江苏省地方标准J11973-2012房屋面积测算技术规程

江苏省地方标准              DGJ J11973-2012                  DGJ32/TJ131—2011 房屋面积测算技术规程 Construction technical specification of building area surveying and mapping 2011-12-17发布                2012-3-1实施 江苏省住房和城乡建设厅        审定    发布 前言 根据苏建科〔2011〕231号《关于印发〈2011年度江苏省工程建设标准编制、修订计划〉的通知》要求，编制组收集了近十年来国家、行业和全国各省、市有关房屋面积测算方面的法规文件和标准规范，进行系统的梳理与分析，并考虑到目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影响，通过广泛征求省各市有关部门、专家和实际作业工程技术人员的意见，对涉及的主要问题与具体内容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制定了本规程。 本规程主要内容包括：1 总则、2 术语、3 房屋面积测算的数据采集、4 房屋建筑面积计算规定、5 房屋的变更测算、6 房屋面积测算成果报告。 本规程由江苏省住房和城乡建设厅负责管理，苏州市房地产测绘队负责解释。各单位在执行本规程过程中，如有修改建议和意见，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。 本规程主编单位、参编单位、主要起草人和主要审核人 主 编 单 位：苏州市房地产测绘队 无锡市曦晨测绘有限公司 参 编 单 位：徐州市宏伟测绘制图公司 苏州工业园区测绘有限责任公司 主要起草人：高巧森  管建平  富  强  吴炳友  陈宪章  奚长元 陆建生  陈耀亮  姚钟惠  于春生  王龙慧 主要审核人：高俊强  汤  杰  兰孝奇  冯金龙  钟  容  王成华 虞继进 目  次 1  总 则  ……………………………………………………………… 2  术 语  ………………………………………………………………          2.1  房屋面积测算术语 …………………………………………… 2.2  建筑术语  ……………………………………………………… 3  房屋面积测算的数据采集……………………………………………… 3.1  房屋预售测绘的数据采集  ……………………………………… 3.2  房屋实测数据的采集……………………………………………… 4  房屋建筑面积计算规定……………………………………………… 4.1  一般规定  ………………………………………………………… 4.2  计算细则  ………………………………………………………… 4.3  共有建筑面积的分摊与计算……………………………………… 5 房屋的变更测算………………………………………………………… 5.1  变更分类 ………………………………………………………… 5.2  受理变更 ………………………………………………………… 5.3  变更测算 ………………………………………………………… 6  房屋面积测算成果报告 ……………………………………………… 6.1  房屋面积测算数据的处理原则 ………………………………… 6.2  检查、验收与成果资料 ………………………………………… 1  总 则 1.0.1 为规范全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准， 依据《房产测量规范》GB/T 17986-2000，特制了定本规程。 1.0.2 本规程规定了房屋面积测算工作的基本术语、工作方法和房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积分摊一般与特殊情况的处理原则。 1.0.3 本规程适用于江苏省行政区域内房产管理中的各类房屋面积测算。 1.0.4江苏省行政区域内的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。 2  术 语 2.1  房屋面积测算术语 2.1.1 房屋面积测算 building area surveying and mapping 利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。 2.1.2 房屋面积测算成果 products of building area surveying and mapping 房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。 2.1.3 房屋建筑面积 building area 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。 2.1.4 房屋套内建筑面积area of the inside property 房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。 2.1.5 房屋的使用面积usable floor area 房屋套内全部可供使用的空间面积。 2.1.6 房屋的登记面积registered property area 产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确认。 2.1.7 房屋套内墙体面积interior wall area 成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 2.1.8 共有（公用）建筑面积shared (common) building area 建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。 共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。 2.1.9 房屋专有建筑面积   proprietary building area 建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。 2.1.10 房屋建筑面积预测算 forecast calculation of building area 依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。 2.1.11 房屋建筑面积实测算 physical surveying building area 房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。 2.1.12 房屋面积的变更测算 surveying building area for its alternating 房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。 2.1.13 房屋基本单元 elementary building area 有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。 2.1.14 房屋 building 具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。 2.1.15 中误差standard deviation 在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根2.1.16 限差 tolerance 在一定观测条件下规定的测量误差的限值。 2.2  建筑术语 2.2.1 层高 storey height  上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2.2.2 室内净高 interior net storey height 从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效空间的垂直距离。  2.2.3 自然层数 natural storey      按楼板、地板结构分层的楼层数。 2.2.4 假层 informal floor  指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。 2.2.5 夹层 inter layers 在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。 2.2.6 阁楼 attic  位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。 2.2.7 架空层 open floor    仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 2.2.8 架空房屋bottom overhead construction    一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。 2.2.9 结构转换层 transfer structure layer   建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。 2.2.10 设备层 mechanical floor 建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。 2.2.11 避难层 refuge storey 建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 2.2.12 地下室 basement  房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 2.2.13 半地下室 semi-basement   房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。 2.2.14 房屋总层数total building layers  房屋的地上层数与地下层数之和。 2.2.15 地上层数overground layers 指室内地坪±0.00m以上的房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m的半地下室，计入地上层数。 2.2.16 地下层数 underground layer    室内地坪±0.00m以下的房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m的半地下室 ，计入地下层数。 2.2.17 跃层式住宅duplex apartment house 套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。 2.2.18 骑楼 overhang 楼层部分跨在人行道上的临街楼房。 2.2.19 过街楼 arcade 有道路穿过建筑空间的楼房。 2.2.20 过道 passage 建筑物厅、堂或套内设置的水平交通空间。 