物业管理培训内容提纲

物业管理培训内容提纲物业管理培训内容提纲1、培训依据有关法律条款来自于：《住宅室内装饰装饰管理办法》、《物业服务订价成本监审办法》、《商品销售管理办法》、《城市供水管理条例》、《物业服务收费实施办法（试行）》、《物权法》、《节俭用水条例》、《物业管理条例》、《住宅公用部位共用设备设备维修基金管理办法》等。2、培训的知识要点：1）物业服务成本组成的细目（物业成本核算下次讲），为何物业费难收，怎样催收物业费。例子。联合的法律条文有《物业服务收费实施办法（试行）》第四条、第七条、第十条、第十一条、第十三条、第十七条、第十八条；《物业服务订价成本监审办法》中的第三条、第六条―――第十八条。《商品销售管理办法》第十三条。《物业管理条例》第二十六条―――第二十九条；《物业管理条例》第二十二―――第二十三条。明确以下观点：A、物业费是“取之于民，用之于民，高来高去，低来低去，；结余结转下年度持续使用，超支下年度收入填补”的，物业企业基本是微利可图甚至无利可图。所谓暴利是不存在的。B、稳定的住宅物业费政府指导价和日益上升的人工费、材料、物品费，使得物业企业举步为艰（只管政府正逐步松开指导价）。、物业费订价的高低和收缴率的高低直接决定了业主维护自己利益能力的高低，物业企业绝不是最终受害者。（2）装饰管理中的常有问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 及预防，穿插解说前期介入在物业管理中的重要意义。例子。联合的法律条文有《物业服务收费实施办法（试行）》第十五条；《住宅室内装饰装饰管理办法》第五条、第六条、第十一条、第十二条、第二十条、第二十一条等。装饰常有问题：私自变动燃气线路、空调不按地点装、改变玻璃、露台、户门颜色等、任意封露台，装防盗网、拆改墙体、变动上下水、破坏防水层、室外加装广告等、任意改智能系统、不准时施工停工、利用公共部位加工装饰材料等。违章办理：批评教育，劝说更正；责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改；责令恢还原状；拘留或充公工具；停水停电（须报管理处经理批准）；要求补偿损失（须报管理处经理批准）。明确以下观点：、装饰管理是和业主成立优秀关系的重要时期。B、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的装饰管理是将为此后管理服务工作确立优秀的基础。3）根据《物权法》中的建筑物区分所有权理论联合实际工作中的例子解说以下物业服务工作中常用的观点区分：建筑物区分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景观权、相邻关系等以及物业工作常用的留置权、相邻权、地役权等。建筑物区分所有―――区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共用关系产生的成员权。建筑物区分所有权专有部分―――建筑物中拥有构造和使用上可以独立存在的部位，它以墙壁、天花、、地板为间隔组成拥有一定长、宽、高的立体空间。取得区分所有权的最重要标志取得专有部分空间的所有权。四种观点：1）空间说―――实践中缺陷：如业主在墙壁上钉钉还要共有人同意不切合平时生活习惯。2）壁心说―――当前房产交易多用此说，由于墙体界物构造复杂，不能简单调分为二，否则会危及构造安全，以及各样共用或专有管线（水管、电线、通信等）埋藏其中，必定影响相邻业主权益。3）最后粉刷层说――忽略了交易习惯。4）最后粉刷层折衷说―――专有部分的范围分内部关系与外部关系，在交易是使用中心说，在区分所有人相互之间对建筑物使用、维护、管理的关系上，使用表层说。按份共有只有夫妻共有、家庭共有、继承人在遗产切割前对遗产的共有，其余都是按份共有。表现（1）轮番使用如电梯、网球场（2）共同使用如楼道等（3）切割使用如停车位。共用部分――共用部位＋共用设备＋共用基地《住宅共用部位公用设备设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是住宅主体承重构造部位（包括基础、内外承重墙体、主、梁、楼梯、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。第三条第2款规定共用设备设备是住宅小区或单状住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价钱的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、水渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设备设备使用的房子等。《郑州市城市供水管理条例》14条城市供水设备的产权以用户注册水表为界区分。注册水表及注册水表以上部分，属城市供水单位所有；注册水表以下部分及表经属使用单位所有。使用单位不得破坏，不得私自变动。新建城市供水管道注册水表及水表以上部分，经查收合格后，建设单位应将产权及有关资料无偿移交城市供水单位，由城市供水单位统一管理、安排使用、养护维修。18条城市供水设备由产权所有者负责维涵养护，保证完好、安全运行。景观权――外墙＝外墙面（公有）＋外墙体（共有）＋内墙（专有）在实践中详细表现为（1）楼宇外墙面残缺、屋顶绿化枯败；（2）楼宇外墙冲洗由维修基金支出。（3）依赖楼宇获取广告利润归全体业主。并经该楼物业业主同意。（4）因设置利润性设备致使业主楼宇遭到破坏，由业主按利润获取比率分摊。（5）防盗网统一规格（6）空调指定地点（7）小区外墙面颜色、立面造型、绿化、道路的更改除经该楼业主同意、业主大会批准，还应报城市建设部门审批。相邻关系――办理相邻关系对用水、通行（门开启方向）、排水等的关系。留置权（欠费搬家）――债务人为执行债务时，债权人拘留已经合法占有的债务人的动产，并依据法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。联合的法律条文有《物权法》第七十条――第七十二条、第八十四―――八十九条、第二百三十一――第二百三十九条。4）物业管理中的公共秩序管理。小区（大厦）公共秩序管理包括公共治安秩序、消防秩序、公共交通秩序。职工人身安全预防及伤亡事件办理（出门打斗、工伤、过失偷盗等、管理过失致人死亡）。业内三种观点（1）物业企业不是保险企业，只是配合和辅助公安部门进行安全监控和巡视，担当着安全防范的行政责任，由政府部门依据行政法例追查责任，如通告批评、警示、降低资质等。要赔应当和公安一同赔。而且仍是次要责任。―――物业企业和业主是民事 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 关系，由于过失、过失造成业主人身财产损失，补偿通情达理。（2）物业费含的安全费是配合和辅助公安部门进行安全监控和巡视等费用，不是保险费，担当责任也有限的；不是业主人身监护人和私有财产保存者。物业企业如果为在小区行凶的歹徒和咬人的宠物担当负责的话，必定致使法律关系的杂乱。美国纽约世贸大厦物业管理企业是否应当对撞机事件死难者负责呢。――――公共秩序的杂乱会影响业主人身和财产的安全。撞击事件如果预先指导不通知有责任，因为表记不清正在被起诉。3）收费就要服务，服务不好就要赔。消费者法给于补偿依据。业主是物业控制空间、状态中的受影响者。――――物业与业主关系根源与合同，不受消法调整，担当是合同法和民法种的安全管理过失责任或违约责任。损害者才是主要责任担当者。―――――不是保险企业；失误或缺陷；实时遏止。5）依据有关法律解说以下物业管理服务中常有的问题及应付举措：A、人员流失大，服务质量波动大（市场、环境、薪资、人才培养短视等＋方法）B、物业共用部位、设备因资本等问题维护不到位。电梯绳改换、护栏刷漆、加压水泵、水景维护、水管改换等)、物业管理用房不到位。法律依据《郑州市物业管理条例》第三十条30：物业项目的建设单位应按照不低于物业总建筑面积千分之四的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 配置物业用房，最少不得少于80平方。】建设单位应当将物业用房归入建设配套项目 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，与新建物业同步设计、施工、交托。、怎样定位业主和物业企业之间的关系。E、怎样认识实际管理工作中的新问题，以降低管理风险