第六章 房地产市场调研 第一节 房地产市场调研概述 一．房地产市场调研的特点 • 专业性强 • 针对性强（集中于前期策划定位和后期营销）决策也需要 • 技术性强（既要懂房地产，又要懂调查技术） 三、房地产市场调研的内容 （一）市场宏观环境状况 1.政治环境 2.经济环境 3.社会文化环境 4.其他：行业环境、技术环境以及城市发展概况的描述 （二）城市房地产市场概况 • 市场整体情况 • 土地市场情况 • 商品房市场情况 • 全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况 • 全市主要发展商开发销售情况，包括开发量，竣工量、销售面积及销售金额 • 三级市场交易情况 （此外，还包括当地房地产业相关政策法规等） （三）消费者行为调研与市场需求容量调研 1.消费者行为调研：消费者的购买水平、消费者的购买倾向、消费者的共同特征 2.市场需求容量调研：城市人口、家庭数量及变化趋势；购买力；居民居住现状及改善目标；居民日常消费支出水平与消费结构；不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、质量、品质、功能、价格的需求特点。 （四）项目所在区域环境状况调研 • 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 • 区域交通条件 • 其他影响因素和条件 • 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 • 竞争对手分析 （五）项目基本情况调查研究 • 项目用地的开发现状和开发条件 • 项目所在地周边环境 五、房地产市场调研的方法 （一）调查方法 按照调查范围和对象划分：全面调查法、重点调查法和抽样调查法（随机和非随机） （二）资料收集方法 1.原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法 2.二手资料的收集方法：内部来源、外部来源 3.商业资料获取方法：从专业调研公司那里买 第二节 房地产市场调研的操作流程 一、第一阶段：准备 明确调研目的→初步情况分析→设计调研
方案
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→确定资料来源→确定资料收集方法→调查表及调查问卷设计 (这部分是整个调研成败的关键，设计问卷的技术含量是很高的。) 二、第二阶段：调查 试调查(检验调查设计中的缺漏；为正式调查作初步准备。)→调研实施 三、第三阶段：分析研究 调研资料的整理与甄别验证→调研数据的统计与分析→撰写调研
报告
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→修订并提交调研报告 四、第四阶段：整理归档 调研成果归档
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