2.2.21 走廊 corridor gallery 建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。 2.2.22 架空走廊 bridge way 建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。 2.2.23 挑廊 overhanging corridor  挑出建筑物外墙的水平交通空间。 2.2.24 檐廊 eaves gallery  设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。 2.2.25 回廊 cloister 围绕中庭或庭院的走廊。 2.2.26 门廊 porch 位于建筑物出入口处, 凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合的开放式建筑空间。 2.2.27 连廊 corridor；covered passage 连接建筑之间的走廊。 2.2.28 门斗 foyer  在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。 2.2.29 门厅 lobby；entrance room 位于建筑物人口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。 2.2. 30 雨蓬 canopy 设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。 2.2.31 阳台 balcony；veranda 附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。 2.2.32 设备用房 equipment room machine room 独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。 2.2.33 永久性顶盖 permanent plafond 经规划批准设计的永久使用的顶盖。 2.2.34 围护结构 envelop enclosure 围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。 2.2.35 围护性幕墙 enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用的幕墙。 2.2.36 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 2.2.37 建筑幕墙 building curtain wall 由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。 2.2.38 勒脚 plinth 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 2.2.39 变形缝 deformation joint 为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。 2.2.40 棚 shed 由单排或多排柱和顶盖构成的室外空间。 2.2.41 天井 patio 被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。 2.2.42 凸窗bay window 用于房间采光和美化造型而设置的，窗台高度≥0.03m凸出外墙的窗。 2.2.43 落地窗french window 窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度＜0.30m的窗。前者为落地窗，后者为反凸式落地窗。 2.2.44 大堂 hall 具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。 2.2.45 中庭（共享空间） atrium 建筑中贯通多层的室内大厅。 2.2.46 前室 anteroom 设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。 2.2.47 台阶 steps 室外或室内在地坪与同一楼层不同高度处设置供人行走的阶梯。 2.2.48 管道井 pipe shaft 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。 2.2.49 烟道 smoke flue 建筑物中设置用于排放烟尘的竖向井道。 2.2.50 核心筒core tube 建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。 2.2.51 裙房 podium 与高层建筑相连的，建筑高度不超过24m的附属建筑。 2.2.52 塔式住宅 apartment tower/building 以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。 2.2.53 功能区function area   根据房屋的用途而划分的使用范围称为功能区。 2.2.54 公共（消防）通道public (fire prevention) channel 建筑物内用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。 2.2.55 公共绿地（开放空间）public green area (open area) 满足规定的日光要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。 2.2.56 眺望间 view room 设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。 3 房屋面积测算的数据采集 3.1房屋预售测绘的数据采集 3.1.1 商品房预售测算应根据“建设工程规划许可证”及依法核准备案的建设工程施工图或匹配的电子图进行。 3.1.2 从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。当图形面积＜0.50㎡时，可用设计图图解量取边长或在电子文档上获取；超过上述标准的，应返回设计单位补充。 3.1.3 图纸边长采集过程中，若遇特殊情况时，需在计算成果的附记中 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 或作详细说明。当个别小尺寸有明显错误的，可自行修正；对数据不足的，可采取图解量取、图解计算。 3.1.4 在应用图纸进行计算时，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m。 3.1.5 在建造过程中，若房屋施工图纸发生变更的，须办理相关审批手续，并及时通知委托的测量机构办理变更测量。 3.1.6 经房屋登记机构审核的预测成果，是房屋预售许可、审批及备案的依据。 3.2房屋实测数据的采集 3.2.1 房屋数据的实地采集应按以下规定执行： 1 房屋的实测应包括：竣工测绘、现状测绘、变更测绘、分割测绘等。 2 用于数据采集的工具与设备应包括：经检定合格的钢卷尺、手持测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS卫星定位系统等。 3 采集内容应包括：房屋的边长、墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素。 4 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用红外测距仪或全站仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。 5 其形状规则房屋的数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核。当丈量边长与设计边长较差在误差允许范围内时，可采用原设计边长，否则应采用实测边长。 6 对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多余测量数据校核。 7 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的中误差应控制在±0.05m范围内。 3.2.2  层高测量应按以下规定执行： 1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层（插层）、地下层、半地下层等进行层高测量。对层高有疑问的其他建筑空间，应进行层高测量，并作相应记录。 2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，必须分别对各区间进行测量与记录，并在备注栏记录说明。 3 当建筑物设计层高＜2.10m或≥2.30m时，可测量一个层高值；当设计层高在≥2.10m和＜2.30m范围时，应在不同位置测量三个以上层高值取平均值作为实测层高，层高量取至0.01m。 4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差≤±0.03m时，可按设计层高为准。 5 无建筑施工图（历史遗留）房屋，其层高按层内不同位置实测数据的平均值作为层高。 6 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据，加结构顶板厚度作为该层的房屋层高。 3.2.3 斜坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集，应符合以下规定： 1 当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为内倾斜时，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数据并附略图说明。 2 当房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸量应至倾斜位置的底部。 3 当房屋的斜坡屋顶及倾斜墙体层高难以量取时，应量取室内净高2.10m处，并同时量取相应的定位数据。 3.2.4  阳台、平台、廊、窗的数据采集应按以下规定执行： 1 阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸，阳台顶板至底板的垂直距离。当阳台的围护结构凸出阳台底板时，应采集阳台底板的水平投影距离。 2  平台需要采集的数据应包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围和平台周边建筑外围的相对位置数据。 3  有柱廊时，应取廊柱之间、廊柱与廊围护结构之间的相对位置数据。无柱廊时，应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对异型柱所构成的围护结构，应量至异型柱外围2.20m或净高2.10m处作为围护尺寸。 4 窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直距离。 3.2.5  建筑物内外墙体数据的采集应按以下规定执行：