然排放进行流域划分，必要时可建人工调节池。提出基建投资估算。？3）供电工程？确定用电指标规划单位建筑面积符合指标?建筑用地类别?单位建筑面积负荷指标（W/^）??居住建筑用电20〜60（1.4〜4KW/户）??公共建筑用电30~120??工业建筑用地20~80规划单位建设用地符合指标?城市建设用地类别?单位建设用地负荷指标（kW/ha）??居住用地用电?公共设施用地用电?工业用地用地100〜400（1.4〜4KW/户）?300〜1200?200~800确定规划区供电电源的容量、数量、位置及用地预留城市变电所的用地面积？35KV〜110KV变电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水频率220KV〜550KV变电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水频率2%的高水位）？1%的高水位）？（继续偷懒）?线路电压等级（KV高压线走廊宽度（M）50060~7533035~4522030~40110\6615~253512~20确定中高压电力线路的路径、敷设方式及高压走廊宽度4）通信工程？计算通信负荷（邮政需求量、电话需求量、移动通信系统容量）确定邮政电信局、所等设施的具体位置、规模；确定通信线路的位置、敷设方式、管孔数、管道埋深。宜敷设在人行道下或非机动车道下，管道中心线应与道路中心线或建筑红线平行。与电杆位于同侧，埋深不小于0.8M,不超过1.2M.?划定规划范围内电台、微波站、卫星通信设施控制保护线？5）燃气工程?计算燃气用量规划布局燃气输配设施，确定位置、容量、用地规划布局燃气输配管网、计算管径，避免与高压电缆平行敷设。（那要是在共同沟里怎么整呢？有人回答说不能同沟。）估算造价?6）供热工程?计算规划范围内的热负荷?规划布局供热设施和供热管网?供热设施主要指热电厂和锅炉房?供热管网避开交通干道和繁华街道，宜敷设早人行道和非机动车道下???计算供热管道管径?估算造价?7）管线综合（这个图解部分没看懂啊！！！！）?各种管线在平面和竖向上的布置，尤其是交叉口处管线的三维关系?检查规划范围内各专业工程详细规划的矛盾。?确定各种工程管线的平面分布位置。?确定规划范围内道路横断面和管线排列位置。8）环卫工程?具有生活废弃物转运、处理及处置功能的较大规模的环境卫生设施称为环境卫生工程设施。?估算规划范围内固体废弃物产量?城市生活垃圾产量和工业固体废物产量?布局废物箱、垃圾收集点、垃圾转运站、公厕、环卫管理机构等？9）防灾规划（逐渐被重视了！其实我感觉把防灾从市政里单独拿出来比较好，成立一个综合防灾章节）?①消防规划?道路消防要求、建筑物消防间距、消防设施（相关要求我们应该掌握）?②防洪规划?城市、江河港口、海港、民用机场、火电厂等设施的防洪标准?防洪、防涝工程设施?人防规划（我强项啊！这个我自由发挥了哈）?三大体系：城市防护体系（可与抗震等其他防灾规划一起考虑）、人防工程控制体系（确定总的量和各工程的量）、人防工程体系（人防工程的布局规划）抗震规划（这个越来越重要了，宜结合人防共同规划）?城市抗震标准：6度开始设防?城市抗震设施：疏散通道、疏散场地?八、行为活动控制?交通活动控制?对路网结构的深化、对道路交通设施和停车场的控制；定道路红线、横截面、道路主要控制点的坐标、标高、交叉口形式；对交通方式、出入口设置进行规定；对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对配建停车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？定量的引导差不多吧！）?（1）交通方式?人和车交通分行、机动车和非机动车交通分道，合理组织人流、车流、货流。?（2）出入口方位、数量?主要考虑周围道路等级及该地块的用地性质。（查阅各省、地方种控规编制技术中的规定）?（3）停车泊位?对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对大型公建项目和住宅的配建停车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？我感觉只能做到引导性的定量差不多吧！）?（4）其他交通设施?主要包括大型社会停车场、公交站点停保场、轻轨站场、加油站（现在加油站是B41!）?公共停车场面积计算：城市每人0.8〜1.0川，地面停车场每车位25〜30川，地下停车场每车位30~35川，公共停车场服务半径200M—300M书上是川，写错了，我查规范了）?环境保护规定?大气环境保护、水环境保护、噪音保护、固体废弃物控制等内容?（历史文化保护规定书上没有啊！本书作者之一的田宝江老师在微博上回应我：关于历史保护（包括现状建成须保留的地段，）一般控规不再制定控制指标。历史保护地段应编制专门的保护规划，其目的在于保护，相关内容纳入控规。即控规应尊重保护规划内容，不必另行规定控制内容。我个人还是觉得要加上，怎么处理开发与保护的关系啊？）■本篇小结?一、指标类型?控规指标刚性与弹性相结合，控规才有操作性。（但是指导性的指标管理者或者开发商根本无视怎么办？因为不遵守没有任何责任啊！如何将指导性的指标能纳入管理和土地开发是个问题啊！）?要适当站在管理角度看问题，以有利于管理为准则建立指标体系，不是指标越多就说明规划深度越深。?1.规定性指标（指令性指标）?用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。?2.指导性指标（引导性指标）?人口容量；建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求?其他指标（这几个指标比较陌生，我简单把定义和作用说下）?拆建比：拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值，常用于旧城改造，要兼顾开发部分的经济效益和实施的可能性。?绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值，是评价环境质量的标准之一。?敞地率：空地与用地面积的比率。旨在评价开场空间是否满足人们的户外活动和交往的要求?裸地率：用地中裸露的土壤的面积所占用地的比率。评价现状可以用。?建筑面宽：指一幢建筑物（房间）的宽度,从一面墙皮一侧到另一墙皮同一侧。控制沿街建筑的最大临街宽度，一般规定上限。在城市对街景要求较高或开发建设方式导致容易出现不符合规划意图的建筑尺度时采用。（这是刚性还是引导性的？）?二、各种指标的关系?1.控制指标的弹性?通过应变措施方式，进行弹性控制（比如实现某公共利益，奖励容积率）控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）千万不可给出相互矛盾的指标！?后记?在家找工作的空闲，正好空出时间写写东西，全手工制作啊！红字部分肯定有不妥或争议之处，请大家积极指正啊！还是比较推荐新手看看这本书的。